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[의사결정론] 의사결정 평가A좋아요

3장 경영의사결정Ⅰ. 의사결정의 본질1. 의사결정의 정의의사결정이란 바람직한 상태를 달성하기 위하여 하나 이상의 대안 중에서 하나를 선택하는 의식적 과정이다. 의사결정의 특징은 다음과 같다.1 의사결정은 사려 깊은 의식적 행동이다.2 의사결정은 여러 대안 중에서 하나를 의식적으로 선택하는 것이다.3 의사결정은 의사결정자가 현실과 바람직한 상태 사이의 차이를 인식함으로써 시작된다.2. 의사결정이 어려운 이유1 문제구조의 복잡성의사결정과 관련된 문제가 다른 문제와 연계되어 정확하게 파악하기 어려운 경우가 많다.2 불확실성의사결정과 관련된 기초자료, 주변환경, 관련사건 발생 여부, 의사결정 후 성과 등의 불확실성이 의사결정을 어렵게 한다.3 다양한 선택기준대안을 서로 비교할 때 여러 기준이 작용된다.4 평가자의 가치관의사결정은 의사결정자의 가치관과 시간 및 장소에 영향을 받는다.Ⅱ. 의사결정의 유형1. 개인 의사결정 - 의사결정의 주체(1) 합리적 의사결정 모델모든 면에서 완벽하고 합리적인 선택을 한다고 가정되는 합리적인 의사결정자는 문제 해결을 위해 최적의 해결안을 체계적으로 찾아내어 자신의 목적을 최대화하는 경제인(economic man)이다. 이를 위해서는 완전한 정보, 모든 정보에 대한 정확한 처리, 행동대안에 대한 예측, 대안에 대한 정확한 평가 등이 요구되며 이를 통해 의사결정자는 최적해를 구하게 된다. 이 모델은 의사결정자가 주어진 목적을 가장 효율적으로 달성하기 위하여 어떻게 결정을 내려야 하는 가를 규정하는 규범적 모델이자 최적화 모델 또는 분석적 모델이다.(2) 제한된 합리성 모델실질적인 의사결정을 설명하기 위한 개념으로, 기술적(서술적) 모델(descriptive model)이다. Simon은 의사결정자는 합리성을 추구하지만, 실제로는 여러 제한 요소들 때문에 합리성이 제한될 수밖에 없다 고 설명하였다. 의사결정자는 최적해를 찾기 위한 시간과 노력을 줄이기 위해 만족해를 선택하게 된다. 가능한 작은 범위에서 문제에 대응하여 최소한의 추가적인 수정만 요구되는 점진적 조정이라는 현상도 나타난다. 또한, 의사결정자는 당면하고 있는 의사결정 상황의 전체를 파악하지 못한다.(3) 개인 의사결정의 장애요인1 인지적 오류의사결정을 할 때 정보를 처리하는 과정에서 발생하는 오류이다. 인지적 오류에는 구성오류와 단순화경향이 있다. 구성오류란 사람들이 동일한 문제에 대하여 부정적인 어휘로 표현된 경우에는 위험 추구 적인 결정을 하고, 긍정적일 때는 위험 회피적인 결정을 하는 것이다. 단순화경향이란 사람들이 복잡한 의사결정문제에 당면하였을 때 자신이 가지고 있는 주먹구구식의 단순화된 방식에 따라 의사결정을 하는 오류이다.2 몰입의 에스컬레이션실패할 것이 뻔한 행동을 지속시키기 위하여 인적·물적 자원을 계속 제공하는 것이다. 이를 피하기 위해서는 의사결정의 책임을 분산시켜야 한다.2. 집단 의사결정(1) 집단 의사결정의 특징1 개인보다 많은 정보를 갖는다.2 의사결정 과정에서 언어적, 비언어적 의사소통이나 접촉을 통한 상호작용이 일어난다.(2) 집단 의사결정의 장점1 집단 의사결정이 집단 내의 평균적인 개인들 보다 정확한 경향이 있다.2 개인 의사결정보다 새롭고 창의적인 아이디어 제안을 자극할 수 있다.3 의사결정에 영향을 받는 사람들이나 그 결정을 실행하는 데 있어서 주역을 담당하는 사람들이 의사결정 과정에 참여하면 수용 가능성이 높아진다.(3) 집단 의사결정의 영향요인1 집단사고(group think)높은 응집력을 가진 집단에서 구성원 상호간의 합의에 대한 요구가 지나치게 크기 때문에 이것이 부정적 결과를 초래하는 현상을 말한다.2 집단 양극화(group polarization)집단 토론 중에 집단구성원 사이에서 극단적인 쏠림이 나타나는 현상이다.3 집단 규모구성원의 수가 많아질수록 의사소통은 어려워지고 공격적인 소수가 토의를 지배하는 현상이 일어난다. 그러나 문제에 대해 더 많은 지식을 모아 다양한 아이디어를 나눌 수 있다는 장점도 있다.4 구성원의 특성구성원의 지위, 구성원간의 목표 지향성, 성격 특성 등이 의사결정에 반영된다.5 리더십의 질적 수준내용 통제가 아닌 과정 통제에 능숙한 리더일수록 의사결정에 도움이 된다.(4) 집단 의사결정의 문제점1 적당한 수준에서 타협이 나타날 가능성이 높다. 구성원간의 동조압력이 클 때나 집단사고가 나타날 때 의사결정에 어려움이 발생한다.2 집단의 규모가 일정 수준 이상으로 증가하면 갈등이 심화되거나 집단 구성원 상호간의 분열이 일어날 수 있다.3 회의진행방법이 구조화되어 있지 못할 경우 리더의 영향력이 증대되는데 이때 리더의 수준이 낮으면 회의가 엉뚱한 방향으로 흘러갈 수 있다.4 소수의 아이디어를 무시하는 경향이 일어난다.5 개성이 강하거나 지위가 높은 사람이 회의를 지배하는 경우 자기 포기현상이 일어날 수 있다.(5) 대안적 의사결정기법집단사고, 경직성, 비효율성, 소수 지배와 같은 집단 의사결정의 단점을 해결하고 장점을 살리기 위해 대안적 기법이 개발되었다. 집단 구성원과 의사결정 상황을 평가하여 최선의 기법을 선택해야한다.1 브레인스토밍방법 : 리더는 모든 구성원들이 문제를 잘 볼 수 있도록 칠판에 적고 브레인스토밍의 규칙에 대해 설명한다. 구성원들은 손을 들고 한가지씩 아이디어를 제시한다. 모든 아이디어를 칠판에 적은 후 정리한다.장점 : 구성원 상호간의 동조현상을 극복하여 개인의 창조적 사고를 끌어낼 수 있다. 소수 의견이 무시되지 않고, 소수에 의한 지배도 불가능해진다. 다른 구성원들의 아이디어를 알게 됨으로써 학습의 기회와 새로운 시각을 얻을 수 있다.단점 : 구성원들이 규칙을 준수하고 자유로운 분위기를 조성하는 것이 어렵다. 시간적 여유 때문에 복잡한 문제를 논의하는데는 적합하지 않다.2 명목집단기법방법 : 구성원들은 제시된 문제에 대해 자신의 아이디어를 정리하여 작성한다. 각자 제시한 아이디어가 기록될 때까지 일체 토의는 금지된다. 각각의 아이디어에 대해 장점과 타당성 등에 대해 토의한다. 마지막으로 구성원들은 아이디어들에 관해 투표를 하고 최고 점수를 받은 아이디어를 최종안으로 확정한다.장점 : 구성원 상호간의 갈등의 해소와 소수의 지배를 배제할 수 있다. 아이디어의 도출단계와 평가단계가 분리되어 있어 창조적인 아이디어 개발이 가능하다. 최종적 판단이 수학적으로 내려지기 때문에 객관적이고 정확하며 의사결정의 종결이 확실히 이루어진다. 또한 과업 진행과 사회성 지향 측면이 동시에 배려되어 있어 만족도가 높다.단점 : 고도로 구조화된 의사결정 과정으로 인해 융통성이 적고 도중에 문제를 바꾸거나 수정하기가 곤란하며 익숙하지 않은 구성원은 부자연스러움을 느끼기 쉽다.3 델파이 기법방법 : 한 문제에 관해 다수의 전문가의 독립적인 아이디어를 우편으로 수집하고 제시된 아이디어들을 분석·요약해 응답자들에게 피드백을 제공한다. 그 다음 모아진 아이디어에 대한 전반적 합의가 이루어질 때까지 서로의 논평을 계속하도록 하는 방법이다.특징 : 과정 중에 응답자들은 서로를 알 수 없으며 상호작용도 일어나지 않는다. 응답자에게 집단의 의견을 인식시켜 오류가 있는 아이디어를 수정케 하는 피드백 작용을 하여 최적의 합의에 충실할 수 있다. 구성원 응답이 통계적으로 처리된다.장점 : 소수 지배나 집단사고를 방지할 수 있다. 단계별 의사결정과정으로 인해 상황에 대한 추적이 용이하며 응답자에게 충분한 시간이 주어진다. 사회 감정적 관계가 배제되어 문제에 집중할 수 있고, 기록을 정확히 남길 수 있다.

경영/경제| 2005.08.29| 4페이지| 1,000원| 조회(1,705)

의사결정, 브레인스토밍, 집단사고, 합리성, 델파이기법

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[부동산학개론] 단독주택, 다가구주택, 아파트의 특징과 장단점 평가A좋아요

1. 주택의 분류사람이 살아가는데 기본적으로 필요한 것은 의식주(衣食住)이다. 인간의 생리적 욕구를 해결하고 휴식과 문화생활까지 충족시킬 수 있는 공간이 바로 주택이다. 네이버 백과사전에 따르면 주택이란 인간을 비·바람이나 추위·더위와 같은 자연적 피해와 도난 ·파괴와 같은 사회적 침해로부터 보호하기 위한 건물을 뜻한다. 일반적인 주택의 형식은 구성의 집단적 관계에 따라 단독주택(單獨住宅)과 공동주택(共同住宅)으로 나뉘고, 공동주택은 다시 연립주택(聯立住宅)과 아파트(apartment)로 나뉜다. 앞으로 알아보아야 할 다가구주택은 형식상으로는 공동주택이지만, 법률상으로는 단독주택에 속한다.{구분단독주택공동주택단독주택다가구주택다중주택다세대주택연립주택아파트정의단독세대거주2∼19거주 임대, 전세용 주택2∼19거주 학생,직장인 장기거주2∼19 거주2∼19거주분양불가불가불가가능가능가능층수제한 없음3층 이하3층 이하4층 이하4층 이하5층 이상연면적660㎡이하330㎡이하660㎡이하660㎡초과-세대당 제한면적495㎡ 이상 중과세 대상495㎡이하12∼33㎡세대당 전용 297㎡ 이하 주거유형의 법적 구분자료 : 강영환, "새로쓴 한국 주거문화의 역사", (서울: 기문당, 2002), p. 339.2. 단독주택1) 단독주택의 정의단독주택이란 한 세대의 주거생활을 위해 마련된 것으로, 다른 주택과 연결되어 있지 않은 단일 대지 내의 단일주택으로 독립주택(獨立住宅)이라고도{한다.{) 네이버 백과사전한 세대주가 개인의 소유로 등기를 한, 한 세대의 주거용 주 택과 그 부속토지이다. 이는 한 가족 또는 한 가구를 위한 주택이다. 집합주택 또는 공동주택이 증가하는 경향임에도 불구하고 이웃의 간섭을 받지 않고 독자적인 주생활을 즐길 수 있어 오늘날에도 가장 바람직한 주택 형으로 꼽을 수 있다.{) 주택문화사출판부, 「실용주택백과」, (서울: 주택문화사출판부, 1997), p. 78∼792) 단독주택의 장점1 인접한 다른 건물과 일정한 거리 이상 떼어서 건축되어야 하기 때문에 사생활이 보장되라 자유롭게 공간을 배분할 수 있다.3 집이 오래되었거나 문제가 발생했을 경우, 새로이 주택을 지을 수 있다.4 출입문이 독립되어 있어 독립성이 보장된다.3) 단독주택의 단점1 토지 이용 면에서 효율이 낮다.2 수도, 가스, 인터넷 등의 설치, 유지, 관리를 개별적으로 해야 한다.3 수리, 보수비가 많이 들고 사방의 벽이 외부와 접해있어 열효율이 낮다. 따라서 연료비가 많이 든다.4 전원주택과 같이 주변에 다른 주택이 별로 없는 지역에서는 놀이터, 공원, 교육 및 상업시설, 기타 사회복지 시설과 같은 생활시설이 부족하다.{5 주차장이 확보되어있지 않을 경우 저녁마다 이웃과 주차문제로 갈등을 빚을 수 있다. 다음은 대전일보 2005년 6월 7일자 기사이다.구도심 주택가 주차난 심각 천안 구도심 주택가 일대의 주차 공간 부족으로 인해 주민간 분쟁이 잇따르고 있다. … 단독주택과 빌라 등이 밀집된 곳에는 주차공간이 없어 인근 도로에 주차 … 단독주택 앞 골목길에는 간신히 한대씩의 차량만 주차할 수 있는 공간이 있을 뿐이어서 이웃집과의 마찰이 끊이지 않고 있다. … 원성동 주택가에서도 차량이 날카로운 흉기 등에 긁히는 일이 잇따르는 등 주차공간 부족으로 인한 피해가 심각한 것으로 나타났다.3. 다가구주택1) 다가구주택의 정의다가구주택이란 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 주택으로 각 구획마다 방, 부엌, 출입구, 화장실이 갖추어져 한 가구씩 독립하여 생활할 수 있으나 각 구획을 분리하여 소유하거나 매매(분양)하기가 불가능한 주택을 말한다.{3) A&C산업도서출판공사편집부, 「Contemporary Architecture 다세대, 연립주택」 (서울: 산업도서출판공사, 2003), p. 209.건축법시행령 별표1 용도별 건축물의 종류에서는 다음과 같이 정의한다. 다가구주택은 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용것. 3 19세대 이하가 거주할 수 있을 것.2) 다세대주택과의 차이점다세대주택은 주택건설촉진법에 의한 공동주택의 일종으로 동당 건축 연면적이 660㎡ 이하이고 4층 이하인 주택을 말한다. 각 세대별로 등기를 별도로 하여 소유나 분양이 가능하며, 양도소득세도 별도로 과세된다.건축 연면적이 660㎡ 이하라는 점과 세대수가 19세대 이하로 구성된다는 점에서 다가구주택과 비슷하나 다가구주택이 단독주택으로 분류되고 연속 3개 층까지 건축할 수 있는 데 비하여, 다세대주택은 공동주택으로 분류되며 연속된 4개 층까지 건축할 수 있다는 점이 다르다.3) 다가구주택의 등장배경한국전쟁으로 인한 주택의 파괴와 피난민의 도시집중은 주택의 절대량을 모자라게 하였다. 1960년부터 1980년까지 20년 동안 약 1.5배의 인구증가가 이루어졌다. 산업화에 따라 대가족에서 핵가족으로 가족제도가 변화하면서 가구 수가 증가하였다. 이러한 변화는 곧바로 주택수요의 증가로 연결되었다.이때 단독주택들은 임대수요를 올리기 위해 다가구 거처용으로 개조하거나 신축하는 일이 보편화되었다. 방의 면적을 줄여 방수를 늘리고, 독립적인 화장실과 부엌을 시설하였다.{) 강영환, 「새로쓴 한국 주거문화의 역사」, (서울: 기문당, 2002), p.338.하나의 단독주택 내에서 다수의 세대가 임대차관계를 맺어 함께 거주하는 풍토가 확산되었다. 한집에서 2∼3세대는 물론, 심하게는 10세대 이상이 사는 실태까지 이르렀다.이러한 현상은 불법적인 것으로서 1980년대 초까지 음성적으로 확산되었고 많은 달동네까지 등장시켰지만, 워낙 주택부족현상이 심각한 상황이었기에 정부는 실질적으로 이를 제지하지 못했고 오히려 다세대거주의 단독주택을 묵인하였다.{5) 부원일, ■■신규택지개발지구 다세대/다가구용 단독주택용지의 계획실태 및 개선방안에 관한 연구■■ (석사학위논문, 명지대대학원, 2003), p. 5.4) 다가구주택의 법적인정1960년대 이후 음성적으로 확산된 단독주택의 다가구주택화는 주택부족현상을 해소하기 위한 필요악이었가구주택에 관한 법령이 제정되었다. 이후 1990년 3월 정부는 건교부 령으로 건축기준을 제정·시행하고, 구체적으로 주택 200만호 건설계획을 발표하였다. 이는 소형임대주택의 건축을 허용하는 것으로서 본격적인 다가구주택의 규모 확장과 건축이 시작된 것이다. 1990년 4월 건축기준에 관한 세부지침에서 규모와 세대수가 완화되었다.5) 다가구주택의 장점다가구용 단독주택은 개별 필지별로 개발됨에 따라 주택난 해소에 효과가 있고 가용토지면적의 효율적 이용을 가능케 한다.6) 다가구주택의 단점1 본래 단독주택 규모의 택지에 여러 세대가 살게 됨으로써 주차공간을 확보하는데 어려움이 있다. 주차공간의 부족에 따라 주택가의 이면도로는 거의 주차장으로 불법 점유되었다.{) 강영환, 앞의 책, p.338.2 3∼4층의 건물이 지어지자 일조권과 조망권 확보를 위한 법적 다툼이 빈발하게 되었다.{) 강영환, 앞의 책, p.338.3 단독주택과 마찬가지로 다가구주택도 환금성이 약하다. 시가 2억 원짜리 다가구주택의 경우 40%만 담보로 인정받고 1600만원을 대출받을 수 있지만 같은 가격의 아파트는 60%까지 담보로 인정받고 1억 4000만원을 대출받을 수 있다. 경매시장에 내놓으면 아파트는 80 90%의 회수율을 보이지만, 다가구주택은 60 70%에 그치기 때문이다.{) 조선일보, 2005년 4월 28일자.4. 아파트{1) 아파트의 정의아파트란 한 채의 건물 안에 독립된 여러 세대가 살 수 있게 구조한 공동택이다.{) 네이버 백과사전연면적이 660㎡를 초과하는 5층 이상의 공동주택으로 도시지역의 보편적인 주택유형이라고 할 수 있다.2) 아파트의 도입택지 및 주택의 부족, 시멘트, 철근, 유리 등의 근대적 건축 재료의 생산은 주택을 고층화시킬 수 있는 기반을 마련해주었다. 즉 작은 땅에 많은 주택을 마련할 수 있는 방편으로서 고층의 집합주거인 아파트라는 주거형식이 도입된 것이다.{) 강영환, 앞의 책, p.340.1964년 마포아파트를 시작으로 점차적으로 외국의 건설 기술을 도입하여인기에 힘입어 민간기업의 아파트 단지 개발이 촉진되었다. 1990년 이후에는 수요자의 요구에 따라 아파트의 질적 수준이 크게 향상되었고 차별화된 아파트가 계획되었다. 최근에는 새집증후군의 영향으로 건강과 환경을 생각하는 아파트가 등장하였고 타워팰리스, 동부센트레빌, 현대아이파크 등 초고층 주상복합 아파트가 인기를 끌고 있다.3) 아파트의 구조아파트는 건축계획상 중앙복도 또는 북쪽 편복도형이 있는데, 이는 각 세대가 복도의 양쪽에 배치되어 복도, 계단, 엘리베이터 등을 공용하는 건축방식이다. 또한 홀 형의 아파트는 각 층마다 엘리베이터(5층 이상의 아파트)나 계단이 있는 홀이 있고, 각 세대의 단위주택은 이 홀을 중심으로 둥글게 연접되어 있는 형태이다.우리나라의 아파트는 대부분 계단을 중심으로 각층마다 좌우에 단위주택이 붙어 있는 계단식이다. 단위세대가 한 층만을 사용하는 경우를 플랫 형이라 하고, 두 층 이상을 동일가구가 사용하는 구조를 메이저넷형(maisonette)이라고 하는데, 올림픽아파트의 복층형 아파트가 이러한 형태이다. 아파트는 대부분 철근콘크리트 구조이나, 최근에는 조립식 철근콘크리트 구조가 점차 성행하고 있다.{) 네이버 백과사전4) 아파트 주민의 특성대도시나 그 주변부에 건설된 집합주택 단지나 베드타운의 역할을 하는 신도시 등의 거주지는 인위적으로 조성된 것이므로 거주자의 구성이 균일하며 획일적인 성격이 강하다. 단지의 거주자는 공급주체에 따라 사회계층이 약간 다르지만 대체로 4인 가족 전후의 핵가족이 많다. 직업도 전문·사무직의 화이트칼라층이 많으며 서구적 스타일의 생활을 지향하는 바가 크다.{) 김상희·박수빈, 「도시의 주거문화」, (경남: 경남대학교 출판부, 2001), p. 102.5) 아파트의 장점1 공동화에 따른 효율성 제고옥외에 주차장, 어린이 놀이터, 노인정, 소공원 및 체육시설, 상업시설 등의 단지 공동 시설이 제공된다.{) 강영환, 앞의 책. p.342넓은 외부공간을 효율적으로 계획함으로써 잘 조경된 외부공간이 주어졌으며, 급44.

사회과학| 2005.08.29| 10페이지| 1,500원| 조회(5,397)

아파트, 단독주택, 다세대, 다가구, 주택 비교

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[부동산]에스크로 제도 평가B괜찮아요

1. 에스크로(Escrow)의 정의1) 에스크로의 개념Escrow를 영어사전에서 찾으면, 미완날인증서(未完捺印證書)를 의미한다. 즉, 일정한 조건이 성립된 경우에 비로소 상대방에게 건내준다는 합의하에 제3자에게 인도되는 날인 증서이다.부동산학에서는 부동산 거래대금의 보관인으로 정의하며 광의적으로는 신속하고 안전하게 부동산 매매를 완료하는데 필요한 세부조항을 실행하는 전문인의 업무까지 포함된다. 다시말해서 에스크로란 중립적인 제3자 또는기관이 쌍방대리인의 자격으로 매매에 관련된 보증금이나 보증 또는 그것에 해당하는 재산과 서류일체를 계약조건이 종료(소유권 이전)될 때까지 보관하는 것을 의미한다.2) 에스크로의 역할에스크로는 계약당사자들을 보호하고, 부동산 거래와 관련되어 발생하는 모든 업무를 제3자의 입장에서 공정하게 실행하는 역할을 수행한다. 또한 에스크로는 매매계약을 영구적으로 기록?보존하는 역할도 한다.2. 에스크로의 필요성우리나라 부동산시장은 부동산 거래의 불투명성, 부동산 매매사기 및 기타 여러 가지 부작용이 많으므로 거래의 투명성을 확보할 수 있는 에스크로제도의 도입을 요구된다.1) 에스크로 회사가 매도인에게 돈을 지급함과 동시에 매수인에게 소유권의 이전등기가 이루어지는 동시이행의 효과가 있다.2) 의뢰인의 돈과 중요한 문서들이 제 3자(에스크로 회사)에 맡겨지기 때문에 부동산 거래 사기 사건을 방지할 수 있다.3) 업무진행이 일률적이고 정확하며, 절차가 신속하다.4) 부동산의 소유권이 이전되기 전에 부동산의 모든 조건이 충족되었는지 감시할 수 있다. 또한, 자금과 문서의 교환소 역할을 한다.5) 부동산 거래의 투명성이 확보되어 세금징수를 도와준다.6) 권원보험제도를 함께 도입한다면, 매수인의 권리를 더욱 보호해줄 수 있다.7) 융자신청시, 에스크로 회사가 서류정리와 금전배분을 하므로 부동산 거래가 원활해진다.3. 에스크로의 성립조건에스크로는 매도자의 권리증서와 매수자의 매수대금을 교환함으로써 매도인의 권리가 이전되는 서면계약에 거래당사자들이 동의할 때 존재하게 된다. 에스크로와 관련된 계약이 유효한 계약이 되기 위해서 다음과 같은 4가지 요건을 갖추어야 한다.)1) 계약당사자에스크로에서 매도자와 매수자를 계약당사자라고 한다.2) 계약대상물(부동산)현존하는 부동산이 없는 경우, 에스크로는 성립되지 않는다. 대상물의 존재여부는 권리조사를 통해 사전에 확인된다.3) 조건에 대한 상호합의매매계약시 에스크로 의뢰서에 나와있는 조건에 따라 계약당사자는 서면에 기입해야한다.4) 합당한 대가부동산 매매시 에스크로과정에 따라 발생하는 부동산 매매대금, 각종 비용은 계약당사자가 지불해야한다.4. 에스크로 대리인)미국 서부 캘리포니아주에서는 에스크로 회사가 에스크로 대리인의 역할을 한다.1) 에스크로 대리인의 필요성일반적인 계약의 원칙에 따르면 부동산거래도 일반 물건처럼 부동산매매 대금을 지급할때 소유권이전등기가 동시에 이루어져야 한다. 그러나 한국의 부동산 거래는 부동산을 사는 사람이 계약금과 중도금을 매도인에게 지급한 뒤 잔금을 지급해야 이전등기를 받는 게 관행이다. 이처럼 이전등기 이전에 부동산거래대금의 상당 부분을 미리 지급할 경우 여러가지 분쟁이 발생할 소지가 생긴다. 예를들면 계약금과 중도금을 받은 매도인이 부동산을 다른 사람에게 이중으로 매매한 후 도주하거나 잔금지급 전에 부동산에 가압류,가처분 등의 조치가 취해질 수도 있다. 이 경우 매수인은 금전적인 손해를 입게된다.그러나 미국과 같은 나라의 경우 부동산 매대대금을 미리 매도인에게 지급하는 경우는 거의 없다. 에스크로 대리인을 통하기 때문이다.2) 에스크로 대리인의 역할공신력이 있는 변호사, 금융회사가 에스크로 대리인이 될 수 있다. 에스크로 대리인은 부동산 매도.매수인 사이에 끼어들어 부동산 매매에 따른 안전성을 보장한다. 에스크로 대리인은 계약금 중도금 등 부동산 매매대금을 보관하고 있다가 잔금을 지급하고 소유권 이전등기를 마쳐 거래가 최종 완성되는 시점에 매도인에게 매매대금 전액을 지급한다. 부동산 매수자가 계약대로 계약금 중도금을 지불하지만 매도자에게 직접주는 것이 아니라 에스크로 대리인에게 주는 것이다.따라서 부동산 소유권이전을 정상적으로 할수 없는 상황이 되면 에스크로 대리인은 매매대금을 매수자에게 도로 돌려준다. 부동산 사고를 원천적으로 방지하는 시스템이다. 부동산 매도.매수자가 직접 에스크로 대리인을 찾지않아도 되며 중개업소를 통해 에스크로 대리인 서비스를 받으면 된다. 부동산 중개업자도 중개사고에 따른 위험을 막을 수 있어 거래당자자 특히 매수자에게 이 제도 이용을 권장하고 있다.5. 에스크로 어카운트 (Escrow Account)미국 서부지역과는 달리 동부지역에서는 에스크로 어카운트를 사용하고 있다. 이 어카운트는 부동산거래 시 주로 브로커, 변호사, morgage 회사에서 사용하도록 하고 있으며 개인 어카운트와 반드시 구별하여 개설해야 한다. 또한 보험에 가입되어 있어야 한다. 브로커는 부동산 감독위원회의 감독을 받을 수 있도록 어카운트를 은행이름, 개설한 시기와 어카운트번호 등의 자료를 준비해야한다.6. 권원보험 (Title Insurance)1) 정의권원보험이란, 부동산의 매입 시에 대금을 지불하고 얻게 되는 권리들에 대한 일종의 보증수단이다. 권원보험은 매입하고자 하는 부동산의 소유권과 일체의 서류에 등기된 내용이 같다는 것을 인정해주는 역할을 한다. 부동산만이 권원보험의 대상이 될 수 있으며, 미래에 발생될 사건에 대해 보장을 받는 일반 보험과는 달리, 권원보험은 이미 존재하고 있는 하자에 대하여 보험을 가입하는 것이다.2) 권원보험의 가입이유수많은 소유권 주장으로부터 보호받기 위해, 혹은 임차권, 매매계약서상의권리, 지상권, 지역권, 채광권을 비롯한 부동산에 있어 가능한 모든 종류의 권리를 위해 가입한다.3) 권원보험의 종류① CLTA 권원보험 (California Land Title Association)이 보험은 표준보험증서라고도 불리며, 공공증서에 나타나있는 하자만을 보장한다. CLTA 보험에는 소유자보험, 대금업자보험, 소유자와 금융업자 모두를 보장해주는 보장보험이 있다.② ALTA 권원보험 (American Land Title Association)대규모 융자기관들이 통일된 권원보험을 필요로 하여 고안된 보험이며, 공공증서에 나타나있는 하자뿐만 아니라 물건의 조사로서만 확인 가능한 하자들도 보장해준다.7. 우리나라 에스크로제도의 근거법령1) 부동산중개업법 제19조(계약금등의 반환채무이행의 보장)[일부개정2000.1.28법률 제06236호)(1) 중개업자는 거래의 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금 또는 중도금(이하 이 조에서 "계약금등"이라 한다)을 중개업자 또는 제3자의 명의로 금융기관, 제35조의2의 규정에 의한 공제사업을 하는 자, 신탁업법에 의한 신탁회사등에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있다.(2) 제1항의 규정에 의하여 계약금등을 예치한 경우 매도인촵임대인등 계약금등을 수령할 수 있는 권리가 있는 자는 당해 계약을 해지한 때 계약금등의 반환을 보장하는 내용의 금융기관 또는 보증보험회사가 발행하는 보증서를 계약금등의 예치명의자에게 교부하고 계약금등을 미리 수령할 수 있다. [본조신설 2000.1.28]2) 부동산중개업법시행령 제28조(계약금 등의 예치촵관리)[일부개정 2004.3.17 대통령령 제18312호] 중개업자는 거래당사자가 법 제19조의2제1항의 규정에 의하여 거래계약과 관련한 계약금촵중도금을 그의 명의로 금융기관등에 예치하는 경우 자기 소유의 예치금과 분리하여 관리될 수 있도록 하여야 하며, 예치된 계약금촵중도금은 거래당사자의 동의없이 인출하여서는 아니된다. [전문개정 2000.6.7]8. 우리나라 에스크로 제도의 현실건설교통부는 2004년 6월 29일 국정 프리핑을 통해 에스크로제도, 계약이행보증제도, 권원보험을 활성화시키기 위하여 부동산거래 신용확립방안"을 발표했다. 이 방안에 따르면 건설교통부는 매매거래 사고를 방지하기 위하여 법 개정?홍보활동 등을 통해 에스크로제도와 권리보험의 이용도를 높일 계획이다.에스크로제도는 이미 미국에서 100년이 넘게 부동산권리보험과 같이 실시된 부동산거래제도이다. 에스크로제도가 한국에 도입된 것은 7년전이다. 그러나 에스크로 제도는 여전히 일반인들에게는 생소한 제도이고 활성화 되지 못하고 있다. 그 이유는 다음과 같다.)1) 에스크로제도와 관련된 법은 민법 및 민사특별법, 부동산공법, 부동산세법, 등기법, 지적법, 중개업법, 기타 관련된 판례 및 관습법, 보험업법, 부동산투자관련법 등이다. 이와 같이 수많은 부동산관련법과 부동산실무를 두루 섭렵하고 에스크로 제도를 토착화하기 위한 지식을 갖춘 전문가가 별로 없다.2) 에스크로회사가 업무를 하기 위해서는 전국적으로 지점을 설립하고 직원을 확보해야 한다. 그러나 사업이 성공하리라는 보장도 없이 그 많은 자금을 투자할 회사가 없었던 것이 사실이다.

사회과학| 2005.06.30| 9페이지| 1,500원| 조회(1,463)

경희대, 에스크로, 부동산학개론, ESCROW, 이성근

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[경영학/마케팅] 초저가 화장품 브랜드 미샤의 성공요인분석 평가B괜찮아요

1. 미샤 선정 이유2004년 국내 화장품 업계 매출액은 태평양, LG생활건강, 코리아나, AbleC&C, The face shop 순인 것으로 나타났다. 태평양, LG생활건강, 코리아나와 함께 5강 체제를 구축했던 한불화장품과 한국화장품이 5위권 밖으로 밀려나면서 10년 가까이 지속됐던 부동의 5강 체제 가 무너졌다. 그렇다면 AbleC&C는 어떤 회사인가? 바로 초저가 화장품의 원조 “미샤”이다.소비자들이 화장품을 고를 때 가장 염두에 두는 것은 브랜드이다. 남성들이 자동차로 자신을 드러내고자 한다면, 여성들은 명품가방과 그 안에 들어있는 화장품 브랜드가 그러한 역할을 해준다. 이러한 심리에도 불구하고 겨우 창사 5년째인 AbleC&C(이하 미샤)의 매출액이 2004년 1,116억 원으로 업계 4위에 이르게 된 성공요인을 분석하기 위해 선정하였다.2. 미샤의 현황(1) 미샤라는 이름의 탄생“미샤”라는 이름은 러시아의 첼리스트 미샤 마이스키에서 따온 것이다. 미샤의 서영필 사장이 방송에서 우연히 미샤 마이스키의 연주를 들었는데 그 이름이 여성스럽고 고급스럽기도 해서 회사 이름을 미샤라고 지었다.(2) 창업 및 발전서영필 사장은 오랫동안 피죤 중앙연구소에서 화장품 엔지니어로 근무하였다. 화장품의 제조과정과 원가에 대해 잘 알고 있는 그는 가격의 거품을 걷어내고 품질 좋은 화장품을 만들겠다는 취지에서 2000년 포털 사이트 뷰티넷 서비스와 미샤를 온라인에서 런칭하였다. 3,300원의 택배비만 받고 회원들에게 화장품을 무료로 주는 이벤트를 실시하였고 이에 참여했던 회원들을 통해 주요 타켓층인 10～20대 여성들 사이에 입소문이 나기 시작하였다. 온라인상의 튼튼한 기반을 바탕으로 2002년 이화여자대학교 앞에 미샤 직영점을 오픈 하였다.미샤는 여성포털 뷰티넷 서비스에 기반을 둔 대표 브랜드 미샤 화장품 사업, 그리고 21세기 뉴 트렌드 “웰빙”에 발맞춰 출시한 코스메틱넷 화장품 사업을 통해 그 입지를 넓혀가고 있다. 현재 인터넷을 통한 400여만 명의 네티즌 회원과 270여 개에 달하는 직영점을 운영하고 있다. 2003년 129억 원에 불과했던 매출이 2004년 1,116억 원으로 수직 상승하여 주목받고 있다.(3) 사업 분야① 화장품 제조내용물우선주의와 합리적인 가격의 대표브랜드 미샤 화장품과 웰빙화장품 코스메틱넷 화장품 등 총 1,200종의 화장품을 자체공장 생산 및 OEM 생산 중이다.② 프랜차이즈 사업미샤 및 코스메틱넷 직영/가맹 사업 운영 하고 있다. 2005년 2월말 현재 직영점 27개와 가맹점 240개가 운영 중이다.③ 여성포털사이트여성포털 사이트인 BeautyNet( www.BeautyNet.co.kr )을 통해 신제품제안, 회원들에 의한 신제품 출시 전 품평, 회원들에 의한 가격 결정 등을 하고 있다. 또한, E-Commerce를 통해서 월 평균 10억 원(2004년 기준 )의 매출을 달성하고 있다.④ 해외사업국내에서의 성공에 안주하지 않고 글로벌 브랜드로 도약하기 위해 2004년 9월 호주 시드니 해외 매장 1호점 개점을 시작으로 싱가포르와 홍콩, 몽골 매장을 오픈 하였다. 이 밖에 화장품의 본고장인 프랑스 파리 진출 및 성장 잠재력이 높은 중국 시장 진출을 노리고 있고, 전 세계 여성들을 위한 화장품 포털 사이트를 개설하겠다는 계획을 세우고 있다.3. 미샤의 성공요인(1) 초저가 정책① 유통구조의 합리화기존 화장품 시장은 방문판매와 백화점 판매, 여러 화장품을 한 매장에 모두 구비해 놓고 함께 파는 전문점 형태로 되어있다. 이 유통구조들은 제조사-도매상-소매상-소비자 등의 단계를 거치는데 이 과정 때문에 화장품 가격이 높게 책정된다.미샤는 이와는 달리 새로운 유통경로를 선택했다. 바로 국내 화장품 업계 최초로 단독매장을 개점한 것이다. 단독매장에서 직접 소비자에게 제품을 공급함으로써 4~5단계를 거치면서 불어난 마진을 대폭 줄일 수 있었다. 뿐만 아니라 대리점, 소매점이 없으니 이에 대한 영업을 별도로 하지 않아 영업비용도 줄일 수 있었다.② 포장비 및 용기제조비용의 절감기존에 사용해왔던 고급 유리 소재 용기 대신 플라스틱을 사용하고 특별한 경우를 제외하고는 제품 낱개별 종이 포장 박스나 설명서도 모두 없애서 포장비를 기존 대비 25% 줄였다.③ 광고비 절감잠시 원빈, 보아 등의 TV CF가 방송되기도 하였지만 이것은 시세확장에 따른 브랜드 인지도 제고를 위한 한시적인 방법이라고 설명하였다. 미샤는 초기에 온라인 쇼핑몰 뷰티넷을 통한 광고 이외에 광고비 지출이 아주 없었다. 현재에는 젊고 신선한 모델을 등장시키는 광고를 적극 활용하고 길거리 마케팅을 통해 인지도를 높이고 있다.④ 경기침체최근 경기침체로 지갑을 열지 않는 소비자들을 위해 ‘초저가’가 하나의 트렌드로 자리 잡고 있다. 긴축재정으로 궁핍해진 젊은 여성들이 불가피하게 고가 화장품 대신 저가 화장품으로 눈을 돌린 것이 미샤의 성공요인 중 하나이다.(2) 고급스러운 이미지소비자들이 화장품을 구입할 때 고려하는 요소는 품질과 브랜드 이미지이다. 이러한 심리를 포착해서 매장분위기를 다국적 브랜드 “바디샵(bodyshop)”과 유사한 형태로 고급스럽게 꾸몄다. 3,300원짜리 화장품이지만 매장 컨셉만은 유명 브랜드 못지않게 꾸며 여성들에게 어필했다. 또한, 부담 없이 모든 제품들을 테스트할 수 있는 “체험 쇼핑몰” 기능으로 미샤에 친숙하게 다가설 수 있도록 하였다.(3) 다양한 제품미샤는 색조, 기초, 기능성, 클렌징, 바디/헤어, 남성용 등 총 1,200 여개의 제품을 갖추고 있다. 티트리 오일을 주성분으로 하여 사춘기성 트러블 피부를 진정, 개선시켜주는 난코메도제닉(Non Comedogenic Ingredients),‘아로마 테라피’효과로 피부를 가꾸는 스킨케어 제품인 아로마보테(Aroma Beaute), 화장을 처음 시작하는 10대 후반에서 20대 초반의 민감한 피부를 가진 여성을 타깃으로 한 제품인 미샤플라워, 전 제품에 해저 심층수가 12.5% 이상 함유되어 있는 미샤 플라워 DSW(해저 심층수: Deep Sea Water), 나이가 들면서 생기는 피부 고민을 신개발 성분 EGF(상피세포성장인자)를 사용하여 효과적이고 체계적으로 관리하는 제품으로 30-40대를 타깃으로 하고 있는 미샤 프라임, 미백 기능성 스킨케어 라인인 일루미네이팅(Illuminating), 동의보감식 정통미용요법 미사(美思) 등 세분화된 브랜드로 소비자들에게 선택의 폭을 넓혀주고 있다.(4) 온오프라인의 통합미샤의 성공 기반은 미샤의 인터넷 사이트 뷰티넷이다. 뷰티넷은 사이트 게시판에 상품 정보나 제품평을 올리면 포인트를 주고 이 포인트를 이용해 미샤를 구매할 수 있게 하였다. 이 포인트 제도는 고객들의 충성도를 높이는 데도 결정적인 역할을 했다. 3300원이라는 가격은 택배비 3000원에 부가세 300원을 더한 가격이다. 3300원이면 화장품을 받게 된다는 점 때문에 회원수가 폭발적으로 증가했으며 커뮤니티의 활동도 활발했다. 1년 만에 회원수 30만명을 돌파했고, 2003년에는 100만 회원을 가진 여성포털 사이트가 되었다. 미샤 매출액의 95%는 오프라인에서 발생하지만 오프라인의 주 고객들은 뷰티넷 회원들이다. 뷰티넷은 소비자들의 의견과 제품에 대한 다양한 요구를 반영할 수 있는 커뮤니케이션의 장으로 활용되어 제품개발에 feedback 역할을 충실히 하고 있다.(5) 신뢰확보화장품 가격에는 재료비, 인건비, 개발비 등 제조원가가 20%이고 나머지는 유통 및 브랜드 이미지를 위한 마케팅 비용이다. 따라서 내용물의 원가는 가격의 3~7%에 불과하다.미샤는 지난 2002년 클렌징 오일을 출시하면서 제품에 사용된 원료와 제조법을 인터넷에 공개했다. 화장품에 들어가는 원료비가 소비자 가격과 엄청나게 차이가 나는 점, 화장품 원료가 표준화된 것이어서 화장품 성분이 대체로 비슷하다는 점이 고객들에게 충격을 줬다. 업계 비밀에 속하는 것을 과감하게 네티즌들에게 공개함으로써 회사를 완전히 투명하게 내보여주었다. 이로 인하여 소비자들에게 신뢰를 얻을 수 있었고 값 싸고 질 좋은 상품을 구매할 수 있는 권리를 찾아줌으로써 사회적으로도 큰 역할을 하였다.(6) 시장의 개척화장품 업계의 불황은 계속되고 있지만 화장품 재료의 다양함과 연구개발 등의 이유로 화장품의 가격은 지속적으로 상승해왔다. 미샤는 불황속의 새로운 틈새로서 초저가 시장을 개척하고 그 시장을 선점했다. 최근 들어 더페이스샵, 라팔레트, 스킨푸드 등 비슷한 컨셉의 화장품들이 속속 초저가 화장품 시장에 진입하고 있다. 또한, 메이크업 전문업체 에뛰드가 7000원짜리 립스틱을 내놓았고 태평양이나 LG생활건강, 한불화장품 등 기존 화장품 회사들 또한 중저가 브랜드를 출시할 예정이다. 이렇듯 초저가 브랜드는 화장품 시장의 한축으로서 자리매김하고 있다.

경영/경제| 2005.06.29| 4페이지| 1,000원| 조회(1,493)

미샤, 성공사례, 성공요인, 더페이스샵, 초저가화장품

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[법학] 낙태를 합법화 해야하는 이유

여성의 몸의 주인은 여성 - 낙태 합법화.낙태(落胎)란, 자연분만기 전에 자궁에서 발육 중인 태아를 인공적으로 살해하는 일을 말한다. 형법 269조 1항 - 임신한 부녀가 약물을 이용하거나 기타 방법으로 스스로 낙태한 때에는 1년 이하의 징역 또는 200만 원 이하의 벌금에 처한다. - 에 따라 우리나라에서는 낙태를 불법으로 보고 있다.한편, 모자보건법은 ① 본인 또는 배우자가 대통령령이 정하는 우생학적 또는 유전학적 정신장애나 신체질환 또는 전염성 질환이 있는 경우 ② 강간 또는 준강간에 의하여 임신된 경우 ③ 법률상 혼인할 수 없는 혈족 또는 인척간에 임신된 경우 ④ 임신의 지속이 보건의학적 이유로 모체의 건강을 심히 해하고 있거나 해할 우려가 있는 경우에 한하여 본인 또는 배우자의 동의를 조건으로 낙태를 허용하고 있다.낙태에 관한 의견은 찬반이 명확하게 구분된다. 낙태 찬성은 진보주의자, 낙태 반대는 보수주의자가 많다. 사실 이 문제는 종교적인 측면에서 보면 접근이 더욱 쉬워진다. 정통 카톨릭이나 개신교는 낙태를 반대하며 낙태를 무책임의 극치로 본다. 낙태가 허용되면 혼전성관계도 더욱 쉬워지고, 사회질서도 문란해질 것이라 주장한다.우리나라의 경우 연간 공식, 비공식적으로 200만 건 정도의 낙태가 일어나고 있다. 이는 연간 평균 출생아수 60만명의 3배에 이르는 수치로 인구비율로 따지면 세계 2위다. 그러나 처벌을 받는 숫자는 22건(2003년 기준)에 불과하다. 따라서 낙태금지법은 무용지물이나 다름없다. 성에 대해 날로 개방되어 가고 있으므로 낙태를 합법화하여 선택적으로 가능하게 만들어줘야 한다.낙태가 전면적으로 금지되어있다고 가정해보자. 고등학교에 재학 중인 여학생이 임신을 하였다. 이것은 떳떳한 일이 아니다. 하지만 그 학생의 미래를 위해서, 본인이 원한다면 낙태가 허용되어야한다고 생각한다. 아직 자신을 다스리지도 못하는 시기에 아이를 낳는다면 아이와 엄마 모두 사회에 적응하기 힘들 것이다. 또한, 성인인 미혼 여성의 경우도 마찬가지이다. 결혼을 하지 않았는데 임신을 했을 경우, 아직 나이가 어려 아이를 키울 능력이 되지 않는다면 본인의 의지 아래 허용되어야 한다.그러나 이전에 선행되어야 할 것이 있다. 무분별한 낙태는 대부분 무지에 의해서 시작된다. 어려서부터 성교육이 필요하다. 전문가들은 5~6세부터 성교육이 시작되어야 한다고 하지만 우리나라의 경우 여성이 초경을 시작할 때 학교에서 형식적으로 성교육을 하는 것이 대부분이다. 어릴 때부터 생명의 소중함을 가르쳐야 하고, 한 사람의 부모가 된다는 것이 어떤 것인지에 대해 인지시켜야 한다. 또한, 낙태 이전에 임신을 막아야 하므로 피임 교육도 중요하다. 내 친구 중 하나는 20살이 되자 아버지가 책상서랍에 피임기구를 넣어줬다고 한다. 개방적이고 긍정적으로 성에 대한 이미지를 심어준다면 낙태의 원인인 임신을 막을 수 있을 것이라 생각한다. 또한, 낙태를 한 본인이 불임과 같은 큰 고통과 후유증을 겪어야 한다는 것을 홍보하여 경각심을 심어줘야 한다.

사회과학| 2005.06.29| 2페이지| 1,000원| 조회(1,807)

낙태, 강간, 모자보건법, 낙태찬성, 합법화

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