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[재무부동산]REITs의 투자분석

1REITs의 투자분석1. 미국 REITs의 운영방식1) REITs의 기본구조부동산투자신탁 또는 REITs제도는 소액 부동산 투자자에게 투자의 기회를 제공하고 투자 수익을 공평하게 분배하며 무엇보다도 손쉽게 소액자금으로 대규모 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공하기 위해서 고안된 제도이다. 이 제도는 기업구조 조정법에서 의도하는 페이퍼컴퍼니(Paper company)인 DRV(Corporate Restructuring Veicle)와는 구조면에서 다른 점이 있는 영속회사 형태이며 법인으로서의 이사회 등의 기관과 기구가 모두 구비되어 있는 법인체로 설립하고 운영된다.REITs 회사의 운영에 관한 의사결정은 일반 주식회사의 경우와 크게 다르지 않지만 이 회사의 설립목적과 투자대상이 부동산 또는 부동산관련 유가증권이라는 점이 일반회사와 다른 셈이다. REITs회사의 기본 구조형 리츠보다는 UPREITs(Umbrella REITs)와 Down REITs회사 형태로 운영되는 것이 일반적이고 또 업무의 능률화, 효율화를 도모할 수 있다고 한다. 대형 REITs의 경우 즉 호텔 REITs나 병원 REITs 등에서는 결합 REITs(Paired Share REITs)형태로 REITs가 운영되기도 한다. 결합 REITs는 재산 소유자산인 REITs와 사업운영자(Corporation)가 결합된 형태이다.또한 결합 REITs가 일부 변형된 클립 REITs(Paper-clip REITs)는 결합 REITs의 부족한 부분을 상당히 보완한 형태의 REITs이다.REITs회사의 지배구조는 일반 주식회사와 약간의 차이가 있을 수 있다. 즉 주주총회에서는 이사를 선임하여 이사회를 구성하고 이사회는 부동산 관리회사를 선정 또는 지정할 수 있다.관리회사는 실질적으로 REITs자금의 운용자산 즉 부동산을 관리하고 투자자산으로부터 발생한 임대소득과 자본이득을 REITs회사에게 수혜하게 하며 이사회는 배당과 자본이익을 조절하는 기능을 담당한다.2) UPREITs(Umbrella REITs)의 구조부동산을 제공한 파트너간에는 이해상층이 벌어질 가능성이 있다.3) Down REITs의 구조UPREITs에서는 하나의 Umbrella Partnership이 모든 REITs의 부동산을 직접 또는 간접으로 소유하는 형태이다. 이에 반해서 Down REITs에서는 각 부동산의 Portfolio를 위해서 각각으로 분리된 Down REITs가 조직되며 REITs는 부동산을 직접 소유하거나 또 다른 Down REITs를 통하여 부동산을 소유하게 된다.즉 Down REITs는 REITs가 직접 부동산을 소유하게 되므로 Down REITs의 Partnership은 다른 투자자와 합작 운영 형태를 가지게 된다.UPREITs는 모든 무동산의 운영 파트너쉽을 소유하므로 Down REITs는 UPREITs와 병행해서 존재할 수도 있다. 따라서 Down REITs는 UPREITs보다 부분적인 부동산 취득을 할 수 있는 형태이고 Down REITs는 대부분 부동산의 소유를 목적으로 만들어진다. Down REITs의 구조를 그림으로 표시하면 다음과 같다.4) REITs의 내부조직REITs는 회사내의 내부운영조직과 외부관련조직으로 대별하여 구조를 살펴볼 수 있다. REITs의 내부조직으로는 주주총회, 이사회, 감사위원회 등이 있고 필요에 따라 운영조직을 별도로 둘 수도 있다.(1)주주총회주주총회는 일반 상법상 주식회사와 마찬가지로 REITs의 최고 의사 결정기관이다. 주주총회는 실질적으로 REITs를 운영하는 이사들을 선임하는 기구이고 REITs의 중요 의사를 최종적으로 결정하는 최고 의결기관이다.(2)이사회이사회는 REITs의 운영 전반에 대하여 의사결정을 하고 운영에 대하여 책임을 부담하는 기관이다. 즉 이사회는 REITs의 자산을 안정적으로 운용하고 보전할 책임이 있고 지속적인 수익을 창출하여야 한다. 또한 사업의 전략과 목표를 정하고 자산의 운용 정책을 결정하여야 하며 자산 운용회사를 선정하고 지도, 감독할 책임을 진다.REITs회사는 경영진의 경영 능력에 따라 회사 자체의 명성BOMA(Building Owners and Managers Association)같은 단체가 각종 부동산 정보를 객관적으로 제공하고 있고 일본의 경우에는 Sumitomo의 부동산 정보와 일본 부동산 연구소의 부동산 정보가 유용하게 쓰이고 있다.(4)자산보관회사(Asset Custodian Company)REITs회사는 자기 소유자산을 운용하여 투자자에게 수익을 분배하도록 설립된 일종의 도관체(Pass Through)이므로 회사 소유자산을 회사 자신의 필요에 따라 일방적으로 처분하는 등의 행위를 해서는 안된다. 따라서 REITs소유자산을 투명하고 객관적으로 운용, 관리하기 위해서는 REITs가 보유한 자산을 보관하는 회사가 필요하게 된다.우리나라의 부동산 투자회사법에서는 자산 보관회사로 한국토지공사, 대한주택공사, 한국자산관리공사 등의 공기업을 지정하여 자산 보관기업의 안정성을 도모하고 있다.(5)주식주간사(Leading Management for Underwriting Company)REITs회사의 주식은 공개되어야 하고 IPO(Initial Public Offering)를 거쳐 공개 모집하게 된다. 또한 추가 자금의 필요에 따라 증자와 채권 등의 발행을 하게 되는데 이 업무를 효율적으로 수행하기 위해서 주식 주간사가 필요하게 된다.주간사의 성격은 일반 상법상의 주식회사와 근본적인 차이는 별로 없다.2. REITs의 성격1) REITs의 기본성격REITs는 부동산 시장과 자본시장이 상호 연계되도록 고안된 상품으로서 부동산이나 부동산 담보채권을 기초로 하여 증권을 발행하여 유통시키는 구조인 자산담보부 증권(ABS, Asset Backed Security)이나 MBS(Mortgage Backed Security)와는 기본 성격이 다르다. 즉 ABS나 MBS는 자산의 운용형태가 수익의 창출과 배분에 목적을 둔 특정 목적회사(SPC, Special Purpose Company)인 페이퍼 컴퍼니에 의해서 운영되는 형식이나 REITs는 실제 회사가 부동산 등의 소유권을mpany와 Commercial Banks, Financial Services Firm등이 이에 가세하게 된다. 따라서 1969년에 약 10억불에 불과하던 REITs 투자자금이 1970년에는 약 130억불로 투자자금이 확대되면서 시장은 급팽창하게 된다.Conneticut General(1억 2천만불). MONY Investor(1억불)등의 대형 REITs회사가 탄생하였으며 Chase Manhattan Bank, Bank와 America, Wells Fargo, Philadelphia National등이 REITs에 적극 참여하게 되었다. 이에 따라 Mortgage REITs는 1970년 초에도 계속 높은 수익률을 기록하고 번창하였으나 1973년에 시작된 국제적인 석유위기(Oil Embargo or Oil Crisis)로 인하여 Mortgage REITs는 극심한 타격을 입게 된다. 1973년에는 154개의 REITs회사가 있었으나 1975년에 와서는 68개의 REITs회사로 줄어들 만큼 REITs사업은 심각한 타격을 받게 된다.담보 대출에 주 투자처를 확보하고 있던 Mortgage REITs회사는 대출금리와 예금금리의 역전현상인 역스프레드(Spread, Margin Profit)현상이 발생하여 대부분 파산하게 된 것이다. 이런 현상은 단기 예치자금은 금융자산을 장기 투자자산인 부동산에 투자함으로써 겪게 되는 사건이었다. 우리나라에서도 IMF의 구제금융을 받던 1997년-1999년 사이에 부동산 신탁회사들에게 공통적으로 들어닥친 현실이었고 그 결과 부동산 신탁사업은 큰 곤란을 겪게 되었다.제1차 REITs Boom 시기의 REITs는 대부분 자기 관리형 REITs가 아니고 제3자에게 자산의 관리를 위탁하는 수동적 구조의 REITs이었으며, 그 결과로 제3자관리 체제로 인한 도덕적 해이(Moral Hazard)가 REITs회사에 만연하였다. 따라서 자기 관리형 REITs(Self Managed REITs)가 고안되기 시작하였고 조세회피형 REITs 즉, 면세지향적년의 미국 상업용 부동산 시장에서의 REITs 회사가 차지하는 비중은 4%이하로 보고되고 있으나, 1993년 이후부터는 CMBS와 더불어 REITs는 급격한 성장(Historical Growth)을 이룩하게 된다. 즉 100개 미만이던 REITs 회사의 수가 200개 이상으로 급성장하고 REITs 회사의 자산규모도 440억 달러에서 1,400억 달러로 급격하게 신장된다. 이 시기의 미국 상업용 부동산 시장규모는 약 3조2,000억 달러로 추정되는데 REITs 회사의 자산규모가 1,400억 달러이므로 상업용 부동산 시장에서의 REITs 자산의 비율은 약 4.4%에 달하게 된다.한편 주식 시장에서의 REITs 회사의 자산가치는 주식 가격 기준으로 약 90억달러에서 약 1,000억 달러 규모로 확장되게 되며 이때부터 지분 소유형 REITs(Equity REITs)가 주요 투자대상이 되기 시작하고 개방형 REITs로 진입되는 단초가 시작된다.1993년 미국 REITs 업계는 재 도약기를 맞이하게 되었으며 정리 신탁회사(PTC)등을 통한 저가 매수 부동산 가격이 회복되기 시작하면 자본소득이 발생하고 은행의 대출 이자율의 급격하게 낮아짐으로서 REITs에 부동산 투자자금이 집중되기 시작하였다. 1993년과 1994년에는 REITs 회사의 주식공개(IPO)가 러시를 이루게 되고 1996년과 1997년에는 급팽창된 REITs에 주식투자자금이 투자되기 시작하였다. 1994년에만 95개의 REITs 회사가 기업공개를 하였으며 기업 공개된 금액은 약 450달러에 이르게 된다.한편 기존의 Mortgage REITs와 Hybrid REITs 형태의 REITs 회사는 퇴조하게 되고 이때부터 본격적인 지분형 REITs인 Equity REITs가 REITs 시장의 주류 형태로 자리잡게 된다. 또한 REITs 회사는 부동산을 소유하고 개발하면서 부동산을 자기 관리 형태로 관리, 운용 및 수익 사업화 하게 된다. 이제 다라 필연적으로 REITs 회사의 투자사업 전문영역이 구체화되기 시작한다.

인문/어학| 2005.11.01| 12페이지| 1,000원| 조회(564)

투자분석, REITs, 레이트

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[토목실험]배합설계방법

▶ 배합설계방법1. 서언배합설계란 물, 시멘트, 골재 및 혼화재료로 구성된 복합재료이다. 이러한 구성재료의 혼합비율을 배합이라하고, 계산에 의해서 얻어지는 배합을 배합설계라고 한다.2. 정의1) 설계기준강도(Specified Compressive Strength)=( ck)- 콘크리트 부재를 설계할때, 반영하는 압축강도2) 배합강도(Required Average Strength)=( r)- 콘크리트 배합을 정할때, 목표로 하는 압축강도 즉, 현장에서 거푸집에 쳐넣는 콘크리트의 압축강도3) 재령(설계기준강도)1 일반 콘크리트 : 28일 압축강도를 기준2 댐 콘크리트 : 91일 압축강도를 기준3 공장제품 콘크리트 : 14일 압축강도를 기준4 최근에는 품질관리를 위하여- 3일, 7일의 조기재령의 강도로부터 28일 강도 추정하는 방법- 촉진양생강도로부터 28일 강도를 추정하는 방법5 재령 28일 강도기준하는 이유- 실제의 구조물에서는 표준양생(20±3)한 공시체의 재령 28일의 압축강도에 비하여, 콘크리트 강도를 크게 증가시킬 수 있을 정도의 양생을 기대할 수 없기 때문이다.3. 증가계수( )를 곱해주는 이유실제의 구조물에서는 설계기준강도 (표준양생(20±3)한 공시체의 재령 28일의 압축강도)를 얻을 수 없기 때문에 구조물의 안전을 위협하는 일이 없도록 하기 위하여 설계기준강도를 위도는 안전율을 곱해준다.r = . ck4. 증가계수( )란1) 증가계수란 현장에서 배합설계를 할때, 현장에서 예상되는 콘크리트의 압축강도의 변동계수 및 구조물의 중요도에 따라서 정해진 계수2) 즉, 현장에서 예상되는 콘크리트의 압축강도의 변동계수 V에 따라서 압축강도의 시험치가 ck이하로 되는 일이 1/20 (3%) 이상의 확률로 일어나지 않도록 정하는 것5. 증가계수( )는 어디에서 오는가 ?1) 변동계수로부터 온다.6. 변동계수(V)란배합강도 결정시, 현장에서 압축강도 공시체가 변동하는 특성을 나타내는 계수를 말한다.7. 증가계수를 구하는 방법시방서에서 정한 - V곡선에서 V로부터 (합2 공시체 제작의 기술 변동3 공시체 모양, 형상, 치수4 시험과정의 부적합- 공시체의 Capping- 시험기구의 점검3) 변동계수의 변동하는 특성1 작업원의 숙련도2 경험3 재료의 품질변동4 설비의 영향5 계량오차토목시공학 - 제 6장. 콘크리트 - 6.2 W/C가 증가하여 시멘트 풀의 강도가 저하하는 가장 큰 이유▶ W/C가 증가하여 시멘트 풀의 강도가 저하하는 가장 큰 이유1. 서언1 W/C가 커질수록 시멘트 풀속에 공극이 많아져서 강도가 저하2 H-Rusch에 의하면- 시멘트가 수화하는데 필요한 물의 량은 시멘트 중량의 23%정도- 또 시멘트 풀속에 물의 유동성이 있어야 함으로 10-13%정도의 양이 더 요구- 따라서 시멘트가 수화하는데 필요한 최소한의 W/C비는 35-40%정도필요3 수화에 쓰이고 남은 물은 증발하여 시멘트 풀속에 공극이 형성4 이것이 강도가 저하는 가장 큰 이유이다.2. W/C 비가 증가할 수록 시멘트 풀속의 강도가 저하하는 가장 큰 이유W/C 비가 커질수록 콘크리트 속의 공극이 커지고, 콘크리트 자체의 고체부분의 체적이 적어지므로 강도저하3. W/C를 최소화할 수 있는 대책1 고성능 감수제사용- 시메트 풀속의 물의 유동성 크게하여 고강도화 한다.- 혼화제 고성능 유동화제(W/C 23%감소)4. 결론1 소요의 워크빌리티를 얻을수 있는 범위내에서 굵은골재의 최대치수 크게- 경제적인 관점에서 굵은골재 최대치수 될수있는 대로 크게- 그러나 일반적 철근 콘크리트 부재 복잡하게 조립, 부재의 모양이 복잡, 따라서 콘크리트 구석구석까지 잘돌게 하기위해서 너무 큰 굵은골재사용 적당치 않음- 시방기준···철근콘크리트 부재 : 부재의 최소치수 1/5. 철근의 최소 수평간격 3/4···무근콘크리트 부재 : 부재의 최소치수 1/4, 40mm표준, 100mm 넘어서 않됨···일반적인 구조물 : 25mm···단면이 큰구조물 : 40mm2 잔골재율 적게- 일반적으로 잔골재율이 적어면, 워크빌리티를 얻는데 필요한 단위수량감소하고 단위시멘트량이 적어져 경제적- 있는데로 적게되도록 해야 Slump값이 작아진다.2 소요의 Slump를 얻는데 필요한 단위수량은- 굵은골재의 최대치수- 잔공재의 입도와 입형- 혼화재료의 종류- 공기량 등에 따라 다르므로 사용되는 재료에 관해서, 시험을 하여 단위수량을 정하여야 한다.3 Slump는 운반, 치기, 다지기에 알맞는 범위내에서 될 수 있는대로 작게- 일반 콘크리트 5-12cm- 단면이 큰 경우 3-10cm- 무근 콘크리트 3-8cm- 이 경우가 적합치 않은 경우 유동화제 사용2. 단위수량이 적으면 콘크리트의 강도는1 단위시멘트량이 작아지고 W/C가 작아지므로 경제적이고, 구조적으로 안정2 재료의 분리현상이 적어지며3 균질, 치밀, 표면결함이 없는 콘크리트가 된다.4 건조수축이 적어져 균열이 적고, 수화열이 적어지므로, 온도균열의 방지5 강도, 내구성, 수밀성, 강재보호성능이 크진다.3. 단위수량저감책1 AE감수제, 유동화제(고성능 감수제)2 S/A 작게3 굵은골재 최대치수 크게4 입도 입형이 양호한 골재4. 단위수량 조정방법1 Slump를 측정해 가면서 조정5. 단위수량범위1 포장 콘크리트 160 kg/m32 댐 콘크리트 200 kg/m3 이하기 표준토목시공학 - 제 6장. 콘크리트 - 6.4. Remicon에 대하여 현장기술자로서 관리해야 할 사항▶ Remicon에 대하여 현장기술자로서 관리해야 할 사항1. 서언1) Ready Mixed Concrete란 정비된 콘크리트 제조설비를 갖춘 공장으로부터 구입자가 요구하는 품질의 콘크리트를 수시로 구득할 수 있는 굳지 않은 콘크리트를 말하며1 레미콘의 재료2 종류3 호칭방법4 품질5 배합6 제조7 품질관리8 시험방법9 검사 등은 KSF 4009 레디믹스트 콘크리트에 규정되어 있음2. 공장의 선정1) 공장은 원칙적으로 KS표시 허가 공장으로2) 재료시험기술자 혹은 동등이상의 지식·경험을 가진 기술자가 상주하는 공장이어야 하며3) 현장까지의 운반시간배출시간콘크리트 제조능력운반차의 수공장의 제조설비품질관리상태 고려 선정3. 품질에 대한 지특주품비교적 사용빈도가 적은 제품으로 콘크리트 배합은 구입자와 충분히 협의하여 생산자가 정하는 레디믹스트 콘크리트로 표준품 이외의 다음 항목들이 포함된다.1 호칭강도를 보증하는 재령2 혼화재료의 종류3 공기량4 염화물의 상한치5 물-시멘트비의 상한치6 단위시멘트량의 하한치 또는 상한치7 유동화 콘크리트의 베이스 콘크리트인 경우에는 Slump의 증대량8 기타 필요한 사항4. 받아들이기가. 콘크리트 치기전, 원활한 공사수행을 위해 생산자와 협의항목1) 납품일시2) 콘크리트의 종류3) 수량4) 배출장소5) 납품속도나. 콘크리트 치기가 중단되지 않도록, 생산자와 긴밀히 연락다. 콘크리트 배출장소는 운반차가 안전하고, 원활하게, 출입할 수 있고, 배출작업이 쉬운 장소일 것라. 콘크리트 배출시, 재료분리가 일어나지 않도록 배려5. 품질관리가. 강도1) 생산자와의 검사 Lot 크기 결정(보통 150m3당 1회)2) 1회 시험결과는 구입자가 지정한 호칭강도값의 83%이상일 것3) 3회 시험결과의 평균치는 구입자가 지정한 호칭강도값 이상일 것나. Slump와 허용범위1) 지정값이 2.5cm일 경우 1cm 이내2) 지정값이 5 - 6.5cm일 경우 1.5cm 이내3) 지정값이 8 - 18cm일경우 2.5cm 이내다. 공기량과 허용범위1) 지정값이 3%이하일 경우 1% 이내2) 지정값이 3%이상일 경우 1.3% 이내라. 염화물량1) 콘크리트 출하지점에서 염소이온 0.3kg/m3 이하2) 구입자 승인시, 염소이온 0.6kg/m3 이하6. 레미콘 주문시 유의할 사항가. 한중콘크리트설계기준강도에 온도보정치를 포함한 값나. 슬럼프기초, 경사구조물 등 특수한 경우를 제외하고,펌프를 이용하여 타설시, 반드시 15-18cm이하(유동화 콘크리트 21cm)를 사용다. 강도, 슬럼프, 공기량현장도착후 배출지점에서 요구조건을 만족(슬럼프 손실, 공기량감소방지)7. 결론최근 건설경기와 물량확대로 Remicon 급증, 품질관심우려1 현장기술자, 적격업체 확인2 교통상황, 운반거리시간 확인3 품질검사 적성의 손상을 가져옴2. 균열의 종류2.1 굳지 않은 콘크리트 균열1) 소성수축 균열2) 침하균열2.2 굳은 콘크리트의 균열1) 건조수축에 의한 균열2) 열응력에 의한 균열3) 화학적 반응에 의한 균열4) 기상작용에 의한 균열5) 철근의 부식에 의한 균열6) 시공불량에 의한 균열7) 시공시 초과하중에 의한 균열8) 설계잘못에 의한 균열9) 외부작용하중에 의한 균열3. 균열발생원인3.1 재료상의 원인1 단위시멘트량, 단위수량이 너무 큰 경우2 알카리 함유량이 큰 시멘트 사용3 분말도가 너무 큰 시멘트 사용4 반응성 물질이 있는 골재 사용5 염화물 함유량이 기준 이상인 골재 사용6 산·염유를 포함한 혼합수 사용7 Slump치가 너무 큰 경우3.2 설계상 원인1 설계 상세도 미비2 응력 집중 부위 간과3 배력철근, 가외철근 부족4 줄눈이음(Contraction Joint) 결여5 철근 피복두께 부족3.3 시공상의 원인1 다짐불량2 양생불량3 시간을 지체하여 재료분리발생4 Workability증가를 위해 물의 추가공급5 응력이 크게 발생되는 위치에 시공이음(Construction Joint) 설치6 충분한 강도발현 이전에 과하중 재하3.4 환경상 원인1 바람이 세게 불거나, 대단히 건조한 경우2 해수와 접하거나 해수로부터 가까이 위치 또는 해풍의 영향권내에 있을때3 습윤과 건조가 수시로 반복되는 경우4 혹서기, 혹한기4. 균열방지대책4.1 재료상의 대책1) 시멘트는 저알카리, 화학적 저항성이 큰 고로시멘트 사용2) 골재는 구조적으로 안정하고, 반응성물질이 없고, 입도, 입경이 좋은 것 사용3) 쇄석골재 사용시는 석분함유량이 시방서 기준에 맞는지 확인후 사용4) 해사 사용시는 염분함유량이 시방서 기준에 맞는지 확인후 사용5) 물은 유기물이나 산이 포함되지 않은 음료수 정도의 것을 사용6) 혼화제는 AE제, AE 감수제, 양질의 Pozzolan 사용검토4.2 설계상의 대책1) 부재단면 가능한 크게 설계2) 충분한 피복두께로 설계3) Workability확보 가능한 범위에서

공학/기술| 2005.11.01| 9페이지| 1,000원| 조회(1,083)

토목, 배합설계, 골재실험

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