? 주택시장 및 주택투자 ?- 주택시장 분석을 통한 발전적 주택투자 방안과 전망 -2004. 11. 15Ⅰ. 서 론 11. 연구의 배경 및 목적 12. 연구의 범위와 방법 13. 연구의 흐름 1Ⅱ. 주택시장의 특성과 시장 분석의 기초개념 21. 주택 및 주택 시장의 특성 22. 주택시장 분석의 기초개념 2Ⅲ. 주택시장에서의 수요와 공급 41. 주택 수요와 소요 42. 일반경기변동 43. 주택시장의 경기변동 유형 4Ⅳ. 우리나라 주택시장의 동향 및 문제점 51. 주택시장의 여건과 주택정책의 기조 52. 주택공급 관련제도 83. 가격규제 94. 우리나라 주택시장의 공급제도 평가 11Ⅴ. 주택시장의 순환과정 141. 주택순환 과정의 의의 142. 주택순환 과정의 기본 14Ⅵ. 주택시장의 금융형태와 주택투자 활성화 방안 141. 주택금융의 의의와 기능 142. 주택금융 형태 15Ⅶ. 주택시장과 불공정 거래 161. 주택시장과 불공정 거래 16Ⅷ. 주택투자에 따른 지역의 주택시장 변화 17Ⅸ. 주택투자에 따른 국민경제의 변화 171. 주택투자의 국민경제 효과 172. 투택투자의 지역경제 파급효과 18Ⅹ. 주택시장의 안정대책 191. 중?장기 주택시장 동향 192. 주택시장 내부적 요인 203. 주택시장 외부적 요인 204. 양도 소득세 강화 215. 보유과세 강화 226. 재건축 요건 강화 및 리모델링 활성화 227. 금융대책 강화 238. 수도권 지역의 교육역건 강화 239. 신도시 개발 추진 2310.신도시 주거환경 개선 23ⅩⅠ. 주택정책에 의한 시장의 변화와 투자 패턴 변화 241. 주택정책 개관 242. 주택정책 변천과 배경 253. 주택정책과 시장경제 28ⅩⅡ 주택시장 진단 모델을 통한 시장 분석 방법 301. 주택시장 진달 모델 30ⅩⅢ. 2004년 서울 주택시장 진단과 강남지역 Case Study 331. 최근 서울 주택시장 진단 352. 강남지역 주택시장 분석(Case Study) 35ⅩⅣ 결론 및 토의 351. 결론 352. 토의 36주택투자 및 주택서 특별분양?우선순위제+추첨제(공공)?채권입찰제(민영)?1회당첨자 1순위배제?종합점수제(영구임대,근로자주택)?1세대2주택 1순위제외?35세이상 무주택자 우선공급?채권상한제 실시?1세대2주택 1순위제외?35세이상 무주택자 우선공급입주자자격?무주택자?분양부금을 상환할 수 있거나 임대료를 지급할 수 있는 능력이 있는 자공?부양가족이 있는 무주택 세대주공?무주택세대주?선매청약저축가입자공?무주택세대주?청약저축가입자공?무주택세대주?청약저축가입자민?부양가족이 있는 주택청약예금가입자?재형저축가입자민?세대주?청약예금가입자?청약부금가입자민?세대주?청약예금가입자?청약부금가입자민?세대주?청약예금가입자?청약부금가입자재당첨금지-?3년 이내에 재당첨금지?국민주택 10년, 민영주택5년간 재당첨 금지?수도권지역을 제외하고 폐지? 폐지채권입찰제--?1982년부터 실시?채권상한액 설정(89)?건교부장관도 채권입찰제 지역지정 가능폐지분양가격제한-?분양가 제한 실시(77):주택건설사업계획승인시?국민주택규모이하 105만원,국민주택규모 초과는 134만원 설정?1989년 원가연동제 실시?서울?수도권 외의 지역 자율화(97)? 자율화소형주택건설의무비율-?소형주택건설 의무비율 제도 도입?건축연면적의 50%이상을 소형주택으로 건설?서울?수도권 외의 지역 자율화(97)?2001년 12월 수도권과밀지역 부활주요정책?부동산투기억제에 관한특별조치법(67.11)?8.8부동산투기억제조치 (78.8)?주택투기억제대책(82.12)?2.16부동산투기억제대책 (83.2)?4.18토지및주택문제 종합대책(83.4)?4.13부동산투기억제대책(부동산투기억제를위한특별보완대책(90.5)?부동산실명제(‘95.3)?2002년 8.9대책, 9.5대책?2003년 5.23조치. 9.4대책, 10.29종합대책?부동산공개념 검토위원회 발족(‘03.11)2) 주택시장의 여건변화지난 40여 년 동안 우리나라의 주택시장 상황은 매우 비약적인 발전을 이루어왔다. 먼저 1970년 78.2%였던 전국의 주택보급률이 2002년 100%가 되었다. 436만호(1민주택의 경우, 주된 공급대상인 무주택 세대주의 개념이 서구의 무주택자(homeless) 개념이 아니어서 자산이나 고소득자에게 배분될 우려가 있다는 점이 지적되고 있다. 무주택세대주가 저소득층일 것이라는 가정 하에 공공주택의 우선 공급대상이 되었으나 무주택세대주가 주거수준이 열악하고 최소한의 주거비 지불능력이 없는 자라고 할 수는 없다. 또한 주택의 소유여부만을 기준으로 공공정책의 우선 수혜계층을 선정할 경우 주택 이외의 상당한 자산을 소유한 자도 혜택을 받을 수 있으므로 형평성의 문제가 제기될 수 있다. 또한 무주택 세대주 기준에 가구구성이나 가구원수 등 각 가구의 주택 필요정도를 객관적으로 평가할 수 있는 기준이 없었다.따라서 각 가구의 주택 필요 정도를 객관적으로 평가할 수 있는 기준을 도입하고 소득기준을 정립하여 소득수준과 주거수준을 동시에 고려한 배분기준을 정립해야 할 과제가 있다.그리고 배분방법도 저축총액이 실질적인 기준이 되므로 비록 소득수준은 낮지만 오랜 기간동안 내집 마련을 위해 노력해 온 사람보다 소득수준이 높은 사람이 우대되는 결과를 빚을 수 있는 문제도 있다.이제 주택재고량이 많아지고, 민간 주택금융 여건이 개선되면서 소비자들의 주택구입 능력도 확대되었다. 또한 계층별로 주택수요가 매우 다양해져 가고 있다. 즉 노후 주택에 대한 개선수요 및 새 주택, 규모가 넓은 주택으로의 이주수요 등 다양한 주택수요가 증가하는 것이다. 그런데 분양가가 제한되어 신축 주택의 가격이 저렴하지도 않은 상황에서 신축 주택의 구입자격을 반드시 청약저축 등의 가입자로 한정하는 것은 문제가 있다.그리하여 점차 주택공급제도는 주택의 효율적인 배분보다는 시장 전체의 투기억제 및 경기조절수단으로 전락하고 있는 상황이다. 물론 투기억제 목적의 주택공급제도는 일시적인 주택시장의 과열을 막고 가격을 안정시킨 효과가 있었다. 그러나 이러한 일시적인 안정은 경기가 침체되면 다시 활성화를 위해 완화되었고 일정한 주기를 두고 반복되었다. 앞서 살펴본 바와 같이 주택공급제도의 적용범위아파트단지까지도 무리하게 재건축을 추진하고 이로 인해 호가가 상승① 중장기적으로는 수요에 맞는 공급확대의 효과가 있으나 단기적으로는 투기분위기를 조장* 강남지역 재건축 추진 예상물량 : 14만세대(저밀도 단지 5만 세대, 고밀도 단지 6만 세대, 기타 3만세대)3. 주택시장 외부적인 요인1) 저금리 기조가 지속되면서 시중 유동성은 증가하였으나, 증시침체, 설비투자 위축 등으인해 부동자금이 서울 강남지역을 중심으로 주택시장에 유입< 가계대출금리, 통화량(MCT), 주가 및 서울지역 집값 동향 >구 분’97’98’99’00’01’02.7가계대출금리(%)13.2212.9310.089.487.267.31통화량 평잔 증가율(%)15.37.57.714.410.111.6종합주가지수654.5406.1806.8734.2693.70717.99서울 집값 상승률(%)2.0-13.25.63.112.915.32) 양도세, 재산세 및 종합토지세 등 주택관련 세제가 제 기능을 발휘하지 못함에 따라 단기차익 확보를 위해 쉽게 집을 사고 파는 등 투기유발요인을 제공* 양도세의 경우 다른 주택에 거주하더라도 3년간 보유만 하면 1가구 1주택으로 면제받아 투기수요가 개입될 소지가 많고, 강남지역의 경우 집값은 비싸더라도 면적이 작아 고급주택에서 제외** 재산세와 종토세의 경우 과표 현실화율이 현저히 낮고, 실거래가격이 비싼 지역에 대하여 오히려 낮게 부담하는 사례도 발생3) 또한 우수한 학교나 학원이 밀집되어 교육여건이 양호한 강남지역으로의 이주수요도 증가* 강남지역 거주 사유(건설산업연구원 조사) : 교육(36%), 교통(22%), 생활편의시설(20%), 주거환경(9%)** 인구 만명당 입시학원수(서울시 지역균형발전추진단 조사) : 강남(17.3개), 서초(12.4), 성동(2.3), 중구(0.5)4. 양도소득세 강화1) 신축주택에 대한 양도소득세 감면 축소(조특법 개정)2) 주택가격 상승을 주도하는 서울, 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 및 과천 소재 아파트에 대한 감면혜택을 줄여?(국내 경기) 모든 가구들에게 경기가 불황에 진입했다는 것이 확실해짐?(주택 시장) 가격도 하락하고 거래량도 줄어듦?1차 수요자는 더욱 위축되고 가격이 더 하락할 것으로 기대함. 1차 공급업자들은 신규 주택을 공급을 前期보다 더욱 줄임. 그러나 주택 건설의 “지체 효과”로 인한 전기에 발주한 주택의 완공 물량은 확대돼 1차 수요보다 공급량이 많아 가격은 하락함?2차 수요와 공급은 경제 상황의 악화로 더욱 줄어들어 거래가 위축됨- (제5국면: E5→E6)?(국내 경기) 불황을 지나 경기가 나아질 것이라는 증거가 나타남. 주택 시장에 또 다른 전환점임?(주택 시장) 가격은 하락하고 거래량은 증가함?1차 공급자는 경기가 이제 바닥이라고 판단하고 다시 신규 주택 공사를 착공함. 그러나 1차 수요는 아직 살아나지 못함. 이 단계에서는 1차 공급(완공 물량)이 수요보다는 많아 가격 하락이 지속됨?2차 수요, 공급은 경기가 호전될 것으로 기대해 증가하기 시작함- (제6국면: E6→E1)?(국내 경기) 경기가 점차 회복세를 더해감?(주택 시장) 가격은 안정을 찾고 거래량은 증가함?1차 수요는 증가하나 아직은 높은 수준이 아니지만 1차 공급이 수요를 충족시켜 가격은 안정세를 찾음?경기 회복 전망에 따라 2차 수요, 공급이 늘어나면서 거래량은 증가함?제 6국면은 그 동안 경기 악화로 미루어 두었던 이사(2차 수요, 공급)가 실현될 때까지 지속될 것임ⅩⅢ . 2004년 서울 주택시장 진단과 강남지역 Case Study1. 최근 서울 주택 시장 진단- 작년 9.4 부동산 투기 억제 대책이후 거래량 감소와 가격 안정세가 현격히 진행되고 있음?서울의 아파트 시장을 중심으로 보면 2002년 3월을 고비로 거래량이 위축되면서 가격은 상승하는 제 2국면이 진행되었음?2002년 9월 이후 거래량은 줄고 가격은 보합 상태를 이루는 제 3국면이 진행되고 있음?제 3국면의 진입 조건은 국내 경기 침체로 주택 수요는 위축되는 반면에 입주량은 많아져 수요와 공급이 거의 균형을 이루는 경우임. 제 35.0
![[주택] 주택시장 흐름에 따른 주택투자 및 주택정책](https://image4.happycampus.com/Production/thumbnail/2004/11/19/data3413207-0001.jpg)
