*효* 스토어

*효*

개인

팔로워0 팔로우

소개

등록된 소개글이 없습니다.

전문분야 등록된 전문분야가 없습니다.

판매자 정보

학교정보

입력된 정보가 없습니다.

직장정보

입력된 정보가 없습니다.

자격증

입력된 정보가 없습니다.

판매지수

판매중 자료수

4개
전체 판매량

8개
최근 3개월 판매량

0개
자료후기 점수

평균A+
자료문의 응답률

-

전체자료 4개

부동산사법-주택임대차보호법 상의 임대차에 대하여

부동산사법 REPORT[ 주택임대차보호법 상의 임대차에 대하여 ][제출기간 : ]담 당 교 수 :학 과 :학 번 :이 름 :주택임대차보호법[일부개정 2007.8.3 법률 제8583호]제1조 (목적)이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.제2조 (적용범위)이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다. 제3조 (대항력 등)① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 해당 법인이 선정한 입주자가 그 주택에 관하여 인도와 주민등록을 마친 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. * 대항력이 인정되는 법인 *1. 「대한주택공사법」에 따른 대한주택공사2. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사[본조신설 2007.10.23]* 지방공기업법 제49조 (설립) *① 지방자치단체는 제2조의 규정에 의한 사업을 효율적으로 수행하기 위하여 필요한 경우에는 지방공사(이하 "공사"라 한다)를 설립할 수 있다.② 지방자치단체가 공사를 설립하고자 할 때에는 그 설립·업무 및 운영에 관한 기본적인 사항을 조례로 정하여야 한다.③ 지방자치단체가 공사를 설립하고자 하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 주민복리 및 지역경제에 미치는 효과·사업성 등 지방공기업으로서의 타당성 여부를 사전에 검토하여야 한다. [본조신설 1980·1·4]③ 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. * 민의 요건) *① 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.② 다른 의무의 집행이 불가능한 때에 그에 갈음하여 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 그 집행이 불가능하다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.② 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다. ④ 제2항의 규정에 의한 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. ⑤ 민사집행법 제152조 내지 제161조의 규정은 제4항의 규정에 의하여 경매법원에 이의를 신청하는 경우에 이를 준용한다. * 민사집행법 제151조 (배당표에 대한 이의) *① 기일에 출석한 채무자는 채권자의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있다.② 제1항의 규정에 불구하고 채무자는 제149조제1항에 따라 법원에 배당표원안이 비치된 이후 배당기일이 끝날 때까지 채권자의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 서면으로 이의할 수 있다.③ 기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서는 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있다.* 민사집행법 제152조 (이의의 완결) *① 제151조의 이의에 관계된 채권자는 이에 대하여 진술하여야 한다.② 관계인이 제151조의 이의를 정당하다고 인정하거나 다른 방법으로 합의한 때에는 이에 따라 배당표를 경정(경정)하여 배당을 실시하여야 한다.③ 제151조의 이의가 완결되지 배당표를 다시 만들고 다른 배당절차를 밟도록 명하여야 한다.* 민사집행법 제158조 (배당이의의 소의 취하간주) *이의한 사람이 배당이의의 소의 첫 변론기일에 출석하지 아니한 때에는 소를 취하한 것으로 본다.* 민사집행법 제159조 (배당실시절차·배당조서) *① 법원은 배당표에 따라 제2항 및 제3항에 규정된 절차에 의하여 배당을 실시하여야 한다.② 채권 전부의 배당을 받을 채권자에게는 배당액지급증을 교부하는 동시에 그가 가진 집행력 있는 정본 또는 채권증서를 받아 채무자에게 교부하여야 한다.③ 채권 일부의 배당을 받을 채권자에게는 집행력 있는 정본 또는 채권증서를 제출하게 한 뒤 배당액을 적어서 돌려주고 배당액지급증을 교부하는 동시에 영수증을 받아 채무자에게 교부하여야 한다.④ 제1항 내지 제3항의 배당실시절차는 조서에 명확히 적어야 한다.* 민사집행법 제160조 (배당금액의 공탁) *① 배당을 받아야 할 채권자의 채권에 대하여 다음 각호 가운데 어느 하나의 사유가 있으면 그에 대한 배당액을 공탁하여야 한다.1. 채권에 정지조건 또는 불확정기한이 붙어 있는 때2. 가압류채권자의 채권인 때3. 제49조제2호 및 제266조제1항제5호에 규정된 문서가 제출되어 있는 때4. 저당권설정의 가등기가 마쳐져 있는 때5. 제154조제1항에 의한 배당이의의 소가 제기된 때6. 민법 제340조제2항 및 같은 법 제370조에 따른 배당금액의 공탁청구가 있는 때② 채권자가 배당기일에 출석하지 아니한 때에는 그에 대한 배당액을 공탁하여야 한다.* 민사집행법 제161조 (공탁금에 대한 배당의 실시) *① 법원이 제160조제1항의 규정에 따라 채권자에 대한 배당액을 공탁한 뒤 공탁의 사유가 소멸한 때에는 법원은 공탁금을 지급하거나 공탁금에 대한 배당을 실시하여야 한다.② 제1항에 따라 배당을 실시함에 있어서 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 때에는 법원은 배당에 대하여 이의하지 아니한 채권자를 위하여서도 배당표를 바꾸어야 한다.1. 제160조제1항제1호 내지 제4호의 사유에 따른 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. * 민사집행법 제280조 (가압류명령) *① 가압류신청에 대한 재판은 변론 없이 할 수 있다.* 민사집행법 제281조 (재판의 형식) *① 가압류신청에 대한 재판은 결정으로 한다. ② 채권자는 가압류신청을 기각하거나 각하하는 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다.③ 담보를 제공하게 하는 재판, 가압류신청을 기각하거나 각하하는 재판과 제2항의 즉시항고를 기각하거나 각하하는 재판은 채무자에게 고지할 필요가 없다* 민사집행법 제283조 (가압류결정에 대한 채무자의 이의신청) *① 채무자는 가압류결정에 대하여 이의를 신청할 수 있다.② 제1항의 이의신청에는 가압류의 취소나 변경을 신청하는 이유를 밝혀야 한다.③ 이의신청은 가압류의 집행을 정지하지 아니한다.* 민사집행법 제285조 (가압류이의신청의 취하) *① 채무자는 가압류이의신청에 대한 재판이 있기 전까지 가압류이의신청을 취하할 수 있다. ② 제1항의 취하에는 채권자의 동의를 필요로 하지 아니한다.③ 가압류이의신청의 취하는 서면으로 하여야 한다. 다만, 변론기일 또는 심문기일에서는 말로 할 수 있다. ④ 가압류 이의신청서를 송달한 뒤에는 취하의 서면을 채권자에게 송달하여야 한다.⑤ 제3항 단서의 경우에 채권자가 변론기일 또는 심문기일에 출석하지 아니한 때에는 그 기일의 조서등본을 송달하여야 한다. * 민사집행법 제286조 (이의신청에 대한 심리와 재판) *① 이의신청이 있는 때에는 법원은 변론기일 또는 당사자 쌍방이 참여할 수 있는 심문기일을 정하고 당사자에게 이를 통지하여야 한다.② 법원은 심리를 종결하고자 하는 경우에는 상당한 유예기간을 두고 심리를 종결할 기일을 정하여 이를 당사자에게 고지하여야 한다. 다만, 변론기일 또는 당사자 쌍방이 참여할 수 있는 심문기일에는 즉시 심리를 종결할 수 있다.③ 이의신청에 대한 재판은 결정으로 한다.④항의 규정에 의한 재판을 한다.④ 항고법원은 항고에 대한 재판에서 제1항의 규정에 의한 재판을 인가·변경 또는 취소하여야 한다.⑤ 제1항 및 제4항의 규정에 의한 재판에 대하여는 불복할 수 없다. [전문개정 2005.1.27]* 민사집행법 제290조 (가압류 이의신청규정의 준용) *② 제287조제1항·제3항 및 제288조제1항에 따른 신청의 취하에는 제285조의 규정을 준용한다. * 민사집행법 제291조 (가압류집행에 대한 본집행의 준용) *가압류의 집행에 대하여는 강제집행에 관한 규정을 준용한다. 다만, 아래의 여러 조문과 같이 차이가 나는 경우에는 그러하지 아니하다.* 민사집행법 제293조 (부동산가압류집행) *① 부동산에 대한 가압류의 집행은 가압류재판에 관한 사항을 등기부에 기입하여야 한다.② 제1항의 집행법원은 가압류재판을 한 법원으로 한다.③ 가압류등기는 법원사무관등이 촉탁한다.④ 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.⑤ 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료 되면 임차인은 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력 및 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. ⑥ 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료 된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.⑦ 임차권등기의 촉탁, 등기공무원의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.⑧ 임차인은 제1항의 규정에 의한 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. [본조신설 1999.1.21]제3조의4 (민법의 규정.

경영/경제| 2011.12.11| 12페이지| 1,000원| 조회(173)

주택임대차보호법, 판결, 부동산사법, 주택사업, 가압류신청, 대한주택공사법, 임차주, 임차권등기명령신청

미리보기

닫기
부동산사법-등기제도 평가A+최고예요

과목 :교 수 :학번 :이름 :학과 :제출일자 :부 동 산 등 기 제 도1. 부동산이란?토지 및 그 정착물을 부동산이라 하고, 부동산은 위치가 고정되어 있으며일반적으로 재산적 가치가 매우 크다. 부동산 이외의 물건은 동산이라고 한다.2. 부동산등기란!부동산의 관리관계를 모든 사람에게 알려주기 위한 방법으로 국가에서 등기부라고 하는 공적인 장부를 만들어 놓고 등기공무원으로 하여금 부동산의 표시와권리관계를 기재하도록 하는 것이 부동산등기 제도이다. 등기부는 누구나 소정수수료를 납부하고 그 등본을 교부받을 수 있고 또한 이해관계 있는 부분에한하여 열람할 수 있다.가. 우리나라는 부동산 1개마다 등기부 1개씩을 만들어 등기소에 보관하고 있다.부동산이 한 개나 두개나 하는 구별은 쉽지 않다. 토지는 원래 연속되는것이므로 인위적으로 금을 그어서 나누고 지번을 매기는데 토지 1필지가1개의 부동산이 된다. 따라서 큰 토지도 있고 작은 토지도 있으며 1개의토지가 분필이 되면 여러 개의 부동산이 되고 반대로 여러 개의 토지가합필이 되면 1개의 부동산이 된다. 건물은 토지에 붙어있는 것이지만 별개의부동산으로 취급되어 따로 등기부가 있다. 건물이 한 개나 두 개나 하는것은 일반관념에 따라 결정되는데 요즈음 아파트 등 집합건물이 많이 생겨서외관상 1개의 건물이지만 각 세대마다 구분하여 독립된 소유권을 인정하고있다.나. 부동산에 관한 대표적 관리에는 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등이 있는데매매?저당권설정 계약을 법률행위로 인한 권리와 득실변경의 경우에 등기를하지 아니하면 효력이 생기지 않는다.3. 등기부의 구조와 등기부를 보는 방법구 등기부는 한자를 사용하고 세로쓰기를 하며 읽기가 불편했으나 새로이 편성된등기부는 한글과 가로쓰기를 사용하므로 읽기가 매우 쉬워졌다.신 등기부에는 그 작성당시 효력이 없는 과거의 권리관계는 기재하지 아니하고있으므로 오래된 권리관계까지 알아보려면 폐쇄된 등기여부를 열람하여야 한다.토지 등기부와 건물등기부는 따로 있으므로 사려면 양쪽을 다 보아야 한다.등기부는 등기번호랑, 표제부(아파트등 집합건물의 경우에는 표제부가 2개임)감구, 을구의 4부분으로 되어 있다.가. 표 제 부표제부에는 토지와 건물의 축소재지(예: 서울특별시 종구 서초문 1),면전(예:100㎡), 용도(예:대지, 임야, 주택, 창고), 구조(예:2층, 목조건물)등이 변경된 순서대로 적혀 있다.나. 갑 구갑구는 소유권에 관한 사항이 접수된 일자 순으로 적혀있다. 맨 처음 기재된 것이 소유권 보존등기(최초의 소유자)이고 소유권이전등기가 계속되어 간다. 각 등기사항 중 변경되는 것이 있으면(예컨대 소유자의 주소변경) 변경등기(부기등기)를 한다. 만약에 소유권이전등기가 무효라고 하여 제3자가소송을 제기하면 법원에서 등기부에 예고등지를 해두는 것이 보통이다.소송결과 무효가 확정되어 소유권이전등기의 말소등기를 하면 이전등기 하기전의 상태로 돌아간다. 그 외에 압류등기, 기처분등기 등이 있다.주의 할 것은 가등기이다. 가등기는 순위보전의 효력이 있으므로 나중에 본등기를 하게되면 가등기보다 늦게된 등기는 원칙적으로 무효가 된다.다. 을 구을구는 소유권 이외의 권리, 즉 저당권, 자상권 같은 제한물권에 관한 사항을기재한다. 특히 주의할 점은 근저당권 설정등기인데 채권최고액이란 것이 있어서 등기부에 기재된 최고액을 한도로 부동산의 가격에서 담보책임을 지게 되므로 실제 채무액이 얼마인가를 따로 파악하여야 한다.라. 기 타등기부를 볼 적에 가장 중요한 점은 갑구와 을구에 기재된 가등기, 소유권전등기, 저당권등기등의 등기의 전후와 접수일자(접수번호)를 잘 살펴보아야 한다 는 것이다. 등기된 권리의 우선순위는 같은 갑구나 을구에서는 등기의전후(순위번호)에 의하여, 갑구와 을구 간에서는 접수번호에 의하여 결정 된기 때문이다.4. 부동산 등기절차가. 공동신청 : 소유권이 전등기 또는 근저당권설정등기와 같이 법률행위로인한 권리의 특실변경의 경루에는 등기의무자(매도인, 근저당권설정자)와 등기권리자(매수자, 근저당권자)가 본인임을 확인할 수 있는 주민등록증 등을 가지고 직접 등기소에 출석하여 공동으로 신청함이 원칙이다.나. 단독신청 : 판결에 의한 등기신청인 경우에는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로, 상속등기는 등기권리자 단독으로 신청할 수 있다.다. 대리인에 의한 신청 : 등기신청은 반드시 본인이 하여야 하는 것은 아니고 대리인이 하여도 된다. 등기권리자 또는 등기의무자 일방이 상대방의 대리인이 되거나 쌍방이 제 3자에게 위임하여 등기 신청을 할 수 있으나, 변호사 또는 법무사가 아닌 자는 신청서의 작성이나 그 서류의 제출 대행을 엄으로 할 수 없다.라. 등기공무원 : 등기공무원은 등기신청이 있으면 순서대로 이를 접수하여 순서대로 등기부에 기재하여야 하고, 일단 접수된 신청서류 등에 형식적인 결함이 있으면 신청을 각하할 수 있으나 실질적 심사권(예컨대, 매매계약이 무효인지 여부등)은 없다.마. 소유권보존등기 : 소유권보존등기를 신청할 때는 주민등록표 등본 1통, 신청서부 본2통, 등록세납부 영수필통지서, 영수필 확인서 각 1통씩과 미등기토지의 토지대장등본 또는 미등기건물의 건축물관리 대장 등본과 동일한 대지상에 수 개의 건물이 있거나 구분건물인 경우에는 건물도면 1통씩이 필요하다.바. 소유권이전등기 : 소유권이전등기 신청시에는 등기필증(구권리증), 등기의무자(메도인 등)의 인감 증명서(발급일로터 6개월이내의 것에 한 함),등기원인을 증명하는 서면(예: 매매계약서, 증여 계약서등), 등록세납부영수확인서 1통씩과 신청서부본 2통, 등기의무자(메도인 등), 등기권리자(메수인 등)의 각 주민등록표등본, 토지대장(건물인 경우에는 건축물관리대장)등본 등이 필요하며, 계약(예:매매, 증여, 교환 등)을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 부동산의 소재지를 관찰하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장), 군수의 겸인을 받아 제출하여야 하며, 상속등기의 경우에는 호적등본(제적등본)을 제출하여야 하고, 또한 부동산의 관세시가 표준액이 500만원 이상인 때에는 소정의 주택채권을 매입하여야 한다.

경영/경제| 2011.12.11| 6페이지| 1,000원| 조회(237)

부동산등기, 등기제도, 부동산사법, 표제부, 부동산 등기절차

미리보기

닫기
부동산사법-근저당(의의효력확정등)

근저당[의의,효력,확정등]과 목담당교수학 과학 번이 름재출일자민법상의근저당(물권법)제8장 질권제1절 동산질권제357조(근저당) ①저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.②전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액중에 산입한 것으로 본다.■근저당의 의의근저당권은 당사자 사이의 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정채권을 어느 시기에 계산하여 잔존하는 채무를 일정한 한도액 범위내에서 담보하는 저당권으로서,보통의 저당권과 달리 발생및 소멸에서 피담보 채무에 대한 부종성이 완화되어 있는 점에 그 특색이 있다.(대판 1999.5.14 97다15777,15784)현대의 채권채무는 관계는 계속적 거래가 예상되는 경우가 많이 있는데, 그 거래에서 채권이 발생할 때마다 일일이 저당권을 설정하여야 한다면 매우 불편하고 번잡하다.그래서 하나의 저당권으로 다수의 불특정 채권을 일괄하여 담보하는것이 요청되는데, 이걱이 근저당권이다.■근저당의 효력 (피담보채권의 범위)채권자가 근저당권을 실행하여 현실적으로 채권의 우선변제즐 받는 데에는 세가지 단계를 거치게 된다.첫째는 그채권이 근정당권에 의해 담보될 수 있는 것이 어야 한다. 이것은 채권자가 채무자에 대해 가지는 장래의 일체의 채권에 대해서도 근저당권을 설정할수 있는지, 즉「포괄근저당권의 유효성」의 문제로 연결된다.둘째는 피담보 채권이 증감변동하는 불특정의 상태가 끝나야 한다. 다시 말해 피담보 채권이 확정되어야 하는데,이를 「근저당권의 확정」이라고도 한다. 셋째는 확정된 피담보 채권(액)에 대해「채권최고액」을 한도로 하여 우선변제를 받게 된다.[1]근저당권에 의해 담보되는 채권의 범위 -특히「포괄근저당권의 유효성」1)민법 357조1항은「그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여」근저당권을 설정할수 있는 것으로 정하는데,여기서 채무의 확정을 장래에 보류한다 는 의미는 명확하게 된다.그런데 근저당권에서 채권최고액을 정한다고 하더라도, 기본계약의 범위를 무한정으로 하는 경우에는, 근저당권자가 지나치게 많은 담보가치를 가짐으로써 근저당권설정자(특히 물상보증인)의 이익이 침해되고 담보목적물의 담보가치가 충분히 활용되지 못한다는 문제가 있다.(民法注解Ⅶ.17면(朴海成))3)현재 국내 금융기관에서 사용하고 있는 근저당설정계약서 의 서식에 의햐면, 근저당권을 세 가지 유형으로 나누어 설정자로 하여금 선택케 하고 있다.ㄱ)근저당설정계약 당시 이미 체결되어 있는 특정의 거래계약(예컨대2001.1.1자 어음할인약정)과 관련하여 발생하는 채무를 담보하는 것(특정 근저당),ㄴ)이미 거래계약을 체결하였는지 여부에 관계없이 일정한 종류의 거래계약을 한정 적으로 열거하고, 그거래계약에서 발생하는 채무를 담보하는 것(한정 근저당)ㄷ)일정한 종류의 거래계약을 열거하고 그밖의 여신거래로 인해 발생하는 모든채무를 담보하는 것 (포괄근저당)으로 정하는 것이 그러하다 .이러한 세 가지 우형에 대해 통설은 그유효성을 긍정하고,판례도 같다 특히 ㄷ의 유형에 관하여도 이를 정면에서 무효로 본 판례는 없다.[2]담보되는(불특정)채권의 확정근저당권에 의해 담보되는 불특정의 채권이 확정되어야 한다. 이를「근저당권의 확정」이라고 하는데, 이에 관해서는 따로 설명된다.[3]채권최고액확정된 피담보채권은 채권최고액을 한도로 하여 우선변제를 받게 된다. 여기서 최고액에 포함되는 것이 무엇인 문제된다.즉 민법 제357조 2항은「채무의 이자는 최고액중에서 산입된 것으로 본다」고 정하는데 ,민법 제360조는 일반저당권에서 피담보채권의 범위로 「원본.이자.위약금.1년분의 지연배상.저당권의 실행비용」을 정하는 점에서,양 규정의 관계가 문제된다.ㄱ)제357조2항의 채고액 은 목적물로부터 우선변제를 받는 최고한도를 의미하기 때문에 그것은 제360조에서 정하는 모든 것의 합계라고 보는 것이 타당 하다.특히 위약금이나 지연배상 은 실질적으로 이자와 다를 바 없으므로 이것을 포함 시키는 것은 제357에서는 매각대금에서 매각비용(실행비용)을 먼저 공제하여 경매를 신청한 근저당권자에게 교부한 후 최고액 범위에서 우선배당을 하는 점에서도 그러하다.■근저당의권의 확정[1]확정의 의의근저당권은 그 담보할 채무의 초고액만을 정하고「채무의 확정」을 장래에보류 하여 설정되는 것이고(357조1항1문),이 경우 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 않는다 (357조1항2문).즉 근저당권에서는 채권의 발생및 소멸을 반복하다가 그 채무가 확정 되는 시점의 채무를 최고액의 범위 내에서 담보하는 것이고, 그이후에 발생하는 채무는 이제는 근저당권에 의해 담보되지 않게 된다. 따라서 어느 시기에 채무가 확정되는지는 후순위담보권자.물상보증인.제3취득자.일반채구너자 등에게 직접적인 영향을 미치는데 ,민법은 이에관한 규정을 두고 있지 않다.[2]근저당권자의 확정사유1)원본의 확정시기①원본의 확정시기를 약정한때 :근저당권설정계약에서 원본의 확정시기를 약정한때에는 그 기간이 만료한 때에 근저당권이 확정된다. 기본계약에서 결산기를 정하고 그 시기가 도래한 때에도 같다.②원본의 확정시기를 약정하지 않는때:판례는 , 근저당권의 존속기간이나 결산기의 정함이 없는 때에는 근저당권설정자가 근저당권자를 상대로 언제든지 해지의 의시표시를 함으로써 피담보채무를 확정 시킬 수 있다 고 한다(대판 2001.11.9 2001다 47528).판례는 ,근저당권 설정자의 계약해지권은 제3취득자도 원용할 수 있다고 하면서,그가 피담보 채무를 변제 하면서 근저당권의 말소를 요구한 것에는 계약을 해지하고 피담보채무를 확정시키고자 하는 의사 표시가 포함된 것이라고 한다(대판 2001.11.9 2001다 47528)2)원본의 확정사유다음의 경우에는 원본이 확정된 것으로 된다 (개정안 357조의 11참조)①담보할 원본이 더 이상 원본이 발생하지 아니하게 된때 :근저당권의 족속 기간이 정함이 있는지 여부와는 관계없이 ,채무자가 채권자로부터 새로 금원을 차용하는 등 거래를 계속할 의사가 없는 때가 이에.3.12 92다48567).한편 이 때의 경매는,근저당권자에 당해 근저당권자의기한 것외에, 다른 담보권에 기해 한 경우와 일반 채권자로서 한 경 우를 포함한다 (민법개절공청회 110면).ㄴ) 근저당권자가 물상대위권을 행사하는 때에는 압류 신청시 에 원본은 확정된다.ㄷ)위와 같은 확정은 경매 또는 압류신청이 받아들여져 그 절차가 개시 된것을 전제로 한다.따라서 요건의 불비로 그 신청이 각하되거나 그 개시 전에 취하 된 때에는 근저당권은 확정되지 않는다.유의할것은 , 경매절차가 개시된 후 채무자의 임의 변제로 인해 근저당권자가 경매신청을 취하한 때에는 확정의 효력에는 영향이 없고 , 따라서 경매신청 취하 후 채권이 새로 발생한 경우 ,그 채권은 근저당권에 의해 담보되지 않는다(대판1989.11.28. 89다카15601).ㄹ)근저당권자 물상보증인 소유 토지와 채무자 소유 토지에 공동으로 근저당권을 설정하였는데 후자에 대해 경매를 신청한 경우 ,판례는 전자에 대해서도 근저당권은 확정되는 것으로 본다(대판1996.3.8 95다36596).③근저당권자 저당부동산에 대하여 체납처분 으로 인한 압류를 한때:국가 또는 공공 단체가 근저당권자인 경우로서, 그밖의 내용은?에서 기술한바와 같다.?제3자의 경매신청 또는 압류:채무자 소유 부동산에 B는 1순위로 ,C는 2순위로 근저당권을 가지고 있는데 ,C가 경매를 신청한 경우 ,B의 근저당권은 언제 확정되는지가 문제된다.(C의 경매신청 후 B가 채무자에세 추가로 대출을 하고 ,이대출금이 B의 근저당권에 의해 담보되는지 여부가 다투어진 사안이다).매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸하므로 (민사집행법91조2항),B의 근저당권도 어느 시점에 확정된다고 보아야 할것 이지만,민법에는 아무런 정함이 없다.통설은 근저당권자 스스로 경매를 신청한 경우와는 달리 경매개시 결정 이 있는 때에 확정되는 것으로 해석된다.이에 대해 판례는,위 추가 대출금이 B의 근더당권의 채권최고액의 범위내에 있다면 C에게 불측의 손해를 입게 하는 것이 아니 것으로 하면 경매 자체가 불가능해 진다고 한다. 경매가 개시되면 법원은 경매부동산의 매각에 따른 잉여 여부를 그 매각 전에 판다하여야 하는데(민사집행법102조),근저당권의 피담보채권액이 확정되지 않는한 그것이 불가능해지기 때문이라고 한다, 경매가 개시되면 법원은 선우순위 근저당권자에게도 채권신고의 최고를 할 것을 통지하는데, 이에 따라 채권신고서를 제출한 때 또는 그 제출기한의 만료 시 에 선순위 근저당권의 피담보채권의 확정의 경우와 동일한 기준(권리실행시)을 적용하는 것인 점에서도 의미가 있다고 한다. 사견으로는 위 비판은 타당하다고 본다.후순위 근저당권자의 경매신청이 있으면 선순위 근저당권이라고 하더라도 그 매각으로 인해 소멸하고 우선 배당을 받는 것으로 만족할 수밖에 없고 이것을 법률에서 예정된 것이기도 하다.따라서 선순위 근저당권자의 이익을 해친다고 볼 수는 없는 것이다. 그리고 채구너을 신고한 후 새로 대출을 하여 새로운 채권을 만드는 것은 선행행위에 모순되는 것이기도 하다.?채권자또는 근저당 설정자의 파산신고.회사정리절차개시결정:ㄱ) 채무자 에게 파산선고가 내려지면 더 이상 피담보채권이 발생할 가능성은 없으므로 근저당권은 확정되고,채무자에 대한 회사정리절차개시결정이 있느 때에도 같다고 할 것이다.ㄴ) 물상보증인 에게 파산선고가 내려진 때에도 같다.그것은 첫째, 파산은 파산자의 총재산에 대한 환가절차라는 점에서 근저당목적물에 대한 경매가 진행되는 경우와 동일하게 볼 수 있고,둘째 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제330조 1항에 의해,파산선고 후에는 근저당권자가 채권을 취득하더라도 이를 파산 채권자에게 대항 할 수 없어서 사실상 피담보채권이 발생할 가등성이 적다은 이유에서이다(김재형,근저당권연구 ,263면이하).회사정리절차개시결정이 있는 때에도 같다.ㄷ)다만 채무자나 물상보증인의 파산 또는 회사정리절차개시결정에 의한 확정은 근저당권자의 의사에 기한 것이 아니기 때문에, 그효력을 잃은 때에는 근저당권은 확정되지 않은 것으로 된다.ㄹ)판례는「근더당권이.

경영/경제| 2011.12.11| 9페이지| 2,000원| 조회(275)

물권법, 확정, 의의, 효력, 근저당, 부동산사법, 민법상의 근저당, 채권최고액, 근저..

미리보기

닫기
부동산정책-

과 제Subject :Major :Prof :Student No. :Name :Date :주택시장에 큰 변화로 공동주택 원가통제의 한 방법으로 분양원가공시제도와 분양원가 상한제등이 도입 되고 있다. 이와 관련하여 아래 물음에 답하시오1. 분양원가 통제가 도입되면 시장에서 나타날 수 있는 장단점에 대해 논해 보시오(1) 분양가가 집값 상승의 원인인지 여부ㅇ 원가공개 찬성측최근의 주택가격 상승 원인은 「분양가자율화 → 분양가상승 → 기존 주택가격 상승 → 분양가격 재상승」에 있음.즉, 최근 집값 상승은 분양가자율화 이후 건설업체들의 이윤추구 행위와 이에 따른 과도한 분양가 산정에 기인하며, 분양가를 원가연동제 방식으로 규제하던 90년대는 집값이 안정되었다는 사실이 이를 반증ㅇ 원가공개 반대측주택시장을 둘러싼 내?외부 변수에 의해 전반적인 주택가격이 상승함에 따라 신규분양주택가격도 상승하였으나, 최근의 주택가격 상승은 ‘98～‘00년간 공급부족과 저금리?교육 요인이 복합적으로 작용한 데 기인함.서울의 경우,『분양가 대비 매매가 비중』은 여전히 1보다 낮아 분양가가 인근 주변시세를 반영하고 있음을 시사직접적인 분양가규제가 이루어졌던 80년대 말에 아파트 가격은 과거 30년간 최고 상승률(‘90년도 전국 32.3%, 서울 37.6%)을 나타냈으며, 90년대에 이루어졌던 집값 안정은 신도시 개발?준농림지 등 택지 및 주택공급이 병행된 결과임(2) 원가공개가 분양가 인하를 유도하는지 여부ㅇ 원가공개 찬성측건설업체의 분양원가공개는 간접적으로 분양가인하 유도 → (분양가상승이 주택가격의 상승의 원인이므로, 반대로) 분양가인하는 주택가격 안정으로 연결즉, 원가공개가 이루어져 건설업체들이 적정이윤을 넘어선 폭리를 취하고 있다는 사실이 입증되면 소비자들은 합리적인 행동을 통해 고가의 분양아파트에 대해서는 수요를 감소시켜 나가고, 건설업체들은 시민단체 등 여러 경로를 통해 분양가 인하 압력을 받게 되므로 결국은 분양가가 인하되며 이는 다시 기존주택가격 안정으로 이어지게 됨.ㅇ 원가공인들의 욕구충족이 어렵게 되어 노인문제가 확대될 것이고 그러한 노인문제의 확대는 또다른 사회문제를 야기 시킬 가능성이 커질 것이다.나. 시설을 이용할 수 있는 일부 고소득층 노인과 그렇지 못한 노인과의 위화감 조성으로 인한 계층간 갈등의 문제도 야기될 수 있다고 본다.②노인주택산업에 대한 지지제도의 미흡노인전용주택에 대한 정부의 관심은 극히 적어 그 동안 우리나라의 노인주택정책은 지지부진하게 진행되어 왔다.93년에 노인복지법 개정으로 사회복지법인 뿐만 아니라 민간기업, 개인도 유료노인복지시설 사업에 참여하여 나름대로 발전하여 왔지만 이러한 지원정책의 실시에도 불구하고 아직도 많은 제도적인 지원책의 미비점들은 존재하고 있다. 우리나라의 경우는 이제 시작하는 단계로 실버산업에 대한 연구조차 많이 이루어지지 않는 형편이며 실버타운의 육성 또는 관리업무 부서가 보건복지부나 건설교통부 등 개별 사안별로 여러 가지 부서로 분산되어 있어 책임을 지고 부양책을 구상할 수 있는 체계가 약하며, 실버산업의 특수성을 감안하면 보조금의 지급, 조세의 면제, 도시계획, 개발이익 환수 등에 관한 법률 등이 실버산업 활성화를 위하여 개정 및 수정될 수 있는 부분이 많다.③현실화 되지 못하는 관리예산과 운영비어느나라 노인복지에 있어서나 그 법이 어느정도 복지 효과를 나타낼 수 있는 법이냐 하는 것을 알려면 비용에 관한 조항 하나만 검토해 보아도 용이하게 그 전체를 파악할 수가 있다.외국의 경우는 노인복지법 안에 비용부담 또는 비용보조의 비율이 명시되어 있어 그 한계가 명백한데 비하여 우리나라의 노인복지법에서는 비용부담 또는 비용보조를 시행령에 미루고 시행령에서는 그것을 또사회복지사업기금법 또는 생활보호법에 미루는 등 그 체계가 복잡하게 되어 있어서 노인복지체계의 효율화란 관점에서 본다면 적지 않은 저해 요인으로 작용하고 있다. 또한 그것마저 ‘가용 예산의 범위안에서’라는 용어를 사용하고 있어서 예산이 없다면 어쩔 수 없다는 뜻을 내포하고 있다. 따라서 투자에 있어 우선순위가 아니라는 것을속 고취시켜 나갈 수 있는 것이다.3. 부동산 정책의 필요성을 설명해 보시오.1) 시장실패 및 정책개입의 필요성① 특수성 인정근본적으로 부동산 시장은 부동산의 위치적 고정성과 이질성등의 특성으로 인하여 완전경쟁의 조건이 충족되지 못하는 경우가 많다. 따라서 경제적 효율성을 달성하지 못하는 경우가 많아정부에 의한 정책적인 시장개입이 필요하다. 그러나 과거 우리나라에서는 잘못된 정책으로 인하여개입을 하지 않을 때보다 더 좋지 않은 결과를 초래하는 경우도 많았다.② 외부효과의 방지외부효과란 한 사람의 토지 이용으로 인하여 다른 사람이 아무런 보상없이 일방적인 피해(이익)을받는 경우를 말한다. 만일 주거지역에서 소음과 분진 그리고 진동을 일으키는 토지이용행위를한다면, 이는 주변지역 주민의 생활에 불편을 끼치며,궁극적으로 주변의 부동산 가격을하락시킨다.대개 외부효과가 발생하는 경우 경제학적으로 최대의 생산(혹은 효용)을 달성하지못하게 되는데 이를 사회적 후생손실이라고 한다.따라서 정부는 이러한 일방적인 피해를 방지하기 위해서 일종의 교통정리를 할 필요가 있는데토지이용에 있어서 이러한 기능을 하는 것이 바로 용도지역지구제이다.③ 공공재의 공급한편,토지와 같은 부동산은 공공적 용도로 사용되는 경우가 많은데,예컨대 도로, 공원 등이 바로그것이다. 이러한 공공재는 시장기구에 맡겨 두어서는 비경합성과 비배재성으로 인하여무임승차현상이 발생하며,이로 인하여 가격에 의한 수급조절이 어렵고, 적정 수준의 공급이이루어지기 어렵다. 따라서 공공부분에서는 시장에 개입하여 이러한 재화를 적절히 공급할책임이 있는 것이다.도시지역에서의 도로 ? 공원 ? 상하수도 ? 광장 등의“도시계획시설”이 바로대표적인 공공재이며 대부분 도시계획을 통해서 국가가 공급하고 있는 것이다.2) 정부의 실패외부효과의 방지와 공공재의 적절한 공급은 다른 시장경쟁조건은 완전하다고 가정하는 경우에한정하여 그 시장개입의 정당성이 인정되는 것이다. 그러나 현실적으로 이러한 정부의 시장개입도완벽할 수는 없은데, 예컨대 토지이용계담할 수도 있는 등 다양한 방법의기반시설에 부담을 지우는 방법이다.4) 개발권양도제①미국의 일부지역에서 제한적으로 사용되고 있다. 그 원리는 문화재 등의 경관보호를 위해그 주변지역에서 높이나 용적률의 규제가 과도하게 적용될 경우 유사한 지역에서의 이용에 비해서추가로 규제되는 부분에 대한 개발권을 발행하여 보상토록 하는 방법이다. 즉, 개발권의 소유자는이를 다른 지역의 소유자에게 이를 판매토록 함으로써 시장기제에 의해서 보상이 이루어지도록 하는방법이다.② 즉, 개발권을 구입한 개발자는 개발권 만큼 법적 용도를 초과하여 개발할 수 있는 것이다. 그러나흔히 개발권을 판매할 수 있는 지역적 범위는 상당히 한정되어 있고 또한 이 제도가 남용될 경우예외적 개발이 만연하여 용도지역제 규제와틀이 와해될 우려가 있으며, 개발권을 얼마나 발행해야하는지 현실적으로 어려운 문제들이 많아서 광범위하게 활용되고 있지는 않다.3. 토지정책의 논리를 설명해 보시오.1) 토지문제와 토지이용계획토지이용계획은 토지문제 중에서도 중요한 위치를 차지하고 있다. 공업화 ? 도시화에 따른 토지문제는국가의 최대과제중의 하나이다. 지가의 급등은 용지취득을 곤란하게 하고 토지의 계획적 이용과주택건설을 곤란하게 한다. 그래서 ‘도시문제는 토지문제이다.’, ‘주택문제는 토지문제이다.’라는 말도있다. 토지문제와 토지이용계획은 토지를 인간과 인간사회를 위해 어떻게 하면 효과적으로 이용할것인가, 토지가 인가의 생활을 지탱하고 인간이 토지를 보존하는, 토지와 인간의 상호관계를 바르게정립하는 방향으로 논의 되어야 할 것이다.2) 토지문제와 수급균형론① 수급균형론은 표면적인 표상으로 살펴보면 단순명쾌하게 문제점이 없는 것으로 보지만 이것은토지문제를 풀기 위한 근본적인 해결책이 아니라 일시적인 해결병법에 불과하다.왜냐하면 수급론의첫 번째 오류는 수요가 왜 생길까,또는 그 내용은 무엇인가, 이에 파생되는 문제점은 무엇인가 하는것을 파악하는 관점의 접근방법이 아니라 수요가 많다는 일반론적 전제조건의 접근방법이기때문이다.② 대때 행하는 임대료 동결, 임대료 인상폭을 억제하는 임대료 통제, 임대료조정자의 조정을권유받도록 하는 임대료 규제, 임대인과 임차인이 다수인 경우 상호 대표자들이 협의하여 임대료를책정하는 임대료안정등이 임대료 통제의 범주에 든다.4. 불량주택의 개념을 설명하시오.(1) 불량주택의 개념불량주택은 일정 수준 이하의 집을 말한다. 그런데 이경우 일정 수준이라는 기준은 다소 유동적이다.따라서 다양한 기준에 의하여 불량주택을 논의할 수 있을 것이다. 흔히 불량주택을 판단함에 있어서최저주거기준을 들기도 한다.그동안 우리나라에서는 무허가건물, 천막 ? 판자집, 7평 미만의 집, 전기나 상하수 등이 설치되지아니한 주택을 불량주택으로 부르는 경우도 있었다.(2) 불량주택의 재건축개인주택의 경우에는 개인의 자유의사로 재건축을 할 수 있는 것이 원칙이다.그렇지만 공동주택의 경우에는 여러 가지 절차적 과정을 이행하지 않으면 안 된다. 우선 가구마다소유자들의 재건축에 대한 합의가 필요하다. 그리고 일정한 규모 이상의 경우에는 관할 관청으로부터의재건축허가 ? 심의가 있어야 한다.1. 도시개발의 필요성을 간단히 설명하시오도시는 인간 스스로의 의지로 만들어낸 인공환경이며, 인간의 삶을 담는 그릇으로 생활을 영위하는데필요한 여러 가지 활동을 유지시켜 주는 터전이다.그리고 도시는 그 시대의 문화,제도, 경제력과과학기술력 등을 종합적으로 나타내는 종합예술체라고 할 수 있다.따라서 도시를 정적인 개념보다는새로운 환경에 끊임없이 적응하고 그 상황에 맞춰 동적인 개념으로 이해하는 것이 바람직하다.(1) 도시에 대한 개발문제는 매 시대를 통하여 중요한 과제가 되었으며 특히 현대와 같이 도시의변화가 신속하게 전개되고 변화내용이 다양화 되는 시대에서는 개발의 방향과 내용이 더욱 중요한요소가 되었다.(2) 따라서 도시개발의 필요성은 무엇보다도 인구성장과 도시인구의 증가로 인한주택공급확대,경제성장에 따른 삶의 질 향상,그리고 기술의 발전에 따른 주거,업무 등 입지선택의변화측면과 연관된다고 볼 수 있다2. 도시적으로

경영/경제| 2011.12.11| 36페이지| 2,000원| 조회(120)

노령화사회, 부동산정책론, 분양원가공시제도, 분양원가 상한제, 노인 주거문제의 ..

미리보기

닫기