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[주택조합]우리나라 주택조합제도의 개선방안 연구

경영학석사학위논문우리나라 주택조합제도의 개선방안 연구A Study on the Policy Improvement of the Housing Cooperative Systems in Seoul세종대학교 산업경영대학원(eMBA)부 동 산 경 영 학 과심 상 후< 목 차 >제1장 서 론1제1절 연구의 배경1제2절 연구의 목적3제2장 선행연구의 고찰과 주택조합제도4제1절 선행연구의 고찰4제2절 주택조합제도141. 한국의 주택조합제도142. 선진국의 주택조합제도183. 개발도상국의 주택조합제도21제3장 주택조합제도 운용현황과 문제점25제1절 주택조합제도의 변천25제2절 주택조합제도에 의한 주택공급291. 주택조합 방식에 의한 주택공급체계292. 주택조합방식의 주택공급 실적31제3절 주택조합제도의 문제점401. 주택시장 구조상 문제점402. 주택조합의 제도상 문제점403. 주택조합의 운영상 문제점424. 기타 부금통장 문제점43제4장 주택조합제도 개선방안 48제1절 제도개선의 기본방향48제2절 주택조합 운영체계 개선방안501. 주택조합 설립절차의 개선방안502. 주택조합의 감독체계 개선방안523. 주택조합의 회계감사 체계의 개선방안54제5장 요약 및 결론 57부록 58참고문헌 78ABSTRACT 80< 표 목 차 > 개발주체의 역할 및 피해발생 원인비교7 사업추진단계별 발생 문제점의 유형8 선행 연구문헌 고찰결과13 주택조합제도의 개요14 주택조합과 일반분양주택의 비교17 주택조합의 구분18 각국의 주택협동조합 사례20 자조주택개념의 변천22 우리나라 주택조합의 변천사26 연도별 재건축 추진현황32 지역 및 직장조합주택의 승인물량33 서울시 유형별 주택조합현황(1982～1998)35 서울시 주택 사업승인 현황(1995～2005년)36 서울시 주택의 종류(2004년)37 서울시 건축년도별 주택 37 서울시 민영주택건설 사업계획승인 현황38 서울시 뉴타운 사업현황39 재건축사업 점검결과 44 재건축사업현장 유형별 주요점검 결과45 주택법 제37조【주택조합의 설립인가 등】개선. 더구나 1987년경부터 서울시내에는 대규모로 아파트단지를 건설할 부지가 고갈되어 간다는 인식이 팽배함에 따라 시공업체가 보유한 토지에 주택조합을 끌어 들이는 사례가 증대하였다. 결국 시공업자와 주택조합이 결탁할 수 있는 소지는 충분하며 일선행정기관의 감독소홀로 부정과 비리가 발생할 소지는 충분히 있었다고 하겠다.둘째, 지역 및 직장주택조합 제도상 문제점이다. 먼저, 현행 주택조합제도에서 가장 문제가 되는 것은 무주택자에 대한 정의와 이를 판정하는 기준이 모호하다는 사실이다. 즉 무주택여부를 주민등록등본과 가옥대장(혹은 주소지의 건물등기부등본)의 서류대조로 하기 때문에 주민등록 이전, 위장분가 등의 방법으로 조합원이 될 수 있다. 더욱이 직장의 하급자명의나 친척, 친지의 명의로 하는 경우는 합법적이나 문제가 된다. 또한 무주택자를 주택의 소유여부만을 기준으로 하기 때문에 고액의 전세입주자나 소득, 재산 상태로 보아 무주택자라고 보기 어려운 계층의 조합가입을 막을 제도적 장치가 미흡하다. 특히 주택건설촉진법 제42조의 4항(현 주택법 시행령 37조①항)은 조합설립인가 신청시 조합규약을 첨부하도록 되어 있는데 이중 조합원의 자격에 대해서는 조합자체에서 심사하고 행정부서는 이에 형식적인 확인만을 하는 데서 문제가 있다.또한 주택건축 예정지에 대한 규정이 허술하다는 점이 있다. 물론 법상으로는 입지심의와 건축심의를 포함한 사업계획승인절차가 있으나 조합설립지역과 사업지역이 멀리 떨어져 있는 경우는 서류상의 심사만을 할 수 있을 뿐이며, 직장과 사업부지간의 통근거리 등은 전혀 규정되어 있지 않음으로서 분양을 받더라도 출, 퇴근이 불가능하여 전매를 할 수밖에 없는 경우도 있게 된다.그리고 사후관리의 문제가 발생하는데 현행 제도 하에서 일단 주택이 건설되어 분양을 받은 조합원이 조합주택을 임의로 처분하였을 경우 이를 규제할 있는 제도적 장치가 미흡하다. 물론 현행 관례로는 2년 이내에는 내부규약으로 되어 있어 처분이 불가능하다. 또한 조합설립 후 조합원이 탈퇴로 빈자리가 단점주택조합제도는 무주택 서민이나 근로자 등의 내 집 마련과 주택공급의 촉진을 위해 일정한 자격을 가진 조합원에게 청약저축 가입여부와 관계없이 일정한 지역이나 직장을 단위로 조합을 설립하여 주택을 건설할 수 있도록 하는 제도이다. 지역 및 직장주택조합의 분양은 일반분양에 비해 선택의 폭이 넓고 저렴한 가격의 주택을 구입할 수 있다는 장점 외에도 청약통장이 필요 없이 일반분양주택보다 저렴한 가격으로 좋은 입지의 아파트를 조합원의 추가부담 및 손실이 발생할 수 있는 위험요소가 상존해 있어서 사업시행으로 인한 위험부담을 감수해야 한다는 단점을 안고 있다. 그러므로 성공적인 지역 및 직장주택조합을 위해서는 사업운영의 투명성과 조합원 피해방지가 가장 중요한 관건으로 우리나라 주택조합의 종류는 주택법 등을 근거로 다섯 가지로 분류가 가능하다.) 주택조합의 구분명칭조합원 자격 및 유형지역주택조합동일한 특별시·광역시·시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외한다)에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합직장주택조합동일한 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합재건축주택조합정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 위하여 토지등 소유자로 구성된 조합리모델링주택조합공동주택의 소유자가 당해 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합임대주택조합주택을 임대하고자 하는 자가 임대주택을 건설 또는 매입하기 위하여 설립한 조합주: 1) 주택법 제2조(용어의 정의) 9항.2) 도시및주거환경정비법 제2조(용어의 정의) 2항의 다목 및 8항, 제13조(조합의 설립 및 추진위원회의 구성) 제1항.0. 선진국의 주택조합제도대부분 선진국 협동조합주택은 비영리주택조직(non-profit housing organizations)으로서 전국 및 각 지방수준의 조직을 가지고 있다. 특히 유럽 여러 국가에서 협동조합주택이 번성하게 되는 배경은 도시화 과정과 노동자의 주거안정책과 깊은 연관을 지니고 있다.19세기 중엽 산업혁명과가 20인에 미달되는 경우에 한하여 조합원을 충원할 수 있었으나 전산 확인 결과 무자격자로 판명된 경우를 포함하여 발생한 결원만큼 충원할 수 있도록 개정하였다.(제42조 제4항).시행일제 목내 용1995. 10. 5시행령 개정조합원 자격 개정주택조합 조합원의 자격을 세대주와 동일한 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대원까지 무주택자이어야 하는 것으로 개정(제42조 제3항)1998. 4. 30 시행령 개정회계감사 제도 도입 및 절차 간소화주택조합의 비리예방과 감독을 위하여 주택조합에 대한 회계감사제도를 도입하였으며(법제44조9항 신설, '97. 12. 13), 회계감사를 실시할 때에는 그 결과를 시장ㆍ군수와 조합원에게 공개하도록 함으로써 주택조합의 회계처리에 투명성을 확보하였다.(제42조의 3)1998. 8. 27시행령 개정주택분양권 매매 허용 및 주택조합구성원 가입자격 완화중도금 또는 잔금을 납부하기 어렵거나 생계유지ㆍ채무상환 등을 위하여 필요한 경우에도 시장ㆍ군수 또는 구청장의 동의를 얻어 전매를 할 수 있도록 하였다. (법 제 38조의3, 시행령 제37조) 주택조합설립인가 신청일부터 당해 주택조합의 입주 가능일까지 주택을 소유하지 아니한 세대주인 자.(제42조 제3항)주택조합의 설립 및 운용에 관한 지침 폐지주택조합의 설립 및 운용에 관한지침의 주요내용이 주택건설촉진법령에 포함되어 있어 폐지하고 각 시,도에서 효율적인 주택조합 업무를 수행하도록 하였다.조합주택용 부지 사용 규제 완화 등조합주택 건설을 위한 부지 확보의 편의와 주택건설의 활성화를 도모하였다.(제42조 제6항), 주택건설사업계획 승인 후 입주자로 지정된 지위가 양도?증여 또는 판결 등으로 변경된 경우에 조합원을 충원할 수 있도록 항목을 신설하였다.(제42조 제4항 제2호)주택분양권 매매 허용 및 주택조합구성원 가입자격 완화중도금 또는 잔금을 납부하기 어렵거나 생계유지ㆍ채무상환 등을 위하여 필요한 경우에도 시장ㆍ군수 또는 구청장의 동의를 얻어 전매를 할 수 있도록 하였다.(법 제 38조의3,5%)415,834(17.19%)자료 : 서울시, 2005, 제45회 서울통계연보, p. 262.서울시 건축년도별 주택을 살펴보면 아파트 전체 가구수 974,910가구 중 36년이 경과한 아파트가구수가 126,749가구이며 25년이 경과한 아파트는 116,283가구로서 아파트 건축물 생애주기를 40년 주택45년을 볼 때) 추후 10년 이내 재건축해야 할 아파트는 서울시 전체의 24.92%를 차지하며 연립주택 총가구수 215,319가구 중 36년 경과한 가구가 연립주택총가구수의9.9%(21,323가구)를 차지하고 25년 경과한 가구가 25.18%(54,236가구)를 볼 때 건물생애주기에 비춰 보면 추후 10년에서 20년 이내 재건축해야 할 연립주택의 총가구수는 75,559가구(전체연립주택의 35%)이다. 서울시 건축년도별 주택(2000.11.1 현재)구분합계1950년이전1950~19691970~19791980~19891990~1994199519961997199819992000계1,916,53731,211316,471259,418367,547481,13399,23365,99687,95974,38184,55048,638단독주택489,62228,884154,72466,43971,693114,96718,74911,59011,4195,9902,5952,612아파트974,91078126,671116,283197,469217,47251,51235,3575667856,95276,79339,645연립주택215,3195221,27154,23645,80458,974116527,33878654,8781,5421,707다세대주택177,275--12,52740,57775,35514,93410,286105205,6223,1754,279비거주용건물내주택59,3712,19713,8059,93312,00414,3652,3861,4251,477939445395자료 : 서울시, 2005, 제45회 서울통계연보, p. 264～265.여기서 재건축해야 할 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)은 공 1건)

사회과학| 2006.08.24| 85페이지| 1,000원| 조회(981)

주택조합, 조합주택, 재개발주택조합

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