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제목을 입력해주세요 …1. 사업개요 1-1. 텍스트 입력 … 1-2. 텍스트 입력 … 1-3. 2-1. 2-2. 2-3. 3-1 . Table of contents 01 4-1 . 4-2., 5-1 . 5-2. 5-3. CI 개발 02 03 04 05 061. 제목을 입력하세요 .. 1. 텍스트 입력 텍스트 입력 텍스트 텍스트2. 조직도 1. 제목을 입력하세요 ..3. 세부 운영조직도 계 7 계 9 계 5 계 5 구 분 인원현황 C.E.O 1 D 1 DM 2 M 4 Dm 5 Am 6 C1 3 C2 5 계 31 임원 1 대 표 이 사 1 범 례 D 이사 (Director) GM 부장 (General Manager) DM 차장 (Deputy Manager) M 과장 (Manager) Dm 대리 (Deputy manager) Am 주임 (Assistant manager) C1 남사원 (Clerk) C2 여사원 (Clerk) 1. 제목을 입력하세요 ..1. 텍스트입력 텍스트 텍스트 - 텍스트 1. 제목을 입력하세요 ..2 . 텍스트 텍스트 텍스트 - 텍스트 1. 제목을 입력하세요 ..3. 텍스트 텍스트 텍스트 - 텍스트 1. 제목을 입력하세요 ..1. 일정표 D-12 개월 D-12 개월 D-10 개월 D-06 개월 D-03 개월 D-01 개월 계 획 시행내용 계 획 시행내용 일 정 1. 제목을 입력하세요 ..1. 텍스트 ■ 텍스트 ■ 텍스트 1. 제목을 입력하세요 ..2. 텍스트 텍스트 ※ 텍스트 구 분 1. 제목을 입력하세요 ..1. 텍스 트 1. 제목을 입력하세요 ..2. 텍스트 1. 제목을 입력하세요 ..3. 텍스트 1. 제목을 입력하세요 ..텍스트 Concept 1 단계 Basic Design 2 단계 Application Desing 3 단계 재정비 / Decision Symbol 및 Logo 개발 색상 , 지정서체 등 개발 CI 최종 검토 판매상품 개발 서식 , 사무양식 , 소모품류 포장 , 기념품 삽입 집기물품 , 차량 부착용 각종 사인물 1. 제목을 입력하세요 ..{nameOfApplication=Show}

기타| 2011.11.14| 15페이지| 3,000원| 조회(220)

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집합투자업(자산운용사) 개념과 인가절차

자산운용사 설립 보고서- 집합투자업(자산운용사) 개념과 인가절차 -작성일 : 2011. 08. 30(화)작성자 :목 차Ⅰ. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(자통법) 이해 1. 개요 2. 기본내용 (1) 금융투자상품의 포괄주의 도입 (2) 가능별 규율체제 도입 (3) 업무범위의 확대 (4) 투자자 보호제도의 선진화 Ⅱ. 자본시장통합법 시행령에 따른 규제 완화 Ⅲ. 집합투자업의 개념과 인가요건 1. 의의 2. 업무범위 3. 집합투자기구(자산운용사)와 부동산투자회사(리츠사) 비교 4. 인가절차 5. 인가(심사) 요건 (1) 법인격요건 (2) 자기자본요건 (3) 인력요건 (4) 대주주 요건 (5) 물적요건 (6) 사업계획 타당성 요건 (7) 건전경영 및 사회적 신용 요건 (8) 이해상충 방지체계 요건 6. 집합투자업 인가 현황1. 개요기존 자본시장 관련 법률의 한계- '증권거래법', '선물거래법', '한국증권선물거래 소법', '간접투자자산운용업법', '신탁업법', '종 합금융회사에 관한 법률'등 6개 법률로 분산 - 상품이 열거주의로 한정 - 금융회사 중심의 제도 - 투자자 보호장치 미비자본시장과 금융투자업에 관한 법률의 제정- 2007년 8월 제정, 6개 법률을 통합 상품을 포괄적으로 규정 - 금융기능 중심으로 제도 재편 - 투자자 보호장치 강화 - 자본시장 불공정거래 규제 강화2. 기본내용 (1) 금융투자상품의 포괄주의 도입 투자성의 특징을 갖는 모든 투자상품을 포괄하는 개념으로 모두 법의 규율대상이 됨 * 포괄적으로 '증권', '장외파생상품', '장내파생상품'으로 추상적으로 정의 * 증권과 파생상품의 차이: 전자는 원본까지만 손실가능, 후자는 원본을 초과하여 손실 가능 (2) 기능별 규율체제 도입 1) 경제적 실질에 따른 분류금융투자업매매업, 중개업, 집합투자(자산운용)업, 투자자문업, 투자일임업, 신탁업금융투자상품증권, 장내파생, 장외파생 증권과 파생상품의 차이: 전자는 원본까지만 손실가능, 후자는 원본을 초과하여 손실 가능투자자일반투자자, 전문투자자 투자위권한 가짐 (자료제출 요구권 및 공동검사 요구권) (4) 투자자 보호제도의 선진화 1) 신의성실의무 : 신의성실 원칙에 따라 공정하게 금융업을 수행할 것 2) Know-your-customer-rule : 투자자 특성(투자목적, 재산상태 등)을 면담, 질문을 통하여 파악한 후 서면 확인을 받을 것 3) 적합성 원칙 : 투자권유는 투자자의 투자목적, 재산상태, 투자경험 등에 적합하도록 함 4) 설명의무 : 투자권유 시 금융상품의 내용 및 위험에 대해 설명하고 이해했음을 서면으로 확인 받도록 함. 미이행으로 손해 발생시 금융투자회사에게 배상책임을 부과하고 원본 손실액을 배상액으로 추정함. 5) 부당권유 규제 : 손실부담 및 이익보장의 약속 금지 + 방문, 전화에 의한 투자권유 금지 (단, 투자자의 희망에 의한 경우는 제외) 6) 약관 규제 : 약관의 제정, 변경시 금감위 보고 및 공시 의무화 7) 광고 규제 : 금융투자회사가 아닌 자의 투자광고 금지 및 금융상품의 위험 등 투자광고 필수 포함내용을 규정함.진입규제 : 완화인가·등록단위 세분화 집합투자업 자본요건 완화 (100억 → 80억) 일임업자 전문인력오견 완화 (4인 → 2인)업무범위 : 확대6개 금융투자업자간 검영 허용 (add-on) 인수·합병 관련 신용공여, 지급보증 허용영업활동 : 규제업무위탁 범위 확대 장외파생 거래제한 완화 (NCR300→200%) 공모펀드 성과보수 허용투자자보호·건전감독성 강화Chinese-wall 설치 금융투자업자 지배구조, 임원자격 강화 인가·등록 유지요건제도(자기자본의 70%수준) 도입 (인가시에만 자기자본 100% 충족)1. 의의 2인 이상에게 투자권유를 하여 모은 금전 등을 투자자등으로부터 일상적인 운용지시를 받지 아니하면서 자산의 취득·처분 그 밖의 방법으로 운용하고 그 결과를 투자자에게 배분하여 귀속시키는 업2. 업무범위 주요 투자대상 자산을 기준으로 4종류로 분류하되 다양한 투자대상에 운용할 수 있도록 허용 단, 단종 펀드의 경우 각각 해당자산이 50% 초과일 것 주 모인 돈을 운용하는 주식회사,* 부동산 투자대상(자산) : 부동산을 기초자산으로 한 파생상품, 부동산 개발과 관련된 법인에 대한 대출, 부동산과 관련된 증권에 투자하는 경우 (자금대여형(PF), 실물부동산 매입형, 부동산PF관련 금전 채권 투자, 부동산관련 사업 투자, 부동산관련 증권에 투자) * 특별자산 투자대상 : 9Page 참조4. 인가절차예비인가 신청신청사실 공고검토의뢰결격요건 심사금융위e-금융 민원센터 (필요시 공청회)금융위→금감원금감원 (관계기관 확인)예비인가 의결실무검토 및 안건작성검토의견 회신실지조사 및 평가위원회금융위금융위금감원→금융위(필요시) 실지조사 (질적요건 충족도 등 심사예비인가 (2개월)사업준비- 6개월이내 예비인가 내용대로 이행 - 법인설립 완료인가 신청검토의뢰예비인가 이행여부 심사금융위금융위→금감원금감원 (필요시 실지조사)인가 의결실무검토 및 안건작성검토의견 회신금융위금융위금감원→금융위본인가 (예비인가시 1개월)- 예비인가는 생략 가능하며 바로 본인가 신청시 3개월 소요5. 인가(심사)요건 (1) 법인격 요건 - 상법에 따른 주식회사 등으로 본인가 신청 전까지 설립 - 금융투자업자 상호 사용 가능범위금융투자업자사용용어기타 사용가능한자증권투자매매·중개업증권, securities증권집합투자기구는 증권, securities 사용가능장내·장외파생 매매·중개업자파생, derivatives, futures-집합투자업자집합투자, 투자신탁, 자산운용, collective investment, pooled investment, investment trust, unit trust, asset management투자신탁집합투자기구는 투자신탁, investment trust 사용가능투자자문업자투자자문, investment advisory,부동산투자자문회사투자일임업자투자일임, discretionary investment-신탁업자신탁, trust-* 본인가 전까지 일반법인은 위의 규정된 용어를 사용할 수 없기 때문에 일반회사 명칭으로 법인설립 후 본인가 금융투자업을 수행하기에 충분한 인력을 갖춰야 함 - 집합투자업, 신탁업 및 집합투자증권투자매매·중개업은 전문인력 요건을 충족하여야 함 - 법(제12조제2항제4호), 령(제16조제5항제1호),금융투자업규정 별표2 에서 정하는 인력요건 - 임원이 결격요건에 해당하지 않을 것코드금융투자상품 범위전문인력의 종류최소보유 인원수3-1-1모든펀드(혼합펀드)증권운용전문인력5명부동산운용전문인력3명3-11-1증권펀드(MMF포함)증권운용전문인력4명3-12-1부동산펀드증권운용전문인력2명부동산운용전문인력3명3-13-1특별자산펀드증권운용전문인력3명금융투자업규정 별표2. 집합투자업 인력요건(4) 대주주 요건 - 최대주주 : 법인의 의결권 있는 발행주식 총수를 기준으로 본인 및 그와 대통령령으로 정하는 특수 한 관계가 있는 자가 누구의 명의로 하든지 자기의 계산으로 소유하는 주식을 합하여 그 수가 가장 많은 경우의 그 본인 - 주요주주 : 누구의 명의로 하든지 자기의 계산으로 법인의 의결권 있는 발행주식 총수의 10/100 이상 의 주식을 소유한 자 / 임원의 임면 등의 방법으로 법인의 중요한 경영사항에 대하여 사실상의 영향력 을 행사하는 주주로서 대통령령으로 정하는 자 - 세부요건은 별첨 참조(5) 물적요건 - 법(제12조제2항제4호), 령(제16조제5항제2호),금융투자업 규정 별표2 에서 정하는 전산설비 및 통신수단, 업무공간과 사무장비, 보안설비 등 구비할 것(6) 사업계획 타당성 요건 - 법(제12조제2항제4호), 령(제16조제5항제2호),금융투자업 규정 별표2 에서 정하는 전산설비 및 통신수단, 업무공간과 사무장비, 보안설비 등 구비할 것(7) 건전경영 및 사회적 신용 요건 - 법(제12조제2항제6호의2), 령(제16조 제8항)에서 정하는 건전한 재무상태와 사회적 신용 갖출 것(8) 이해상충 방지체계 요건 - 법(제12조제2항제7호),령(제16조제9항), 금융투자업규정 별표2 에서 정하는 이해상충방식체계구축 - 적절한 내부통제기준을 갖출 것 - 적절한 정보교류 차단장치를 갖출 것 판매업 인가를 허용할 것임. 6) 고객의 종합자산관리 등 다양한 수요에 대응할 수 있도록 아직 인가를 받지 못한 일부 증권.보험회사 의 신탁업 인가를 허용할 것임. 7) 앞으로 해당 회사가 동 조건의 취소.변경을 신청하는 경우, 취소.변경에 따라 확대되는 업무에 상응하 는 인가 요건, 이를 허용할 정책적 타당성 요건의 심사를 거쳐 허용할 것임. [ 기타 질의사항] 1. 현재 집합투자업(자산운용사)의 인가신청이 가능한지요? - 2010. 05. 31 이후 집합투자업 중 특별자산 집합투자업만 신청이 가능하다. 부동산 집합투자업 신규인가는 현재 불가능함. * 특별자산 집합투자기구 : 집합투자재산의 50% 이상으로서 대통령령으로 정하는 비율을 초과하여 특별자산 (증권 및 부동산을 제외한 투자대상자산을 말한다)에 투자하는 집합투자기구 * 특별자산의 종류? - 양도가능한 보험회사에 대한 보험금지급청구권 - 채권금융기관이 채권자인 금전채권 (유가증권 또는 어음에 의하여 표창되는 것을 제외함) - CP등 투자증권에 해당되지 않는 기타 어음 - 금전 (간접투자에 해당하는 금전의 신탁을 제외), 유가증권, 부동산, 실물자산, 금전채권 등의 신탁에 의한 수익권 - 특정사업으로부터 발생하는 수익을 분배받을 수 있는 계약상의 출자지분 또는 권리 - 상법의 규정에 따른 익명조합+합자회사 또는 유한회사에 대한 출자지분을 나타내는 증권 또는 증서 - 투자증권, 파생상품, 부동산, 실물자산 및 기타 특별자산에 운용하고 그 수익을 분배할 것을 내용으로 하는 조합계약에 의한 조합의 지분 - 지상권, 전세권, 임차권 등 부동산의 사용에 관한 권리 - 어업권 또는 광업권2. 투자매매업, 투자중개업 등의 인가 후 부동산 집합투자업의 업무추가가 가능한지요? - 금지규정은 없느나, 가능하다고 단정할 수 없다. 가능하더라도, 일정 기간 업무역량에 대한 평가*를 전제로, 증권펀드와 같은 단종 집합투자업의 신규인가는 허용한다. ( *평가기준 : 최근 1년간 최대주주 변경이 없는 투자자문.일임업자로서 5년 }

사회과학| 2011.11.10| 10페이지| 9,500원| 조회(5,744)

집합투자업, 자산운용사, 자산운용사설립, 집합투자업인가, 집합투자업(자산운용사)..

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신탁방식에 따른 신탁종류 (관리형토지신탁/토지신탁/담보신탁)

■ 신탁목적에 따른 종류 비교구 분관리형토지(개발)신탁토지신탁담보신탁분양형토지신탁임대형토지신탁의 의부동산의 개발 및 처분관리를 목적으로 한 신탁(분양관리, 자금관리등)부동산의 개발 및 처분(분양)을 목적으로 한 신탁부동산의 개발 및 임대운용을 목적으로 한 신탁부동산의 담보제공 및 자금조달을 목적으로 한 신탁건축주(사업주체)신탁회사신탁회사위탁자실직적사업주체위탁자 또는 시공사신탁회사위탁자 또는 시공사사업비조달주체위탁자 또는 시공사신탁회사(토지비 제외)위탁자 또는 시공사용역계약의 당사자위탁자(필요시 신탁회사)신탁회사위탁자공사비지급방식분양불 및 책임준공기성불분양불 및 책임준공분양사고불가능불가능가능제3자권리침해사업부지불가능불가능불가능자 금불가능불가능간접적 제한 가능(시행사 운영비 등)대위등기불가능불가능가능(보존등기시 문제)신탁수수료매출액의 0.5~1%총사업비의 3%, 매출액의 2%매출액의 0.5~1%장 점-토지신탁에 비해 보수가 매우 저렴함-개발사업 및 사업진행의 안정성 확보-권리관계의 명확화 및 투명성 확보-분양사고 방지-제3자에 의한 권리침해 방지-토지소유자(수탁자)는 자금, 시행능력의 부담없이 최적의 토지개발이 가능함(신탁사가 토지소유자를 대신해 사업계획입안, 건축자금의 조달, 시공사선정 및 분양, 건물유지/관리, 회계처리등 개발사업 일체를 대행함)-개발사업 및 사업진행의 안정성 확보-권리관계의 명확화 및 투명성 확보-분양사고 방지-제3자에 의한 권리침해 방지-저당권설정시 발생하는 등록세등 제반비용에 비해 비용이 저렴함-압류등 각종 권리설정배제(재산권 인전성)-대출금 미상환시 신탁사의 공매처리로 기간단축, 고가처분 가능단 점-사업비 조달책임이 위탁자에게 있음(시공사의 책임준공, 지급보증으로 사업비조달에 협조)-자금관리 권한이 분산됨(위탁자,시공사,신탁사 공동관리)-개발사업 일체를 신탁사에 일임하므로 신탁보수가 매우 높음.-분양사고 가능성 있음(이중계약, 분양대금 유용등)■ 관리형 토지(개발)신탁1. 의 의- 부동산개발사업의 안정적 진행을 위하여 토지소유자(위탁자)가 신탁회사(수탁자)에 토지를 신탁하고, 신탁회사는 인.허가 및 분양계약 등의 주체로서 분양계약 및 자금입출금 등의 관리업무만을 수행하되, 위탁자 및 시공사가 자기 책임으로 사업비 조달, 인.허가 분양등의 제반업무를 수행하는 신탁방식- 신탁사는 사업비 조달 책임을 면하고, 단순히 시행사 업무 중 전부 또는 일부만을 수행하는 소극적 토지신탁임.- 토지소유자(위탁자) : 사업비 조달책임시공사 : 책임준공, 지급보증 등을 통해 사업비 조달에 협조신탁사 : 분양업무, 준공조건 이행, 하자보수의 책임 부담2. 활성화 배경- 기존 부동산개발사업에 적용되던 대리사무 상품의 단점을 보완할 수 있는 대안으로 대출기관 및 시공사의 요구에 따라 신탁회사에서 순수 토지신탁을 변형하여 개발한 신탁상품.- 신탁회사가 시행사의 지위를 보유함으로 인해 기존 개발사업 진행상 노출되었던 리스크가 해소되어 수분양자 보호 및 금융기관 대출의 부실화를 감소시키는등 관리형토지신탁의 순기능적 역할이 점차 확대되고 있음.- 순수 토지신탁 상품에 비해 보수가 매우 저렴(순수 토지신탁 상품 대비 약20~30%), 각종 리스크방지효과가 있어 현재 주요 시공사는 대부분의 부동산개발사업을 관리형토지신탁 구도로 진행하는 추세임.3. 장 점- 분양사고 방지 : 신탁회사 명의로 분양(임대)계약을 체결하므로 이중계약, 분양대금 유용등 분양사고 방지- 사업부지 및 분양대금에 대한 제3자의 권리침해 방지- 채권자대위권 행사를 사전 방지하여 수분양자 앞으로 안전한 소유권이전 가능4. 관리형토지신탁의 구조위 탁 자수분양자수 탁 자(부동산신탁회사)금융기관시 공 사대한주택보증신탁계약최종수익배당분양계약분양대금수납PF 대출대출금상환(분양수익금 범위내)공사도급계약(책임준공)PF 지급보증분양보증(공동주택의 경우)공사비지급(분양수입금 범위내)수익권증서 교부■ 토지신탁(분양형 토지신탁 / 임대형 토지신탁)1. 의 의- 부동산 개발 시행능력이나 건설자금이 부족한 시행사로부터 사업부지를 수탁받아 신탁사가 개발계획의 수립, 건설자금의 조달, 건축물의 분양 및 임대 등 개발사업의 전 과정을 수행하여 발생한 수익을 토지소유자(위탁자)나 지정수익자에게 돌려주는 사업방식- 사업비 조달에 있어 신탁사가 채무자가 되어 금융기관 등으로부터 사업비를 조달함에 따라 신탁사의 차입금 부담리스크가 높은 반면, 사업비 조달을 포함한 개발사업에 관한 모든 역할을 신탁사가 수행하게 됨으로 위탁자의 입장에서는 가장 편리한 사업개발 방식.시공사 측면에서는 공사비 채권에 대한 안정성이 높아지고, 공사에만 전념할 수 있는 강점이 있는 반면, 단순 도급으로 인한 공사이윤 감소의 단점을 가지고 있음.2. 장 점- 토지소유자는 자금, 시행능력의 부담없이 최적의 토지개발이 가능함- 신탁재산은 신탁법상 독립된 재산으로 인정됨으로써 토지소유자의 부도, 파산 등의 사유가 발생하더라도 개발사업에 직접적 영향을 미치지 않는다. 따라서 토지신탁을 통해 수행되는 개발사업은 사업운영의 안정성을 확보하게 되어 임차인, 피분양자 등을 보호할 수 있다.3. 토지신탁의 구조위 탁 자(부동산소유자)금 융 기 관피분양자/ 임차인개발자금 조달③ 공사도급계약 체결② 분양(임대)계약 체결개발자금 상환수 탁 자(부동산신탁회사)수 익 자건 설 회 사분양대금(임대료) 지불시공비 지급① 토지신탁계약 체결개발이익의 교부1) 분양형 토지신탁- 토지소유자(위탁자)가 위탁한 토지 상에 부동산신탁회사가 건축물, 기타 구축물 등을 개발(신축, 증축, 개축, 대수선)하고, 이를 분양의 방법으로 처분함으로써 부동산개발의 이익을 실현할 목적으로 이용하는 부동산신탁상품.- 분양처분을 통해 수납한 분양대금으로 개발에 소요된 자금의 상환 및 기타 개발비용을 충당하게 되며, 최종적으로 남게 되는 개발이익은 금전 내지 미분양 부동산의 현상 그대로를 수익자에게 교부하게 됨.2) 임대형 토지신탁- 토지소유자(위탁자)가 위탁한 토지 상에 부동산신탁회사가 건축물, 기타 구축물 등을 개발(신축, 증축, 개축, 대수선)하고, 이를 임대함으로써 장기적이며 안정적인 부동산 임대수익을 실현할 목적으로 이용하는 신탁상품임.- 임대사업을 통해 발생하는 임대수입에서 개발에 소요된 자금의 상환 및 기타 운용비용을 충당하고, 최종적으로 남게되는 임대수익은 수익자에게 교부하게 되며, 신탁종료시 부동산의 현상 그대로를 수익자에게 반환하므로 위탁자 임대형토지신탁을 통해 매년도의 임대소득과 장래의 자본적 소득을 기대할 수 있음.■ 담보신탁1. 의 의- 담보신탁은 토지소유자(위탁자)가 자신 또는 타인의 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위해 자기 소유의 부동산을 담보로 제공할 목적으로 이용하는 신탁소유자가 부동산에 저당권을 설정하여 담보대출을 받는 대신 부동산을 신탁회사에 신탁하고 수익권증서를 교부받아 금융기관에 이를 제시하여 대출을 받는 제도

사회과학| 2011.06.30| 8페이지| 2,500원| 조회(10,192)

토지신탁, 부동산신탁, 관리형토지신탁, 담보신탁, 신탁종류, 신탁방식

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[물권법]부동산등기

등 기1. 의의.종류등기 라 함은 등기소에 비치되어 있는 공적 장부(등기부)에 일정한 사항을 기재하는 것 내지 기재 그 자체를 말한다. 등기에는 법인등기.상업등기.부부재산의 등기 등의 여러 가지가 있지만 여기서는 부동산등기를 말한다. 또한 부동산물권의 공시방법은 등기이다(민186조).부동산의 등기부에서는 토지등기부와 건물등기부가 있으며, 별도로 입목등기부가 있다. 부동산등기부는 일필의 토지, 일동의 건물, 일개의 입목에 있어서 하나의 등기용지를 준비하고 각 등기용지는 표제부.갑구.을구로 나뉘어져 있다. 표제부에는 토지 또는 건물의 표시에 관한 사항, 갑구란에는 소유권에 관한 사항과 그 순위, 을구에는 지상권, 저당권 등 소유권 이외의 권리에 관한 사항과 그 순위가 제각기 기재되어 있다.부동산등기부에 등기가 되는 부동산은 토지.건물.입목에 한정된다. 등기할 수 있는 부동산물권은 소유권.지상권.지역권.전세권.저당권 등 7종에 한정되며 점유권.유치권.일반의 담보물권은 물권이지만 등기가 필요하지 않다.그리고 부동산임차권 및 채석권은 등기할 수가 있다. 여기에는 권리의 설정.보존.이전.변경.처분 또는 제한.소멸 등이 등기된다. 등기의 내용에는 표시에 관한 등기와 권리에 관한 등기가 있는데, 전자는 부동산등기법에 인하여 의무로 되어 있으나 후자는 등기가 당사자의 자유에 맡겨져 있다.등기의 종류에는 본등기(종국등기라 하며 그 계열은 기입등기, 경정등기, 변경등기, 말소등기, 회복등기(멸실회복등기, 말소회복등기, 멸실등기))와 예비등기(가등기, 예고등기)가 있다.본등기는 권리의 소재 및 변동을 나타내는 종국적인 등기로서 본등기가 되어짐으로 인해서 처음으로 대항력을 갖게 된다. 예고등기라 함은 소유권 ld전등기의 말소청구 등 잘래 등기의 변동이 예측되는 소송이 제기된 때 법원의 촉탁에 의해서 경고적으로 행하는 등기이다. 가등기에는 실체적 요건은 비치되었으나 등기절차에 필요한 서류가 구비되지 않았을 경우에 인정되는 가등기(물권보전의 가등기)와, 장래의 물권변동을 청구할 권리를 보전하기 위하여 행하여지는 가등기(청구권보전의 가등기)등이 있다. 가등기는 어느 쪽이든 후일 본등기로 인해서만 대항력을 갖게 되므로, 본등기의 순위를 보전하는 효력을 갖는 데 지나지 않는다고 본다.2. 등기청구권등기가 없는 물권변동은 제3자에 대항하지 못하므로 물권을 취득한 자는 등기를 할 권리를 가짐이 통상으로 되어 있다. 이 경우 등기는 등기의무자와 등기권리자와의 공동신청으로 이루어지며 등기의무자가 등기의 신청에 협력을 하지 않을 경우에 등기권리자는 등기의무자에 대하여 등기에 협력하여 줄 것을 청구할 수 있는 권리를 인정할 필요가 있다. 이것이 등기청구권 이며, 판례는 실질적으로 물권이 존재하지 않았거나 물권변동이 생기지 않았을 경우, 당사자의 등기에 대하여 특약이 있을 경우, 등기가 실체관계와 일치되어 있지 않을 경우, 물권변동(예를 들어 매매)의 효과로 당연히 발생하는 경우 등에 관해서 등기청구권을 인정하고 있다. 판례가 등기청구권을 다원적으로 이해하는 것에 대해 학설 중에는 이것을 일원적으로 설명하여 등기와 실질관계에 불일치가 있는 경우에 이 불일치를 시정하기 위하여 등기청구권이 발생되어, 그 법적성질은 특수한 물권적 권리라고 하는 유력설이 있다.3. 등기의 효력등기가 대항을 갖기 위해서는 등기가 적법으로 되어 실체적 물권관계와 일치되어 있는 것이 원칙이다. 그러나 너무나 이 점을 엄격히 해석하게 되면 무효의 등기를 많이 만들어 낼 염려가 있기 때문에 물권변동의 과정이 다소 차이가 있어도 현재의 물권관계에 합치되어 있는 한 유효하며 대항력있는 등기로 해석하는 것이 판례.통설이다.예컨대, 실제는 증여인데 매매를 등기원인으로 하든지 말소등기 및 소유권 이전등기라고 할 때 직접이전등기를 할 경우(중간생략등기), 역시 완전히 물권이 양도되어진 경우에 중간자를 생략하여 양도인과 최종의 전득자간에서 소유권 이전등기를 할 경우에 판례는 그 유효성을 인정하고 있다.그러나 중간자의 동의 없이 이루어진 등기는 말소의 이익을 갖는 중간자의 청구에 의해서 말소되는 경우가 있다고 하는 것이 판례이다.등기에는 공신력은 없어도 추정력은 있다고 볼 수 있다.이 추정력이란 등기부상에 기재된 물권변동은 대체로 진실이라고 추정되므로 이것을 다투는 자는 반증으로 실체의 물권관계와 다른 것을 증명하지 않으면 안 된다는 것을 말한다. 판례는 등기부상의 소유명의인은 반증이 없는 한 이 부동산을 소유하는 것으로 추정되는 것이다 .이 추정력이 사실상의 추정인지 또는 법률상의 추정인가에 대해서는 학설상 대립이 있다. 등기공무원에게 실질적 심사권이 인정되어 있지 않으므로 법률상의 추정까지 인정하는 것은 곤란하다. 또한 이 추정력은 등기원인에 관하여 미치게 하는데 있어서도 다툼이 있을 때가 있다. 그러나 등기원인의 종류로 인해서 적어도 등기관에게 형식적으로도 등기원인의 유무를 심사할 수 있는 사항에 대해서는 사실상의 추정력을 인정해도 좋은 것으로 해석된다.역시 등기는 물권변동을 공시하는 제도로 인정되어 있으므로 진실의 물권변동과 일치되지 않는 무효의 것이라도 변경 내지 말소되기까지는 형식적으론 유효한 것으로 취급되며 이것에 반대되는 등기를 할 수는 없다(등기의 형식적 효력).4. 등기에 관한 문제점(1) 등기의 유용대금의 담보로 저당권을 설정하여 등기를 필하고 그 후 대금은 변제하였으나, 저당권의 말소등기를 하지 않았을 경우 다른 대금의 담보로 그 저당권등기를 유용할 수 있겠는가. 이러한 등기는 실체관계와 일치되지 않으므로 본래무효로 할 것이나 실제상의 경선을 고려하여 판례는 저당권등기의 유용은 당사자간에서는 유효로 하고 있다. 그렇지만 목적부동산에 있어서 이해관계를 갖는 제3자(예를 들면 후순위저당권 등)와의 사이에서는 무효로 해석된다.여기에 대해 구건물이 멸실되었으나 등기가 잔존하는 경우 종류, 구조, 평면 등에 있어서 동등의 신축건물에 그 등기를 이용하는 것은 허가되지 않는다.왜냐하면 구건물과 신축건물과는 동일성을 가지고 있지 않기 때문에 두 건물을 동일한 건물이라 할 수 없으므로 이러한 표시의 등기의 유용에 대해서는 판례.통설 모두 전혀 인정하지 않고 있다.(2) 중간생략등기중간생략의 등기 라 함은 갑에서 을, 을에서 병에게로 순차적인 소유권이전이 되어 있을 경우 중간자인 을에게 이전등기를 생략하고 직접 갑으로부터 병에게 소유권이전등기를 행하는 것을 말한다. 이 중간생략등기에 대해서 중간자를 생략한 등기는 유효인가, 또 이러한 중간생략등기를 유효로 했을 경우 병은 갑에 대해서 직접 소유권이전등기를 청구할 수가 있는가라는 문제가 있다. 전자에 대해서는 판례는 당초 무효로 하고 있으나 등기법은 실질적 심사권을 인정치 않고 또한 거래계의 관습으로 널리 행하여지고 있는 이와 같은 등기방법을 무효로 하는 것은 도리어 거래의 안전이 원활치 못한 결과가 되므로 전원이 동의했을 경우는 중간자를 생략시킨 등기는 유효로 인정한다. 또한 중간자 을의 동의가 없더라도 을이 중간생략등기의 말소등기를 구하는 정당한 이익을 갖지 않을 때에는 말소등기청구는 허가되지 않는다고 해석하게 되었다. 학설은 조건부로 유효를 인정하는 설(예를 들면, 중간자의 동의가 있으면 유효)이 다수이나 전혀 무조건으로 이와 같은 등기를 유효라고 하는 소수설도 있다.

사회과학| 2006.05.31| 4페이지| 1,500원| 조회(516)

등기, 등기부, 등기제도, 등기의종류, 등기의효력

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[경매]부동산경매 의의와 절차 평가A+최고예요

부동산경매의 개념 및 절차1. 부동산 경매의 정의(1) 경매의 이해경매하면 연상되는 단어들을 열거하라 하면 통상 부정적인 의미의 단어들이 나오게 되는데 복잡하다, 어렵다, 위험하다 등 여러 가지의 부정적이고 일반인들이 쉽게 접근하기 어려운 것으로 알고 있다. 그런데 왜 경매를 통해 재테크나 실수요부동산을 구입하고자 하느냐? 고 묻는다면 일반 매매보다 싸게 살 수 있다는 매력 때문에 위험하지만 경매물건에 관심을 갖는다고 대답한다. 우리나라처럼 부동산소유에 대한 욕구가 강한 나라가 없다고 한다. 그러기에 부동산의 가격은 계속해서 상승하게 되고 부동산을 소유하기 위한 방법으로 보다 효과적인 방법을 찾게 되는데 그 방법과 수단으로 경매에 관심을 갖게 되는 것이다.경매물건이 하자가 있는 것으로 인식하여 꺼리는 경향이 있었지만 경매물건도 일반물건과 똑같은 물건으로 단지 부동산소유자가 채권, 채무관계에 의한 문제를 해결하지 못하여 경매로 소유권을 잃게 되는 것이기에 일반물건과 다를 것이 없다.(2) 경매란 무엇인가경매란 민사집행법에 의하여 실행되는 강제경매, 담보권실행을 위한 임의경매 등 부동산에 관한 법원경매를 말한다(좁은 의미). 일반적으로 고유한 의미의 ‘경매’란 매도인이 다수자 중에서 구두로 매수토록 하고 신청인에게 매도하는 호가방식의 매매방법을 말한다. 이 경우 최고가 매수인에게 매각결정이 나는 경우 「최고가 경매」, 최저가 매수인에게 매각결정이 나는 경우 「최저가 경매」라 한다.고유한 의미의 ‘입찰’이란 계약의 경쟁체결방법 중 하나로 계약의 내용에 관하여 다수인으로 하여금 서로 경쟁하게 하여 그 가운데에서 가장 유리한 내용을 표시하는 자를 골라 이를 상대방으로 하여 계약을 체결하는 방법을 말한다. 이 경우 입찰은 경쟁체결을 위하여 다른 경쟁자가 또 다른 경쟁자의 표시내용을 알 수 없도록 서면의 방법에 의한다. 여기서의 입찰도 최고가 입찰 및 최저가 입찰의 방법이 있다.(3) 경매의 필요성경매는 채무자가 사법상 개인의 청구권에 대한 이행의무를 실현하지 않을 경우 물 15년공작물 5년② 지역권일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기의 편익에 이용하는 것을 내용으로 하는 용익물권으로 타인의 토지를 승역지, 자기의 토지를 요역지라 한다.11) 매각기일(입찰기일)과 매각결정기일(낙찰기일)① 매각기일(입찰기일)압류부동산의 경매가 진행되는 입찰일로 최고가매수인을 선정하는 날이다.경매법원은 매각할 시각, 장소 등과 함께 매각기일 14일 이전에 법원게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고할 수 있다.② 매각결정기일(낙찰기일)매각을 한 법원에서 최고가매수신고인에 대하여 낙찰에 대한 허가, 불허가를 결정하는 날로 판사가 결정한 후 법원 게시판에 공고만 할 뿐 낙찰자, 채권자, 채무자, 기타 이해관계인에게 개별적 통보는 하지 않으며 통상 매각기일(입찰기일)로부터 7일 이내에 결정한다.12) 최저매각가와 매각보증금(입찰보증금)① 최저매각가법원입찰에서 응찰자들이 입찰표에 입찰가액을 산정할 때 기준이 되는 금액으로 이 가격 이하로는 입찰가를 쓸 수가 없고, 그 이상을 써야 한다. 최초 경매기일의 최저매각가격은 감정인이 평가한 가격이 기준이 되며 경매기일에 매수신청인이 없어 유찰이 되면 통상 20%(법원에 따라 30% 저감될 수 있음) 저감한 가격이 차기 경매기일의 최저매각가격이 된다.② 매수신청보증금경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저매각가격의 10%에 해당하는 보증금액을 입찰표와 함께 집행관에게 제출하여야 한다. 매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 보증금을 반환하여야 한다. 매각허가결정이 확정되고 최고가매수인이 대금 지급기한 내에 매각대금을 납부하면 차순위매수신고인의 보증금을 반환하게 되고, 만일 최고가 매수인이 납부를 하지 아니하면 그 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함하며, 이후 차순위매수신고인에 대하여 낙찰허가여부의 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 되고 차순위매수신고인이 매각대금을 납부하지 아니하면 역시 몰수하여 배당할 금액에 포함하여 배당하게 된다.재경매시에는 법원이 고통상5개월~6개월경매준비신문/인터넷공고부동산 현황조사최저매각가격 결정공과주무관청에 대한 최고물건자료 열람매각기일과 매각결정기일 지정공고물건명세서현장답사현황조사서임대차조사서매 각 기 일감정평가서경매개시각종 공부확인입찰최고가매수신고인결정동사무소 확인소유권이전등기촉탁배당인도명령,명도소송배당표작성 ? 실시미배당액 공탁배당이의신청배당이의의 소배당액 공탁대 금 납 부종 료매각결정기일통상7일통상30일통상1개월~6개월즉시항고 ? 재항고매각허부결정입찰 탈락자 즉시반환보증금 반환차순위 매수신고등기부등본 확인부동산 시세조사※ 경매신청에서 종료까지 기간은 통상적인 기간이며,이의신청이나 송달여부, 기타 절차 등에서 사건별로기간이 다름.(2) 경매절차 개관1) 경매신청법원경매신청은 서면을 통한 신청에 의해 이루어지고 임의경매와 강제경매 신청으로 구분하여 신청을 받게 되는데, 법원은 당사자의 신청이 있을 때 이를 심사하여 신청요건을 구비하는데 적합하면 경매신청을 받아들인다.① 경매신청서의 접수경매신청서가 법원에 제출되면 법원은 신청서의 기재사항이나 첨부서류가 요건을 구비하고 있는지, 소정의 인지가 첨부되어 있는지 여부를 검토하여 흠결이 있으면 신청서 제출자에게 구술로 그 흠결을 지적ㆍ고지하고, 그 보정을 촉구하여야 한다. 법원에서 흠결에 대한 보정을 촉구하였음에도 불구하고 신청자가 이에 응하지 아니하더라도 그 접수를 거부할 수 없고, 그 흠결사항의 간결한 내용을 기술한 부전지를 첨부하여야 한다.잠깐! 임의경매 강제경매임의경매 - 1개월 이내에 교부된 담보권을 증명하는 등기부 등본 서류 제출담보권 실행을 위한 경매신청은 담보권자가 부동산 소재지 관할지방법원 또는 그 지원에 서면으로 담보권 실행을 위한 경매개시를 구하는 취지를 진술하여 유효한 담보권이 존재하고 있음을 증명하는 서류와 함께 제출한다.강제경매 - 채무명의, 채무명의의 송달증명 제출등기부에 미리 권리를 설정하지 않은 채무명의(판결문이나 집행문)에 의해 신청되는 경매, 즉 재판을 통해 판결문이나 조정,지급명령 등의 결정문을 통해.(민집 제112조)ⓑ 합의에 의한 특별매각조건낙찰대금의 지급방법과 시기, 부동산 위의 담보권, 용익권의 인수, 소멸에 관한 매각조건 등은 합의에 의한 변경이 가능하다. 그러나 채권자의 강제경매시 합의에 의한 특별매각 조건은 거의 불가능하다.ⓒ 법원직권에 의한 특별매각조건법원은 필요하다고 인정할 때에는 직권으로 법정매각조건을 변경할 수 있다.(제111조 1항) 합의변경조건 및 직권변경조건을 다시 직권으로 변경할 수 있다.ⓓ 실무에서 특별매각조건의 경우▷ 재입찰의 경우에는 특별매각조건으로 채권자 이외의 자가 입찰인이 되고자 할 때에는 입찰가격의 2/10에 해당하는 현금이나 유가증권을 집행관에게 보관하여야 한다.▷ 낙찰인이 대금지급을 지연하는 경우에 지연이자율을 년 25%로 하고 있는 것은 법정매각조건을 변경하는 특별매각조건에 해당한다.▷ 저당권부 별도등기 있는 집합건물에 관하여 경매신청이 있는 경우 경매 실무에서는 토지(대지권)에 대한 저당권을 인수할 것을 조건으로 매각 한다는 특별매각조건을 다는 경우가 많다.4) 현장답사매각대상 부동산에 대하여 입찰하고자 할 때에는 신중하게 고려하여 입찰 물건을 결정해야 하는데 조사방법으로 크게 3가지로 구분해서 조사하게 된다.① 현장방문을 통한 직접조사부동산 경매에서 성공하려면 ‘다리 품을 많이 팔아야 한다’는 말이 있다. 매각 부동산들을 현장조사 하다보면 정보자료나 법원목록조사서가 현장상황과 다른 경우가 자주 발생 하는데 경매물건에 대한 법원의 조사서는 참고사항으로 하고 입찰자가 직접조사를 통해 매각물건의 입찰참여 여부를 결정해야한다.주거용 부동산 확인사항 - 주거의 쾌적성, 역세권?대중교통수단 등 교통편의성, 생활편의시설 접근성, 혐오?위험시설 등의 소재여부 확인, 도로상황 및 주차공간 확인상가용 부동산 확인사항 - 상권형성 및 유동인구, 임대료 형성가 확인, 경쟁업종 유무,소비자의 접근성 확인, 소비자의 구매형태 확인, 주차가능여부 확인상기 내용 이외에 추가적으로 확인 해 보아야 할 사항▷ 등기부에 공시되지 아니한 부속의 가격으로 응찰한 사람에 대하여 매각기일에 낙찰허가 여부를 최종적으로 결정 합니다.㉡ 매각허가결정이 확정되면 법원이 정하여 통지하는 대금납부기일에 매각대금 (보증금을 공제한 잔액)을 납부하여야 합니다. 대금납부기일은 통상 매각허가결정이 확정된 날부터 1개월 이내로 지정됩니다. 다만, 재매각 기일로 지정된 날의 3일 전까지 종전낙찰자가 매각대금 및 그동안의 이자, 비용을 납부하면 대금납부로서 유효하며, 따라서 재매각을 실시하지 아니합니다.③ 소유권 이전 및 인도㉠ 매각대금을 납부함과 동시에 당해 부동산의 소유권이 낙찰자에서 이전되며, 각종 저당권, 가압류 등은 그 순위에 상관없이 원칙적으로 모두 효력이 소멸됩니다. 소유권이전등기 및 저당권이나 가압류의 말소등기를 위하여는 등록세와 교육세를 낸 영수증을 첨부하여 법원이 등기소에 위 등기를 촉탁하여 줍니다.㉡ 매각대금을 납부하였음에도 불구하고 종전의 소유자가 낙찰자에게 부동산을 인도하여 주지 아니하면 법원에 인도 명령을 신청하면 됩니다. 다만, 납부 후 6개월이 지나면 인도 명령을 신청할 수 없습니다.④ 주의사항㉠ 낙찰된 주택에 최우선순위의 저당권이 설정된 날짜보다 먼저 주민등록전입 신고를 마치고 거주하고 있는 임차인이 있을 때에는 그 임차 보증금을 낙찰자가 인수하여야 하는 경우가 있습니다.㉡ 일반인들의 열람에 제공하기 위하여 입찰기일 1주일 전부터 입찰물건에 관한 명세서, 시가감정서, 임대차 등의 현황조사서를 민사과 경매계에 비치하여 놓으며 입찰기일에는 입찰법정의 입구에도 비치하여 놓습니다. 다만, 입찰기일에는 많은 사람이 한꺼번에 몰려 혼잡하므로 가능하면 사전에 미리 열람하여 필요한 정보를 얻은 후에 응찰여부를 판단하시기 바랍니다. 특별매각조건의 내용은 입찰물건에 관한 명세서의 열람을 통하여 확인할 수 있습니다.㉢ 입찰 법정에 나오실 때는 입찰표의 기재 및 입찰보증금의 반환에 필요하니 도장과 주민등록증을 반드시 지참하시기 바랍니다.㉣ 타인을 대리하여 응찰하려는 사람은 인감증명을 첨부한 위임장을 반드시 입찰표와 다.

사회과학| 2006.06.01| 51페이지| 3,500원| 조회(1,491)

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