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[부동산] 부동산 마케팅에 관한 연구 평가A좋아요

부동산 마케팅에 관한 연구목 차Ⅰ. 서론Ⅱ. 부동산마케팅의 필요성Ⅲ. 부동산마케팅의 발전과정1. 발아기2. 도약기Ⅳ. 최근의 마케팅전략1. 부동산시장분석과 마케팅전략의 수립2. 마케팅믹스3. 부동산서비스업계 마케팅전략Ⅴ. 향후의 과제와 대책Ⅰ. 서론요즘 우리 부동산업계에서는 다양한 마케팅활동이 전개되고 있다. 그러나 돌이켜 보면 십 수 년 전까지만 하여도 우리 부동산업계는 마케팅이란 말과는 먼 영업활동을 전개하여 왔었다. 판매전략은 있되 마케팅전략은 없었던 것이다. 대체로 만성적인 수요초과 형태를 위지하여 온 부동산시장에서 시장의 주도권은 공급자에게 있었으며 낙후된 부동산업계가 마케팅이란 새로운 전략을 시도하지도 않았기 때문이다.1990년대 초반까지만 하여도 우리나라의 부동산산업이란 고작 주택개발?분양업?, 감정평가업, 중개업 정도였다. 그리고 우리나라사람, 그 중에서도 좁은 의미에서의 부동산관련업자만이 전통적인 사업방식으로 이들 업계에 종사하고 있었다. 따라서 장기간 부동산마케팅은 아파트분양을 위한 전략을 중심으로 발전하여 왔다.이러한 시장은 1990년대 중반부터 새로운 전기를 맞이하게 된다. 부동산시장의 주도권이 전반적으로 수요자에게 넘어갔고 외국회사의 진출과 해외자본의 유입이 있었으면 업종도 다양화되어 갔다. 특히 IMF사태는 시장에 결정적인 변화를 초래하였다. 이제 부동산시장은 자본시장과 연계되기 시작하였고 이를 계기로 업무와 경쟁대상의 폭은 넓어지고 업무의 질적 향상이 요구되었다. 전통적인 사고체계로는 감당할 수 없는 업무영역과 기법들이 출현하기 시작하였다. 부동산마케팅분야도 변하지 않을 수 없는 환경이 된 것이다.Ⅱ. 부동산마케팅의 필요성마케팅이란 상품의 공급과잉상태에서 발현한 기업의 생존전략이다.20세기 중반을 지내면서 기술이 눈부시게 발달한 선진국들은 대량생산으로 인하여 거의 모든 상품이 넘쳐흘렀다. 수요를 초과하는 공급체제가 구축된 것이다. 이는 불경기로 인하여 일시적으로 유효수요가 부족하여 발생한 수요-공급간의 불균형과는 또 다른 양상의 공급다. 그리고 좀 더 강한 용어로는 “소비자는 모두 옳다.”라는 절대적 고객 위주의 사고였다. 합리적으로 생각하면 어떻게 소비자의 주장이 모두 옳을 수 있겠는가? 그러나 기업들은 이러한 자세로 고객을 대할 수밖에 없는 상황이 되었던 것이다. 하나에서부터 열까지 모든 전략이 고객이 원하는 방향으로 짜여지는 마케팅시대가 도래한 샘이다.우리나라의 경우를 살펴보면 대체로 안정적인 균형성장을 해온 나라들이 경제 성장과 더불어 사회간접자본이나 주택건설 등도 같은 속도로 확충되었던 것과는 달리 우리나라는 주택산업을 비롯한 부동산업의 발전이 부진하였다. 수출주도형 경제성장정책을 근간으로 고도성장을 이룩하는 과정에서 자금과 행정서비스를 수출산업에 집중시켰기 때문이다. 따라서 국민복지와 직결되는 주택산업을 포함한 부동산업의 발전은 상대적으로 위축될 수밖에 없었다. 그러나 이러한 정책이 부동산개발업 등으로 유입되는 자금의 흐름을 상당부분 억제할 수는 있어을지언정 국민소득의 급증에 따른 부동산의 수요증가 자체를 완전히 통제할 수는 없었다. 결과적으로 부동산시장에서는 수급불균형의 심화현상이 발생하였고 만성적인 초과 수요현상은 마케팅이 필요 없는 판매자시장을 형성하여 갔다.아파트를 비롯한 주택, 상가, 업무용빌딩, 개발된 토지와 전원주택 등 부동산의 종류를 가릴 것 없이 웃돈, 소위 프리미엄이 붙어 거래가 되는 시장형태가 이를 반증하는 결과였다. 그리고 사람들은 이러한 시장형태가 앞으로 지속될 것이라고 믿었다. 이렇듯 사려는 사람들끼리 경쟁하는 시장에서 개발업자나 공급자는 수요자 위주의 서비스를 염두에 둘 하등의 이유가 없었다.그러나 우리나라도 예외는 아니어서 1980년대 후반부터 주택을 비롯하여 다양한 부동산의 공급이 급증하자 1990년대부터 상황은 바뀌어 갔다. 만성적인 초과수요상태이던 부동산시장에서 부동산의 종류별로, 또는 지역별로 부동산의 초과공급 사태가 발생한 것이다. 드디어 구매자시장으로 전환되는 신호탄이었으며 부동산마케팅의 필요성이 대두되는 시점이었다.Ⅲ. 부동산마케팅의 발가 살기에 편리하고 문화생활을 할 수 있을 뿐만 아니라 우려하는 만큼 주거비 지출이 많지도 않다는 것이 마케팅의 주요 내용이었다. 당시만 하여도 중앙난방형인 반포아파트는 높은 관리비 때문에 살림이 거덜날 거라거나, 그게 닭장이지 어디 주택이라고 할 수 있는냐라는 비판이 무성하였기 때문이다. 그러나 업계와 정부의 꾸준한 노력으로 좁은 땅에 적합한 주거형태인 아파트의 건설은 늘어만 갔고 새로운 주거형태에 대한 거부감도 급격히 감소하기 시작하였다.이 후 압구정동의 아파트는 사람들의 인식을 완전히 바꾸는 계기가 되었다. 편리한 주거기능에다 재산증식의 수단으로도 아파트가 효과적이라는 것이 증명되었기 때문이다. 특히 압구정동, 반포, 잠실, 등의 아파트의 수요는 폭발적으로 증가하기 시작하였다. 복부인이 출현한 것도 이즘의 일이다.1980년대 후반에 3저현상과 88서울올림픽, 200만호주택건설 등이 맞물려 부동산경기가 살아나면서 부동산마케팅의 필요성은 뒷전으로 밀렸던 것이다. 언제나 그러하듯이 우리는 단견 속에 사업을 하기 때문에 비록 장기적으로는 기업에 큰 도움이 될지라도 당장 화급한 것이 아니면, 비용이 수반되는 새로운 전략은 일반적으로 폐기되는 것이 현실이다. 부동산시장의 호황은 광란이라고 할 수 있을 정도로 불처럼 달아올랐고 1992년까지 지속되었다. 업계에서 부동산마케팅에 관심이 없어진 것은 당연한 결과였다.그러나 1992년부터 시장상황은 급반전되었다. 「200만호 주택건설계획」의 시행 초기에 착공한 아파트와 상가들이 완공되어 본격적으로 공급되기 시작하였던 것이다. 대량공급으로 인하여 부동산시장에서 투기적 요소는 점차 사라지고 실수요자 중심의 부동산거래와 보유가 관행이 되어갔다. 주택의 신규공급이 수요를 초과함으로써 만성적인 초과수요상태에 있던 부동산시장을 안정화로 이끌었던 것이다. 이 후에도 지속적으로 매년 대량의 공급이 이루어지면서 가격은 안정되었고 1990년대 중반부터는 가격상승에 대한 기대감이 현저히 약화되면서 거래마저 감소해 갔다.상황이 반전되자 앞서 가동산시장의 환경을 결정적으로 바꾸어 놓았다. 매수실종과 가격파괴라는 말이 일상화될 정도로 부동산을 비롯한 모든 시장이 극심한 수급불균형상태에 빠졌고 구매자가 판매자를 압도하는 분위기가 팽배하였다. 거기에다 1990년대 후반에 실시된 아파트분양가격의 단계적 자율화 조치와 평형별 의무건설비율제도의 폐지는 업계가 맞게 조정할 수 있는 계기를 마련하였다. 수요자가 원하는 사항을 사업에 반영할 수 있었고, 반영하여야만 살아남을 수 있는 분위기가 조성되어 갔다.기업들은 이제 체계적으로 다양한 마케팅전략을 구사하기 시작하였다. 그 일환으로 부동산마케팅에 관한 새로운 기법의 개발과 더불어 연구와 자료의 축적도 이루어져갔다. 많은 분야에서 전문가의 자문을 얻거나 전문업체에 의뢰하여 문제를 해결하고 발전방향을 모색하는 아웃소싱이 일반화된 것도 이와 맥을 같이 한다.부동산마케팅의 영역도 확대되어 갔다. 부동산서비스업의 다양화 때문이었다. 종래 아파트 분양시장에 집중되어온 마케팅문제가 이제는 부동산서비스업 전체로 번져나가고 있었다. 부동산중개업소가 현대화되고 감정평가업계의 경쟁이 심화된 것이 기존의 체제에서 벗어나게 한 요인이었다. 그리고 부동산컨설팅업, 부동산금융업, 부동산관리업 등 새로운 마케팅전략을 추가하는 계기가 되었다.Ⅳ. 최근의 마케팅전략1. 부동산시장분석과 마케팅전략의 수립업계의 경쟁이 치열하여지자 부동산개발업체들이 우선적으로 취한 마케팅활동은 부동산시장분석과 마케팅조사활동이었다. 소비자를 알아야 그들에게 효과적으로 접근할 수 있다는 점에서 당연한 일이었다. 시장과 수요자에 관한 조사가 급선무였다. 업체들은 2차자료를 통하여 필요한 기본조사를 한 후 간단한 설문조사 등은 회사가 직접 나서서 행하는가 하면, 전문성을 요하는 것은 종합적인 마케팅전략 수립과정의 일환으로 마케팅전문회사인 광고회사에 의뢰하여 1차자료를 얻기도 하였다.이러한 자료를 분석한 결과에 의거, 부동산회사는 차별화를 근간으로 하는 마케팅전략과 상품의 포지셔닝 계획을 수립?시행하는 순서를 밟았다. 개별회사류와 규모, 지역과 위치, 품질과 가격대, 소비자의 학력과 소득수준 등에 따라 차별적 마케팅활동을 하는 것은 당연한 일로 받아들이는 추세이다.2. 마케팅믹스1) 제품① 소비자의 다양한 욕구를 최대한 반영한 아파트의 설계를 넘어 이제는 구매자별로 그들이 원하는대로 맞춤형 내부설계② 건강과 행운에의 관심도가 높아지는 점을 감안하여 풍수적으로 유리하게 아파트의 동을 배치③일반아파트에 비교 품질, 기능, 입지여건을 갖췄다는 점을 강조하며 브랜드의 고유화를 추구하는 과정에서 서구적 발음과 과장법이 합세하는 형태이다.2) 가격① 종래 가격의 결정은 최소한의 원가에다 마진을 붙여 공급자가 임의로 또는 정부의 의도를 고려하여 결정하던 것을 이제는 구매자의 구입능력과 원하는 품질, 취향 등을 종합적으로 고려하여 판매가능가격을 산출하는 방식으로 변하였다.② 고급주택에 대하여는 고가전략을 구함으로써 부유층의 자존심을 살려주는 한편 업자의 입장에서는 분양을 촉진하면서 막대한 이익을 챙기고 있다.(부자들이 가격보다는 품질과 명성에 관심이 크다는 점을 고려한 마케팅전략이 성공)③ 대금의 결제방식과 조건도 각종의 할인과 무상 해택을 제공하는 등 다양화되고 있다. (선납시 가격 할인과 저리자금 알선은 기본이고 중도금 폐지, 무이자 대부, 입주 후 잔금 분할상환 등 다양한 방식이 선보였다.)- 비인기 층인 1층과 최상층의 판매 촉진을 위해 1층 세대는 배란다 앞에 전용 정원으로 이용할 수 있도록 하는가 하면 최상층 세대에 대하여는 추가시설이나 가격할인의 혜택을 부여하기도 한다.3) 유통구조1970년대까지만 하여도 주택업자는 한 채 또는 대엿 채의 단독주택을 건설한 후 주변사람에게 매각하는 것이 일반적이며 상업용 빌딩의 경우 소유주의 필요에 의하여 전설하였으므로 분양이란 문재가 발생하지 않았다.그러나 대규모 아파트단지의 조성과 대형 매장의 건설은 부동산의 유통구조를 바꾸어놓았다. 개발회사가 직접 구매자를 찾아나서는 경우가 있는가 하면 분양대행전문업체에 분양을 위탁하는 사례도 빈번하였다. 직거

공학/기술| 2005.01.25| 9페이지| 2,000원| 조회(982)

부동산, 마케팅 믹스, 부동산 마케팅

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[도시계획] 도시공원녹지 확충방안에관한연구

서울시 공원녹지 확충방안 연구목 차制1章序論1제1절 연구의 배경 및 문제제기1제2절 연구의 목적2제3절 연구의 내용 및 범위2制2章 공원녹지계획에 관한 이론적 배경4제1절 도시와 공원녹지41. 도시공원과 녹지의 개념42 도시공원과 녹지의 특성43. 도시공원과 녹지의 유형54. 도시와 공원녹지의 효용성7제2절 공원녹지계획91. 공원녹지계획의 정의와 유형9제3절 공원녹지 조성계획111. 공원녹지 조성계획의 의의와 목적112. 공원녹지 조성계획의 주요내용과 과정113. 공원녹지 조성계획의 주요 계획기준114. 공원녹지 조성계획의 유의사항12制3章 서울시 공원녹지 현황 14제1절 서울시 공원녹지 현황141. 공원현황 총괄 (1996년)142. 공원현황 총괄 (1997년)143. 공원현황 총괄 (2000년)144. 자치구별 공원현황155. 공원의 변천현황176. 녹지현황 총괄177. 자치구별 녹지량의 변화188. 서울시 녹지량의 변화 추세19制4章 서울시 공원녹지 정책19제1절 개관19제2절 공원녹지 정책의 연대별 변천19제3절 서울시 공원녹지 정책 실현의 문제점 21制5章 2011년 서울시 도시기본계획23제1절 계획의 목표 및 과제231. 바람직한 미래상232. 계획 목표233. 계획 과제234. 공원녹지체계 기본구상도24制6章 2011년 도시기본계획 세부계획을 통한 공원녹지 확충 방안 제시25제1절 세부계획 목표 및 과제251. 목표 1 : 녹색도시 건설252. 목표 2: 쾌적하고 친숙한 공원녹지 조성263. 목표 3 : 시민이 함께 하는 녹지 가꾸기27제2절 과제와 시책방향281. 목표 1 : 녹색도시 건설282. 목표 2: 쾌적하고 친숙한 공원녹지303. 목표 3 : 시민이 함께 하는 녹지 가꾸기31制7章 녹색 네트워크 형성을 위한 녹지 확충 전략33제1절 녹지공간 연결의 필요성33제2절 공원과 공원의 연결(Network)341. 개관342. 현황 및 문제점343. 개선방안34제3절 절개지 녹화351. 개관352. 현황36제4절 학교 시설 용지 및 주변 녹화 어날 때 체계적이고 의무적으로 조성된다.? 완충녹지의 폭이나 길이, 녹지 상태에 대해 도시공원법에서는 뚜렷한 규정이 없으나, 녹지가 단순한 완충이나 경관기능 뿐 아니라 도시 안팎의 생태계를 유지하는 중요한 요소로서 인식됨에 따라 충분한 폭, 녹지간의 연속성, 식생의 자연성 등이 강조되고 있다.)표 2. 녹지의 유형과 특성유형설치목적설치장소설치기준면적완충녹지공해의 방지 및 완화생산시설의 공해 차단과 완화공장, 사업장 주변녹지면적 비율 80% 이상원인시설 양측에 균등 배치기능 발휘에 필요한 면적교통시설의 공해 차단과 완화철도, 고속도로 주변재해의 방지와 완화재해 발생시 피난공장, 사업장 주변사고의 방지와 완화사고 발생시 피난철도, 고속도로 주변경관녹지자연환경의 보전필요한 지역도시공원과 기능상 상충되지 않을 것주민들의 일상생활의 쾌적성과 안전성 확보4. 도시와 공원녹지의 효용성공원과 녹지는 ‘오픈 스페이스’로 여가활동 공간 제공을 통한 시민생활의 질과 도시의 생태적 기반 조성을 통한 도시환경의 질을 높이고, 도시경관의 질을 높이는 효용성이 있다.특히 최근 대두되고 있는 ‘환경적으로 건강하고, 지속 가능한 개발(ESSD)’)을 실천하는 주요한 수단으로서 새로운 효용성을 되찾고 있는 것이 공원과 녹지이다. 다시 말해서 생태도시(ecopolis)를 만들고 가꾸는 데에 필수적인 요소로 공원과 녹지의 중요성이 강조된다.(1) 휴식 공간 제공급격한 산업화와 도시화과정에서 도시는 과도하게 인공화 ? 조직화되어 도시민들로 하여금 일상 생업을 위한 활동에 몰두하게 함으로써 오히려 삶의 질이 극도로 저하되는 현상이 나타나고 있다.공원은 19세기 서양의 산업화 과정에서 창출되어 보급되었으며, 우리 도시의 공원도 예외가 아니다. 그러나 우리나라는 근대화 과정을 자율적으로 추진하지 못하였기 때문에 공원이나 녹지 또한 다른 도시계획 또는 도시계획시설과 마찬가지로 일종의 ‘수입품’으로 인식하고 그 중요성을 실감하지 못했다는 문제가 있다.그러나 이제는 누구보다도 도시민들 스스로 안락하고 쾌적한㎢)시설율(%)1인당면적(㎡/인)개소면적(㎢)합계1,423154.23100.0014.941,258130.2684.4612.6216523.97도시공원소계1,402105.5368.4310.221,24384.3179.898.1715921.22도시자연공원2066.6943.246.461151.8877.805.03914.81근린공원25934.1922.173.3120827.9681.772.71516.23어린이공원1,1181.641.060.161,0191.4689.040.14990.18체육공원10.030.020.0010.03100.000.00--묘지공원42.991.940.2942.99100.000.29--국립공원139.7125.753.85139.71100.003.85--기타소계208.985.830.87146.2469.400.6062.75유원지30.490.320.05----30.49용산공원10.080.050.0110.08100.000.01--한강시민공원126.934.490.6794.6767.380.4532.26지천변10.030.020.0010.03100.000.00--올림픽11.450.940.1411.45100.000.14--기타10.020.010.0020.02100.000.00--* 행정구역 대비: 25.47%(행정구역 면적 605.52㎢)* 10,321,449인(2000 1. 1 현재)* 자료: 서울시, 서울시공원현황, 20004. 자치구별 공원현황서울시 각 자치구별 공원면적의 현황을 에서 살펴보면 주로 서울의 도시외곽 부분에 위치하고 있는 서초구, 관악구, 은평구, 노원구, 도봉구, 강북구의 공원 면적이 전체 공원면적의 약 51%를 차지해 서울시 전체 공원면적의 절반 이상을 차지하고 있는 것으로 나타났다. 이것은 외곽부분에 상대적으로 넓은 면적을 차지하고 있는 도시자연공원이 분포하고 있기 때문이다. 반면 서울 도심이 위치하고 있는 성동구, 동대문구, 마포구, 양천구, 금천구, 영등포구 등은 상대적으로 공원면적이 적다.1인당 공원면적에 있어서도 서초구, 은평구, 강북구, 을 세웠다.4. 1990년대 : 질적 향상 추구기공원녹지 공간과 시설을 확충하고 있는 서울시의 도시환경조성에 있어서, 조성된 공원녹지 공간의 기능을 충분히 발휘할 수 있도록 효율족인 유지관리가 되도록 공원시설을 활용하여 이용시민들에게 다양한 즐거움을 줄 수 있도록 공원특성에 맞는 각종 프로그램 개발에 노력하고 있다. 또한 이 시기는 “푸른서울 가꾸기 5개년 계획(87~92년)”의 마지막 해로서 도시조경 수준 향상 및 경관림을 조성하여 양적위주의 1차계획에 비하여 질적향상에 중점을 두고 실행하였다.최근 1996년에는 지금까지의 공원녹지 정책을 보완하여 다음과 같은 시책방향으로 나아가고 있다.(1) 공원행정 시책방향? 미시설공원 개발의 확대로 지역간에 균형있는 개발과 시민 여가선용의 기회 확대? 신설공원은 공원별로 특성을 부여하고, 기존의 공원은 시민욕구에 부응하도록 시설을 보완하여 공원의 질적수준향상? 개발에 의한 자연훼손을 최소화하고, 재개발시 충분한 공원용지를 확보할 수 있도록 자연환경 보전(2) 녹지행정 시책방향? 산림자원의 보전을 위하여 도시림 육성과 생태적 관리기반 구축, 산림자원 보호와 산지정화, 녹지관리 체계 개선? 도시녹지공간을 보호하기 위하여 개발제한구역의 효율적 관리, 재해예방과 불법훼손근절제3절 공원녹지 정책 실현의 문제점1960~1970년대에는 도시개발로 인해 많은 녹지가 훼손됨에도 불구하고 고도성장의 경제개발에 우선순위를 두었기 때문에, 자연환경보전 및 도시경관 조성에 여유가 없었으나, 경제발전과 함께 국민소득 증대와 시민의식이 높아짐에 따라 정신적 ? 신체적 건강을 위한 쾌적한 환경조성에 대한 요구가 증가하였다.그러나 이러한 공원녹지 관련사업은 체계적인 도시계획에 준하기 보다는 개별적인 개발규제나 용도지역지구제의 규제에 의해 형성된 불안한 공간계획으로 시행되어 일관성을 갖지 못하였고 아시안게임 ? 올림픽게임 유치 등 국가사업이나 정책가의 의지에 따라 시행되었다.따라서 공원녹지 정책개발의 꾸준한 노력에도 불구하고, 지금까지의 정책실현에 따 간선가로를 경관녹지축으로 조성: 상징가로 등 특화거리 조성사업과 연계하 여 녹화(가로공원, 광장, 소공원 조성)5) 대규모 개발지 계획시 대상지 전체를 순환하는 보행자 전용녹도 조성6) 폐철도 부지를 생물서식녹지로 조성7) 시설녹지(완충?경관녹지)를 생태축으로 조성8) 생태공원, 자연생태관찰원, 도시농장 등 조성(3) 과제 : 도심내의 녹지 및 소공원의 확충1) 미시설 공원의 근린공원 조성과 사유지 토지보상2) 사유지를 공원녹지로 조성(시민녹지)3) 도심의 역사탐방로변을 마을마당, 가로공원 등 소공원으로 조성4) 도심내 또는 주거지의 자투리 땅을 활용한 소공원의 대폭 확충5) 보행자 중심의 녹화거리 조성2. 목표 2: 쾌적하고 친숙한 공원녹지(1) 과제 : 공원녹지 관리체계의 개선1) 도시공원 이용프로그램의 개발2) 도시공원 유형별 관리행정체계 정비 및 관리계획 수립3) 도시공원 종류의 현실화: 도시소공원, 역사문화공원 등 삽입과 근린공원 세분화, 기타 공원적 용도를 가진 여가공간을 특수공원으로 분류(2) 과제 : 생활환경 주변의 공원 및 녹지의 조성1) 근린공원을 생활권별로 정비2) 구릉지형 근린공원을 정비3) 지역별로 대표적인 지구공원을 조성4) 기존 도시공원의 기능 현대화표 10. 지구공원 계획지구분명칭면적(㎡)시설여부1광 진용마도시자연공원(아차산 만남의 광장)23,000미 시 설2중 랑용마자연공원(면목약수터지구)8,678미 시 설3서 대 문궁동근린공원107,426장 기 미 시 설4성 동행당어린이공원431미 시 설5구 로구로어린이공원7,844미 시 설6강 북솔밭근린공원37,571미 시 설7송 파풍납근린공원6,091미 시 설8강 서새싹어린이공원4,200미 시 설9강 동천호3동어린이공원2,573미 시 설10은 평불광1동어린이공원622미 시 설11동 대 문용두근린공원11,369미 시 설12강 북미아9동어린이공원1,193.6미 시 설13성 동응봉근린공원 시민조각공원80,000미 시 설14용 산효창근린공원(재정비)171,492시 설 미 흡15용 산남산공원(사면정화

공학/기술| 2005.01.25| 48페이지| 3,700원| 조회(1,910)

도시공원, 녹지 계획, 서울시 공원녹지, 녹색 네트워크, 도시 기본 계획

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[도시계획] 도시 재개발에 관한 문제점과 개선방안 평가B괜찮아요

목 차제 1 장 서 론제 1 절 연구 목적 ... 1제 2 절 연구범위와 방법 ........... 1~2제 2 장 재개발 사업에 대한 이론적 배경제 1 절 재개발 사업의 개념 ...... 2~3제 2 절 재개발 사업의 유형 ...... 3~6제 3 절 재개발 사업의 역사 ...... 6~7제 4 절 재개발 사업의 필요성 ... 7~8제 5 절 재개발 사업의 원인 ...... 8제 3 장 도시재개발의 문제점제 1 절 도시재개발의 현황 ........ 9제 2 절 제도 및 운영상의 문제점 ................ 10~11제 2 절 사업종류별 문제점 ........ 11~13제 4 장 도시재개발 사업의 개선방안제 1 절 방향설정 및 제도적 측면 ................ 13~15제 2 절 재개발사업의 방법개선 .. 15~22제 3 절 사업주체의 역할 조정 .... 22~23제 5 장 결론 및 시사점 .......... 23~24*참고문헌제 1 장 서론제 1 절 연구 목적도시 재개발 사업은 도시의 기능을 회복하고 저소득 주민의 안정을 위하여 추진하리적인 토지이용 계획을 세워 새로운 기능, 시설을 하여 건축물을 제거하고, 합리적인 토지이용 계획을 세워 새로운 기능, 시설을 도입하여 구조적으로 기능이 개선되도록 시도하는 도시계획사업을 말한다.2) 수복 재개발수복 재개발이란 지구의 기능과 환경이 전체 지구의 불량화 정도가 심하지 않으며 관리와 이용의 부실로 본래 기능을 발휘하지 못하는 경우 대부분의 기존 기능이나 시설은 보존한 채 불량, 노후화 된 부적합 요소만 제거, 대처하는 기법이다. 기존의 토지이용의 형태나 목족을 변경할 필요가 없고 기존 시설의 보존을 전제 도시의 기능을 회복할 수 있어 전면 철거 재개발 보다 경제적이다.3) 개량 재개발수복 재개발과 유사한 방법으로서 기존 도시 환경의 시설 기준 및 구조 등이 현재의 수준에 크게 미달되는 경우 기존 시설의 확장, 새로운 시설의 첨가를 통하여 기존 물리 환경의 질적 수준을 높여 도시 기능을 제고 시키고자 하는 방법으로 자연 발생적 도시 개발 형태를 취해 온 개발 도상국들의 도시 개선사업을 흔히 이용되고 있다.4) 보존 재개발보존 재개발은 아직 불량 노후 상태가 발생되지 않았으나 앞으로 노후 불량화가 야기될 우려가 있을 때 사전에 불량, 노후화의 진행을 방지하기 위하여 악화가 예상되는 지구 또는 역사적, 문화적으로 보존해야 할 가치가 있는 건축물이 많은 지구에 대해서 건축물의 유지 관리의 강하 및 거주 인구의 적정화 등을 추진하는 가장 소극적인 도시 재개발이다.2. 시행대상에 의한 분류우리 나라는 도시 재개발을 법적으로 도심 재개발사업, 주택 재개발사업 및 공장 재개발사업으로 구분하고 있으며 주택 재개발사업은 시행주체에 따라 공영 재개발, 자력 재개발, 합동 재개발로 세분할 수 있다.도시 재개발사업을 시행대상에 다라 분류하면 다음과 같다.1) 주거지 재개발주거지 재개발이란 주거 기능을 향상시키기 위하여 불량 주거지를 대상으로 실시하는 도시계획 사업이다. 불량 주택이 밀집한 불량 주거지의 불량 주택기준은 7평 미만의 협소한 집, 타인 소유 또는 국?공유지의시행되고 있다.제 4 절 재개발 사업의 필요성도시는 시, 공간적으로 변화성을 가진 거대한 복합적 유기체로서 도시민의 문화와 생활내용을 수용하는 옹기, 혹은 구조적인 틀이라고 표현된다.이러한 도시는 사람들이 모여 살기에 좋도록 계획한 것이 지상목표지만 계획 당시의 사회적, 필요적 요소들이 r대로 머물러 있는 것이 아니라 지속적ㅇ로 변화하고 있는 것이며 이에 비해 도시의 하부구조와 토지이용 및 물리적 현상들이 개발 당시의 수준에 그대로 머물러 있는 것이 보통이다.)첫째, 경제적 이유이다. 지방경제발전에 선도적 역할을 할 도시가 성장 발전하는 지역의 변화에 대응하지 못하는 경우 경제발전의 생산성이 저하될 것이다. 따라서 한정된 토지자원 내에서 변화하여가는 새로운 도시기능과 도시 활동의 수요에 의한 도시공간의 재편성 없이는 경제생활이 손해를 받게 될 것이다.둘째, 사회적 이유이다. 과밀로 인한 주거환경의 악화와 기능의 쇠퇴로 경제활동의 침체, 이로 인한 지속적인 사회범법해위의 발생 및 인구의 구성상에 특정계층이 집단형성은 균형된 도시발전의 저해요인으로 작용한다.셋째, 물리적 이유이다. 건축물 구조의 노후와 불량화 지역특성에 부적합한 용도의 구성 및 공공시설의 부족 등 재개발의 물리적 이유는 바로 사회 경제적인 이유가 된다. 따라서 물리적 환경개선은 간접적으로 사회적, 경제적 환경개선에 필요한 역할을 한다. 물리적 요인의 개선은 단순한 미관적 형태보다는 그 지역의 성격과 수준에 맞는 환경개선이 마련되고 난 후에 개선할 필요가 있다.넷째, 심미적 이유이다. 도시민들은 그들의 도시가 아름답다고 보는 것 보다는 추가하다고 느낄 때가 더 많다. 지형이나 기능에 관심없이 동일한 모양의 연속 또는 콘크리트 숲을 형성해 가고 있다. 이는 형태보다는 엄격한 경제적 유관성을 강조하고 원래 계획이 부적절 및 건축 등에 유능한 전문가에 의한 건축이 드물기 때문이다.) 이와 같은 점을 볼 때 도시재개발은 도심의 환경을 설계함에 있어 시민이 바라보는 심의적 기준을 마련하는 기회로 삼아야 한다역의 대부분이 지가가 높은 도심지라는 특성을 감안해 볼 때 개발주체가 이러한 문제를 해결하는 것은 현실적으로 불가능하거나 엄청난 경제적 부담이 된다.셋째, 전면철거재개발 및 토지의 전면매수방식이다.현행 법제상 재개발사업은 추진하는 방식은 전절에서 설명한 바와 같이 철거재개발 및 수복재개발 및 보전재개발로 분류되며, 지역의 특성과 여건에 따라 어느 한 방식의 선택이 가능하도록 되어 있다. 그러나 현실적으로는 전면철거에 의한 재개발방식이 주를 이루고 있다. 그 결과 기존 도심에 잔존하는 전통건축물 등 보존가치가 있는 역사적 건축물의 파괴를 초래하며 과거와 현재의 연결고리를 단절시키고 주변지역과의 부조화를 가져온다.토지매수방식은 전면매수방식이 일반적으로 시행되고 있다. 그러나 이 방식 역시 일시에 과대한 자금이 소요되며 소유 및 사용 등에 관련된 권한이 복잡하게 얽혀 있다. 또한 사권의 침해 가능성이 있으며 수용권의 발동한계가 불명확하고 종전 소유자의 이주대책이 필요한 것 등의 문제점을 지니고 있다.제 3 절 사업종류별 문제점1. 도심재개발의 문제점첫째, 개인이나 조합에 의한 재개발 사업으로 재개발을 사업주체별로 보면 개인이나 조합 등의 토지소유자가 시행하는 사업이 대부분을 차지하고 있다. 또한 재개발의 규모가 점차 확대되면서 일시에 시행하지 못하고, 필요에 따라 지구별로 나누어 실시하게 되는데, 이로서 단위 지구별로 건축물이 입지할 수밖에 없어 대상구역과 전체적인 조화를 이루지 못할 뿐만 아니라 건물간 공간활용을 위한 오픈스페이스의 확보에도 본연의 기능을 발휘하지 못하고 있다.둘째, 도심재개발은 지나치게 오피스 빌딩을 위주로 하는 업무건물의 건축에 역점을 둔 탓으로 주거시설과 같은 보조기능이 제외되고 있어 도심공간의 기능상 공동화를 촉진시켰다. 업무기능이 도심으로 집중되고 도시공간의 평면확대가 지속되면 도심에의 통근인구의 이동으로 일정 시간대에 집중적인 교통량 증가가 유발된다. 이로써 도시 가로와 주차장 등 교통시설의 한정된 용량으로는 단시간에 폭주하는 일시적 교공동화현상이라는 부작용을 해결하려고 하였다. 그러나 이러한 차별적 용적률 적용이 주거기능 뿐만 아니라 도심에 부족한 녹지 및 오픈 스페이스 등을 확보하는 데에도 적용함으로써 도심의 기능회복을 유도하는 것이 바람직 할 것이다.제 2 절 재개발사업의 방법개선재정적 측면1) 세제혜택세금감면혜택도 방법도 공공의 재정부담 없이 제도적 장치만으로 활성화를 유도할 수 있는 방법이다. 현 제도상으로도 각종 세제상, 재정상의 지원수단이 있다. 양도소득세, 법인특별부가세와 지방세에 해당하는 취득세, 등록세, 면허세, 재산세, 도시계획세를 면제해 주었으나 1984년부터는 재산세와 도시계획세의 항목이 빠졌고 1989년부터 이러한 혜택이 줄어들고 있다. 1989년 7월 이전에는 양도소득세의 전액면제와 취득세, 등록세 등을 면제해주었으나 그 이후부터 혜택이 축소되어 양도소득세 50%만 감면하고 취득세, 등록세는 전액 부과하게 되었는데 이것이 1990년부터의 도심재개발시행 인가 지구가 갑자기 감소한 것과 무관하지 않다.)2) 국가의 재정지원 확대도심재개발의 활성화를 위해 가장 중요한 부분이 재정지원일 것이다. 서울시의 재개발사업은 공공부문이 전체 사업에 대한 충분한 재원을 가지고 있지 못하기 때문에 사실상 민간위주로 시행되고 있으며 지구단위의 개발이 불가피한 현실에서 소규모 지주나 건물소유자에 대한 자금지원이 강화된다면 도심재개발이 활성화될 수 있으며 대기업 시행자들이 토지매입을 통해 도시지역을 지배하는 부작용도 완화할 수 있을 것이다.물론 도시재개발법에서는 행정기관이 아닌 재개발시행자에게 비용의 일부를 국고에서 보조하거나 융자할 수 있다고 했으나 거의 이루어지지 있지 않은 실정이다. 또 도시재개발법 제63조에 의하면 도시재개발을 위한 재정지원수단으로 재개발구역 내 공공시설의 설치비용 조달과 사업시행에 대한 보조 및 융자의 목적으로 도시계획세 징수총액의 10%를 징수하여 적립, 운영하도록 하고 있다. 그러나 일반적인 경우 수입에 비해 지출액은 10%도 채 이루어지고 있지 않아서 정부의

공학/기술| 2005.01.25| 26페이지| 2,500원| 조회(891)

도시, 재개발, 도시재개발, 재개발사업

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[관광] 농촌관광활성화를 위한 모형정립과 실용화 방안

제 1장 서론제1절 연구의 배경 및 문제제기사회 구성원들이 얼마나 많은 여가시간을 갖고 여유를 즐기느냐 하는 것은 한 사회의 ‘삶의 질’을 가늠하는 지표이다. 여가시간은 남는 시간이나 자유시간이 아니라 자아실현과 재창조를 위한 시간이다. 우리 나라 주당 실 근로시간은 평균 55시간에 이르러 세계최고 수준이나 최근 주5일 근무제를 비롯하여 근로시간단축 논의가 본격화되고 있다. 여가시간의 확대와 소득향상으로 향후 여가수요가 크게 증대될 것으로 예상됨에 따라 국민들이 여가를 건전하게 즐길 수 있는 저 비용 여가시설의 확충이 요구된다.한국사회는 1960년대 이후 도시화와 산업화로 인하여 도시와 농촌은 급격한 사회, 경제적 변화를 겪고 있다. 더욱이 농촌사회에서는 인구의 감소, 가족구조의 변화, 영농방식의 기계화와 기술의 발전, 생활양식의 도시화 등 커다란 변화를 경험하고 있다. 이러한 변화 중 특히 인구감소 현상은 삶의 여건이나 질적 측면에서의 차이로 인하여 도시사회와 농촌사회간의 격차가 점점 심화되고 있음을 볼 수 있다.이러한 현상을 가져오는 원인은 다음의 세 가지 측면에서 파악할 수 있다.첫째, 농촌사회는 60년대 이후, 도시중심, 공업중심의 국가발전 정책에서 상대적으로 소외되어져 왔다는 점이다.둘째, 한국농촌의 소득원은 대부분 순수농업의 형태를 띠고 있으며 정부의 정책 목표 역시 식량증산에 두고 추진되어져 왔기 때문에 농산물 시장 개방 이후 농촌경제는 낙후성을 벗어나지 못하고 있다는 점이다.셋째, 경제적 빈곤과 삶의 질 저하에 기인된 인구의 도시유출이 증가하고 있다는 점이다.한편, 경제적 효율성이 높은 공업부문에 집중 투자하는 수출 주도형의 공업정책은 도시지역의 급격한 도시화와 산업화를 이루는 성과를 가져오기는 하였으나 불균형 개발전략이 지역간, 산업간에 심각한 발전의 격차를 가져온 것도 사실이다.산업화시대에 외면 받았던 농촌은 여가시대를 맞아 새롭게 그 가치를 인정받고 있다. 농촌현실은 1960년대 이후 도시화, 공업화로 인하여 노동력의 유출과 노령화를 경험하 좋은 물건, 좋은 볼거리와 먹을거리 그리고 즐길거리를 찾아서 사람들의 이동이 잦아지고 있다. 지금까지는 지리적인 접근성이 그 지역의 방문객을 결정하는 주요 변수였다면 앞으로는 지역의 매력도가 방문객을 결정하는 주요 변수로 작용할 전망이다. 농촌의 장소적인 매력을 상품으로 하는 그린투어리즘의 전망이 그만큼 밝아지고 있다고 할 수 있다.나. 안전 농산물에 대한 수요 증가우리 사회가 노령화되고, 소득수준이 증가함에 따라 건강이 우리 사회의 최대 관심사항으로 떠오르고 있다. 건강에 관한 관심증대와 함께 안전 농산물에 대한 수요는 갈수록 증대하고 있다. 그 예로 2002년도 1월에 SBS방송국에서 「잘먹고 잘살자」라는 프로그램을 방영하였는데 그에 대한 반응은 놀랄만한 것이었다. 한 살림, 생협 등 회원제로 운영하는 농산물 판매시장이 급속하게 활성화되었으며, 일시적이었지만 축산물 소비가 감소하였다. 소비자들의 안전한 농산물에 대한 관심과 행동을 반영해주는 좋은 예라고 할 수 있다. 안전한 농산물에 대한 소비자의 관심은 그 농산물이 생산되는 현장방문 수요를 야기하며 결국에는 그린투어리즘 활성화로 이어지게 될 것이라 기대할 수 있다.다. 여가시간의 확대1) 주5일 근무제의 도입 논의최근 미국 여론조사기관 로퍼 스타치 월드와이드가 전세계 31개국을 대상으로 각각 노동자 1천명의 주당 근로시간을 조사한 결과 한국인들이 평균 55.1시간을 일에 투입, 가장 긴 시간 동안 일하는 것으로 나타났다. 우리사회가 고도성장 과정에서 고착된 성장 우선주의, 일 지상주의에서 아직 벗어나지 못하고 있다는 반증이다.우리 나라의 법정 근로시간은 주당 44시간이다. 국제적인 추세는 법정근로시간을 주간단위로 정하는 것이 일반적이며, 일본, 미국, 이탈리아, 스페인 등 대부분의 OECD 국가가 주당 40시간, 프랑스가 2000년 2월 1일부터 주당 35시간, 싱가포르가 주당 44시간, 대만이 주당 48시간이다. 우리 나라의 법정근로시간은 OECD 국가에 비해서는 길고 아시아의 경쟁국들과는 비슷한 수준공간으로서 농촌의 낙후, 그리고 농촌의 장점이며 잠재적 자원인 생태환경과 자연경관의 손상 등을 완화하거나 극복할 수 있는 방안이 필요하다. 이 가능성을 여가에서 찾아보려고 하는 것이다.3.농촌관광의 현황 및 문제점농업의 어려운 여건은 역설적으로 농촌관광이 활성화될 수 있는 토양이 된다. 그 동안 추진되어온 농촌관광사업은 관광 농원, 휴양단지, 농촌민박마을, 주말 농원 등 크게 네 가지로 구분된다. 농촌관광개발 현황(단위 : 백만원. 개소)연도계(지원액)휴양단지관광농원민박마을지구수지원액지구수지원액지구수지원액~1998152,432814,600379116,75923521,07319997,800--(33)5,199172,60120004,71512,0001011,720141,543계164,947916,600389133,678266,25,217주 : ()는 계속 지구수임1984년부터 추진해 오고 있는 관광 농원은 2000년까지 1,336억원의 국고를 융자, 지원해 389개소가 지정되었으나 일부를 제외하면 절반이상이 휴. 폐업과 도산위기에 있다. 관광 농원의 부실 원인은 IMF 경제위기의 영향도 있었지만 운영주체의 경영능력 부족과 사업성 없는 과다한 시설투자, 농장조성과 작목입식 부진, 농산물 직매장이나 위락, 편의시설의 활용도가 극히 낮은 점이다. 관광 농원이 지역의 특색과 매력을 살리는 다양한 관광상품의 개발에 있다기보다는 먹거리 판매위주의 운영형태가 대부분이어서 일반음식점과 차별화도 안되고 당초 목표로 했던 농촌 주민들의 공동이익도 확보되지 않고 있다. 민박마을과 휴양단지 또한 농촌에 관광명소가 있어 민박 수요가 있는 지역에 조성하였으나 역시 낙후된 시설과 홍보부족으로 경영에 어려움을 겪고 있다. 관광농원 및 민박의 수입 구조구분농산물특산물음식물숙박기타계관광농원18.010.046.012.213.8100.0민박251560-100.0자료 : 농협중앙회그러나 지금까지 농촌 관광개발 전략이 없었던 것은 아니다. 사실 중앙정부, 지방자치단체, 민간기업, 혹은 마을이나 개인 단해 둘 것은 정비의 주체로서 주민들의 역할 강화이다. 그 방안으로서 지역주민의 자발적인 마을 가꾸기 노력이 중요하며 이를 조장하기 위한 다양한 정책적 노력이 필요하다. 마을 가꾸기가 농촌관광을 활성화하는데 중요한 이유는 마을 가꾸기 운동을 통하여 지역이 아름답게 가꾸어지고 지역주민의 자발적 개발역량이 길러지며 마을을 가꾸는 과정 및 그 결과가 수요자들에게 알려져 그 마음을 찾는 사람들이 증가하기 때문이다. 이처럼 마을 가꾸기가 반드시 농촌관광만을 목적으로 하는 것은 아니나, 마을 가꾸기가 반드시 농촌관광만을 목적으로 하는 것은 아니나, 마을 가꾸기를 통하여 농촌관광의 기반정비가 가능하며 농촌관광의 추진 역량이 길러질 수 있다.주민에 의한 마을 가꾸기를 조장하기 위한 방법으로 여러 선진국에서와 같이 마을 가꾸기 경진대회 등을 개최하는 것도 하나의 방법이다. 이러한 대회를 통해 국민들이 농촌의 좋은 점을 인식하는 계기가 될 것이며 이는 궁극적으로 농촌관광의 시장확대로 이어지기 때문이다. 또한 경진 대회의 우수마을이 정부 주도 각종 시범마을로 선정될 수도 있을 것이기 때문이다.3. 도시·농촌 교류 시설의 정비농촌관광이 활성화되기 위해서는 지역 단위의 각종 교류시설의 정비가 요구된다. 도시·농촌교류시설은 도시민이 농촌을 방문하여 농촌관광을 하는데 필요한 시설을 말한다. 그러나 이러한 시설은 단지 도시민만을 위한 것이어서는 안 된다. 1차적으로 농촌에 살고 있는 주민을 위한 것이면서 동시에 도시민과의 교류시설로 활용될 수 있는 것이어야 한다.지역 단위 도시·농촌교류시설의 종류로는 방문객 센터, 각종 체험시설 등이 있다. 방문객 센터는 농촌을 방문하는 도시민이 가장 먼저 방문하는 시설이다. 그 지역에 관한 정보를 얻거나, 농산물을 구입하거나, 경우에 따라서는 숙박도 가능한 시설이 되어야 한다. 최근 농촌관광을 실시하고 있는 지역에서는 마을회관을 마을회관 겸 방문객 센터로 활용하는 경우가 있다. 각종 체험시설은 농원, 산책로, 자연 탐방로, 소공원 등 지역단위에서 도시민의.세 번째 유형은 마을 내의 선도적인 지도자가 마을 밖의 소비자와 직접 네트워킹을 하는 경우이다. 이 경우에는 마을 지도자의 사회적 인지도가 유효한 네트워킹 수단으로 활용되는 특징을 보인다.유형3 - 지도자중심 네트워크마을(지도자) 소비자 마을· 지도자· 소비자간 네트워킹3) 서천군 마서면 합천리의 경험합천리는 마을을 찾아오는 도시민들에게는 마을의 자원과 마을 인근의 자원을 함께 활용하여 다양한 체험 프로그램을 제공하였으며, 마을 주민의 나이와 능력에 적합하게 두부 만드는 아주머니집, 새끼 꼬는 할아버지집과 같은 테마 있는 농가에서의 숙박도 조정해 주는 역할을 하였다. 마을 주민은 마을 내 선도 농가의 조력으로 찾아오는 도시민에게 숙박을 제공하고 농산물을 판매하며 체험 프로그램을 안내하는 등과 같은 활동에 익숙해져 가고 있다.끝으로 네 번째 유형으로 상정해 볼 수 있는 것은 농촌의 생산자단체와 도시의 소비자단체가 자매결연 등을 맺거나 회원제를 운영함으로써 결과적으로 농촌 마을 단위의 그린투어리즘 활성화까지 연결되는 경우이다. 이 경우는 확실한 대표 농산물이 있는 경우에 가능하며, 친 환경농산물일 경우 효과가 더욱 크고 지속적이다.유형4 - 단체간 네트워크마을 소비자(단체) (단체) 마을생산자단체· 도시소비자단체간 네트워킹나. 오프라인 네트워킹 강화 방안마을 단위의 여러 사례들 중에서도 네트워킹의 필요, 네트워킹의 유형 등에 대하여 의미를 가지는 경우를 살펴보았다. 공통적으로 우리 나라 농촌 마을 단위에서 자생적으로 그린투어리즘을 추진하는 데에는 많은 한계가 있고 따라서 외부와의 네트워킹이 중요하다는 것을 잘 보여 준다.그런데 우선, 공급 단위와 소비자의 지속적 네트워킹을 위해서는 공급단위간의 네트워킹이 토대가 되어야 한다. 아직 공급 단위의 조건이 성숙하지 않은 단계에서 섣불리 소비자와의 네트워킹을 시도하는 것이 어쩌면 위험부담이 높을 수도 있기 때문이다. 즉, 용호리의 경험에서 보듯이 어떤 마을이 어떤 행사 등을 계기로 소비자에게 알려지고 호황을 누리게 되는6

경영/경제| 2003.11.24| 36페이지| 4,200원| 조회(815)

그린투어리즘, 농어촌, 농촌 관광, 관광 활성화, 관광 농원

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[토지이용계획] 토지이용의 공적개입

Ⅰ서론토지를 이용하는 데 있어 정부의 공적개입이 이루어진다는 것은 토지를 소유한 것에 대해 일종의 규제, 제한을 가하는 것이다. 토지를 소유하는 것은 하나의 재산을 갖는 것으로 역사의 흐름에 비추어 볼 때, 재산(토지소유)에 대한 개념도 바뀌어 왔다. 토지 소유권 개념의 변천을 살펴보면,1-1. 근대적 소유권봉건사회에 이어 형성된 근대 자본주의사회 또는 근대 시민사회에서는 재산권의 절대성과 계약의 자유(즉 경제활동의 자유)라는 두 요소가 사회를 받치는 법률상의 지주로 등장하였다.{) 프랑스 인권선언 은 제17조에서 소유권은 신성불가침의 권리이므로 법률에 의하여 공적 필요가 명백히 인정되고 또 미리 정당한 보상을 지급하지 않으면 이 권리를 빼앗을 수 없다 고 하여 토지 소유권을 포함하는 모든 소유권의 절대성을 천명하였다.이때 등장한 소유권 절대사상은 19세기 프랑스, 독일 등 유럽대륙 각국에서 법제화되었고 이들 국가를 통해 세계 많은 나라에서 법제화되었다. 그에 따라 토지소유권도 소유에 따른 부담 없는 자유롭고 완전한 개인 소유권으로 확립되었다1-2. 현대적 소유권근대적 소유권 개념은 자본주의의 발달에 기여를 하였으나, 동시에 빈부격차로 인한 심각한 사회갈등을 야기하였다. 그에 따라 소유권도 제한할 수 있다는 쪽으로 수정이 필요하게 되었는데 그 예가 바이마르(Weimar){) 1919년 바이마르 헌법 제 153조 제 3항은 재산권은 의무를 수반한다. 재산권의 행사는 동시에 공 공복리를 위하여야 한다 고 되어 있다.헌법으로 여기에 나타난 사상은 다른 국가로 파급되어 오늘날 사회국가 개념의 기초가 되었다.1-3. 우리나라의 경우우리 나라에서는 한일합방으로 일본의 민법이 의용되었는데 일본의 민법은 1804년 프랑스 민법과 1888년 독일민법 제1초안을 모방한 것이었다. 특히 일제가 1910년부터 9년에 걸쳐 실시한 토지조사 사업을 통해 토지에 관한 권리관계를 표시할 수 있는 공적장부를 작성함에 따라 근대적 토지소유권이 제도적으로 확립되었다.해방 후 새로 제정된 우리 자연자원의 채취·개발 등의 특허·보호] 1 광물 기타 중요한 지하자원·수산자원·수력과 경제상 이용할 수 있는 자연력은 법률이 정하는 바에 의하여 일정한 기간 그 채취·개발 또는 이용을 특허 할 수 있다. 2 국토와 자원은 국가의 보호를 받으며, 국가는 그 균형 있는 개발을 위하여 필요한 계획을 수립한다.제121조 [농지의 소작·임대차·위탁경영] 1 국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다. 2 농업생산성의 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여 인정된다.제 122조 [국토의 이용제한과 의무] 국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형 있는 이용, 개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다.이러한 헌법 조항은 토지공개념 의 헌법적 표현으로 토지는 다른 물자에 비해 공공성과 사회성이 높기 때문에 토지에 대한 공공개입을 확대할 필요가 있다는 인식 이라고 할 수 있으며, 토지에 대한 공공개입을 정하는 각종 법률의 근거가 된다.Ⅱ본론2-1. 토지에 대한 공공개입의 내용토지에 대한 공공개입은 우선 어떤 토지소유제도를 택하느냐에 따라 크게 달라진다. (예: 토지사유제와 토지공유제) 토지소유제도는 사회의 이데올로기와 불가분의 관계에 있으므로 필연적으로 공공개입의 대상이 된다.또 어떤 토지소유를 택하건간에 토지의 배분·이용 과정에서 개별주체와 사회 전체와의 관계에서 이해관계를 조절해야 할 경우가 있다.1) 토지소유제도토지소유제도는 일반적으로 토지제도를 의미하며 토지배분, 토지이용, 토지가치수익에 있어 사회와 개별 주체의 지위 내지 권리·의무를 정하는 제도이다.토지의 배분·이용에 관한 결정권을 가지고 토지가치를 私人(사인)이 취하는 제도를 토지사유제라고 한다. 반대 제도로 토지의 배분·이용에 관한 결정권을 공공이 가지고 토지가치도 공공이 취하는 제도를 토지 공은 사인에게 일임하면서 토지가치는 공공에 귀속시키는 제도이다. 이 제도의 장점으로는 1 사인에게 토지에 관한 경제활동의 자유를 보장하고 사인은 불로소득을 제외한 노력의 대가만을 취득하게 함으로써 진정한 자유주의적 유인체제를 유지한다.2 이 제도는 토지는 공동의 터전으로 천부된 것이며 토지가치도 토지소유자가 조성한 것이 아닌 사회 공동의 것이라고 보는 윤리적인 입장을 만족시킨다.{배분결정이용결정가치수익토지사유제사인사인사인토지공유제공공공공공공토지가치공유제사인사인공공우리 나라는 토지사유제를 바탕으로 공공개입을 다소간 허용하는 토지소유제도를 택하고 있다.2) 토지배분에 대한 공공개입토지배분은 토지의 소유권 또는 사용권을 구체적인 주체에게 귀속시키는 것을 말한다. 토지사유제는 토지배분에 관한 결정권을 토지소유자가 가지며 배분은 시장기구를 통해 이루어진다. 그러나 현실은 토지시장만으로 토지배분의 형평성과 효율성이라는 목표를 달성하지 못하기 때문에 공공개입이 필요하게 된다.토지배분에 대한 공공개입을 2가지 유형으로 나누면 1불완전한 토지시장을 좀더 완전한 토지시장으로 유도하는 유형의 공공개입, 2 토지시장을 배제, 제한하여 토지를 공적으로 배분하는 유형이다.토지의 공적 배분을 몇 가지 유형으로 나누면(개입의 강도가 높은 것부터),1 일정한 토지의 사유금지(공공성이 강한 토지, 예: 바다, 하천, 도로 등을 국공유)2 토지의 강제적 배분(토지시장에서의 토지배분이 공익 목적의 토지취득·이용에 심한 장애가 생길 경우, 예: 토지수용, 공용환지, 공용환권)3 토지취득 제한(토지시장에서의 토지배분으로 토지소유가 편중되거나 비적격자에게 비분될 우려가 있으므로 실수요자에게 배분되도록 취득자격, 소유면적 등을 제한, 예: 경자유전의 원칙, 토지소유상한제)4 토지거래 심사(토지거래가 공익을 해치는 것을 예방하기 위해 공적기관이 사인간의 계약 내용을 심사, 예: 토지거래허가제)3) 토지이용에 대한 공공개입토지이용은 토지배분을 통해 토지이용권을 갖게 된 주체가 토지에 가하는 행위를 의미한다.정보조건)을 구비하기 어렵고, 토지이용의 공간적 조화가 이루어지기 어려우며, 시간적 조화도 시장에 의해 자동적으로 이루어지기 어렵다는 점이다.4) 공공개입의 한계공공개입이 필요하다고 하여 항상 정당화되는 것은 아니다. 공공개입의 한계에 대해 살펴보면, 1 공공개입을 통해 이루고자 하는 상태가 정상적인 시장에 의해서는 조성될 수 없을 경우에 한하여 공공개입을 고려해야 한다.2 공공개입을 통해 조성하려고 하는 상태가 정상적인 토지시장을 통해 이루어질 상태보다 현저하게 더 큰 사회적 효용을 산출하여야 한다.2-2. 토지이용의 공간적 조화를 위한 공적개입1) 공간적 부조화 문제토지이용의 공간적 부조화 문제란 개별토지가 각각 효율적으로 이용된다고 해도 이를 합한 것이 전체토지의 효율적 이용이 되는 것이 아니라고 하는 공간적인 구성의 오류 가 존재한다는 것이다.공간적 부조화의 문제는 토지이용의 외부효과에 기인한다. 토지는 위치가 고정되어 있고 상호 연접되어 있기 때문에 개별토지의 이용 효과는 다른 토지에까지 물리적 및 경제적 영향을 미친다. 이로 인해, 개별토지의 관점에서는 가장 효율적이라고 판단되는 이용 방법이 전체토지의 관점에서는 그렇지 못한 경우가 생긴다. 다만 그 효과가 내부화 된다면 토지의 효율적 이용이 토지시장을 통해 이루어질 것을 기대할 수 있다. 어떤 토지이용이 사회적으로 바람직한 효과를 발생시킬 때 그 사회적 이익이 토지이용자의 이익으로 귀속되거나 그 반대의 경우에 생기는 사회비용이 토지이용자의 비용으로 귀속된다면 시장기구를 통해 토지이용의 공간적 조화를 기대할 수 있다는 것이다.2) 공간적 조화를 위한 공공개입토지이용에 있어 외부효과가 내부화 된다면 개인의 이해관계와 사회의 이해관계가 일치한다. 즉, 개별적 토지이용이 조성하는 외부경제와 외부불경제가 각각 그 조성자 또는 원인자에게 돌아가지 않는다는 문제가 있으므로 그에 상응하는 정책이 필요하다.이러한 외부경제 및 외부불경제에 의한 이익과 부담은 정부가 직접 공적으로 보상 또는 징수하는 방법(예: 환경오담고 있다. 이러한 토지이용계획은 사전적으로 개별적 토지이용의 준거를 세워 토지이용의 외부불경제를 미연에 방지하는 효과가 있다. {) 우리나라는 용도지역지구제(zoning system)을 채택하고 있어서 토지의 용도별 행위제한이 있어, 공공시설계획 등이 개별토지에 미치는 영향이 크므로 개별토지의 소유자 또는 이용자가 계획의 중 요한 준거가 된다.ⅱ) 토지개발 등에 대한 공공개입대단위 토지개발은 이해관계가자 많아 토지시장을 통해 외부효과를 조절해야 하기 때문에 공적인 지원과 규제가 많이 이루어진다.대단위 토지개발을 지원하는 방법으로는 1 사업지구내 토지소유자 등 권리자 전원의 동의가 없더라도 일정한 요건에 해당되면 그에 갈음할 수 있도록 하는 방법이다. 2 사업수행에 필요한 타인의 토지를 강제로 이용 내지 취득할 수 있는 방법이다.대단위 토지개발의 규제는 예를 들어 사업지구 지정, 사업시행자의 자격, 사업계획서 작성, 주민과의 의견조정 등에 관한 엄격한 법규에 근거를 두어야 하며 사업시행자가 민간인일 때에는 정부의 허가, 인가, 감독 등 공적인 통제를 받도록 한다는 것이다. 그밖에 정부는 개별필지의 구획에도 개입하는데 필지구획은 토지의 효용과 밀접한 관련이 있기 때문이다. 또 외부효과와 무관한 토지이용에 대해서도 토지의 저이용, 부적격 이용되는 경우에도 개입할 수도 있다.2-3. 토지이용의 시간적 조화를 위한 공적개입1) 시간적 부조화 문제토지이용의 시간적 부조화 문제란 토지의 이용방법은 시간이 흐름에 따라 변화하므로 어느 토지가 일시적으로 효율적 이용이 되었다고 해도 그 토지이용결과가 다음 시기의 효율적 이용에 오히려 지장을 주는 수가 있다는 것으로 이러한 경우에는 장기적인 관점에서 토지이용이 효율적으로 이루어질 수 있도록 하는 공공개입이 필요하다. 여기서 장기적인 관점 과 관련하여 고려할 사항은, 1장기란 어느 정도의 기간을 의미하느냐의 문제이다. 2미래예측의 문제로서, 정부는 주민의 의사를 폭넓게 수렴하거나 관계전문가의 지혜를 빌리는 데에 있어 개인보다 유

경영/경제| 2002.11.13| 7페이지| 2,000원| 조회(659)

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