{{ 주택과 부동산 금융-------------------------------------------------------------------------------------{들어가며...최근 ABS(자산유동화증권), MBS(주택저당채권)의 도입과 더불어 국회에서 부동산투자회사(REITs)법의 통과로 우리나라도 이제 본격적인 부동산 금융산업 시대가 되었음을 알려 주었다. 이제는 단지 부동산이 삼의 터전 혹은 투기의 대상으로만이 아니라 주식이나 채권투자처럼 자산증식과 투자의 한 수단으로서 인식이 되었다.특히 IMF이후 부동산 시장의 규제 완화 조치와 부동산 시장의 개방은 사람들로 하여금 부동산에 대한 의식 변화를 요구하게 되었다. 그럼에도 불구하고 사람들의 의식은 이런 변화의 속도에 근접하지 못하고 있는 것 같다.이에 이 보고서에서는 주택의 의의와 종류를 간단하게 알아보고, 우리나라 주택시장의 현황과 문제점 그리고 정부의 주택정책과 더불어 부동산 금융이 우리 주택시장에 미치는 영향과 향후 우리의 과제가 무엇인지를 고찰해보고자 한다.{ 주택과 부동산 금융-------------------------------------------------------------------------------------{주택의 의의와 종류1. 주택의 의의주택이란 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물(이에 부속되는 일단의 토지를 포함) 또는 건축물의 일부를 말한다.2. 주택의 종류주택은 단독주택과 공동주택으로 구분되는데 공동주택은 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하는 바 다음과 같다.·아파트 : 5층 이상의 주택·연립주택 : 동당 건축연면적이 660m2를 초과하는 4층 이하의 주택·다세대 주택 : 동당 건축연면적이 660m2를 이하인 4층 이하의 주택1) 단독 주택단독주택은 하나의 단위주택이 완전히 어 왔고 결과적으로 난개발 초래하게 된 것이다. 더구나 농촌 준농림지에 인근지역과 조화되지 못하는 고층아파트 군락 형성이 되기도 했다.환경에 대한 관심 부재는 스카이 라인, 조망, 경관 등을 무시한 채 고층으로 건설하는 결과를 낳기도 했다. 주택규모의 제한, 획일적 설계, 가격통제 등으로 인해 거주자의 다양한 요구가가 반영되지 못해 불법 주택개조 사태를 유발한 것이다.3) 저소득층의 주거난 지속정책 초점이 보급률 제고에 맞추어져 저소득층 주거안정은 아직 미진한 상태이다. 다세대 주택의 양산에 따른 슬럼화, 재개발지역의 투기 발생 등으로 서민계층의 주거환경이 악화되었다. 단독주택의 다세대(86년) 및 다가구주택(90년)으로의 전환 유도로 주차문제, 사생활 침해, 일조권 악화, 어린이 놀이공간 부족 등 초래하게 되었다. 불량주택 재개발사업이 투기의 대상이 됨으로써 저소득층의 원주민이 또 다른 불량주택 지역으로 이전하는 악순환이 계속되고 있다.국민들의 주택에 대한 지나친 소유 의식과 정부의 임대주택시장 육성 미흡으로 주기적으로 전세난이 발생하고 있으며, 무주택자의 주거이전이 빈번하고 주기적으로 전세가격이 급등하고 있다.4) 소득에 비해 높은 주택가격우리나라의 연소득 대비 주택가격의 비율이 6.3으로서 주택마련이 어려운 실정이다. 서울시 분양주택의 평균 가격은 서울시 도시근로자 가구의 6.3년(76개월)치의 소득을 합친 수준(98년)에 이른다. 일본은 버블의 절정기에 이 비율이 8.0(맨션 기준)까지 상승하였으나 버블 붕괴 이후 4.9(95년)까지 하락하였다.5) 향후 주거의 질 개선이 과제보급률이 100%를 넘게 되면 주거의 질적 수준이 핵심 과제로 부상하고 있다. 보급률 100%라고 해서 모두 자가주택을 보유하게 되는 것은 아님을 인지해야 할 것이다. 100% 보급률을 달성한 선진국 경우에도 자가보유율은 60% 수준에 불과하다.주택의 양적 충족과는 별개로 주거의 질 개선은 영원한 숙제이며, 특히 기성복형 주택 공급(공급자 위주)에서 주문형 맞춤식 주택 공급(수요자거래, 특수집단의 문제, 도시빈민과 공공영구 임대주택, 불량촌재개발 등과 관련이 있다.우리나라의 주택문제는 주택부족문제, 주택분배문제, 가격상승문제, 지역간 소득계층간 불균형의 심화, 주택융자금 등의 운영문제, 주민 주택기금마련, 농어촌의 질적 주택문제, 도시 불량주택의 재개발문제 등으로 압축된다.이런 주택문제가 야기된 원인을 살펴보면 다음과 같다.첫째, 주택가격과 임대료의 급등으로 야기된다. 1975년∼1988년의 소비자 물가상승은 3.5배, 국민실질소득은 2.9배가 증가하였으나 집값은 4.7배나 증가하였으며 이를 1988년 주택파동이라고 부르기도 한다. 그리고 서울의 일부 대형 아파트의 경우 1989년에서 1990년 사이에 57%이상 가격이 상승하기도 하였다. 임대료는 1989년 말부터 급상승하여 서울지역 아파트의 경우 1990년 초는 1989년 말보다 20%이상 상승하였다. 이와 같은 주택가격과 임대료 상승은 만성적인 주택공급의 부족이 주요인이 된다. 이 추이를 살펴보면 주택미분양이 장기화되면 주택건설업체의 자금을 압박하게 되고 이런 경우 신규 공급기피가 일어나 주택공급이 저하된다. 주택공급의 저하는 주택가격의 상승을 가져오는데 우리나라는 1983년부터 시작된 미분양사태가 1987년 중반의 호황기 돌입으로 1987년에 주택가격의 폭등을 일으켜 이후 1990년에 최고가를 형성하였다. 1990년 5월 후퇴기에 접어들어 다소 침체현상을 보이다가 1993년 경기는 회복되었으나 아직 주택가격의 상승은 나타나지 않는데 이는 주택의 수적 증가요인의 작용으로 볼 수 있다.둘째, 부동산 투기가 만연한 것도 주택문제 야기의 원인이 된다. 부동산은 주택의 위치의 고정성과 입지성 때문에 택지의 확보가 필수적이고 주택가격 중 택지의 비중이 크다. 이러한 택지의 가격상승은 주택가격 상승을 유발시키고 나아가 주택난을 심화시킨다.셋째, 정부의 주택시장 개입 강화에도 불구하고 주택자원의 균형적 배부노가 주택수급이 원활하지 못한 것도 주택문제 야기원인의 하나이다. 분양가 규제에서 원가 담보를 조사해 보아야 한다. 이런 조사들은 차용인의 대출상환 능력이나 상환의사 등을 평가하는 데 매우 중요한 요소가 되기 때문이다.일반적으로 부동산금융을 정의하면 부동산금융이란 부동산을 담보로 하는 금융을 말한다. 즉 토지, 건물 등의 부동산을 담보로 하여 대출을 행할 목적으로 필요한 금융의 조달과 그에 병행하여 수반되는 경제적 및 법률적 행위를 포괄하는 담보금융의 일종이다 라고 할 수 있다.2. 부동산 금융의 기능부동산금융은 토지의 개발, 건물의 생활에 필요한 자재, 노동, 기술 등의 제요소를 결합시켜 주는 역할을 한다. 따라서 장기간 소요되는 자금이 투자되어야만 부동산이 생성, 매매될 수 있다. 물론 여기에서 부동산의 생산이란 경제적으로 이해되는 개념이다.토지는 그 영속성이 있고 건물은 한 번 지으면 상당 기간 사용할 수 있어 내구성이 강한 재화이며 이러한 부동산을 소유하기 위해서는 거액의 자금이 필요하다. 따라서 부동산금융은 부동산의 매입에 따른 자금의 일시지급과 장기적립에 소요되는 시간적 괴리를 해소시켜 준다고 볼 수 있다.주택을 포함한 건물의 생산은 내수산업뿐만 아니라 고용 및 생산파급효과에 상당한 영향을 주어 내수산업을 진작시켜 주는 역할을 한다.부동산금융은 본질적으로 장기를 요하며 또 우리나라와 같이 부동산금융시장이 잘 발달되어 있지 못한 국가에서는 부동산금융의 원활한 조달과 공급이 문제가 된다.따라서 부동산금융기구들의 발달과 부동산금융 및 이를 뒷받침하기 위한 부동산 전문직업의 발달을 수반케 하여 저당제도를 중심으로 한 장기자금의 조달 및 공급체계를 형성, 발전시킴으로써 궁극적으로 금융산업 발전에 기여하게 되고 이는 금융산업의 다양화를 촉진시키는 것이기도 하다.3. 부동산 금융의 필요성토지는 희소하고 제한된 자원으로, 부동산은 하나의 투자재로 그 경제적 가치는 일반적으로 크다고 볼 수 있는 것이다. 따라서 부동산의 이러한 경제적 특성으로 인하여 부동산투자(real estate investment)시 많은 자금이 필요하게 되고(large-scale 이상인 것이 좋다.또 지방자치단체마다 건축허가 규정이 다르므로 사전에 관할 구청·군청 건축과에 건축조례를 자세히 알아보거나, 그 지역 사정을 잘 아는 인근지역 건축설계사무소를 통해 해당 지역의 건축 현황을 알아보는 것도 필요하다.4) 단독주택을 점포주택으로 활용하려면 8~10m 도로를 확보해야 한다점포주택 입지는 기본적인 유동인구가 확보되어야 하므로 땅값이 다소 비싸더라도 8~10m 도로와 접한 단독주택을 고르는 것이 좋다.다음으로 아파트에 대한 투자매력을 살펴보자. 실제로 신규분양 아파트는 아직도 투자매력가 있다고 평가되고 있다. 서울지역 강남·강동·송파권과 용산·마포·성동구 등 도심권, 5천 가구 이상의 수도권 대규모 택지개발지구 등은 입주 후 가격상승률이 높고, 분양가 인상폭이 커서 앞으로도 1∼2년간은 분양가 차익이 보장되는 곳이다. 특히 분양가 자율화의 대상이 아닌 주공·시영 아파트 중 입지여건이 좋은 곳, 수도권 중에서도 고양, 용인, 김포, 남양주, 구리 등 인기지역 아파트 청약률이 높아지고 있다. 더욱이 분양권 전매가 허용되면서 이미 분양돼 입주 이전 아파트도 프리미엄이 붙어 거래되고 있다.분양가 자율화가 되면 지역별 분양가 인상폭이 커지게 된다고 한다. 현재 서울지역의 경우 평균 평당 분양가가 4백50만∼7백만원 사이지만, 기존 아파트 평당가는 4백만∼1천만원으로 편차가 크다. 강남권에서는 평당 1천5백만∼2천만원의 고급 아파트도 등장하고 있다. 따라서 향후 투자가치를 보면 지금 분양가가 좀 비싸거나 프리미엄이 높더라도 교통, 상권, 환경, 교육시설 등 주거편의성이 높은 인기지역은 그만큼 분양가 인상폭이 크고, 그에 따른 시세차익이 보장된다는 말이다.아파트에 투자할 때 기억해야 할 포인트로서는 다음과 같다.1) 아파트단지는 단지규모가 큰 곳이 생활편익시설도 잘 갖춰져 있다.단지 규모가 크면 상가가 발달되고, 각종 생활편익시설이 골고루 갖춰져 생활하기 편리하다는 것은 상식이다. 그러기 위해서는 단지 규모는 서울지역의 경우 최소한 5백 세대 이상다.
