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부동산-아파트분양업무기능기술서

1.1 청약관리 (AS-IS MAP)1.2 계약관리 (AS-IS MAP)1.3 수입금관리 (AS-IS MAP)1.4 대출금관리 (AS-IS MAP)1.5 대여금관리 (AS-IS MAP)1.6 임대관리 (AS-IS MAP)1.7 조합관리 (AS-IS MAP)1.8 입주관리 (AS-IS MAP)1.9 소유권 이전 관리 (AS-IS MAP)1. 분양 현행업무 흐름도1.1 청약관리 (AS-IS MAP)분양 계획 및 일정 수립분양 승인분양 공고공급 물량 작성주택은행에 청약의뢰1,2순위 청약자접수당첨자,예비당첨자 추첨당첨자,예비당첨자 발표청약서 작성청약 신청공급물량 1순위 접수자당첨자,예비당첨자 추첨공급물량 1,2순위 접수자청약금 입금1순위 청약자 접수2순위 청약자 접수3순위 청약자 접수청약관리당첨자 및 예비당첨자 확정과 등록결 재- 회 장낙첨자 청약금 환불1,2순위당첨자 디스켓신고업무구분 : 분양 ( 청약 관리 : 일반 )사업계획수립M/H영업팀주택은행고객경리팀부 서1. 분양 현행업무 흐름도업무구분 : 분양 ( 청약 관리 : 상가 )부 서1.1 청약관리 (AS-IS MAP)M/H영업팀분양 계획 및 일정 수립분양 승인공급 물량 작성분양 공고고객예가 제시사업계획수립입찰신청서 작성 (입찰동호, 입찰금액) 청약금 입금입찰 신청입찰입찰견적대비낙찰결 재- 회 장계약청약금 환불1. 분양 현행업무 흐름도업무구분 : 분양 ( 계약 관리 )부 서1.2 계약관리 (AS-IS MAP)M/H고객계약금 입금예비당첨자 선정 및 발표미계약세대 유무계약완료예비당첨자 유무경리팀전표 발의은행분양상담약정사항변경 품의약정사항변경 승인계약관리약정사항변경 처리당첨자 계약계약계약서, 입금표 발행계약자 명단 디스켓 제출1. 분양 현행업무 흐름도업무구분 : 분양 ( 계약 변경 관리 )부 서1.2 계약관리 (AS-IS MAP)채권관리팀고객해약 요청영업관리팀경리팀해약 품의해약 승인해약 처리해약 환불금 지급전표 발의약정사항 변경 요청약정사항 변경 품의약정사항 변경 승인약정사항 변경 처리수입금 내역 재계산전표 발의해약약정사모집시공사 선정기성금 요청기성금 지급계약관리 대행수입금관리 대행입주관리 대행기성금 수납 처리조합 관리결 재- 회 장1. 분양 현행업무 흐름도업무구분 : 분양 ( 조합 관리 : 재건축 조합 )부 서1.7 조합관리 (AS-IS MAP)조합M/H영업관리팀조합 결성개발사업팀사업성 검토사업 시행 승인조합원 계약시공사 선정일반공급 물량 산정청약계약수입금 관리입주 관리조합 관리결 재- 회 장영업팀1. 분양 현행업무 흐름도업무구분 : 분양 ( 입주 관리 )부 서1.8 입주관리 (AS-IS MAP)고객경리팀현장지체 보상금 처리영업관리팀잔금 정산국민주택 기금 이체 여부 결정요청국민주택기금 이체 요구국민주택 기금 이체 처리입주안내문 발행잔금 납부잔금 수납 처리대여금 정산대여금 정산 처리잔금,대여금 정산 여부입주증 발급Key 불출입주증 제시전표 발의전표 발의입주 관리입주1. 분양 현행업무 흐름도업무구분 : 분양 ( 소유권 이전 관리 )부 서1.9 소유권 이전 관리 (AS-IS MAP)고객영업관리은행법무사채권관리팀소유권 이전 신청잔금납부여부악성 채권자 리스트소유권 이전 세대 취합일괄 신청준공 승인대여금정산여부가압류 특이사항소유권 이전대출금 담보 전환고객 대출금 내역신청 접수소유권 이전 관리1. 분양 현행업무 흐름도2.1 현장관리 2.2 청약관리 2.3 계약관리 2.4 수입금관리 2.5 대출관리 2.6 대여금관리 2.7 임대관리 2.8 조합관리 2.9 입주관리 2.10 소유권이전관리 2.11 전표관리2. 분양관리 업무기능기술서2.1 현장관리1. 현장의 분류 - 현장은 아파트, 상가, 오피스텔, 주상복합으로 나눌 수 있다. 나누는 항목에 대해서는 코드로 관리한다. - 공사에서 사용하는 현장코드에 분류코드를 연결하여 분양현장을 구성한다. - 관리항목 : 사후정산/즉시 정산구분, 사업구분, 임대사업구분, 사업승인일자, 착공신고일자, 입주모집공고일자, 당첨자발표일, 계약기간, 입주예정일, 입주일, 건물보존등기일, 토지보존등기일, 순위별접수일자, 모델하우스, 부속건물등을 관리한다. 2. 현장이은행에 통보한다. - 계약자가 공동계약자일 경우를 지원하고 대표계약자를 관리한다. - 계약이 체결될 때 계약자별 약정사항을 생성하고, 이율은 현장기본이율을 개인이율로 복사한 후 이후 수정처리 할 수 있다. - 은행입금 시간 이후에 현금을 가지고 계약한 세대는 계약서 일자와 입금일자를 맞추어준다. 3. 계약변경 - 명의변경 : 현계약자를 다른 사람으로 바꾸어준다. 명의변경 이력을 관리하여야 한다. 이 때, 수입금 내역, 대출내역 등 모든 사항을 새로운 계약자가 이월받는다. - 동호 및 사양변경 : 계약자의 동호 및 사양을 바꾸어주고, 이에 따라 분양금액이 바뀌어 질 때, 약정사항을 변경하여 분양금액을 맞추어주어야 한다. - 약정사항 변경 : 아직 납부하지 않은 약정사항의 변경은 약정일자와 약정금액만 바꾸어준다. 입금내역이 있는 약정사항이 바뀌면, 연체료 및 할인료가 바뀌기 때문에 수입금내역이 다시 작성되어야 한다. 수입금내역이 수정되면 그 차액에 대해 전표를 발의한다.4. 계약해약 - 계약자의 요청에 의해서 계약을 해약한다. - 해약자 내역은 삭제하지 않고 그대로 관리한다. - 위약금은 총분양금액의 10%이나 현장별로 약간 다를 수 있으며, 개인별로도 금액을 조정할 수 있다. - 해약환불금 = 총실납입금액 – 위약금 – 공제금액으로 계산한다. - 환불금에 대한 전표처리를 한다. - 해약자는 수입금내역에서 이미 납입한 납입금, 연체료, 할인료를 합계하여 마이너스 처리하는 항목을 생성한다. 5. 가계약금(예약금) - 가계약금에 대한 입출금내역을 관리한다. - 전표발행에 관한 부분은 추후 협의하여 결정한다. 6. 세대별이율 - 기간별로 이율이 달라질 수 있다. - 계약 시에 현장의 이율을 세대의 이율로 대체한다. - 세대의 이율의 세대별로 수정할 수 있다. - 이율을 관리하는 항목은 연체율, 할인율, 지체보상금율, 해약 시 위약금율이다.2.4 수입금관리1. 납부안내장발송 - 약정일을 기간으로 선택하여 납부안내장을 발송한다. 이 때 입금처리 기준일을 제시하여야 한다. 출을 의미한다. 2. 계약자가 대출을 하면 회사가 대출확약서를 처리하면서, 대출은행 및 대출여부를 표시하며 명의변경 시에 대출내역은 이전된다. 3. 이자후불제 - 이자는 입주개시일전까지 회사에서 납부한다. 납부한 이자 내역은 개인별로 대여금으로 처리한다. 이 때 전표발의를 한다. - 이자 내역은 은행에서 받은 자료를 일괄로 입력받는다. - 당월이자 = 총이자 * (이자후불제금액/총대출금액) 4. 무이자대출 - 회사에서 이자를 입주개시일전까지 대납한다. 대납한 금액을 세대별로 관리한다. - 이자 내역은 은행에서 받은 자료를 일괄로 입력받는다. - 당월이자 = 총이자 - 이자후불제이자 5. 대출현황 - 입주시점 전까지 대출현황을 파악할 수 없고 입주 시점에 계약자별 대출현황을 파악하여 소유권 이전 시에 대출금 담보 전환한다. - 대출내역은 연장될 수 있으며, 일괄 다른 은행의 대출로 전환될 수 있다.2. 분양관리 업무기능기술서2.6 대여금관리1. 대여금의 정의 - 대여금은 조합원, 조합, 일반계약자에게 회사가 대여해주고, 입주 시에 반드시 상환해야하는 대출을 말한다. - 대여금에는 회사대여금과 은행대출대여금으로 나눌 수 있다. - 각각의 대여금은 유이자, 무이자로 나뉘어진다. 2. 대여항목정의 - 대여금에 대한 항목은 지급주체(회사, 은행), 지급대상, 유이자/무이자구분, 사용용도, 상환여부에 따라 구분하여 관리한다. 3. 일반대여금 - 회사가 계약자에게 대여하는 대여금으로 이자후불에에 대한 이자선납, 조합원들에 대한 회사 대여금 등이 이에 해당한다. - 입주 시에 무이자인 경우에는 원금만 상환하고, 유이자인 경우에는 이자와 같이 상환한다. - 상환기일을 넘겼을 경우에는 무이자, 유이자 모두 연체료를 납부하여야 한다. 상환기일이란 대체로 입주기간마감일을 의미한다. - 이자율, 연체율, 연체적용일(상환기일)을 현장별, 일반/조합별로 관리한다. - 대여금 지급 및 상환 시에는 전표를 발의한다. - 이자 = 원금 * (이자율 * 일수/365) 4. 조합대여금 - 조합에. - 대출금은 해약 혹은 계약만료 전에 상환되어야 한다.5. 수익금관리 - 초기 계약 후에 중도금 및 잔금에 대한 관리를 한다. - 청약금, 계약금, 중도금, 잔금을 직접 납부할 경우 입금표를 발행한다. - 전표는 본사에서 취합해서 발의한다. - 월임대료는 고지서를 발부하고 연체된 경우 연체료를 관리한다. * 납기일/납기 후로 구분해서 납입용지발급 * 지로용지 이용 * 연체료를 다다음월에 포함시켜 발급 위 세가지 방법 중에서 월임대료 청구방법을 추후 결정한다. 6. 특이사항 - 전세자금대출내역에 대해서는 신용보증기금에서 세대별로 내역을 받아서 관리하고, 계약변동 사항이 있으면 통보한다. - 세대별 특이사항 및 메모사항을 관리하여 채권설정에 대한 내역을 관리한다. 7. 일반분양전환 - 일반분양전환 시점을 임대입주기간종료일부터 계산한다. - 국민주택기금에 대한 이체는 원하는 세대에 한하여 이체하고 나머지는 상환한다. - 일반분양계약 전에 임대에 관한 사항을 모두 정산되어야 한다. - 일반분양전환시점 2개월 전에 계약자에게 일반분양전환에 대한 신청을 받는다. - 분양가 = ( 건설원가 + (감정평가액2개의 평균)) / 2 - 기타 내용은 일반분양계약과 동일하다.2. 분양관리 업무기능기술서2.8 조합관리1. 일반조합 - 20명 이상의 조합원이 구성하며, 조합원을 계속 모집한다. - 조합원이 공급물량보다 적을 경우 일반분양으로 전환한다. - 조합이 시행사가 되고 회사는 시공사가 된다. - 1개 이상의 조합이 시행사가 될 수 있다. - 조합 및 조합원에 대해 기본적인 사항에 대해 관리를 한다. - 계약금 및 중도금, 잔금에 대한 관리를 대행한다. - 공사대금은 기성수입금의 형태로 받는다. - 조합에 대한 대여금이 발생한다. 2. 재건축조합 - 기존 건물의 세대가 조합원이 되며 조합원 세대수가 고정되며, 기존 동호수 기준으로 관리한다. - 조합원의 명의변경을 할 수 있다. 이는 확정동호수가 결정된 후에도 이루어질 수 있다. - 조합 및 조합원에 대해 기본적인 사항에 대해w}

사업운영| 2008.04.14| 29페이지| 2,000원| 조회(778)

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