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분양가 상한제가 미치는 영향과 그 대책

1.11부동산대책에 따른 영향(분양가 상한제, 분양원가공개 중심)작성일 : ２００７년６월１９일도시공학과2001870046김진웅지난 1월11일 정부는 부동산정책을 발표했다. 이날 발표한 정책의 핵심은 바로 분양가 인하에 그 초점을 맞추고 있다는 것이다. 이전까지는 공공택지 아파트에만 적용되고 있는 분양가 상한제, 분양원가 공개를 민간택지 아파트에도 확대 적용해 분양가 인하 효과를 노림이다. 하지만 언뜻보면 이같은 정책은 직접적으로는 분양가를 낮추는 효과가 있겠지만 장기적으로 공급축소, 시장위축 등 시장에 좋지 못한 영향을 끼칠 우려 또한 가지고 있는 것이 사실이다.본 보고서에서는 1.11부동산대책의 개략적인 사항을 알아보고 그중에서도 특히 분양가 상한제가 시장에 미치는 영향에 대해 알아보고자 한다.1.11부동산대책은 분양가 인하를 목적으로 다양한 정책들이 나열되어 있다.분양가 상한제, 분양원가공개 확대, 마이너스 옵션제도도입, 토지임대부 및 환매조건부 분양, 채권입찰제 상한액 조정, 분양주택 전매제한기간 확대, 공공택지 공급방식 개편, 후분양제 연기, 민간택지 내 공공·민간 공동사업, 서민주택공급확대 및 주거비 부담 완화 등이 그것이다.분양가 인하에 초점을 맞춰서 분양가 제도가 바뀌었다. 수도권 전역과 지방의 투기과열지구에서 9월 이후 사업승인을 신청하는 민간택지 아파트는 분양원가가 공개된다. 공개항목은 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용, 가산비 등 7개다. 이중 택지비와 가산비는 사업장별로 공개하고, 나머지 5개 항목은 지역 실정에 따라 조정한 기본형 건축비만 공개된다. 이미 원가를 공개하고 있는 공공택지 아파트는 7개 항목에서 61개 항목의 전면공개로 바뀌게 된다.분양가 상한제는 공공택지의 경우 그대로 적용되고, 민간택지는 9월부터 지방자치단체별 기본형 건축비를 적용해 시행된다. 공공택지의 25.7평 초과 주택에만 적용되던 채권입찰제는 민간택지 25.7평 초과 주택으로 확대됐다. 채권입찰 상한액은 주변 시세의 80%로 낮춰졌다.이 같은 정책으로 인해 정부쪽이나 전문가집단이나 분양가 인하효과에 대해서는 한목소리를 냈다.정부 측에서는 공공택지의 경우 11·15대책에서 발표한 택지비 인하, 용적률의 합리적 조정 등으로 25% 안팎(25.7평 이하 기준)의 분양가 인하 효과가 있을 것으로 내다봤다. 또한 25.7평 초과 주택은 채권상한액이 하향 조정돼 10% 인하될 것으로 예측했다. 민간택지는 분양가 상한제, 원가 공개, 채권입찰제 도입 등으로 20% 안팎이 인하될 것으로 전망했다. 건설교통부는 수도권 4개 민간택지를 대상으로 분양가 상한제 적용할 경우 인하 효과를 시뮬레이션 결과 15∼25% 정도의 인하 효과가 나타났다고 밝혔다. 건교부 관계자는 "지자체에 설치가 의무화된 분양가심사위원회가 활성화되면 현재 건설사에 평균 3.8%의 이윤을 보장하고 있는 기본형 건축비, 가산비가 더 떨어질 것"이라고 말했다.전문가들은 당초 예상보다 민간택지의 분양원가 공개 항목이 줄어들어 부작용이 적을 것으로 관측했다. 다만 분양가 상한제 시행의 파장은 커 민간 주택사업이 위축되면서 가격 불안으로 이어질 수 있다고 내다봤다. 건설업체들이 택지비가 감정가보다 비싼 수도권에 집 지을 엄두를 못내는 등 내년 이후 민간주택사업이 크게 위축될 것이라고 예상했다.이번 정책이 분양가 인하효과를 가져와 서민들의 내집마련의 꿈을 이루는데 있어서 짐을 덜어주는 긍정적인 효과는 분명 있다고 본다. 그러나 분양가 상한제와 원가공개와 같은 정책은 다음과 같은 부정적인 영향을 줄 수 있음을 간과해서는 안 되겠다.첫째, 장기적인 주택공급물량의 감소이다.과거 1983년에도 분양가 상한제가 도입되면서 민간 공급이 절반으로 감소한 것으로 나타났다. 다음은 [파이낸셜뉴스(2007년01월21일자)]에서 건설교통부 '주택건설인허가'자료를 분석한 결과다.전문가들은 따라서“과거의 사례가 앞으로 되풀이 될 공산이 매우 높다”며 “새로 적용될 분양가 상한제는 기존 상한제보다 더욱 엄격한 것이어서 그 영향은 더 클 것”으로 분석했다.반면 건교부는 분양가 상한제 등이 민간 건설을 위축시키지는 않을 수준이고 민간공동사업제 등 공급 촉진책도 있어 큰 문제가 없다는 입장이다.□ 83년 상한제이후 민간공급 ‘반토막’18일 건교부의 ‘주택건설 인허가’ 자료를 분석한 결과 1983년 분양가 상한제가 도입된 이후 6년간 민간 공급이 급속히 감소했다.분양가 상한제가 도입됐던 첫해인 1983년 14만3919구에 달했던 민간 공급량은 1984년 10만7966가구로 30% 정도 급감했다.1982년 민간(12만3211가구)은 공공(68209)의 2배 정도를 공급했지만 제도시행 2년 만에 역전된 것이다.이후에도 민간 아파트 공급은 꾸준히 내리막길을 걸어 공공 물량과의 차는 갈수록 벌어졌다.민간공급은 1985년 9만5292가구로 제도시행 이후 처음으로 10만가구 이하로 떨어졌다.1986년 일시적으로 13만5339가구로 민간공급이 늘기도 했지만 이후 감소세를 면치 못해 1988년에는 5만8859가구로 최저점을 찍었다.이러한 아파트 공급 감소는 1986년부터 집값 폭등을 야기했고 아파트값 폭등세는 1989년 노태우 정부가 경기 분당 등 5개 신도시 공급계획을 내놓을 때까지 숨가쁘게 이어졌다.한편 공공분양은 1985년 13만2070가구에서1987년 16만6754가구로 꾸준한 상승세를 보였고 1988년에는 25만8071가구로 정점을 찍었다.1983년 이후 6년사이 공공은 공급물량이 2배 늘었고 민간은 절반 이하로 줄어 극명한 대비를 보였다이렇듯 과거의 경험으로 미루어 볼 때 시장여건과 그동안 우리나라의 경제사정의 변화를 감안한다고 하더라도 정도의 차이는 있겠지만 공급물량의 감소는 불가피하다고 할 수 있다.분양가 상한제에 따른 분양가격은 정부가 정한 표준건축비에 택지비(땅값)를 더해 결정되어진다. 지난 5월 17일자로 입법예고한 ‘주택법 시행령ㆍ시행규칙 개정안’으로 인해 건설업체들의 택지비 한도(감정평가액+가산비의 120%)가 당초 예상한 것보다 커진 것은 사실이지만 이 점을 감안하더라도 기존의 건설업체들이 택지로 인해 얻게 되었던 이윤이 급격히 줄어들게 되어 공급물량의 감소는 어쩔 수 없는 현실이 되어가고 있는 것이 사실이다.둘째, 주택의 질 저하를 가져올 수 있다.주택공급물량의 감소와 같은 접근법으로 바라본다면 그 이해가 쉬울 듯하다. 건설업체들이 얻을 수 있는 이윤이 제한된 상황에서 이들에게 질 높은 주택의 공급을 기대하는 것은 무리이지 않은가? 물론 서민을 상대로 높은 수준의 이윤을 취하는 것 또한 문제가 있는 것은 사실이지만 기업의 목표가 이윤극대화이고 이를 부정적인 시각으로만 바라보는 것은 위험하다고 생각한다. 공정한 경쟁 하에서의 이윤추구는 기업의 정당한 권리이자 의무이다. 하지만 이러한 분양가 상한제로 인해 기업들이 그들이 취할 수 있는 이윤에 있어서 제한이 생기고 기술개발에 있어서 이윤을 극대화 할 수 있는 동기가 사라진다면 그만큼 R&D 투자를 소홀히 할 것이고 크게 보면 건설부문에 있어서 기술 경쟁력 약화로 까지 이어질 수 있음을 간과해서는 안 되겠다.그리고 이번 1.11부동산대책의 하나인 마이너스 옵션제라는 제도가 있는데 이 또한 소비자의 선택의 권리를 넓혀준다는 긍정적인 효과가 있지만 공정전반에 걸친 주택의 질 저하를 가져올 수 있다.셋째, 투기수요를 불러일으킬 수 있다.단순히 수요와 공급측면에서 접근해 보자. 정부의 정책으로 인해 분양가가 낮아지고 이에 따라 주택수요는 증가하게 될 것이다. 그러나 건설업체는 택지비 한도로 인해 그들이 얻을 수 있는 이윤에 제한이 따를 것이고 그만큼 공급은 줄어들게 될 것이다. 여기서 초과수요가 발생하게 되고 이렇게 공급이 부족한 상황에서 신규분양주택에 당첨된 수요자들은 자연히 주변지역의 아파트 시세와 분양가와의 차이만큼 자본이득을 얻게 되는 것이다. 비단 분양가 상한제와 분양원가공개 뿐만 아니라 채권입찰제의 상한선을 80%로 낮춘 정책 또한 분양가 인하를 가속화 시켜 자칫 신규분양이 주택투기로 이어질 수 있는 가능성도 높다고 하겠다. 최근에 주택청약가점제 도입으로 청약수요를 가려낸다고는 하나 이러한 정책이 꼬리에 꼬리를 물고 새로 생겨나는 것은 바람직하지 못한 현상이다. 주택청약가점제에 대해 간단히 언급하면 무주택기간이 오래되고 연령이 높고 부양가족이 많을수록 그러한 가구에 신규청약시에 우선순위를 준다는 것인데 이는 다시 사회초년생인 청년층의 신규주택구입가능성을 거의 원천봉쇄하는 정책으로 한쪽으로 치우친 정책이라 할 수 있겠다.

경영/경제| 2007.06.25| 4페이지| 1,000원| 조회(1,131)

부동산, 부동산정책, 분양가상한제, 분양원가공개

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