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[부동산] 부동산 동향 및 투자전략

토지시장 동향 주택시장 동향1. 개 황 1.주택가격○ 2003. 1/4분기 전국 지가변동율을 실물경기 불안 정부의 부동산 가격 ○ 재건축 추진단지를 중심으로 가격 상승폭 확대안정대책추진 등으로 상승폭이 크게 둔화 서울 강동, 인천, 수원, 광명등 재건축 추진 아파트 안전진단○ 행정수도 이전 계획 등의 영향을 받고 있는 충청권 일부 지역의 지가가 통과로 재건축 아파트 가격 급등강세로 전국평균 0.41% 상승○ 정부 투기억제대책 영향 심리위축으로 소폭 하락 예상2. 지 역 별 서울시 안전진단 강화, 기준시가 인상 발표, 투지지역 확대등○ 대도시 0.37%, 중소도시 0.52%, 군지역 0.24%로 중소도시지역의 지가상승율이 높음 ○ 가격 상승요인상승지역 : 저금리 기조 지속등 영향으로 부동산시장으로 자금유입 당분간·대전 서구(2.85%), 유성구(2.76%) : 행정수도 이전, 서남부권 개발기대 영향 유지·충남 천안시(3.28%) : 행정수도 이전, 신도시 개발추진 영향 경기부양을 우해 각종 개발사업의 조기집행 가능성·부산 기장군(1.06%) : 개발제한구역 해제, 산업단지조성등 영향·경기 하남시(1.99%) : 개발제한구역 해제, 풍산지구 택지개발 추진 ○ 가격 하락요인·성남 분당구(1.86%) : 판교 신도시 개발 추진, 수요증가 주택시장의 거래규모 급감, 매매가격의 선행지표인 전세가격 둔화하락지역 : 매수대비 매도비율이 매도세 위위 지속·경북 양양군(-1.10%), 청송군(-0.74%) : 경기부진 및 농지수요 감소 경기침체 장기화·대구 달성군(-0.32%) : 경기부진 및 소비심리 위축·경북 문경(-0.95%), 영주(-0.6%) : 농지수요 감소, 소비심리 위축 ○ 종합의견 : 주택가격은 대체로 2/4분기부터 하락이 시작되어 3/4분기에 저점을 기록하고 4/4분기에 완만한 회복세 전망3. 용도지역별○ 서울지역 중심으로 주거지역등의 상승세가 크게 둔화 2. 주택건설○ 개발제한구역 해제 및 각종 개발사업 시행에 따른 녹지지역 지가 상승 ○ 2크와 삼성생명의 리츠설립계획, 호주의 맥쿼리은행의 CR리츠 설립 계획 2. 영 향○ 직접수요 억제로 단기 안정효과 기대분양권 전매 금지는 가수요 억제로 시장 안정 효과투기과열지구내 분양권 전매금지로 입주를 앞둔 단지 인기○ 재건축 아파트 규제 강화로 투자수요 감소 파급효과 큼재건축 아파트 후분양제 도입은 신규 주택공급에 일시적 불균형으로 입주 1~2년된 아파트나 올해 입주 예정인 아파트에 관심○ 투기지역 확대와 양도세 실거래가 부과는 가수요 차단 및 가격안정화 기여○ 대책이후 지나친 주택경기 침체시 대출로 주택구입한 가계부실영향거시경제의 장기 불황을 가져올 가능성도 내재Ⅰ. 부동산 시장 동향아 파 트 상 가투 자 POINT 1.투자 POINT○ 서울시내 저밀도지구 주변 : 강동구, 뚝섬, 건대입구역, 가.아파트 단지내 상가 : 적정규모(1세대당 0.5평) 내외로 투자성남, 분당, 동작구, 사당동, 흑석동 나.대형 쇼핑몰잠실, 청담AID차관 아파트등 저밀도 지구 재건축 여부에 따른 ○ CHECK POINT : 개발비, 매장평수 및 위치, 상권분석,대체 주거지로 부상 재임대 가능 여부, 권리금등매입후 시세차익 또는 전철역 중심의 소형아파트 매입후 임대수익 ○ 임대분양실현 장점 : 초기 투자부담 적음, 상권형성이나 영업을 시행자가○ 서울 강남지역 대행함청약통장을 통한 아파트 청약 단점 : 상권형성 실패시 또는 시행자의 자금여력 부족시강남권 중심의 10~15층 아파트 투자후 리모델링 보증금 환수 못함○ 임대가능한 소형 아파트 ○ 등기분양 : 대부분 등기분양 시행중전세의 월세 전환, 리츠회사 등장에 따른 관심 고조 장점 : 매장 소유가 확실하여 안정적단점 : 상권형성등 사업전반을 입주자가 직접 책임으로오 피 스 텔 경험 미숙자 실패 확률 높음다.빌딩상가1.주요추세 ○ 새로운 수요층 흡수 곤란하며 안정된 수입을 목적으로 투자○ 주요 수요층이 젊은세대에서 노인을 위한 주거기능 강화로 전환 라.주거빌딩내 상가일산 레이크폴리스 ○ 상주인구가 고정고객으로의 청원레이크빌, 분당의 시그마Ⅲ토지에 투자 (신촌, 잠실, 강남역 주변)2.장,단점2.개발이나 이용을 통한 투자방식 (특화사업) ○ 장 점 : 현금흐름에 대한 적은 리스크로 안정성이 높음○ 강제처분 농지나 부도난 공장 토지 매입후 공동주택지 또는 투자 자금의 회수가 가능전원주택지로 개발 ○ 단 점 : 금리하락에 따른 수익성이 비교적 낮음확인사항·경매정보 철저한 확인으로 시세보다 싸게 매입 3.투자 POINT·현장확인 및 지적도와 일치 여부 확인 ○ 지하철과 인접한 역세권 아파트나 대학가 주변의 입지가 중요·취득목적에 맞게 개발가능 여부를 확인 ○ 환승역 주변 특수계층 종사자가 많은곳 투자 가능○ 납골당 : 약10억원 이상 자금 소요되며, 신고제로 준도시지역에 가능함 예) 강남역, 역삼동 일대 이면도로변, 목동, 상계동, 가양동등서울근교에 위치한 투자 가능 ○ 세제혜택 활용○ 자연농원 : 약3~4억원 자금 소요 예상, 서울에서 1시간30분 내외 위치, 취득세·등록세 면제, 재산세 50% 감면각종 인허가 사항이 쉽고, 정부 자금지원도 가능함 ·18평이하 주택 신축시 또는 분양받아 임대사업 할 경우○ 전원주택 : 준농림지 매입 →개발계획 →건물완공 →국토이용 계획 변경 취득세·등록세 25% 감면향후 투자 적격지 : 파주, 문산 ·전용면적 18~25.7평 신축 또는 분양받아 임대사업 할 경우양도소득세 면제3.담보대출을 통한 투자방식 ·매각시 전용면적 25.7평 이하 주택○ 부실기업의 부동산 담보를 제거하는 조건으로 부동산을 저렴하게 구입전 원 주 택 단 독 주 택1.개 요 투자 POINT○ 시장규모가 작고 투자대비 리스크가 높아 리츠와 관련성은 미미함 ○ 최근 준공된 원룸형 다가구 주택에 투자2. 투자 POINT ○ 역세권등의 임대가 용이한 지역의 개발 가능한 단독주택에 투자○ 자연환경이나 경관이 수려하고 접근성이 양호한 장소 투자○ 전원생활을 선호하는 수요자 중심과 교육문제 해결 가능한 입지 확보 ○ 내국인 고소득층 임대수요자 또는 외국인 상대의 고급단독지 분할 구입 가능○ 매매대금을 전액 납부 안해도 소유권 이전 가능유입자산 : 낙찰대금 1/2 납부 및 근저당권 설정시수탁자산 : 금융기관의 지급보증서, 적금증서등 제출시○ 매매대금 완납전 입주 가능 4.공매시 CHECK POINT매매대금의 1/3 이상 선납시 소유권이전 전이라도 가능 ○ 현 장 답 사○ 중도에 구입자 명의 변경 가능 도시계획확인원 발급, 확인하며 주변시세와 가격 비교○ 매매대금 선납시 이자 감면 ○ 공매조건 확인물건현황, 공매가격, 납부조건, 매수자격 제한, 토지거래허가등2.공매물건의 종류 ○ 매각조건 확인○ 유입자산 : 금융기관으 구조개선을 위해 기업체로부터 취득한 명도책임 확인, 매물 사전 사용 여부, 잔금 완납전 소유권 이전재산을 다시 매각 가능 여부등○ 인수자산 : 5개 정리은행의 재산을 일반인에게 매각 ○ 임대차 현황 파악○ 수탁재산 : 비업무용 부동산을 자산관리공사에 위임 매각 세금 체납된 압류물건 : 매수자가 명도 책임○ 압류재산 : 체납자의 재산을 압류후 KAMCO를 통해 매각 비업무용 부동산 : 자산관리공사 명도 책임3.공매 흐름도 요약 재건축,재개발 아파트1.재개발, 재건축 사업의 비교리 모 델 링2.재건축 성공 투자 POINT○ 대지 지분이 높은곳에 투자 1.위험요소○ 주변 신규 아파트 시세가 높은곳에 투자 ○ 투입된 자금에 비해 임대료가 높은 건물부터 리모델링이 이루어짐○ 단지 규모가 큰 곳에 투자 내재가치 상승으로 시세보다 낮았던 임대료가 상승한 결과○ 조합 집행부가 투명하고 반대 세력이 없는 곳에 투자 ○ 건물주와 시공사간 표준계약 양식이 없어 분쟁 소재가 많음○ 시공사의 도급순위나 인지도가 높은 곳에 투자 ○ 부동산 금융제도의 미정착○ 추가 건축비 부담이 적은곳○ 단지의 쾌적성이나 조망권이 좋은곳 2.성공 투자 POINT○ 시세가 급등하지 않았는지 확인 ○ 주 택 : 투입자금의 최소화로 공매,경매 또는 급매물 매입○ 세입자의 자발적 협조가 있는곳 ○ 아파트 : 증축여부로 복도식 아파트를 계단식으로 리단지규모 검토지명도 있는 시공사 선정 여부 확인 3. 성공 투자 POINT개발이익률과 추가 부담금 검토 ○ 전철 노선의 특성 파악후 투자7호선 특성은 강남지역을 강서권과 강북권에서 연결(유동인구 증가)○ 전세가 비중이 높은 지역 (매매가대비 70%이상)미 분 양 아 파 트○ 아파트 단지내 학교 위치○ 대형 평형 아파트 투자는 회피 1.장 점40평 이상의 고급 아파트 수요자는 환경, 조망권 중시 ○ 가격이 상대적으로 저렴분양가 적용 및 계약금, 중도금의 저리 대출 알선으로 금융비용4.향후 유망 역세권 절감 가능○ 개발 잠재력이 큰 지역 ○ 청약통장 없이 매입가능하며, 동과 호수를 마음대로 선택상암지구, 성동구 성수동, 동대문구, 군포, 안양, 경기도 광명 ○ 대단지 미분양 아파트 매입후 임대주택 전환시 고수익 예상○ 지하철 9호선 역세권 ○ 중도금 전액 대출 경우 계약금 납입후 완공시 기존주택 매각 잔금가양동, 염창동, 흑석동, 반포, 김포, 강화 으로 대금 납입○ 철도가 복선화되는 수도권고양 행신지구, 탄현지구, 구리 인창지구 2.단 점○ 청량리 ~ 덕소의 중앙선 ○ 입지여건 떨어지거나 분양회사의 브랜드 가치 미흡구리 인창지구, 교문리, 토평지구, 남양주시 와부읍 덕소리 ○ 충과 방향이 좋지 않는 경우도 있음○ 용산 ~ 문산의 경의선행신지구, 능곡지구, 화정지구, 후곡마을, 백마마을, 탄현지구 3.성공 투자 POINT○ 임대사업으로 활용하여 수익성과 각종 세제혜택 부여세제혜택 : 원룸형 임대주택 참조○ 1순위는 가입자격 완화와 가입인원 증가로 신속히 사용하며, 4.리츠회사 측면의 예상운용기회는 단한번이므로 신중히 선택 ○ 개발사업에 지분방식으로 참여해 일정 가구수를 임대용으로 확보○ 수익이 창출될 만한 지역을 중심으로 1~2개 또는 3~4개씩○ 통장을 담보로 대출을 활용 자금 융통 아파트 확보 예상경 매공 매역 세 권 투 자청 약 통 장Ⅲ. 새로운 투자 전략인천공항 주변 제 주 도1.주요 정책 1.제주 국제자유도시 특별법○ 정 부 : 인천공부 확인

경영/경제| 2003.06.11| 13페이지| 1,000원| 조회(1,285)

전략, 부동산, 리츠

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우량기업의 4가지 요인(테크놀로지리더)

우량기업을 성공으로 이끈 네 가지 조건피터코핸이 책의 초점은 앞에 실린 하이테크 우량기업 20개 사가 어떻게 해서 그토록 뛰어난 업적을 유지하고 있는지 이해하는데 있다. 특히 우리는 이들 이 기업이 기술혁신으로부터 높은 수익률을 얻어 내도록 하는 네 가지의 요인을 구명해 보려고 한다.여기서 말하는 '기술혁신 수익률(Return on innovation)'이란 기술혁신을 위해 투자된 금액의 현재가치를 말한다. 즉 연구원, 연구설비, 시제품(試製品), 기타 연구관련 투자에 지출된 금액 합계의 현재가치와 이로부터 얻어지는 신제품의 수익에서 생기는 현금흐름을 상호 대비한 비율이다. 이 기술혁신 수익률이라는 척도는 연구개발의 생산성을 측정하는 수단으로는 널리 쓰이지 않았으나, 이 개념은 당기매출액 중 신제품이 차지하는 비중을 재는 일반적 척도보다는 월등히 낫다고 하겠다. 기술혁신 수익률은 신제품의 판매로부터 얻어지는 현금수입뿐만 아니라 신제품의 개발, 제조, 판매에 드는 비용의 크기와 그 발생 시기를 반영하고 있기 때문이다.아래에서 설명하는 네 가지 성공 조건은 업계 최고의 업적을 올리고 있는 하이테크 우량기업의 실천적 전략으로서, 업계의 경쟁자들을 앞지르는데 크게 기여한 요인들이다.기업가적 지도력(Entrepreneurial Leadership)이들 하이테크 우량기업들은 거의 모두가 대기업이지만 창립 초기의 기업가 정신(entrepreneurial sprit)을 잃지 않고 유지해 나가는 방법을 잘 터득하고 있었다. 이들은 직장 내 관료주의와 사내정치라는 잡초가 자라지 못하도록 그 뿌리를 가차없이 잘라 냄으로써 자칫 조직의 활력이 압살당하는 일이 없도록 세심한 주의를 기울이고 있다. 어떤 방법으로 그렇게 해내고 있는지 살펴보기로 하자.CEO는 기술과 경영 모두를 잘 이해하고 있다, 하이테크 우량기업중에서도 수익성이 더 좋은 기업의 CEO는 기술과 경영업무 양쪽을 모두 잘 이해하고 있었다. 마이크로소프트사의 CEO 빌 게이츠(Bill Gates)가 제일 좋은 예일 것이다목적을 달성하기 위해 조직된 전문가 집단에서 효율적인 팀워크를 유지할 수 있어야 한다는 점이다.기업가적 창의력을 장려하는 보수체계를 수립·시행하고 있다. 하이테크 우량기업에서는 직원들이 상당한 재산을 형성할 기회를 만들어 주고 있다. 그 기회란 어떤 경우에도 스톡옵션(stock option)일 때도 있고, 또 다른 케이스에서는 모회사로부터 파생 분리된(spinout) 자회사의 지분을 상당량 소유할 수 있게 하기도 한다. 이에 반해 타 기업에서는 고용을 지속시켜 주는 이외에 별다른 보상책을 시행하고 않고 있었다.기술혁신을 장려, 포상하는 적극적 기풍을 진작하고 있다. 하이테크 우량기업들은 직원들의 기술혁신 노력에 보답하기 위해 심리적인 유인책을 구상하여 실시하고 있다. 이 회사들의 재무회계 시스템은 신제품으로부터 얻어지는 한계수입과 한계이윤(incremental revenues and profits)을 측정할 수 있도록 고안되어 있다. 또한 근무평정이나 승진 인사고과에서도 기술혁신 노력을 반영하고 있다. 이들은 사내의 혁신 성공 사례를 반복 홍보하여 그 중용성을 강조하는 한편, 기술혁신 업적이 있는 과학자를 표창하고 축하하는 대대적 행사를 벌이기도 한다. 그와는 달리, 타 기업들은 기술혁신의 중요성을 알고 있기는 하지만 승진하는 임직원의 대부분은 고객이 높게 평가하는 신제품 개발에 공로가 있다기보다는 사내정치에 더 유능한 사람들이었음이 발견되었다. 또, 기타 회사들 중에는 이중적 승진 체계(dual carrer ladder)를 갖고 있었는데. 관리직은 관리업무의 성적만을 평가하고 기술직은 기술업무의 평가하여 계열별로 승진심사를 하는 방식이다. 이 제도로서는 관리계통으로 승진하는 사람이 노력에 비해 더 높은 보상을 받는 결과로 나타났다.하이테크 우량기업은 자기만족을 분쇄하는 방법을 고안해 실시하고 있다. 이들 우량기업들은 그들의 가장 큰 적이 내부에 있다는 것, 즉 과거의 성공에 안주하려는 것이라는 점을 잘 인식하고 있다. 이들 내부의 적과 싸우기 위해 동일 기능는다. 이들의 기술관리 수법은 어떠한지 살펴보기로 하자.그들은 자사의 핵심기술을 잘 파악하고 있다. 이들 하이테크 우량기업의 경영진들은 상당한 시간과 노력을 들여가며 자기 회사의 핵심 기술을 식별해 내고 이해하려고 노력한다. 여기에서 말하는 핵심기술(coretechnology)이란 이로부터 고객이 최고로 평가하는 특성을 갖춘 신제품을 제조할 수 있고, 독창적인 기술로서 경쟁력이 뛰어나며 또한 광범위한 시장에 적용될 수 있는 기술을 뜻한다. 이에 반해 타 회사들은 현재 그들이 사용하고 있는 기술을 핵심기술이라고 생각하는 경향이 짙다. 그들은 이러한 가정에 너무 깊이 안주함으로써 고객에게 유익한 가치를 창조해야 한다거나 시장에의 광범위한 적용이 가능해야 한다는 핵심기술로서의 기본 역할을 잘 인식하지 못하고 있음이 드러났다.우량기업은 객관적인 눈으로 자기 회사를 분석, 평가한다. 하이테크 우량기업들은 현재 그들이 사용하고 있는 기술을 기존의 고객 또는 잠재적인 미래 고객의 관점에서 분석, 평가한다. 따라서 현재 자사 내에 확보되지 않은 기술이라도 고객이 원하는 상품을 개발하기 위해 필요한 기술이라면 이를 핵심기술로 지정하여 반드시 확보하려고 한다. 이에 반해 여타 기업에서는 그들의 기술개발 포트폴리오에 없는 기술은 꼭 보유해야 할 가치가 있지는 않다고 생각하는 경향이 있다. 그 결과 그들은 종종 대체기술에 의해 핵심기술의 진가를 맛보지 못하는 경우가 있다.우량기업은 종속기술을 잘 파악하여 현명하게 대처하고 있다. 하이테크 우량기업들은 주변기술 또는 보조기술-즉, 회사에 더 이상 필요치 않지만 회사가 그냥 보유하고 있는 기술 혹은 회사가 현재 보유하지 않으나 특정 프로젝트를 위해 임차해야 할 기술-이 무엇인지 잘 파악하고 있다. 여타 기업에서는 자급자족주의에 매달려 다른 회사에서 개발된 기술은 별 가치가 없다고 생각하는 경향이 있고, 이 때문에 언제나 기술의 낙후성을 벗어나지 못하고 있다.우량기업은 핵심기술의 가치를 극대화하고 있다. 하이테크 우량기업들은 핵심기술의 이 부서에 회사자금의 일부를 출자해서 신규 벤처기업으로 설립하고, 그 기술을 빌려 쓰는 형식을 취하는 때도 있다. 이러한 파생된 신규 벤처는 원래의 종업원에게 기업 창업의 기회를 부여함으로써 상호간 긴밀한 관계를 유지할 수도 있게 된다. 이와는 반대로, 우량기업은 특정사업에 필요한 기술을 임차하여 사용하는 경우도 있다. 이때 컨설팅 회사(consulting firm)를 고용하여 경쟁기업과의 전략적 제휴를 조직·관리하도록 위촉하는 등 여러 가지 형태를 취하는 경우도 있다. 한편 같은 업종의 타 회사들은 자기 회사 주변에 참호를 파는 일에 열심이다. 그들도 핵심기술을 찾아내는 데 많은 노력은 들이지만 주변기술을 개방하거나 분리하는 방안에는 거의 관심을 두지 않는다. 주변기술에 대한 과도한 투자로 인하여 핵심기술에 집중할 자원이 상대적으로 부족하게 된다.하이테크 우량기업은 핵심기술의 동향을 늘 주시하고 발전시키데 주력하고 있다. 우량기업들은 기술, 경쟁기업의 전략, 그리고 소비자의 수요가 변화하면 개별상품뿐만 아니라 기업 전체의 사업에 대해 중대한 위협이 발생할 수 있다고 보고, 이들 제 변수의 변동 추이를 면밀히 주시하는 감시체제를 만들어 가동하고 있다. 그들은 업계의 관계자들과 연관관계를 구축하여 시장의 정보를 체계적으로 수집하는 소위 첩보네트워크(intelligence network)를 구축하여 운영하고 있다. 이들 우량기업들은 이렇게 수집된 정보를 그들의 핵심기술로 재평가하고 적절한 대책을 강구하는 데 활용하고 있다. 이에 반해, 동종업계의 타 회사들은 경쟁상태 기업의 동태만을 관찰하여 신기술의 변화 조짐을 감지하는 데 그치고 잇따. 더 나쁜 것은, 자기들이 수집한 정보도 사업개선을 위해 적기에 활용하지 못하고 있다는 점이다. 그들이 근본적인 변화를 인식하고 대책을 서두를 때면 이미 많은 손실이 발생한 후 위험한 상태에 도달해 있는 경우가 대부분이다.경계없는 제품개발무경계(boundaryless)라는 말은 듣기에 거분하기는 하지만 매우 중요한 의미를 지니고 다. 더욱이 이 팀의 구성원들은 경영 상층부의 지원과 암시에 의해 그들의 노력이 성공할 경우 틀림없이 보상을 받게 될 것을 확신한다. 이들은 때로 실패할 경우 그들의 직위를 내놓아야 할 것이라는 점도 잘 알고 있다. 같은 업계의 타 기업들은 우량기업에 비해 매우 직선적인 계주방식(relay race)의 접근방법을 쓰고 있다. 즉, 엔지니어들은 설계도를 작성하여 제조 부문에 창틀 너머로(thrown over the transom) 던져서 넘겨 버리고, 제조 부문은 자기 일이 끝나면 이를 판촉부에 넘기고, 이렇게 하여 결국 고객에게 다다르게 된다. 이들은 각 부서 기능을 횡단하여 통합하는데 실패함으로써 인수인계상의 착오와 재작업에 따른 추가비용을 발생시키는 한편, 신제품 개발의 지연이 빈번해짐에 따라 고객의 평판도 나빠질 수밖에 없다.우량기업은 초기 사용자(early adopter)의 의견을 적극 반영한다. 우량기업들은 자사 개발제품을 초기에 사용하는 수요자들과 협력하여 제품에 요구되는 성능에 대해 깊은 이해를 얻고자 힘쓰며, 개발 초기에 이를 제품설계에 반영한다. 소비자들의 의견은 대개 모호하고 복잡한 형태로 표현되며 구두로 전달되어 오지만, 기업에서는 구체적으로 소비자행도을 분석하여 제품설계에 반영한다. 한편, 같은 업계의 다른 기업들은 사내의 지배적인 세력(전형적으로 엔지니어들인 경우가 많다)의 이해관계에 따라 제품개발을 해 나간다. 이들은 또 제품개발이 끝나 예상 매출액을 추정하기 위한 고객조사를 실시할 때까지 제품의 성능과 품질에 대한 고객 의견조사를 미루는 경향이 있다.우량기업은 시제품(試製品, prototype)을 여러 번 반복 제작한다. 하이테크 우량기업들은 제품 개발과정의 벽두부터 시제품을 제작하는데, 이를 통해 지나치게 많은 시간과 자금을 투입하기 이전에 여러 가지 내부적인 문제를 해결해 나가고 있다. 예를 들면, 제품의 대량 제조에 들어가기 전에 제조 원가를 파악할 수 있고, 개발과정을 본격적으로 시작하기 전에 품질, 비용, 주요 부품의 조달 없다).

경영/경제| 2001.07.04| 8페이지| 1,000원| 조회(521)

경영전략, 성공기업, 기업전략

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기업분석 WORK-SHOP(사례연구) 평가A좋아요

기업분석 WORK-SHOP(사 례 연 구)1.회사현황 및 준수사항(1) 회 사 명 : ㈜ooo(2) 업 종 : 전기관련 부품 제조업(3) 판매지역 : 대기업 납품(계열사)(4) 종업원수 : 199X년 (당기) 800명, 199X년 (전기) 900명(5) 생산형태 : 자체에서 생산하며 외주가공도 일부 병행(6) 분석자료 : ① 대차대조표(별첨1)② 손익계산서(별첨2)③ 제조원가명세서(별첨3)(7) 기타 준수사항○ 손익분기점 산출시는 경상이익까지 기준으로 분석 작성○ 부가가치 산출이나 노동소득분배율 산출시는 인건비에 복리후생 포함○ 비율산출시는 소수점 두자리 기준, 사사오입, 금액은 천단위이므로사사오입하지 않음○ 부가가치 산출은 매출액-(재료비+전력비+용수비+외주가공비+소모공구비)○ 노무비 중 직접노무비는 시간급(조립산업), 간접노무비는 월급직으로되어 있으며 잔업은 없음○ 전력비는 기본료가 20%이다○ 매출채권 = 외상매출금 + 받을어음○ 매입채무 = 외상매입금 + 지급어음2.대차대조표(단위:천원,%)계 정 과 목 1998년 3/4분기 1998년 4/4분기 제10(당)기 제9(전)기 증 감('98.9.30) 구성비 ('98.12.31) 구성비 구성비 구성비Ⅰ.유 동 자 산 179,018,210 126,914 19,503,600 62.005 15,384,140 64.364 4,119,4601.당좌자산 149,760,083 104,404 13,030,600 41.427 10,782,140 45.110 2,248,460외상매출금 6,365,112 15,134 3,417,800 2,822,000 595,800받을어음 2,212,900 2,000,000 212,900단기대여금 11,220 11 4,744,200 1,744,200 3,000,000선급금 134,725,347 87,187 731,500 900,000 -168,500미수금 746,100 700,000 46,100기타 8,658,404 2,072 1,178,100 2,615,940 -1,437,8402.재고자산 471 198,366 26,768,900 85.103 19,326,500 80.858 7,442,400Ⅰ.자 본 금 117,209,510 117,210 3,640,000 11.572 3,640,000 15.229 0Ⅱ.자본잉여금 259,988,452 375,778 525,000 1.669 525,000 2.196 0Ⅲ.이익잉여금 1,249,233 520,800 0.017 410,340 0.017 110,460자 본 총 계 -141,529,709 -258,568 4,685,800 14.897 4,575,340 19.142 110,460부채와자본총계 28,177,762 -60,202 31,454,700 100.000 23,901,840 100.000 7,552,860전분기대 비증 감3.손익계산서(단위:천원,%)계 정 과 목 제10(당)기 제9(전)기 증 감% %Ⅰ. 매 출 액 20,130,000 100.000 23,149,000 100.000 -3,019,000Ⅱ. 매 출 원 가 17,142,400 85.158 19,114,300 82.571 -1,971,9001.기초제품재고액 1,993,400 1,017,400 976,0002.당기제품제조원가 18,221,400 20,090,300 -1,868,9003.기말제품재고액 3,072,400 1,993,400 1,079,000Ⅲ. 매출 총 이익 2,987,600 14.842 4,034,700 17.429 -1,047,100Ⅳ. 일반 관리비 2,587,000 12.851 2,371,240 10.243 215,7601.임직원급료 783,200 3.891 704,800 3.045 78,4002.제수당 222,600 1.106 200,300 0.865 22,3003.퇴직급여충당전입액 83,800 0.416 75,400 0.326 8,4004.복리후생비 191,000 0.949 171,900 0.743 19,1005.임차료 129,100 0.641 116,000 0.501 13,1006.조세공과 105,800 0.526 95,058 -93,8006.복리후생비 320,000 1.756 288,000 1.434 32,0007.조세공과 12,000 0.066 10,800 0.054 1,2008.임 차 료 20,000 0.110 18,000 0.090 2,0009.감가상각비 220,300 1.209 198,200 0.987 22,10010.기 타 250,000 1.372 225,000 1.120 25,000Ⅳ. 당기 제품 제조원가 18,221,400 100.000 20,090,300 100.000 -1,868,900비 당기제품제조원가중 15,670,700 17,757,700변 동 비 금 액(%) 86.002 88.389용고 정 비 금 액(%) 2,550,700 2,332,600분 13.998 11.611해 합 계 18,221,400 20,090,300㈜ 기초,기말 재공품은 없음간접노무비중 퇴직급여충당금전입액 당기 130,000천원, 전기 117,000천원 포함전년동기대비증감5. 경 영 분 석 표(단위:%,회)구 분 비율명 산 식 199X년(당기) 199X년(전기) 동업계계수 답 계수 답 평 균안정성 유동비율 유동자산-------- x 100유동부채 118.061 102.904 98.600당좌비율 당좌자산-------- x 100유동부채 78.878 72.121 60.300부채비율 부 채------- x 100자기자본 571.277 422.406 360.500고정장기적 합 율 고정자산----------------- x 100자기자본+고정부채 80.022 95.150 98.500수익성 총 자 본경상이익율 경상이익-------- x 100총 자 본 1.097 1.812 1.320매 출 액경상이익율 경상이익-------- x 100매 출 액 1.714 1.870 3.250금융비용대매출액비율 금융비용------- x 100매 출 액 7.948 4.968 3.400경 영안전도 B.E.P-------- x 100매 출 액 93.347 92.817 95.100활동성 총 자 본회 전 율 매 출 액-----18,790,655 21,486,102검 증 매 출 액 18,790,655 21,486,102변동비율(%) 74.241% 73.961%변 동 비 13,950,397 15,891,361고 정 비 4,840,258 5,594,741경상이익 -0 0경상이익 345,000 433,000경상이익기 준B.E.P 율 BEP매출액--------- X 100당기매출액 93.347 92.817가.변동비(재료비)를 10% 절감시 손익분기점?식) 고정비/ (1-((변동비*0.9)/매출액))당 기 전 기14,586,571 16,733,189나.고정비를 10% 절감한다면 손익분기점?식) (고정비*0.9)/ 한계이익율당 기 전 기16,911,589 19,337,4928.손익분기 도표① 199X년(당기) B.E.P. 도표((2), (3) 해당부문을 모두 표시할 것)(당기)이익(345,000)(전기)이익(433,000)매출액선매출액고정비(4,840,258)총비용(19,785,000)변동비(14,944,742)총비용선비용손익분기점상 매출액(18,790,655)매출액선이익손실매출액선매출액고정비(5,594,741)총비용(22,716,000)변동비(17,121,259)총비용선비용손익분기점상 매출액(21,486,102)매출액선이익손실9.고정비,변동비 분해 집계표(단위:천원,%)199X년 (당기) 199X년 (전기)금 액 변 동 비 고 정 비 금 액 변 동 비 고 정 비비율 비율 비율 비율매 출 원 가(A) 17,142,400 14,742,742 86.002 2,399,658 13.998 19,114,300 16,895,019 88.389 2,219,281 11.6111.기초제품재고 1,993,400 1,714,356 86.002 279,044 13.998 1,017,400 899,274 88.389 118,126 11.6112.당기제조원가 18,221,400 15,670,700 86.002 2,550,700 13.998 20,090,300 17,757,700 88.389 2,332,600 11.61영업외손익차감(C) 55,600 0 55,600 1,230,460 0 1,230,460영업외수익 1,762,400 0 1,762,400 519,540 0 519,540수입이자 570,000 570,000 270,000 270,000수입배당금 160,000 160,000 65,000 65,000유가증권처분익 470,000 470,000 150,000 150,000고정자산처분익 13,000 13,000 34,540 34,540투자유가증권처분익 549,400 549,400 0영업외비용 1,818,000 0 1,818,000 1,750,000 0 1,750,000지급이자와할인료 1,600,000 1,600,000 1,150,000 1,150,000기부금등 171,000 171,000 600,000 600,000고정자산처분손 47,000 47,000 0합 계(A+B+C) 19,785,000 14,944,742 75.536 4,840,258 24.464 22,716,000 17,121,259 75.371 5,594,741 24.629매출액대비(%) 변동비율 74.241 고정비율 24.045 변동비율 73.961 고정비율 24.16820,130,00023,149,00010.동업계 평균 경상이익율 3.25% 목표이익 달성시의 목표 매출액 산출구 분 내 용 199X년(당기) 199X년(전기)목 표 이 익 산 출 매 출 액 20,130,000 23,149,000목 표 경 상 이 익 율 3.250% 3.250%목 표 경 상 이 익 654,225 752,342목표 매출액 산출 고 정 비 + 목 표 이 익 21,330,461 24,375,406한 계 이 익 율검 증 목 표 매 출 21,330,461 24,375,406변 동 비 15,835,978 18,028,323% 74.241% 73.961%고 정 비 4,840,258 5,594,741목 표 경 상 이 익 654,225 752,34311.부가가치 분석(단위:천원,명,%)내 역 199X년(당기) 199X(전기) 증 감매 출 액 20성 추진

경영/경제| 2001.07.04| 1페이지| 1,000원| 조회(1,271)

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