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[부동산 중개론] 부동산 중개계약의 종류와 장단점

부동산 중개계약의 종류와 장?단점이 효 연Ⅰ. 서 론Ⅱ. 부동산 중개계약의 종류와 각각의 장?단점1. 일방적 중개계약과 쌍방적 중개계약2. 일반?독점?전속?공동?순가 중개계약3. 제1중개계약 및 제2중개계약Ⅳ. 요약 및 결론Ⅰ. 서 론우리가 살면서 한 번쯤은 반드시 접해보는 실상 중의 하나가 바로 부동산계약일 것이다. 하지만 부동산관련 계약을 하면서도 우리가 어떤 종류의 계약을 하고 있는지 모르는 경우가 대부분이다. 또한 그러한 사실을 별로 중요하게 생각하지 않는다.본 보고서에서는 부동산 중개계약의 종류와 그 각각의 장?단점을 파악해 보고자 한다.먼저 부동산 중개에 대해 간단히 알아보기로 하자.부동산의 중개란 제3조 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매?교환?임대차 기타 권리의 득실?변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.) 즉 부동산등 중개대상물에 대한 타인 간의 법률행위인 계약을 성립시키기 위하여 노력하는 사실행위라고 할 수 있다.)중개가 있다면 중개를 하기위한 계약 또한 필요하다. 중개계약은 중개업자가 중개라는 용역을 제공하기로 하고 중개의뢰인은 그에 대한 보수를 지급할 것을 약속하는 합의라고 볼 수 있다.중개계약은 그 내용에 따라 아래의 수가지로 구분된다.Ⅱ. 부동산 중개계약의 종류와 각각의 장?단점1. 일방적중개계약과 쌍방적중개계약일방적중개계약이란 중개계약으로 인해 중개와 보수지급이 상호 대가적인 의무성을 띠지 않는 형태의 중개계약으로 일반 중개계약과 같다. 일방적 중개계약에서는 중개업자가 의뢰 계약이 있었다고 하더라도 적극적으로 중개할 의무를 부담하지 않으며, 중개의뢰인은 중개업자의 거래계약체결 요구에 반드시 응해야 하는 것이 아니나, 거래계약이 체결되면 중개수수료 청구권이 발생하게 된다. 이의 경우는 의뢰인과 중개인 양쪽의 책임감이 결여될 가능성이 높다.쌍방적중개계약이란 중개계약으로 인하여 중개와 수수료 발생 또는 보수지급이 상호 대가적이고 의무적으로 존재하는 계약으로서 전속중개계약이나 독점중개계약과 거의 유사하다. 현재 우리나라에서 지향해 나가고 있는 중개계약이다.쌍방적중개계약은 전임적(專任的)중개계약이라고도 불리는 만큼 중개인의 책임성이 요구되는 계약방식이라고 할 수 있다.2. 일반?독점?전속?공동?순가 중개계약1) 일반중개계약중개의뢰인이 불특정다수의 중개업자에게 경쟁적인 1개의(一個)중개를 의뢰하고, 이들 중개업자중 중개를 완성시킨 중개업자에게 성공보수로서 중개수수료를 지급하는 계약형태로써, 보통중개계약이라고도 한다. 우리나라에서는 가장 일반적으로 쓰이는 계약이다.이 계약은 중개의뢰인 자신이 직접 상대방을 찾아 거래하면 중개수수료를 부담하지 않는 것은 물론이며, 독점권이 없는 것이 특징으로 중개업자에게 거래된 사실을 알릴 필요도 없이 자동적으로 계약이 종료되므로 계약의 종료일이 명시되지 않는 것이 일반적이다.이 계약은 의뢰인에게는 유리하고 자유스러우나 중개업자의 입장에서 볼 때는 중개성립으로 인한 수수료취득기회가 매우 희박하다. 따라서 부동산 거래성립을 위한 시간적 금전적 지출을 꺼리게 된다는 단점이 있다.2) 독점중개계약중개의뢰인이 특정 중개업자에게 독점적으로 중개할 권한을 부여하는 중개계약 형태이다. 계약기간 내에 중개업자는 누구에 의하여 중개가 완성되었는가를 불문하고 약정된 중개수수료를 받을 수 있는 점에 계약의 특성이 있다.중개업자 입장에서 보면 각자 자신의 보수를 가장 확실하게 보장받는 계약으로서, 이 계약의 경우 중개의뢰인들은 중개업자가 중개대상물에 대하여 최대의 노력과 시간, 그리고 경비를 들여 성실히 모든 책임을 이행하게 된다. 따라서 중개의 완성이 용이한 점을 들어 이 계약 형태를 요구하는 것이 미국에서는 보통이다.미국공인중개사협회(NABR)가 규정한 윤리규정에서도 공인중개사는 이 계약을 권장하도록 규정하고 있다. 또한 가장 많이 이용되고 있는 계약 형태이기도 하다.단점을 꼽으라면 도덕성과 신뢰성이 결여된 중개업자의 횡포가 있을 수 있다는 점이다.3) 전속중개계약중개의뢰인이 중개업자에게 전속적으로 중개할 권한을 부여하되, 중개의뢰인은 중개계약을 체결한 중개업자가 거래의 교섭을 한 사실이 없는 새로운 거래상대방과 직접 거래할 수 있는 권리를 갖는 형태의 중개계약을 의미한다.그러나 다른 중개업자에게 같은 매물을 다시 의뢰해서는 안되고, 설령 다른 중개업자가 거래를 성사 시킨다 하더라도 맨 처음 전속중개권한을 부여받은 중개업자에 대한 보수지급 의모는 유효하게 존재한다. 이러한 점은 독점중개계약과 비슷하다고 볼 수 있다.중개의뢰인이 중개계약을 체결한 중개업자가 거래의 교섭을 한 사실이 없는 새로운 거래상대방과 직접 거래할 경우, 즉 중개의뢰인이 자기거래(自己去來)를 할 경우에는 중개의뢰인은 중개수수료를 지급할 의무가 면제된다.부동산중개업법에서 정한 전속중개계약이란 “중개대상물의 중개를 의뢰함에 있어서 특정한 중개업자를 정하여 그 중개업자에 한하여 당해 중개대상물을 중개하도록 하는 계약”을 의미한다).전속중개계약은 독점중개계약과 비슷한 점이 있는 만큼, 장?단점 역시 비슷하다.4) 공동중개계약1인의 중개의뢰인이 복수의 중개업자와 공동으로 중개계약을 체결하거나, 수인의 중개의뢰인이 1인의 중개업자와 공동으로 체결하는 중개계약을 의미한다. 즉, 1건의 중개의뢰에 대해 여러 중개업자들이 공동으로 중개행위를 하는 공동중개(共同仲介)행위와는 구별이 되는 것이다.1인의 중개업자와 복수의 중개의뢰인이 공동으로 중개계약을 체결할 경우, 복수의 중개의뢰는 상호 견련성이 있어야 하며, 복수의 중개의뢰인이 동시에 각각 별개의 중개계약을 1인의 중개업자와 체결하는 것은 포함되지 않는다. 복수의 중개의뢰 상호간의 견련성이란 중개의뢰의 완성시 중개수수료를 배분하는 문제나 각 중개업자의 중개업무의 배분 등의 형태로 나타날 것이다.이와 같은 순수한 의미의 공동중개계약은 찾아보기가 힘이 들며, 학자에 따라서는 단독중개계약에 대해서 복수의 중개업자가 상호 협력하여 공동중개(共同仲介) 행위를 하는 것도 공동중개계약(共同仲介契約)으로 보는 경우가 있으나, 이는 “공동중개계약”이 아닌 “공동중개행위”에 불과한 것임을 유의해야 한다.공동중개계약은 부동산거래 정보망에 가입한 중개업자가 제공한 중개대상물 정보를 컴퓨터 또는 정보지 등을 통해 상호 교환함으로써 신속하고도 폭넓은 중개활동을 가능하다.5) 순가중개계약권리이전 중개의뢰인이 중개대상물의 가격을 사전에 중개업자에게 제시하고 이를 초과한 가격으로 중개가 완성된 경우, 거래대금에서 중개의뢰인이 제시한 금액을 초과한 금액은 중개업자가 수수료로 취득하는 중개계약형태를 의미한다.우리나라는 순가중개계약을 명문화하여 금지하고 있지 않으나, 수수료초과징수를 금지함으로써도 법정수수료를 초과하는 순가중개계약은 금지된다).이 계약의 단점은 중개의뢰인과 중개업자의 담합으로 가격조작을 초래할 우려가 있고, 중개업자는 초과수익증대를 위한 허위광고 및 과장설명을 할 가능성이 높게 된다. 즉, 중개보수의 부당성이 있어 다른 여러 나라에서는 제도적으로 금지하고 있는 경우가 많다.

사회과학| 2005.06.07| 5페이지| 1,500원| 조회(966)

부동산계약의 종류, 부동산중개계약, 부동산계약

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[경영]차지방식을 이용해 수익을 올리는 방법

차지방식을 활용해 수익을 올리는 방법Ⅰ. 서 론Ⅱ. 차지방식에 대한 이론적 고찰1. 차지방식의 개념2. 차지방식의 장?단점Ⅲ. 차지방식에 대한 실질적 고찰1. 차지방식을 이용하여 수익을 올리는 방법2. 차지방식을 활용한 사례Ⅳ. 요약 및 결론Ⅰ. 서 론부동산을 이용해 부를 축적하는 것은 이제 비일비재한 일이 되었다. 불과 몇 년 전까지만 하더라도 부동산을 이용한 부의축적은 소위 땅부자나 지위가 높은 사람들 사이에서만 이루어지는 일이라고 생각했었지만 이제는 그러한 신분이나 상황을 떠나 누구나 할 수 있는 일이 된 것이다. 부동산은 이제 투자의 한 종목으로서 당당히 그 입지를 굳히고 있다. 방법 또한 매우 다양해서 시세차익을 통한 수익증대는 이제 누구나 다 아는 방법이 되었다. 그 중에서도 본 보고서에서는 여타의 방법 중에서도 남의 땅을 빌려 돈을 버는 ‘차지방식’을 활용한 투자법에 대해 알아보고자 한다.Ⅱ. 차지방식에 대한 이론적 고찰차지방법이란 무엇이며, 차지방식의 장?단점은 각각 어떤 것이 있는지 알아보도록 하자.1. 차지방식의 개념차지방식을 한자어대로 풀이해보자. 빌릴 借 와 땅 地 가 더해져 즉, 땅을 빌린다는 뜻이다. 남의 땅을 임대료를 제공하고 빌리는 것을 말하는 것이다.)토지소유자가 토지를 개발업자에게 지대를 받고 임대해주면, 개발업자는 그 토지위에 건물을 건축하여 차지권부건물로서 분양하거나 임대한 후, 차지계약 종료시 토지는 무상으로 토지 소유자에게 반환하고 건물을 시가로 토지소유자에게 양도하는 방식이다.1)구차지방식이 방식은 차지인, 즉 땅을 임대키로 한 사람이 권리금을 주고 자신의 비용으로 건축한 후 임대 또는 분양하는 방식이다.) 또는 자신이 그 건축물을 사용할 수도 있다.2)신차지방식소유자와 차지자는 공동사업방식을 취함으로 차지계약을 할 때 권리금을 지불하지 않는 대신 차지기간 중 고액의 지대를 지불하는데 이것은 이익배분의 성격을 갖는다. 기간종료시 토지는 무상반환하며, 건물은 시가로 양도한다.이 방식은 기업의 유휴지를 이용하는 임대빌딩이 대부분을 차지하고 있으나 개인소유지나 국공유지의 활용으로까지 확대대어 수탁건수가 급격히 증가하고있다. 종래의 차지방식은 토지소유자가 토지를 제3자에게 임대하는 방식을 말하여, 차지인이 권리금을 지불한 다음에 토지위에 건물을 건축하여 차지권부 건물로서 분양하거나 임대하는 것이었다.토지를 임대하는 상대편은 개발업자이다.)2. 차지방식의 장?단점모든 방법이 효율적이지 만은 않듯이 차지방식에도 각각의 장?단점이 있다. 어떠한 것들이 있는지 알아보도록 하자.1)차지방식의 장점차지인의 입장에서는 먼저 장기간의 차지계약을 통해 안정적인 수익을 보장받을 수 있다. 차지방식은 계약 설정 시 견고한 건물일 경우 30년, 견고하지 않은 건물일 경우 20년을 그 기간으로 보장받는다. 또한 그 건물을 다시 임대함으로써 수익을 올릴 수 있고, 자기 자신이 이용하는 것도 가능하다. 마지막으로 반환 시 시가만큼의 수익을 보장받으므로 수익률 면에서 상당한 이득이 있다고 본다.토지소유자의 입장에서도 장기적인 수익보장을 들 수 있다. 토지소유자는 일반적인 지대보다 높은 지대를 받고, 또한 그것이 확정되지 않기 때문에 일정한 수익을 보장받게 된다.만약 토지소유자가 적당한 땅은 있으나 그에 따른 개발계획이나, 빌딩건축을 위한 자금이 없다고 치자. 소유자는 매해 소유한 땅에 대해 세금이 나가고, 또 효율적인 활용을 하지 못해 골머리를 앓을 것이다. 하지만 땅을 빌려주게 되면 땅을 놀리지 않고, 수익도 올릴 수 있으며, 계약기간 후에는 빌딩까지 얻을 수 있다.이처럼 차지방식은 차지인과 토지소유자 각각에게 일정한 수익을 보장한다.2)차지방식의 단점위와 같은 장점에 반하는 단점 역시 존재한다. 과연 어떠한 단점이 있는가?먼저 차지인의 입장에서 살펴보도록 하자. 차지계약 당시 세세한 부분까지 설정을 해두지 않으면 개발과정에서 난처한 상황에 처할 수 있다. 예를 들어 지상 3층, 지하 2층의 건물을 올릴 계획으로 계약을 맺고 이를 수행하던 중, 토지소유자가 지하까지 개발하는 것은 허락할 수 없다고 완강히 버틸 경우에 개발과정에 혼란이 올 수 있고, 이로 인해 막대한 자금손실이 우려된다. 또한 이것이 차지인과 임차인의 사이를 껄끄럽게 만들어 수정한 계획으로 개발을 해서 사용하게 되었다고 하더라도 크고 작은 마찰을 빚을 수 있다.또한 차지인이 애완견용 축사를 만들 목적으로 건물을 세우고 준비를 하는 과정에서 토지소유자가 그 사실을 뒤늦게 알고 애완견용 축사는 오물 등으로 인해 자신의 토지에 좋지않은 영향을 끼칠 수 있으므로 허가할 수 없다고 한다면, 이 역시 막대한 자금손실을 초래하는 것이다.토지소유자의 경우에서 볼 때는 위와 같은 사항을 뒤집어서 생각하면 쉽다. 애초에 소유자 본인은 지상에 올리는 건물만을 생각했는데 지하까지 개발을 한다든가, 자신이 생각했던 것과는 다른 업종을 개업하려고 한다면 마찰이 있을 수 있다.마지막으로 소유자가 터무니없이 높은 지대를 요구할 수도 있고, 반대로 차지인은 주변시세와 다른 지대를 고집할 수도 있으므로 위와 같은 부작용을 막기 위해서는 차지계약을 할 때 세세한 부분까지도 설정을 해 두어야 할 것이다.Ⅲ. 차지방식에 대한 실질적 고찰1. 차지방식을 이용하여 수익을 올리는 방법차지인은 먼저 그 땅이 가치가 있는 땅인지를 확인해야 한다.주변의 교통은 어떠한지, 용도개발은 어디까지가 가능한지, 자신이 생각하고 있던 땅의 성질과 맞아 떨어지는지 등을 확인하는 것이 중요하다. 따라서 나대지가 가장 적합하다고 본다.두 번째로 계약기간과 소유자에게 지급할 지대를 확실히 설정해 두어야 한다. 단기적인 시각이 아닌 장기적인 시각으로 보았을 때, 얼마간 계약을 하면 좋고, 지대를 어느 정도 지불해야 나에게 수익이 보장 되는가 등을 고려해야 한다.세 번째로 빌린 땅을 어떻게 개발하고 활용하면 좋을지를 철저히 계획해야 한다. 주변의 상황과 맞지 않는 건물을 건설한다면 분양도 쉽지 않고, 이것은 곧 자신의 수입을 낭비하는 길이다. 또한 자신이 그 땅을 직접 사용할 계획이라면 어떠한 용도로 사용할 것인지, 식당을 열 계획이라면 어떤 업종을 하는 것이 좋은지 등을 철저히 계획하도록 한다.실제로 차지방식을 활용하여 수익을 올린 경우를 살펴보면, 철저한 사전계획으로 활용도가 매우 높음을 알 수 있다. 차지방식의 경우 음식점이 상당한 비중을 차지하고 있는데, 이 또한 차별적인 마케팅 방식으로 상당한 수익을 올리고 있다. 이 모든 것이 결국은 철저한 사전계획이 바탕이 되었다고 할 수 있을 것이다.토지소유자는 먼저 임대할 땅에 대한 다른 계획은 없는지, 향후에도 그럴 것인지를 잘 생각해 보아야 한다. 차지허가를 내 준 후에 후회를 할 만한 사항이 없는지를 확인해 보아야 하는 것이다.다음으로는 받기로 한 지대가 적당한지를 살펴본다. 보통 차지방식에서는 주변지대보다 높은 수준의 지대를 받는 것이 보통이므로, 받기로 한 지대가 적당한지 아닌지를 잘 살핀다.또한 임대로 인한 불이익은 없는지, 또한 계약기간 만료 후 건물을 매입할 때에 있을 어려움은 없는지 등을 잘 살펴보아야 할 것이다.2. 차지방식을 활용한 사례1)청량리 롯데백화점위치: 서울특별시 동대문구 전농2동 롯데백화점(청량리점) 620-69-롯데백화점은 청량리역 민자 역사를 차지한 형태로 유명하다.아래는 2002년 관련기사중 일부를 발췌한 것이다.《청량리에도 롯데타운 선다》)서울 소공동과 잠실에 이어 청량리에도 대규모 "롯데타운"이 들어선다.롯데쇼핑은 민자로 개발되는 청량리역사내 백화점 할인점 등 유통시설을 장기임대하기 위해 개발사업자인 한화역사와 막판 협상을 벌이고 있다.유통업계는 그동안 민자역사내 백화점 사업을 활발히 벌여온 롯데가 기존 청량리점과 시너지를 높이고 일대 상권을 장악하기 위해 청량리역사내 유통매장 임대에 나선 것으로 분석하고 있다.롯데 관계자는 "94년 맘모스백화점을 인수해 리뉴얼한 4천8백평짜리 청량리점이 동북상권을 주도하기엔 규모가 적은데다 인근 윤락가를 재개발해 매장을 확장하는 방안도 여의치 않아 역사 임대를 추진하게 됐다"고 설명했다.유통업계 관계자는 "초기 투자비가 수천억원에 달하는 백화점 개발 대신 민자역사 임대가 새로운 출점 방식으로 자리잡고 있다"며 "하지만 임대비용도 만만치않아 자금력이 있는 롯데가 가장 유리한 상황"이라고 설명했다.

경영/경제| 2006.09.04| 6페이지| 1,500원| 조회(673)

차지방식, 부동산 활용방식, 부동산 임대차

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[부동산] 부동산업자의 선관주의 의무에 대하여

선관주의 의무에 대하여이 효 연Ⅰ. 서 론Ⅱ. 선관주의의 의의1. 선관주의의 사전적 정의2. 선관주의의 사회적 적용범위Ⅲ. 부동산에서의 선관주의 의무1. 부동산에서 언급하는 선관주의와 필요성2. 선관주의의 판례Ⅳ. 요약 및 결론Ⅰ. 서 론부동산 업자에게 요구되는 사항 중의 하나가 바로 선관주의 의무이다. 나날이 그 권위가 약화되어 가는 중개업자의 공신력을 높이고, 공정한 거래질서 확립을 통해 궁극적으로 국민의 재산권 보호에 기여하고자 하는 목적의 달성을 위해 준수해야 할 사항 중의 하나이다.) 본 보고서 에서는 선관주의 의무에 대한 구체적인 내용과, 부동산에서 요구하는 중개업자의 도덕성과 선관주의에 대해 자세히 알아보고자 한다.Ⅱ. 선관주의의 의의1. 선관주의의 사전적 정의선관주의 의무라 함은 선량한 관리자의 주의의무 [善良-管理者-注意義務]의 약자로서, 일반인·평균인에게 요구되는 정도의 주의의무라고 요약한다. 백과사전의 내용에서는 선관주의 의무에 대해 다음과 같이 규정하고 있다.『채무불이행책임(債務不履行責任) 또는 불법행위책임(不法行爲責任) 등의 법적 책임이 귀속되기 위하여는 자기책임(自己責任)의 원리에 따라 원칙적으로 귀책사유(歸責事由)로서의 고의(故意)·과실(過失)이 있어야 한다. 고의는 일정한 결과의 발생을 인식하면서 그 결과를 의욕하는 것이며, 과실은 일정한 결과의 발생을 인식하였어야 함에도 불구하고 부주의로 말미암아 인식하지 못한 것이다. 여기에서 과실을 인정하고 그에 따른 법적 책임을 추궁할 수 있기 위하여는 행위자에게 어느 정도의 주의의무가 요구되고 있어야 한다.그 주의의무가 개개인의 차이를 고려하지 않고, 추상적(抽象的) 평균인(平均人)을 전제로 하는 것을 선량한 관리자의 주의의무 또는 선관주의의무(善管注意義務)라고 한다. 이는 로마법상의 양가부(良家父)의 주의의무와 독일민법상의 거래상 필요한 주의의무와 같은 것이다. 이에 대하여 그 주의의무가 개개인의 차이를 고려하고 그 차이에 따라 구체적(具體的) 개별인(個別人)을 전제로 하는 것을 자기재산(自己財産)과 동일한 주의의무라고 한다. 그에 따라 선량한 관리자의 주의의무를 결한 경우를 추상적 과실(過失)이라고 하고, 자기재산과 동일한 주의의무를 결한 경우를 구체적 과실이라고 한다. 자기재산과 동일한 주의의무는 자기를 위하여 하는 것과 동일한 주의의무 또는 고유재산에 대하는 것과 동일한 주의의무 등으로 표현되기도 한다.민법(民法)은 합리적·추상적 인간을 상정하고 있으므로 민법상의 주의의무는 선량한 관리자의 주의의무를 원칙적인 것으로 하고, 법인(法人)의 이사(理事)(민법 제61조), 유치권자(留置權者)(동법 제324조), 질권자(質權者)(동법 제343조), 특정물의 매도인(賣渡人)(동법 제374조), 수임인(受任人)(동법 제681조), 후견인(後見人)(동법 제956조 등)에 관하여 이를 인정하고 있으며, 명문의 규정이 없더라도 대부분의 법률관계에서 당연히 인정된다. 자기재산과 동일한 주의의무는 무상수치인(無償受置人)(동법 695조), 친권자(親權者)(동법 제922조), 상속인(相續人)(동법 제1022조) 등에서 예외적으로만 규정된다. 』)위의 내용에서 보듯, 선관주의 의무란 선량한 관리자로서 반드시 가지고 있어야 할 도덕적 내용이 수반된 의무라고 할 수 있겠다.2. 선관주의의 사회적 적용범위선관주의 의무는 그 적용되는 분야가 매우 다양하다. 그동안의 판례를 보면, 의료분야, 기업, 증권거래, 보험계약, 운송선, 사무관리 등 수많은 예가 있음을 알 수 있다. 이처럼 다양한 적용범위 만큼 반드시 필요한 것이 선관주의 의무이다.의료분야에서는 의사가 환자를 위해, 기업에서는 경영자가 직원들을 위해, 증권거래에서는 판매자가 구매자를 위해, 보험계약에서는 보험업자가 가입자를 위해, 운송선에서는 운송업자가 위탁인을 위해 최선의 노력을 기울어야 하는 것이다.그리고 이는, 강제가 아닌 자연스러운 일처럼 이루어지고 받아들여져야 한다.Ⅲ. 부동산에서의 선관주의 의무1. 부동산에서 언급하는 선관주의와 필요성부동산에서의 선관주의에 대해 대한공인중개사 협회에서는 다음과 같이 말하고 있다.『민법 제681조에서는 수임인(受任人)은 위임(委任)의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다고 규정하고 있다. 이때 선량한 관리자의 주의라 함은 보통의 주의력을 가진 행위자가 구체적인 상황에서 통상 가져야 할 주의의 정도를 말하는 것이다(대법원 1985.3.26 선고 84다카1923 판결).)대법원에서는 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 민법 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있다고 일관되게 판시하고 있다(대법원 1999. 5.14. 선고 98다30667 판결 등 참조)』)그렇다면 부동산에서 선관주의가 필요한 이유는 무엇일까?우선은 앞서 잠깐 말했듯 중개업자의 공신력의 재고에 가장 큰 이유가 있다. 부동산이라는 이미지 자체가 부정적으로 인식되어 있고 따라서 공인중개사의 입지에도 큰 영향을 미치고 있는 상태이다. 선관주의 의무는 비록 그 내용이 개개인의 판단에 따라 달라지고, 어디까지나 중개업자의 의식에 따른 소극적인 의무이지만, 그만큼 내용이 중요하고 기본적인 사항이다. 따라서 중개업자가 선관주의 의무를 중개업을 행할 때 항상 인식하고 있다면, 의뢰자에게도 항상 신뢰를 줄 수 있을 것이라 사료된다. 의뢰자는 신뢰가 가는 중개업자에게 좋은 인상을 받을 것이고, 이러한 한 사람 한 사람에게 심어진 좋은 인상은 부동산에 대한 전체적 이미지를 어느 정도 끌어올리는 데 한 몫 할 것이다.이러한 소소한 내용은 나아가 상거래 질서 확립 등의 이로운 도미노 현상을 일으킬 것이라 본다.2. 선관주의의 판례구체적으로 대법원에서 중개업자에게 선관주의의무가 있다고 판시한 판례들은 다음과 같다.① 중개업자로서 매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요할 때에는 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인?조사하여 보아야 할 주의의무가 있다고 할 것이다(대법원1993 .5.11.선고 제1부판결 92다55350).② 중개업자는 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산 등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사?확인할 의무가 있다고 할 것이다(대법원 192.2.11. 제1부판결 91다36239).③ 중개업자가 부동산등기부와 주민등록증만을 조사?확인하면 중개업자로서의 주의의무를 다한 것이 되어 의뢰인에 대한 손해배상책임이 면책되는 것은 아니다(대법원 1993.5.11.선 고 제1부판결 92다55350).④ 중개업자가 실제의 피담보채무액에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마 치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다고 할 것이다(대법원 1999.5.14. 선고 98다30667판결).기타 선관주의의무에 관한 판례들을 참고해 볼 때 중개업자가 중개의뢰인에게 재산상의 피해가 예상되는 사항에 대해서 알리지 않은 행위나, 중개의뢰인이 합리적인 선택을 할 수 있도록 미리 알려주어야 하는 사항을 알리지 않은 경우에도 선관주의의무위반으로 볼 수 있을 것이다.

사회과학| 2005.06.07| 5페이지| 1,000원| 조회(605)

부동산업자, 선관주의, 부동산업자의선관주의

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[도시계획] 헨리조지의 사상 평가B괜찮아요

《헨리 조지의 약평과 그의 사상》이 효 연1. 헨리 조지[George, Henry, 1839.9.2~97.10.29] :미국의 경제학자 ·사회개혁론자이다.필라델피아 출생. 초등교육을 마치고 사환 ·선원 ·인쇄공 ·출판사원 등을 전전한 후, 독학 으로 공부하였다. 단일토지세를 주장한 《진보와 빈곤 Progress and Poverty》(1879)이 각국어로 번역되어 수백만 부가 팔림으로써 유명해졌다.2. 헨리조지 사상오늘 날 수많은 조지스트들을 만들 만큼 영향력 있는 그의 사상은 어떤 내용일까?그는 D.리카도적인 지대론(地代論)에 입각, 인구의 증가나 기계사용에 의한 이익은 토지의 독점적 소유자에게 거의 흡수되어 버리는 결과 빈부의 차가 커지고, 지대는 상승하여 이자 임금은 하락한다고 주장하였다. 따라서 토지 공유의 필요성을 설파하고, 방법으로 모든 지대를 조세로 징수하여 사회복지 등의 지출에 충당해야 한다고 역설하였다. 이 세수는 전체 재정지출을 충당하고도 남음이 있다고 전제, 다른 조세는 철폐할 것을 주장하였다.그는 지주가 벌어들이는 지대를 ‘불로소득’이라고 칭했으며, 그런 만큼 기득권 계층에서 위험한 인물이 되었다.그가 주장하는 이론은 ‘단일토지세론’ 이라고도 하는데, 쉽게 풀이해 설명하자면 개인이 소유하고 있는 토지로 인해 벌어들이는 지대를 세금으로 걷어 들이고, 대신 다른 모든 세금은 철폐하자는 주장이다. 예를 들어 A라는 사람이 토지 10만평으로 인해 번 지대를 조세로 잡부하면, A의 다른 모든 세금 즉, 양도소득세, 법인세 등은 면제 받을 수 있다.그는 다만 토지를 국유와 할 필요는 없다고 하였다. 즉 정부가 토지를 매수하거나 몰수하지 않으며, 개인의 토지소유권도 그대로 유지되어 누구도 소유권이나 임차권을 박탈당하지 않으며, 개인이 보유할 수 있는 토지의 면적에도 제한을 두지 않는다는 것이다. 토지의 소유자는 그 토지를 팔수도, 상속할 수도 있다. 국가에서 해야 할 일은 그 소유자가 토지로 인해 벌어들인 지대를 세금으로 받아, 그 세금을 빈부격차를 줄이는 등의 복지관련 기금으로 사용하는 것이다.그는 처음부터 모든 지대를 환수하자고는 말하지 않는다. 그가 주장하는 내용을 살펴보면, 일단 토지와 그 개량물을 분리하여 재산가치를 평가하는 기구가 따로 마련되어야 하는게 최우선이다. 그 후에 법률에 의해 순수토지에 대한 세율을 점차로 높여 마지막에는 연간 지대액에 가까운 금액을 환수하여 세입에 충당한다. 새로운 제도에 수반할 수 행정상의 비용과 부작용을 최소화하기 위해 그는 다음과 같은 실무적인 편법하나를 제시한다. 즉 토지소유자는 토지소유권을 그대로 유지하며, 토지를 직접 임대하여 지대를 받고 이를 세금으로 납부하는데 따른 비용으로 "지대의 1%를 토지소유자에게 보상"한다는 것이다. 그리고 그 1%는 이 금액은 국가기관이 토지를 임대할 때 드는 비용보다 적을 것이라고 한다. 이러한 단계가 진행됨에 따라 다른 조세, 즉 토지개량물에 대한 조세, 부동산 이외의 개인재산에 대한 조세, 재화와 용역에 대한 조세, 개인소득과 법인소득에 대한 조세 등을 점차 줄여 나가며 궁극에 가서는 완전히 면제한다는 것이 그의 주장이다.그리고 그의 주장은 오늘 날 수많은 조지스트들의 입을 통해서 다시 한 번 역설되고 있는 중이다.《헨리 조지사상에 대한 나의 생각》헨리 조지의 사상은 모두가 평등하게 살고, 빈부격차가 없는 사회를 만들고자 하는데서 기인한다. 헨리 조지가 살아가던 당시의 19세기 후반 미국은, 경제의 모순이 여과 없이 나타나던 시기였다. 산업혁명으로 인해 생산량은 급증했음에도 불구하고, 빈부격차는 나날이 심해졌으며, 주기적으로 경기가 변동되어 빈곤층 부류들은 극심한 고통에 시달렸다. 이러한 사회현상의 원인을 그는 토지로 인한 수입을 챙기는 토지소유자들이라고 주장했다. 그는 생산에 기여하는 바가 전혀 없는 토지 소유자가 과도한 지대를 챙기고 있기 때문이라고 지적했다. 이에 따라 조지는 토지 소유자가 받는 지대는 전액 세금으로 환수하고 다른 모든 세금은 면제하면 경제가 훨씬 잘 돌아갈 것이라고 주장했다.빈부격차가 없고, 모두가 공평하게 잘 사는 사회는 누구나 바라는 유토피아이다. 어떤 나라든지 마찬가지로, 토지는 노력의 유무가 아니라 소유의 유무로 소득의 차이를 발생시킨다. 물론 자신이 직접 노력해서 돈을 벌고, 그 돈으로 토지를 사는 사람들도 있지만, 대를 이어 물려받은 토지로 아무 노력 없이 재산을 늘리는 사람도 많다는 이야기이다.조지의 사상은 이러한 사람들로부터 지대를 받아 재정을 꾸려 나가자는 이론인데, 이 사상에 대해 나는 찬성에 가까운 입장이지만 100% 찬성이라고는 할 수 없는 것 같다.어느 신문에서 우리나라 국토의 80%는 내로라하는 소수의 부자들이 소유하고 있다는 기사를 읽은 적이 있다. 그 부자들이 비단 토지만 많이 소유하고 있는 부자일까? 다른 나라의 경우는 어떠할지 몰라도, 우리나라 그 부자들의 경우는 사정이 많이 다르다. 토지뿐만이 아니라 많은 세금을 매길 수 있는 엄청난 재산을 소유하고 있는 것이다. 그러한 부자들에게 지대를 받고 다른 세금을 면제해 준다는 것은 엄청난 오류라고 생각된다. 결국 조지의 사상을 그대로 접목시킨다면, 우리나라의 경우에서는 남은 20%의 토지를 나누어 소유하고 있는 사람들에게서만 그의 사상이 제대로 활용이 되는 것일 테니까.

사회과학| 2005.06.07| 2페이지| 1,000원| 조회(577)

헨리조지, 단일세론, 토지단일세론

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부동산과 Escrow제도(서비스) 평가A+최고예요

부동산과 Escrow Service에 대하여이 효 연Ⅰ. 서 론Ⅱ. Escrow와 부동산 서비스에 관한 이론적 고찰1. Escrow의 정의와 절차2. 미국의 Escrow 제도Ⅲ. 한국 부동산시장의 문제점과 Escrow의 필요성1. 한국 부동산시장의 문제점2. Escrow의 필요성(효과) 및 국내활용 실례Ⅳ. 요약 및 결론Ⅰ. 서 론점점 비활성화 되어가는 부동산시장은 경기침체와 정부정책 등의 이유 이외에도 좋지 못한 인식으로 낮아진 신용 등이 있다.그렇다면 이와 같은 현상을 막기 위한 방법으로는 어떤 것들이 있을까?본 보고서에서는 부동산시장 활성화를 위한 새로운 방안의 한가지로 제시되고 있는 Escrow service의 개념과 국내 부동산시장의 문제점, Escrow의 필요성, 이를 부동산시장에 활용할 방안과 그로 인한 효과 등을 알아보고 나아가 부동산서비스와의 연계점을 찾고자 한다.Ⅱ. Escrow와 부동산 서비스에 관한 이론적 고찰1. Escrow의 정의와 절차1) Escrow의 정의Escrow란 전자상거래에서 판매자와 구매자가 거래합의 후 상품배송 및 결제과정에서 어느 한쪽의 약속불이행에 대한 거래사고를 예방하기 위하여 거래대금의 입출금을 제 3의 회사가 관리하여 판매자와 구매자 모두의 거래안전을 도모하는 서비스이다.) 이를 다시 부동산 과 연관해 풀이하자면, 부동산 매매계약 체결 후 권리이전과 대금지불을 제3의 독립적인 Escrow회사가 대행하는 제도라고 말할 수 있다.Escrow는 간단하게 말해, 부동산 거래대금의 보관인으로 정의될 수 있다. 사실상 Escrow는 신속하고 안전하게 부동산매매를 완료하는데 필요한 많은 세부조항을 실행하는 전문인의 모든 업무까지 포함된다. 즉, Escrow란 중립적인 제3자 또는 기관이 쌍방대리인의 자격으로 매매에 관련된 보증금이나 보증 또는 그것에 해당하는 재산과 서류일체를 계약조건이 종료될 때까지 보관하는 것을 의미한다. 따라서 Escrow는 매도인 및 양측을 보호하고, 부동산 거래와 관련되어 있는 금융업자, 변호사, 부한 영향을 미치거나 추후 제3자에 게 양도시에 예상치 못한 복잡한 문제가 발생할 수 있으므로, 매수인은 이를 변호사나 세 무사 등과 상의하여 신중하게 결정한 수 Escrow회사에 통지한다. 부동산 소유권의 형태는 개인과 사업체의 형태로 구분 가능하다.①개인소유권◈단독소유권◈공동소유권 : 일반공동소유권, 생존자권부공동소유권, 부부공동재산권, 조합공동소유권②사업체 부동산 소유권단독소유사업체, 주식회사, 합자회사, 합명회사, 부동산투자조합, 신탁(4) Escrow 지침서 작성과 서명①Escrow 지침서 작성??Escrow 계약이 체결되면 Escrow 직원은 Escrow? 지침서를 받아 매도인과 매수인에게 제시하고 그 내용에 대하여 서명을 받는다. 일반적으로 Escrow 지침서는 표준 인쇄양식을 사용하며,?Escrow 직원이 지침서를 위반할 경우 그에 대한 책임을 져야 한다.??표준적인 Escrow 지침서에는 매매가격, 매매조건, 융자사항, 매수인의 소유권 취득방 법, 매수인의 소유권에 영향을 주는 제한물권, 거래 종료일, 요구되는 검사보고서, 비례배분 될 부담금, 매수인의 점유일, 관련 서류와 지출되어야 할 비용 및 지불 의무자 등에 관한 내용이 포함되어 있다.??Escrow 지침서는 매 거래마다 달라지게 되며 매매계약서와 Escrow 개설 파일로부터 얻 는 모든 정보는 거래가 진행되는 방법을 기술하게 될 실무지침서를 작성하는데 기초자료가 된다.????????이 지침서는 본래 Escrow나 권원회사에 대한 내용을 포함하고 있는 문서이기 때문에 Escrow나 권원회사는 이 지침서를? 통하여 해야 할 일이나 그에 따른 권한 및 의무를 부 여받게 된다.? 일반적으로 Escrow 지침서는 인쇄된 양식을 사용하지만 만약 매매당사자가 원한다면 당사자들 스스로 지침서를 작성할 수도? 있다. 하지만 모든 조항이 Escrow 회사 의 요구사항과? 일치해야 한다.??또한 이 지침서에 당사자들이 각각 서명하여야? 하며 법적 구속력이 있어야 하고 당사자 쌍방에 의해서만 취소될 수 있도록법정면허가 면제된다. 단, 중개인의 경우는 자기회사에서 부동산매매를 한 경 우에만 Escrow가 가능하고, 타회사에서 취급한 물건은 불가하다. 또한 부동산국에서는 감 독을 실시한다.권원보험회사에서 운영하는 Escrow는 주 보험국, 은행의 경우 주 은행 감독국, 변호사는 주 변호사국에서 감독한다. Escrow 대리에 관한 면허는 법인에 한하여 주어지며, 개인은 불가하다. 면허를 받은 법인은 지불능력이 있어야 하며, 보증증서를 제출해야한다. Escrow 대리인은 정확한 기록과 회계유지, 제2자로부터 보상금 수령금지, 정보보안유지 등의 의무 를 가진다.(2) Escrow 대리인으로서의 업무수행 원칙①공평성 유지Escrow 대리인은 거래의 모든 당사자에게 공평해야 하고, 서면지시만을 따라야하며, Escrow 지침서에 명기된 업무만을 수행한다.②권리확정의 소 제기가능Escrow 실행 시, 당사자 다툼이 있을 경우, 소송제기가 가능하며, 분쟁 발생 시 조정인이 나 중개인의 역할을 담당해서는 안 된다.③중대사실의 공개의무Escrow 회사가 Escrow 업무를 이행함에 있어서 당 부동산 거래에 관하여 당사자들이 모 르는 중대한 사실을 알게 되면, 그 정보를 즉시 관련 당사자에게 공개해야한다.④기록유지Escrow에 있어 기록과 회계는 매우 정확해야한다. 만일 필요하다면, Escrow 서류는 매일 새로 추가되거나 수정되어야 한다.⑤종료 시 완벽하고 명백한 정보제공Escrow 절차가 종료될 때, Escrow 회사로부터 Escrow 개설 의뢰인에게 제공되는 결산서 는 가능한 명백하고 알아보기 쉽게 작성되어야 한다.(3) 권원조사 및 권원보장보험①권원조사◈정의 : Escrow가 개설되면 Escrow회사는 입수가능한 모든 기록을 통하여 해당 부동산 권원의 변화를 조사한다. 이는 해당 부동산의? 현소유자라고 하는 사람이 법 적 소유권을 가지고 있는지 여부와? 권리에 어떤 하자가 있는지를 확인하는 절차이 다.?권원보험회사에서는 철저한 권원조사 없이는 권원보장 보험증권을 발행하지 않으며,을 요구할 수 있다. 제한은 그 부동산의 용도를 한정하는 것으로 크게 사적 제한과 공적 제한으로 나눈다.???? ○ 지역권 : 지역권은 부동산 소유자가 타인에게 토지의 일부를 일정한 목적을?하 여 사용하도록 하는 권리이다. 관로, 통행로, 전선 등이 해당 토지를 통과하는?경 우에 설정된다.???? ○ 선취득권과 재산상 부담???? ○ 계류중인 소송②권원보장보험◈정의 : 권원보장보험은 부동산 매입시에 대금을 지불하고 얻게 되는? 권리에 대한 일 종의 보증수단이다. 권원보장보험은 매입하고자 하는 부동산의 소유권과 일체의 서류에 등기된 내용이 같다는 보증 이다. 미래의 불특정 사건에 대하여 보장을 받는 일반 보험 과는 달리 현재에 존재하는 하자에 대한 보장보험이다.?? 권원보장보험의 가입효력은 매수인이 그 물건을 소유하고 있는 한 계속된다. 가입자의 사망시에는 그 상속자에게 권리가 이전 된다. 다만, 제3자에게 매각되는 경우에는 양도되 거나 이전되지 않는다.◈권원보장보험의 종류?CLTA(캘리포니아 토지권원협회보험)?? -캘리포니아주에서 처음 도입하여 사용중, 현재는 네바다, 아리조나주에서도 사용?? -표준보험증서라고 불리우며 부동산소유자나 금융대금업자들이? 가입하게 된다.?? ?이 보험은 제한적으로 공공증서에 나타나는? 하자만을 보장하며 나타나지 않는 결함 은 보장되지 않는다.? 권리의 불법적인 확장 등 부동산 자체의 조사나 탐문을 통하여? 발견이 가능한 하자들은 보장 받지 못한다.? 표준보험에서 보장되지 않는 항목들은 보 험가입자의 신청으로? 추가로 가입할 수 있다.?? ?ALTA(미국토지권원협회보험)?? 대규모 금융기관들이 통일된 권원보장보험을 필요로 하는 데에서? 고안된 보험으로 공공증서에 나타나 있는 하자뿐만 아니라?물건의 조사로서만 확인가능한 하자들 도 보장한다. 이는 CLTA에서 보장되지 않는 등재안된 유치권, 수로권 및 채광권, 미 등기 지역권, 미납세금 등이 보장된다.?? ?토렌스 권원보장보험제도?? 미국의 일부지역에서 시행하고 있는데, 부동산권원을 하나로 떠오르는 것이 바로 Escrow제도이다.2. Escrow의 필요성(효과) 및 국내활용 실례1) Escrow의 필요성(효과)(1) 동시이행의 효과동시 이행의 효과 라 함은 Escrow 회사가 매도인에게 돈을 지급함과 동시에 매수인에게 소유권의 이전등기가 이루어진다는 것을 의미한다. 그러므로 Escrow 제도는 이해당사 자들의 금전에 대한 적절하고 합법적인 관리와 부동산 거래의 동시이행을 보장해 주는 것 이다.(2) 부동산 사기거래의 방지매도인과 매수인 등의 매매당사자들이 합법적으로 매매가 종결될 때까지 매매대금 등 금 전을 직접 거래하지 않는, 즉, 의뢰인의 돈과 중요한 문서들이 이해관계가 없는 제 3자 즉 Escrow 회사의 법적인 책임 하에 안전하게 맡겨져 있기 때문에, 우리나라 부동산 시 장에서 발생될 수 있는 부동산 거래 사기 사건들을 사전에 방지할 수 있다.(3) 업무진행의 신속성과 안전성 및 투명성 확보Escrow 회사에 소유권 이전에 필요한 모든 업무를 맡기는 경우에는 모든 것을 한 곳에 서 관리하기 때문에 업무진행이 일률적이며 정확하고 절차가 신속하다. 또한 의뢰인의 돈 과 문서들이 이해관계가 없는 제3자, 즉 Escrow 회사의 법적인 책임 하에 안전하게 보 관된다. 그리고 거래당사자가 직접 이런 거래를 하는데 수반되는 비용과 노력을 경감시켜 거래비용을 줄이는 효과가 있다. 또한, 부동산 거래의 투명성이 확보되는 효과를 볼 수 있 어 정부차원에서는 취득세, 등록세, 양도소득세 등 징수 가능한 세원의 누수를 방지할 수 있다.(4) 주택저당 유동화제도의 보완우리나라 부동산 시장에 이미 도입된 주택저당유동화제도(MBS)를 운영할 때 Escrow제도가 많은 도움이 된다. 즉 소비자가 융자를 받을 경우 복잡한 서류의 정리 및 금전배분을 Escrow 회사에서 담당하여 금융기관과 상호 보완적 역할을 수행할 수 있으며 부동 산 거래의 원활을 도모한다,(5) 매수자의 여러 위험방지Escrow를 설정함으로써 매수자는 권한상의 하자와 부담으로부터 발생하는 위다.

사회과학| 2005.04.17| 14페이지| 3,000원| 조회(687)

에스크로, 에스크로우, ESCROW

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