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[부동산] 아파트와 주상복합의 차이와 에스크로제도의 한국에의 정착 평가B괜찮아요

{....목차....1. 주택의 종류 중 아파트와 주상복합의 특징(1) 아파트1) 아파트의 역사2) 아파트의 정의3) 아파트의 구조4) 한국의 아파트5) 미국에서의 Income Property 로서의 아파트(2) 주상복합1) 주거복합(주상복합) 의 정의와 역사2) 한국에서의 주상복합의 역사3) 외국의 주상복합 사례(3) 아파트와 주상복합의 비교1) 차이점2) 공통점2. 에스크로우제도가 어떻게 한국에서 정착되어야 하는가?(1) 에스크로우란 무엇인가?(2) 에스크로우 도입시의 기대효과(3) 에스크로우 어카운트(4) 미국의 에스크로우 대리인(미국서부 캘리포니아주)(5) 권원보험(Title insurance)1) CLTA 권원보험2) ALTA 권원보험(6) 한국의 합리적인 에스크로우 제도의 정착1) 에스크로우 회사 또는 기관의 신뢰성 확보2) 에스크로우 회사 또는 기관의 업무처리능력 및 교육문제3) 수수료의 문제4) 권원보험제도의 도입5) 결론1. 주택의 종류 중 아파트와 주상복합의 특징(1) 아파트1) 아파트의 역사{ Apartment아파트는 고대 로마에도 4~5층의 것이 있었으나 근대 아파트는 산업혁명 이후노동자의 주거에서 비롯되었다. 로마, 파리등 유럽의 대도시에서는 대부분의 주택이4~5층의 아파트이지만, 영국, 미국 등의 대도시에서는 정원이 있는 연속주택도 많다. 최근 인구의 도시집중화를 반영해서 추진되고 있는 재개발이나 도시건설에서는고층건물을 포함한 각종 아파트가 주택건설의 주류를 이루고 있다.2) 아파트의 정의{ 두산 세계백과 대사전아파트란 영국에서는 플랫(flat)이라고 한다. 하나 또는 그 이상의 방으로 이루어지는 1세대용의 독립된 주호(住戶)가 한 건물 안에 입구계단 또는 복도 등을 공용하고 여럿이 모여 있을 때, 그 하나하나의 주거를 아파트먼트라 하고, 그 건물을아파트먼트 하우스라고 한다. (두산 세계백과 대사전) 주택건설촉진법에서는 5층 이상의 공동주택을 아파트라 규정하여 4층 이하의 연립주택과 구분하고 있다. 아파트는 단독주택을 여러 채 겹쳐 놓의전용주거지역의 { 대지면적에 대한 건축할 수 있는 1층 부분의 면적. 적절한 공간 확보를 위한 평면적 제한으로 건물용지에 최소한 빈 터를 많이 확보해 충분한 채광, 통풍, 화재에 대한 규제라 할 수 있다. (부동산 틈새시장 테마별로 재테크하라 김병섭 청림출판)건폐율은 10분의 5 이하이고, { 대지면적에 대한 건축 각층의 면적을 합계한 연면적. 개발에 있어 헌법과 같은 것으로 도시의 적정한 밀도를 유지하기 위하여 만든 제도이다. (부동산 틈새시장 테마별로 재테크하라 김병섭 청림출판)용적률은 100% 이하인데, 아파트지구의 경우는 용적률이 300%이하이다.5) 미국에서의 Income Property 로서의 아파트한국에서도 마찬가지이지만 미국에서도 아파트는 수입이 생기는 부동산으로서의특징이 있다.미국에서는(캘리포니아를 중심으로) 적게는 2Units(Duplex), 많게는 Multi-Units에 달하는 아파트 단지가 있다. 주로 우리 교포들이 선호하는 규모는 30Units 내외이다. 일반적으로 아파트를 사고 팔 때에는 그 가격이 수입에 따라 좌우되는데 일년 수입의 몇 배에 매매되느냐? 라는 말을 할 때에 (Gross Rent Multipler)이란용어가 사용된다. GRM이 높고 낮음은 아파트의 위치, 건축년도, 베드룸의 수와 부엌 화장실 등 그리고 전기세와 가스비를 아파트 주인이 내느냐 임차인이 내느냐에따라서 다르게 적용되나 무엇보다도 중요하게 여기는 것은 위치이다. (실무자를 위한 투자가이드 미국 부동산 저자 남문기, 데이비드 최 주택문화사 출판부 1998.12)(2) 주상복합1) 주거복합(주상복합) 의 정의와 역사주거복합이란, 말 그대로 주거와 다른 기능이 복합된 건물을 지칭하는 것으로서,1920년대 프랑스 건축가였던 르꼬르뷔제가 처음으로 제창한 개념이다. 이른바 주거체(Unit of Habitation)'로 명명된 주거복합은 집과 상가, 교육시설 등을 한 건물에 갖춘 새로운 도심주거형태였다. 2차세계대전 이후 폐허가 된 도시를 복구하기위해 프랑스 정부가 도입시들해졌다. 이에 정부는 97년 주촉법을 개정해 주거비율을 70% 미만으로 상향 조정했다. 도곡동 우성캐릭터빌이나 대림아크로빌 등이 3세대 상품으로 꼽힌다. 상가부분이 오피스텔로 바뀐 게 특징이며 30층 이상 초고층에 철골구조로 지어진 점도 눈길을 끈다. 97년 말 이후 외환위기를 거치면서 비싼 주상복합 아파트는 다시 관심권에서 멀어졌다. 침체에 빠진 주상복합 시장은 99년 초 주거비율이 90% 미만으로 조정되고 초고층 상품이 쏟아지면서 인기를 회복했다.여의도 대우 트럼프월드(41층), 도곡동 타워팰리스(66층) 등 30층이 넘는 마천루형 주상복합이 줄줄이 분양시장에서 성공을 거뒀다. 4세대로 불리는초고층 주상복합은 사실상 아파트와 거의 다를 게 없다. 전용률이 74~80%에 육박하고 상업시설도 거의 없기 때문이다. 하지만 올해부터 용도용적제가 적용되면서주상복합 시장은 다시 변화의 물결에 휩쓸릴 것으로 보인다.3) 외국의 주상복합 사례초고층 빌딩이 즐비한 미국 뉴욕에서는 유달리 시선을 끄는 건물이 하나 있는데시내 미드타운 53번가 한켠에 자리잡은 Museum of Modern Art(모던아트뮤지엄)은 지하 2층, 지상 6층까지만 미술관으로 쓰고 10~53층까지 44개층엔 아파트 270가구가 들어서 있다. 미술관과 아파트가 결합된 독특한 주거복합 건물인 셈이다.1936년에 지어진 미술관 모습은 그대로 유지하면서 현대식 주거공간을 가미했다는점에서 대표적인 도심주거형태로 꼽히고 있다. 이처럼 선진국은 일찌감치 도심형주택개발에 눈을 떴다. 제한된 토지를 최대한 효율적으로 이용하기 위해 주거와 상업, 주거와 실무, 심지어 주거시설에 전시기능이 포함된 다양한 주거문화를 발전시켜가고 있는 것이다.홍콩은 평균 18층이며 아파트는 25~30층 이상이 많다. 맨하탄은 센트럴파크와 허드슨강을, 홍콩은 넓은 바다를 각각 끼고 있어 고층 아파트가 주거환경을 해치지않고 오히려 조화를 이루고 있다. 우리나라처럼 도심 내 고밀 고층 개발이 교통난과주거의 질을 떨어뜨리는 주범이라는 시각과는동주택관리령이 적용돼 관리 과정이 규정에 의하여이루어져야 한다. 관리비도 지역별로 약간의 차등은 있지만 표준화되어 있다. 반면주상복합은 분양방식이나 대금납부가 시행자의 임의에 의하여 이루어지고 분양보증대상도 아니다. 시행자가 부도나면 피해를 구제받을 수단이 없다는 얘기다. 사후관리도 일반건축물의 적용을 받는다. 관리비도 난방방식이나 관리형태에 따라 차이가크다. 이에 따라 정부는 주상복합도 주촉법의 규정을 받도록 하는 방안을 추진중이라고 한다.2) 공통점주상복합이나 아파트는 적용법률은 다르지만 주택으로 분류된다. 주택내부에 욕조를 설치할 수 있으며 100% 주거용도로 사용된다. 또 2채 이상 구입해 세를 놓으면주택임대사업자로 등록할 수 있어 세금감면의 혜택을 받을 수 있다. 임차인도 주택임대차보호법에 의하여 보호를 받으며 동시에 1가구 2주택의 적용을 받는다.2. 에스크로우제도가 어떻게 한국에서 정착되어야 하는가?(1) 에스크로우란 무엇인가?에스크로우란 중립적 제 3자가 어떤 거래의 한 당사자로부터 받은 돈, 문서, 소유권 증서 또는 그 외의 거치물을 거래의 다른 당사자가 계약상의 조건을 이행했을때 그에게 인도하기 위하여 점유하는 것이다. 제 3자를 Escrow agent 또는 Escroholder 라고 한다. (미국부동산 최문기, 데이비드 최 주택문화사출판부 1998.12)따라서 에스크로우는 매도인 및 매수인 양측을 보호하고, 부동산 거래와 관련되어있는 금융업자, 변호사, 부동산 중개인 및 그 이해 당사자간의 이해관계 등 부동산거래와 관련하여 발생하는 모든 업무를 제 3자의 입장에서 공정하게 실행하는 역할을 수행한다. 또한 에스크로우는 매매계약을 영구적으로 기록 보존하는 역할도 한다. (부동산금융론 이성근 부동산경제연구원 2001.8.15)에스크로우의 역사는 봉건시대로 거슬러 올라간다. 개념은 초대 영국평법에서 정의되었으며, 그 어원은 중세 프랑스에서 모든 서류들이 escroue (scroll:두루말이)의 형태로 사용되었던 것에 비롯되었다. (에스크로우제도의 가져올 수도 있는 반면, 자체 수수료에 대한 부담감으로 에스크로우의 이용을 꺼리게 되는 이유가 될 수도 있다.d 본질적으로 부동산의 소유권이 이전되기 전에 부동산의 모든 조건이 충족되었는지 감시하는 수단 및 자금과 문서의 교환소 역할을 제공해 준다.e { 부동산 실명제는 공급을 증가시키고 수요를 억제하여 부동산 가격의 안정과 세원의 누수 방지에 기여할 것이나 그 영향은 제한적이며, 그 제한적인 영향조차도 부동산 경기가 호황 국면에 접어들 경우에는 더욱 위축될 것이다. (하루만에 정복하는 부동산 재테크 박용수 2001.2.28)따라서 투명성이 보장된다는 반면, 에스크로우의 이용을 꺼리게 되는 장애가 될 수도 있다.부동산 거래의 투명성이 확보되는 효과를 볼 수 있어 소득의 재분배 효과와세원의 확보를 안정화 할 수 있다. 우리나라만 해도 부동산은 총 3천조원의 시장이며 1년에만 375조원의 거래가 이루어지고 있다. (부동산권리보험과 권리분석 이계연 정승호 정동혁 공저 부연사 2002.1.10)f 권원보험(Title insurance)제도를 에스크로우 제도와 아울러 도입한다면, 부동산 소유권 및 목적부동산의 권리관계에서 발생할 수 있는 하자들에 대하여 해당 부동산의 매수인이 보호를 받을 수 있다.g 우리나라 부동산 시장에 이미 도입된 주택저당유동화제도(MBS)를 운영할 때,본 에스크로우 제도가 많은 도움이 될 수 있는데, 그 이유는 소비자가 융자를 받을경우, 복잡한 서류의 정리 및 금전배분을 에스크로우 회사에서 담당하여 금융기관과 상호 보완적 역할을 수행할 수 있기 때문이며, 그로인해 부동산거래도 원활해질 수 있다. LTV(Loan To Value)-구입총액대비 대출이 세계 80%수준이고 미국,영국등은 70%이상이다. 우리나라는 20%정도가 고작인데 이를 높일 수 있다. 그리하여 주택자금의 유동성부족이나 고금리의 문제를 해결할 수 있다. (부동산권리보험과 권리분석 이계연 정승호 정동혁 공저 부연사 2002.1.10)(3) 에스크로우 어카운트미국의 경우 서부지역과는

경영/경제| 2001.12.19| 20페이지| 1,000원| 조회(2,304)

아파트, 에스크로, 주상복합, 권원보험, 권리보험

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