제주도 펜션 및 휴양주택단지시장현황 및 운영실태 분석2003.산학협동과정사업기획연구팀- 목 차 -1. 조사의 개요 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12. 펜션의 개념 및 특징 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 33. 국내외 펜션시장의 흐름 및 현황 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 44. 시장 규모와 시장 환경 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 65. 제주지역 펜션시장현황 및 실태분석 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 116. 제주지역 관광객의 여행패턴 및 통계자료조사 ‥‥‥‥ 197. 별첨자료 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 23펜션시장 급성장의 주요원인1. 조사의 개요1.1 현재 국내 펜션시장의 급격한 팽창 원인- 주5일 근무제의 시행에 따른 주말 중심의 여가시간 상승- 높은 자동차 보급률을 통한 드라이브 여행 및 레져문화의 확산- 휴일을 활용한 자기개발 및 여가를 중시하는 가치관의 변화- 자연친화적인 전원생활을 동경하는 탈도시현상- 소득수준의 상승으로 인한 양질의 여가생활에 대한 관심▶ 수많은 경제불안요소 및 저금리시대를 극복할 방안으로서전원생활과 이윤을 동시에 창출할 수 있는 수익사업1.2 향후 펜션시장환경의 전반적 예측- 2, 3년 내에 1000여개 이상의 신규펜션들이 우후죽순처럼생겨나 무한경쟁시대로 도래- 지나친 공급과잉현상으로 사업성 저하 우려)경제적 측면- 선진국의 경우 관광?휴양산업의 비중이 국내총생산의 20%이상을 차지- 세계경제 규모면에서도 관광?휴양산업은 11%나 차지사회적 측면- 주5일 근무제의 정착 및 소득수준의 상승- 개인 및 가족중심의 여가생활을 중시하는 가치관 확산법?제도적 측면- 관광진흥법 시행령 개정(안)의 내용에 따른 기대감과 투자매력의 증가: 일정시설을 갖춘 기존의 펜션을 ‘관광편의시설업’으로 편입시키는것을 골자로 다루고 있으며, 펜션시장의 급격한 팽창에 관심을 가지는정부의 다양한 조치 중의 하나로 해석가능1.3 펜션시장의 잠재력 및 가능성1.4 시장조사의 필요성 및 의의- 현재와 같은 시장의 특성 이해- 미래지향적인 펜션 및 리조트 사업의 견실한 관광지가 아닌 농, 어촌지역에서도 새롭게 등장- 일부지역의 공급과잉현상으로 시장포화상태와 실패사례 지속이 우려됨- 국내 펜션시장은 연간 20%이상의 성장을 보이고 있으며, 소득수준향상 및 가족중심의여가문화확산으로 이용고객이 급증하는 추세- 유명 휴양지 및 관광지를 중심으로 전원주택형태의 신규사업이 지속적으로 확장- 펜션개발 및 매입지원 융자 등 다양한 금융상품의 등장- 테마형 시설과 다채롭고 쾌적한 환경조성 및 위험부담감소를 위한 단지형 펜션의 가속화사업의 성격- 정년퇴직자 등이 전원생활을 즐기면서 임대수익도 함께 올릴 수 있다는 점이 매력포인트- 노후를 위한 부동산 투자상품으로서 중?장년층의 관심을 끌 수 있는 수익사업추후 전망- 주5일근무제 도입 및 가족단위 관광객 확산으로 인해 2003년 이후 급속하게 성장할것으로 예상- 추후 2～3년 내에 객실수요부족 및 미분양사태 등 많은 공급업체가 시장에서 도태되는 과도기 이후 조기진출한 메이져급 펜션업체들에 의해 주도될 것으로 판단- 독특한 테마형 디자인과 부대시설계획 및 개성 있는 프로그램의 활용이 무한경쟁구도의 국내펜션시장에서 경쟁력을 갖출 수 있는 방안주요개발유형○ 해외 펜션시장의 현황구분세부내용도입시기- 유럽의 경우 중세시대부터 유명 관광지를 중심으로 발달- 일본의 경우 1970년대 초 유럽으로부터 본격적으로 도입되기 시작하여 현재1만 2천여 곳이 성업 중해외 펜션시장의 흐름 및 현황(일본시장을 중심으로)- 현재 유럽 전체에서 호텔 총 객실 수보다 펜션의 총 객실 수가 3배나 많을 정도로대중적인 인기를 누리고 있음- 일본의 펜션시장은 처음 펜션이 도입되고 난 후 당시 사회?경제적 배경과 부합되면서 불과 10년만에 약 3,000여 곳이 신설되는 폭발적인 성장세를 보임- 개업 당시 B&B(Bed&Breakfast)스타일의 펜션이었으나 고객의 희망에 따라 석식을제공하는 펜션이 일반화- 1987년까지 전년대비 20%의 증가율을 보였으나 90년 이후 경기 침체 및 일손 부족등으로 객실가동률 및 수익이 저하되면서 성가 많은 것으로분석되며, 기타 연휴나 공휴일 및 신정/구정, 추석 등 명절을 이용하는 경우는 그리 많지 않은것으로 나타남- 99년의 상황과 비교해보면 주말을 이용한 여행이 증가한 것을 알 수 있음(99년 : 31.8% → 01년 : 35.5%)숙박관광여행 동반자 형태(1995-2001)- 숙박관광여행을 함께 한 동반자의 형태를 살펴보면 가족동반(42.5%)와 친구/친지(40.0%)가 가장 높은 분포를 보였으며, 그 다음으로 학교 또는 학교단체(6.4%), 직장 혹은 직장단체(3.5%)등의 순- 99년의 조사결과를 토대로 비교해보면 가족동반, 친구/친지와 함께 여행하는 경우가 증가하는 반면직장이나 학교 등의 동반형태는 다소 감소하는 추이를 보임- 친구/친지와 숙박관광여행을 함께 다녀온 경우는 남자(41.6%)가 여자(38.2%)보다 20대(58.1%) 및무직(72.5%), 미혼(54.7%) 등의 계층에서 상대적으로 높게 분포- 가족과 숙박관광여행을 함께 하는 사람은 주로 여자(47.3%)가 남자(38.5%)보다 30대(58.4%)와40대(53.2%)의 연령층과 가정주부(62.7%) 및 기혼(58.5%), 자동차소유자(45.2%) 등에서 상대적으로높은 분포를 보임- 주5일제 시행과 더불어 실시된 많은 설문조사에서 휴가활용에 대해 나타나는 반응들을 고찰해보면①‘가족과 함께 지내겠다.’②‘여행을 떠난다’란 항목이 가장 두드러짐▶ 주말 및 휴가철 등의 여가시간을 이용한 가족중심의 여행이 확산될 것[ 소결 ]○ 펜션은 기존숙박시설들 중 여관/민박/콘도미니엄의 대체시설로서 여행유형의 변화에 따른가족단위의 신규수요를 흡수할 것으로 전망○ 여관/민박/콘도미니엄의 시장점유도는 전체의 55%에 달함○ 국내 여행 및 숙박업시장의 규모에 따른 단순계산법으로 전체시장의 20%를 대체할 경우 시장규모는2002년 : 1조2천억원, 2005년 : 1조6천억원○ 해외시장의 경우(유럽의 경우는 전체숙박능력의 70%가 펜션)에 비추어 비교분석할 경우 현재 국내 펜션 시장이 도입기인 것을 감안하여 테마를 가진 프로그램 운영이 가장 큰 특징- 디자인보다는 통나무집의 친근감을 내세우고 선택의 폭을넓힐 수 있는 외부환경요소와의 연계를 통해 경쟁력을확장시킨 사례- 제주감귤농장은 여전히 매력적인 아이템이며, 직접 재배한감귤 및 한라봉을 직거래 가능한 쇼핑몰을 운영하여고객층을 확대- 단지형 펜션의 비교적 무난한 해법을 활용하고 있지만추후 독특한 테마로 승부하는 무한경쟁체제에서 살아남기위한 전략이 요청됨키워드통나무집, 테마형 참여프로그램, 쇼핑몰, 친근감(네이밍모티브)비고- 배치도 및 개별객실의 세부자료 누락(비공개사항)- 예약상황을 파악가능한 전산시스템의 미구축주1) 객실단가구분비수기성수기요일월, 화, 수, 목금, 토, 일월～일요금60,00080,000100,000사례명동광휴양펜션동광휴양펜션 위치도동광휴양펜션 내?외부 이미지최소조건대지면적 7000여평기본정보1위치제주도 남제주군 안덕면 상천리 732번지 일원규모대지 7000여평 및 객실 다수(자료비공개)전화번호(064)972-8888홈페이지http://www.pension.jeju.kr기본정보2개발유형- 전체적으로 여유 있는 내부공간과 객실배치를 위한타운하우스형 단지설계- 중앙의 중정형 오픈스페이스를 중심으로 부대시설들을설치하고 객실들이 외부로 환형배치되는 형태- 각 객실의 평면조합과 배치형태 및 동수?객실수는공개된 자료가 없음- 대부분의 객실이 반개층 정도 상승하여 복도 및 테라스의역할을 하고 있으며, 층수는 1층으로 모두 동일객실단가주1) 참고분석정보1적용테마1. 심신의 휴식과 골프를 중심으로 고급형 레저를 위한콘도형 호텔2. 건축물의 파스텔 색조처리로 따뜻한 느낌을 주도록의도하고 있으며 야자수를 우거지게 식재하여 이국적인분위기를 조성이용자유형- 골프를 비롯한 고급형 레져활동을 즐기는 소규모 단체- 사내연수, 졸업여행 등의 목적으로 제주를 찾는 대규모단체 관광객- 2～3가구 이상의 가족단위 여행객 및 동호회 등의 친목단체분석정보2관련자료-평가 및 분석- 한라산을 제외한 조망가능한 경관이 없어 건축물들을환형으로 조건을 적극 활용하여 모든 객실에서바다조망이 가능하도록 배치2. 외형디자인은 모두 같지만 동마다 자재 및 색조를 다르게계획하여 다양하면서도 통일된 단지의 느낌을 주도록 의도3. 남원 현지에 정착한 6명의 주민이 공동출자 방식으로 개발,각 동마다 주인장의 성격 및 취향이 반영되도록 하여선택의 즐거움을 줌과 동시에 해당 투숙객과의 차별화된유대관계 및 커뮤니케이션이 가능하도록 유도이용자유형- 3～5인 가족단위의 주말 및 휴가철 관광객- 친구 그룹 및 친목위주의 소규모 단체- 신혼부부 및 주말여행을 즐기는 부부관광객분석정보2관련자료-평가 및 분석- 어디서든 조망할 수 있는 바다, 그리고 각 동마다 특색 있는 주인장을 배치하여 5객실 단위로 비교적 소수의 투숙객들과의 친밀한 커뮤니케이션이 가능하다는 점이 성공요인- 입지조건으로서 주어지는 바다는 모든 객실에서 바라볼 수있도록 일자로 엇배치하여 정면조망 혹은 측면조망으로 처리 하고 1.5층 높이로 복층형 디자인을 채용하여 객실 안에서바라보았을 때 전면부가 파노라마틱한 광경이 펼쳐질 수있다는 점이 매력포인트- 주인장들이 홈페이지 예약부터 전화, 찾아오는 길, 숙박,서비스, 이용후기에 이르기까지 고객들을 관리해주며 작은것이라도 성의를 보이는 친절함에 투숙객들은 인간적인교류와 감성적인 만족을 함께 얻으며 돌아간 후 파도마을을외부의 지속적인 네트워크로서 작용한다는 점은 큰 귀감▶마을사람들이 나름대로 자신의 취향과 직업적인 특색을감안한 이름을 붙여 제각기 서비스를 달리하는 솔직담백한마케팅이 고객들에게 잘 통한 사례키워드바다, 주인장, 조망, 파도소리, 인간적 교류, 투박함비고- 여타의 사례들과 마찬가지로 배치도 및 건축도면의 부재- 주인장 프로그램의 효용성에 관한 다각적인 분석 필요주1) 개발유형 및 객실단가숙소명객실수형태자재주인장직업숙박비숙박인원양지통나무5복층식통나무양봉업주중12, 주말14만원4인기준풍경소리5복층식+단층식통나무통나무식당운영상동4인기준올리브하우스5복층식목조동양렌트카 운영상동4인기준바다산책5복층식레미콘감귤농원상동4총 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