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[부동산학원론] 부동산의 특성 평가B괜찮아요

* 부동산의 특성 *부동산을 의제하는 토지는 지구의 일부분이고 자연의 가장 중요한 일부이다 토지에 대한 개념은 다양하게 표현되고 있으나 토지는 공간, 자연, 소비재, 생산요소, 위치, 자산, 자본으로 나누어 설명하고 있다토지는 일류의 발생 이전부터 존재해 왔으며, 나아가서 인류가 그 속에서 발생해 온 바로 그 자연이다 그러므로 토지는 인류에 있어서 가장 본원적인 생존의 기반이고, 가장 본원적인 생산수단이다이러한 토지는 일반경제재와는 본질적으로 다른 여러 가지의 특성을 지니고 있다 특성은 학자에 따라 여러 가지로 나누기도 하나, 토지 위에 선 인간이 토지를 다루는 활동을 고려할 때 토지의 특성은 흔히 인간이 토지에 관계하거나 하지 않거나, 변하지 않는 자연적 특성과 또한 부동산과 인간과의 관계에서 나타나는 현상과 구별되는 인문적 특성이 있다이러한 토지의 특성은 토지현상분석의 전문화와 토지를 다루는 활동의 전문화를 가져오게 하는 이론적 도구가 된다 또한 토지문제의 특징을 설명하는데 있어서의 기초적 개념도 되는 것이다이와 같이 토지의 특성은 토지현상분석뿐만 아니라 토지를 다루는 활동을 해나가는 데 있어 다른 물건과는 달리 취급되어지는 기초적 개념인바, 부동산의 존재가 물리적으로 지니고 있는 본원적인 성격인 자연적인 특성 과 토지와 인간과의 관계에서 나타나는 인문적 특성 으로 나누는 형식이 세계적으로 가장 널리 활용되고 있다 그런데 더욱 세부적으로 그의 특징을 분류함에 있어서 조금씩의 차이를 보여 주는 경우도 많다 토지 위에 선 인간이 토지를 다루는 활동을 고려할 때 토지의 특성은 크게 자연적 특성과 인문적 특성으로 나누는 전통적 견해가 합리적이다이러한 부동산의 특성은 부동산현상분석의 전문화와 부동산활동의 전문화를 가져오게 하는 이론적 도구가 된다 곧 부동산문제의 특징을 설명하는 데 있어서 기초적 개념이 되는 것이다이와 같이 부동산의 특성은 부동산현상분석뿐만 아니라 부동산활동을 해나아 가는데 있어서 다른 일반물건과는 달리 취급되어지는 기초적 개념인자, 이 특성은 학자로 성격을 달리하고 있는 것으로 본래부터 지니고 있는 성격이다자연적 특성은 물리적 특성이라고 하는바, 선천적, 비가변적, 본원적, 태고적으로 지니고 있는 토지의 물자체의 특성으로 비부동산과 구별되게 하는 특성을 말한다이러한 특성은 일찍이 알프레드 마셜이 토지의 경제적 가치를 논할 때 지적하기도 하였고, 바로웨, 링도 그 특성을 체계적으로 구분하기도 했다일반적으로는 부동성, 영속성, 부증성, 개별성, 인접성 등을 들 수 있다1) 부동성부동성 또는 지리적 위치의 고정성, 비이동성이 토지는 인간이 힘으로 이동시킬 수 없다는 성격을 말한다 토지를 구성하고 있는 물리적 실체, 즉 토양, 광물 등은 이동될 수 있으나, 토지의 지리적 위치 자체는 움직일 수 없다이아 같이 토지에는 부동성이 잇다 이러한 부동성이 있기 때문에 토지는 동산에서 비롯되는 여러 가지 현상과 비교할 때 다음과 같이 구별되는 특징물을 지닌다첫째, 부동산을 동산가 구별하는 기초적 근거가 된다움직이지 않는 물건이 부동산이요 움직이는 것이 동산이라고 할 수 있는데 이것은 마치 부동산이기 때문에 부동성이 있는 것인가, 아니면 부동성이 있기 때문에 부동산이 되는 것인가 와 같은 순환논리의 경우에서와 같이 부동산이 동산과 구별되는 기본적 성격이 된다물론 토지 그 자체도 그것이 흙 또는 땅덩이 의 개념에서 볼 때에는 항상 운동을 한다 즉, 쉴 개 없이 토양에 의한 화학작용을 하고, 때로는 인위적으로 지표의 형태가 바뀌며, 지구 전체적인 면에서 보면 지반운동을 하지만 부동산으로서 개개의 토지는 국제적으로 인정되고 있는 경선과 위선으로 나누어 부동인 것으로 간주된다다시 말해서 관념적으로 어떤 토지는 그곳에 항상 있는 것으로 하여 여러 가지 부동산활동이 전개된다 즉, 현실적, 관념적으로 부동산을 움직이지 않는 것으로 보는 것은 바로 고정된 위치로 보기 때문이다 반면에 동산은 언제나 움직여질 수 있는 물건이거나 또는 항상 위치를 변화시키고 있는 물건이다둘째, 동산에 비하여 부동산을 상대로 하는 활동은 임장할동화한다어떤 부의 경우 어떤 사회적인 통제의 대상으로 하면 그 통제의 힘이 못 미치는 곳으로 쉽게 이동하거나 숨어 버린다 반면에 부동산의 경우는 부동성을 지니고 있으므로 어떤 사회적 구제가 있으면 있는 대로 그곳에 머물러 규제의 효과를 받게 된다또한 동산의 경우 지역적으로 어떤 이익을 위한 사회적인 조장책을 만들면 그 조장의 힘이 있는 곳으로 몰려들게 된다 그러나 부동산은 지역적인 조장을 위한 정책을 사용한다 하더라도 그 조장으로 인해 이익을 누릴 수 있는 부동산은 한정되게 된다 왜냐하면 다른 지역의 부동산이 조장의 힘을 향유할 수 있는 곳으로 이동하지 못하는 부동성이 있기 때문이다이러한 성격으로 인하여 동산에 비하여 부동산에 대한 사회적인 규율들은 무수할 정도로 생겼다가 사라지기도 한다 그리고 각종 규제 및 조장으로 인하여 부동산을 둘러싸고 많은 사람들은 정보전쟁 이라 할만큼 치열한 정보활동을 전개하기도 한다다섯째, 동산에 비교하여 사회, 심리적인 요인에 의한 영향이 상반활동으로 나타난다동산의 경우와는 반대로 불안 이라는 심리적인 상태가 높을수록 부동산의 보유욕은 낮아지고 불안 이 낮을수록 부동산의 보유욕은 높아진다어쩐 국가의 사회적인 위기감이 높을수록 그 국가에서의 귀금속값은 치솟게 되지만 부동산값은 하락하게 된다이와 같은 심리적인 요인은 그 요인이 작용하는 지역에 관계가 있으며, 생활을 영위하는 사람들의 마음에 얼마나 강하게, 또 얼마나 오래 지속되느냐에 따라서 부동산값의 하락폭과 하락세의 지속기간 등에 큰 영향을 미치게 된다 불안의식이 높아질수록 부동산에 대한 선호도가 떨어지는 까닭은 생명에 귀소성의 본능 이 있기 때문이라고 설명하는 학자도 있다여섯째, 부동산은 동산에 비해 그의 소유자임을 알리는 공시수단이 독특한 관리 아래 이루어지게 한다그 외 구별되는 특징은 부동산활동을 정보활동화하며, 모든 토지는 위치가치를 같게 한다 또한 부동산시장을 추상적 시장으로 만들며, 조세의 기초자원이 되게 하고, 토지의 이용방식이나 입지선정 등에 영향을 미친다2) 부증성토지는 다른 일킨다-토지에는 생산비의 법칙이 해당되지 않는다-토지의 공급은 엄격한 의미에서 생산공급이 아니다-시간이 흐를수록 희소성이 가중되어 오고 있다-어느 토지든지 공급자 독점의 가능성을 지니게 한다-가증을 전제로 하는 이론이 성립되기 어렵다-가격상승에 대응하는 공급의 증가가 비탄력적이다-소유욕을 높이며, 또한 토지이용을 집약화시킨다3) 영속성토지는 일반 동산처럼 사용에 의하여 소모, 마감되지 않는 영속성, 불변성 또는 비소모성을 가지고 있다 초내구성, 비파괴성 등이 용어로 표현된다 토지는 홍수, 경작방법 등에 따라 때로는 물리적 영향을 많이 받을지 모르나 근본적으로는 영구불멸이다 이 특성은 사용해도 줄어들거나 방치해 두어도 부패하거나 하는 질적 변화가 거의 없는 영속적인 사용과 보존이 가능하다는 뜻이다 그러나 토지를 물리적으로 보지 않고 경제적, 사회적, 행정적으로 본다면 토지의 유용성에 영향을 미치는 사회적, 경제적, 행정적 제요인이 가변적이기 때문에 토지의 영속성이 부정되는 양면성이 있다이 특성의 파생특징은 다음가 같다-부동산활동에 있어 장기적 배려를 필연적으로 고려하게 한다 이는 부동산 감정평가의 수익방식 중 영구환원법인 제1방법과 관련이 있다-원칙적으로 토지에 물리적인 감가상각이 해당되지 않게 한다-부동산관리의 의의를 높게 한다-부증성과 함께 작용하여 누대의 토지관 등을 형성케 한다-비소모적 재화이므로 가격상승이나 하락에 대한 공급의 증가 또는 감소가 탄력적이지 못하다-토지의 용도를 더욱 유효하게 하며 동일한 용도에 있어서도 재활용, 재개발을 통하여 영속적인 이용을 가증하게 한다-토지는 투자제로서의 선호성을 높여 준다4) 개별성개별성이란 물리적으로 보는 부동산은 각각 다르다는 특성이다 즉, 부동산으로서 동일한 것은 각 부동산 스스로일 뿐이라는 성격이 개별성이다 특히 위치면에서는 절대적으로 이 특성을 지닌다사람의 얼굴, 모습이 전부 다르듯이 어떠한 토지도 똑같은 것은 없다 모든 토지는 위치나 크지, 모양 등에 있어서 차이를 보이고 있다 토지의 이와 같은 개별성을 토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제 및 비경제와 밀접한 관계가 있다따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다는 특징이다 인접성 또는 연결성은 특히 각각의 토지가 지니는 다른 토지와의 운명적인 연관성을 의미한다 지구는 우주의 한쪽인 태양계에 있으면서 다른 우주공간과 인접하고 한반도는 북쪽으로 대륙, 동서남쪽으로는 바다와 인접하며, 어떤 지역은 다른 지역과 인접하고 각각의 토지는 그 옆의 토지와 인접한다는 특성이다 이 특성은 부동산, 부동산활동, 부동산현상에 있어 다음과 같은 관계를 결과하게 한다- 각각의 부동산은 인지와의 협동적 이용을 필연화시킨다- 토지이용에 있어 협동적 논리 주창의 근거가 된다- 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으킨다- 가격구성에 있어 인접지의 영향을 받게 하며 지역분석을 필연화시킨다- 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다- 부동산의 용도 면에서 대체가능성을 존재케 한다6) 기타의 특성토지의 자연적 특성은 위에서 소개한 것 이외에 도 수많은 부동산학자에 따라 여러 가지를 든다 그러나 여기에서 소개한 것은 대체로 현재의 부동산이론에 거의 적용된다고 볼 수 있다일부 연구가들의 견해에 따르면 지력성, 적재성, 가경성, 배양성 등을 두는 경우도 있다 지력성은 토지에 힘이 있다는 뜻으로 쓰이고 있고, 적재성은 토지가 토지 위에 정착물을 지탱해 주는 성격을 뜻하며, 가경성은 경작가능성을 뜻한다 그리고 배양성은 땅에 있는 유,무기질이 식물의 성장을 돕는 성격을 말한다 적재, 가경, 배양성을 합하여 지력성으로 이해할 수도 있을 것이다 그러나 이러한 특성을 현대사회의 부동산활동에서 그다지 크게 강조해야 될 것으로 삼기에는 곤란한 점이 있다2. 인문적 특성토지의 인문적 특성은 자연적 특성과는 달리 토지와 인간과의 관계에서 비롯되는 토지의 특성이다 자연적 특성이 토지가 지닌 물건으로서 일반동산가 구별되는 특징이라고 볼 때, 이 특성은 토지를 상대로 인간이 활동할 때 인간이 동산을 취급하는 것과 구별되는 도 하다

경영/경제| 2003.06.19| 9페이지| 1,000원| 조회(1,092)

부동산특성, 부동성, 부증성

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[감정평가이론] 감정평가의 필요성 평가B괜찮아요

< 감정평가의 필요성 >부동산에 대한 감정평가의 역할은 부동산활동에 있어 중추적인 기능으로서 자본주의 경제에서는 부동산활동의 심장과 같은 역할을 하고 있다고 한다우리가 개별적으로 또는 기업의 집단으로, 사회의 일원으로 행하는 모든 사회 경제 활동은 가격과 감정에 관련이 있으며 그의 영향을 받는다부동산의 매매, 금융, 투자 및 과세를 할 때나 공익사업의 목적으로 부동산을 이용, 매수, 기업의 합병 및 자산의 재평가시, 소송이나 분쟁이 있을 때와 부동산을 개발할 때 등의 경우에는 감정평가의 지식과 기술이 필요하며, 이때 가격의 결정은 감정평가의 과정을 통하여 이루어 진다 이는 대상 부동산의 유용성을 극대화하고 최유효화하기 위한 수단이다 부동산에는 그 특성상 구체적인 시장이 없다 또한 부동산활동에 있어서 누구나 쉽게 식별할 수 있는 적정한 가격이 형성되지 못한다 그 이유는 부동산가격이 합리적인 가격의 형성을 저해하는 요인이나 또는 전문지식을 요하는 문제들이 매우 많기 때문이다 더구나 감정평가활동의 대상인 부동산 자체에는 국가, 사회 및 경제관계에서 높은 사회성 및 공공성을 지니고 있다 이 때문에 고도의 전문지식과 경험 및 능력을 갖춘 전문가로 하여금 이의 감정평가 활동을 담당하게 함으로서 부동산가격형성의 합리화 및 부동산활동의 능률화에 기여하여 경제사회의 발전에 이바지 하는데 그 필연적인 존재의의가 있다* 토지특성면에서 본 감정평가의 필요성부동산은 자연적 특성 가운데 부동성, 부증성으로 인하여 균형가격의 성립이 제한되고, 개별성으로 부동산의 샘플링이 불가능하므로 부동산의 객관적 가치를 평정하는 감정평가활동이 필요하다 또한 부동산의 가격은 시장의 불완전성과 국지성으로 인하여 자동적으로 균형가격이 성립될 수 없고, 일물일가의 원칙도 적용이 불가능하므로 시장기능에 대신하여 감정평가가 필요하다*감정평가의 필요성에 대한 구체적 이유1) 합리적 시장이 없으므로 인한 필요성토지는 자연적 특성과 인문적 특성에 있어서 다른 재화와는 달리 구체적인 시장이 형성될 수 없고 또한 수요공급에 의한 균형가격이 자연적으로 성립될 수 없으며 또한 일물일가의 원칙도 적용되지 아니한다 따라서 부동산시장에서는 합 리적인 시장이 없으므로 합리적인 자유시장이 있다면 거기에서 형성될 정상가격 을 감정평가사가 구해야 한다미국에서는 완전시장에서 정상가격을 구하는 것이 아니라 불완전시장에서의 최빈거래가능가격을 구하고 있다2) 가격형성과정의 복잡성과 저해요인의 다양성부동산은 가격형성의 과정이 사회적, 경제적, 행정적, 자연적 요인 등으로 매우 복잡할 뿐만 아니라 합리적인 가격형성을 저해하는 요인이 다양하여 지식 및 풍부한 경험,정확한 판단력을 소유한 감정평가사를 요구하고 있다3)감정평가의 사회성 및 공공성(가)부동산의 감정평가부동산 특히 토지는 지리적 위치의 고정성, 부증성, 개별성 등 자연적 특성 및 인문적 특성을 가지고 있기 때문에 부동산 가격은 다른 일반 재화와 같이 정상가격이 자연적으로 성립되지 못한다또한 부동산가격형성에는 여러 가지 저해요인이 있고 자유로운 거래시장이 없다 부동산의 감정평가는 이와 같은 부동산의 특성을 종합.분석하여 당해 부 동산이 지니는 경제가치를 올바르게 판단하여 가액으로 표시하는 것을 말한 다 즉 합리적인 시장이 있다면 거기에서 형성될 정상적인 시장가치를 감정주 체가 정확히 판단하여 가액으로 표시하는 일련의 작업을 의미한다(나)감정평가의 사회성, 공공성감정평가된 가격은 자연적, 사회적, 경제적, 행정적 제력에 영향을 미치고 일련의 경제질서 속에 부동산의 가격이 차지하는 위치는 매우 중대하다 뿐 만 아니라 이는 개인의 행복, 사회의 복지발전 증대에 기여함으로 부동산감 정평가의 사회성 및 공공성의 의미는 매우 높다

경영/경제| 2003.06.06| 3페이지| 1,000원| 조회(852)

감정평가, 부동산거래, 가격형성

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