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배터리파크, 카나리워프 140530 평가A좋아요

2014-05-30, 부동산개발론, 용산역세권 개발사업, 위정환Battery park 사례 보완 및 Canary Wharf사례2013500942 위정환그림 1 www.pictopia.com1. Battery park 사례가. 개요- 위치 : 미국 뉴욕시 Lower Manhattan의 Hudson 강변- 면적 : 약 374,000m2 (약 114,000평)의 매립지- 부지소유관계 : 뉴욕주가 주정부 소유의 토지를 뉴욕시에 무상으로 위임(관할권), 뉴욕시가 다시 BPCA에 2069년까지 99년간 유상 임대함.- 사업자 : 뉴욕주 산하 공공기관(non-profit organization) Battery Park City Authority- 사업기간 : 1963년 ~- 토지이용계획- 구성 시설? 업무시설 : World Finance Center 4개동, New York Mercantile Exchange, NNMEX 1개동 등 총 연면적 790,217m2 (약 239,040평), 노동인구 약 30,000명? 상업시설 : 52개 shop과 서비스 시설 연면적 약 9,300m2 (약 2,318 평)? 주거시설 : Gateway Plaza 지구의 주택 1,712호, Rector Place지구의 주택 2,200호 Battery Place지구의 2,800호 등 총 6,800호, 거주자 약 9,000명.? 교육시설 : 초, 중, 고교 각 한 개씩 총 3개 공립학교.? 문화/오락시설 : 박물관 2개, 기념비 2개, 요트 선착장, 영화관, Winter Garden 등? 호텔 : 리츠 칼튼 호텔 (객실수 298개), 엠바시 스위트 호텔 (객실수 463개)? Open Space : 강가 산책로와 공원? 그 외 : 친환경 고층 아파트 4개동과 오피스 빌딩 1개동.- 주요 Tenant 현황 (2008년 기준, 90% 이상이 금융 관련 회사 : 금융업무의 중심지)빌딩주요 임차인One World Financial Center(148,646m2, 약 44,965평)Cadwalader, Wick대해 주는 방식으로 사업자의 초기투자부담을 완화하였음.- BPCA가 전체 부지의 49%에 달하는 공공시설에 대한 개발권을 갖고 투자를 지속함으로써 균형적인 지역개발이 가능했고, 이에 따라 수익도 증가.다. 사업구조라. 사업추진수단- 채권발행 : 초기 부지 매입비용 충당 및 인프라시설의 확충 (뉴욕주, BPCA)- 부동산세 징수(PILOT) : BPCA가 뉴욕시 대신 징수하여 개발지역내 공공시설 설치 및 유지관리비용으로 충당하고 그 나머지 금액을 뉴욕시에 납부 (뉴욕시)- 건설 공사에 대한 매매세 징수 (PILOST) : BPCA가 개발구역내 모든 공사현장을 관리하므로, 뉴욕주 법에 따라 공사에 사용된 자재의 매매와 인건비에 대한 세금을 개발자로부터 징수함 (뉴욕주, BPCA), 이 비용은 토지 임대비에 포함되는 구조이고, 평방미터당 책정된 단가에 따라 일괄 적용.→ 뉴욕주는 BPC 부지를 조성하여 뉴욕시에 토지를 무상으로 관할권을 넘겼고, 대신 BPCA라는 산하기관을 설립하여 공사를 총괄하게 함.수입구조뉴욕주 : 토지의 관할권 무상양도, 대신 BPCA가 99년간 임대료 차액 수익.뉴욕시 : BPCA에 토지 유상양도, 부동산세 징수권 BPCA에 양도, 대신 토지의 관할권은 영구소유, BPC 지역에 사용되고 남은 부동산세 차액은 다시 뉴욕시의 공공주택건설에 활용.마. 개발지원 제도 및 법제- ‘뉴욕주 환경 평가법 (New Yo가 State Environmental Quality Revidw Act)’에 의거, Battery Park City는 뉴욕주의 Zoning 규제로부터 자유로운 마스터플랜을 계획하고 그에 따른 개발이 가능하도록 특례를 줌.- ‘특별 용도지역 (Special Zoning Regulation)’으로 지정하여 뉴욕시의 일반적인 건축규제에서 벗어난 유연한 건축과 규제로 ㅃㆍ른 시공과 완공이 가능하고 또한 자유로운 마스터 플랜을 작성할 수 있게 하고 그에 따른 개발을 가능케 함.- BPCA가 BPC 내의 개발과 관련, 토지와 건물의 용도는 물론 건물의e State Development Corporation의 산하기관으로 9.11테러로 무너진 World Trade Center(WTC)와 그 주변지역의 재건을 위해 2001년 12월에 설치됨.- 주 업무는 개발지 주변의 공공기관과 시민단체 등과 협조하여 개발계획과 실행과정에서의 FInancing을 담당하고 잇음.- 재원조달은 주로 뉴욕시와 주정부, 연방정부의 특별예산으로 충당하며, PILOT 권한과 Liberty Bond 등의 발행을 하고 있음.아. 시사점- 임대방식 : 주정부가 매립한 11만평의 부지를 뉴욕시에 무상으로 위임하고 이 부지를 주정부 산하 개발전담기구인 BPCA가 다시 임차한 후 경쟁입찰로 선정한 개발사에 다시 임대해주는 방식으로, 임대료차익은 BPCA의 기본적인 운영비용 외 기반시설조성 등으로 주정부 차원에서 사용됨. 대신 뉴욕시는 BPCA로부터 토지 임대료를 받으며, 동시에 재산세를 받게 되며, 오피스개발에 대한 뉴욕시의 10년간 세금혜택도 받게 되었음.- MOU 주요내용 (서울연구원 보고서)(1)주정부의 UDC(도시개발공사)를 통한 토지 취득,(2)개발과정에서 발생하는 복잡한 승인과정 단순화,(3)쿠퍼에 의해 수립된 기본계획 수용,(4)오피스 개발에 대한 뉴욕시의 10년간 세금혜택,(5) BPCA의 채무이행 완료 후(임대기간 만료시) 뉴욕시의 토지 회수,(6)주정부의 채권 보증을 위한 800만 달러를 대출 등을 포함하고 있었다.2. Dock Land가. 도크랜드? 면적 : 약 22,000,000m2 (약 6,654,970평)? 전담기구 : London Dockland Development Corporation, LDDC? 사업기간 : 1981년 ~? 토지이용계획- 업무시설 약 1,200,000m2 (약 36만평)- 상업시설 약 140,000m2 (약 4만평)- 주거시설 24,000호 이상 건설? 4개 개발지구- Surrey Docks : 레스토랑, 주상복합시설, 레저시설- Wapping and Limehouse : 세계무역센터, 타워호텔, 법바. London Dockland Development Corporation (LDDC)- 1980년 Local Government, Planning and Land Act를 토대로 중앙정부에서 LDDC 설립- 설립목적 : Dockland의 재건, 개발- 권한 : 지방자치단체로부터 협의 또는 강제로 토지를 구매할 수 있는 권한, 개발계획의 인가 권한, 기본적인 도시 및 기반시설의 자체적 보충 결정 권한- 자금원 : 중앙정부의 지원금, 토지 매매 수익- 개발단계? 1981-1986- 부두를 매립하지 않음 : 비용절감, 자연친화적 목적- Docklands Light Railway, DLR(경전철) 건설로 부지 접근성을 높임.- 사회기반시설에 대한 개발계획 수립- 주택단지 조성- 각 지역 자치단체와 협력? 1987-1990- 복지 및 교육시설 건설- 자치구들과의 협력관계 유지 및 개선- 타워햄릿조약과 뉴햄규약 체결 (하지만 이 시기 부동산시장 불경기로 개발에 대한 투자가 현저히 감소)? 1991-1998- 부동산시장 불경기로 초기 LDDC의 사업차질 우려 속에 개발에 대한 지출이 억제되었고, 조약과 규약체결 등 행정처리에 중점- 부동산시장이 불경기에서 회복세로 돌아서면서 순조롭게 사업이 진행될 수 있었음.사. 사업자선정- LDDC가 직접 기획하고 외부 전문가들의 도움을 받아 선정계획을 세우고 그에 따라 선정과정을 거쳤음.- LDDC가 제시한 기준에 따라 경쟁입찰로 개발사업자를 선정함.→ 선정기준은 제시 토지가격, 개발의 수준과 내용, 고용창출효과, 개발사업자의 조직구성 등→ 선정절차 : 공모 → 입찰 → 집행위원회 평가 → 위원회에 의한 선정- 주요 참가 업체 : 캐나다, 덴마크, 스웨덴, 일본 등에서 국제적인 개발업체 들이 입찰에 참가함. (Olympia & York(캐나다 ? 선정), Isef(덴마크), Shaneska(스웨덴), NCC(일본)아. LDDC가 이룬 성과- 낙후지역을 성공적으로 개발하여 금융업무 중심지구로 탈바꿈시킴. → 세계적으로 주목받는 항만C(보험)GFT Forex (외환거래)Metlife(보험)Van Der Moolen International LtdVirt-xBank of AmericaCredit Suisse (투자)Citigroup (은행)Munich Re (보험)Morgan Stanley (투자)E’trade Securities LtdBarclays Pic (종합금융)Clearstream Banking / Deutsche BurseThe Northern Trust Company (종합금융)그림 11. 2013 Canary Wharp 주요 공실현황 및 가격. (820mEUR=1조1400억원)그림 12 1 Churchill Place, London다. 개발배경 및 목적- 도크랜드 재개발 사업의 일환으로 비즈니스 특화 지구로 개발- 구도심인 City 지역의 오피스 공급 부족으로 인한 오피스 과밀화와 높은 임대료 해소 필요.- Docksland 투자자 중 G Ware Travelstead + Credit Suisse First Boston (CSFB) + Morgan Stanley International (MSI) 컨소시엄이 Isle of Dogs 내에 기존의 City를 대체할 업무 전용 지구의 개발을 제안함.라. 개발전략 및 사업수단- 국제적인 개발사에 토지를 매각하여 민간투자 유치, 개발과 마케팅의 자율권을 부여- 접근성 강화를 위해 초기단계에서 교통인프라(경전철)를 미리 개발하고 시작- 기업특구 (Enterprise Zone)로 지정하고 보조금과 세금혜택을 부여했음.- 증기기관차 레일을 Dockland Light Railway 철로로 개발하여 비용과 시간 절감.- LDDC 의 사업비 중 약 20% (1.9billion 파운드)가 Canary Wharf 개발비로 할당- Canary Wharf 그룹의 자기자본 (1,000 million 파운드) 외에 북미지역에서의 강력한 네트워크와 인지도를 이용, 미국 캐나다 등에서 500million 파운드 funding.- 초기 개발사인 G Ware Tr된 제도

사회과학| 2017.01.14| 16페이지| 1,000원| 조회(179)

배터리파크, Battery Park, 도크랜드, 카나리워프, Canary Wha..

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가든파이브 개발사업 연구(동남권유통단지) 평가A+최고예요

부동산개발론 기말 Paper. 2014.06.20.동남권 유통단지 개발사업- Garden 5 -위 정환 (한양대학교 도시공학과 석사과정)- 목 차 -Ⅰ. 사업개요.Ⅱ. 단계별 사업과정.Ⅲ. Case StudyⅥ. 5개 토의문제와 답변.참고문헌.Ⅰ. 사업개요1. 규모가. 총 규모 : 연면적 820,300m2 (전문상가)1) 규모비교복합공간연면적(㎡)면적비교(배)동남권 유통단지820,3001도쿄 롯본기힐즈723,9701.1롯데월드559,2351.4센트럴시티429,7541.9미국 Mall of America399,0842.0아이파크몰275,4622.9테크노마트259,7303.163빌딩166,2984.9코엑스132,2326.2일산 라페스타68,51611.2그림 1 2008년 이전 지형도면1공구2공구3공구2) 토지이용계획 (2003년 5월) - 청계천상인 이주상가 조성계획 초기.- 동남권 유통단지 조성사업당시에는 78천평이었음.- 유통단지개발지침 제9조 2항에 근거 유통시설용지의 비율은 공공시설용지를 제외한 면적의 50% 이상, 물류시설은 유통시설용지의 50%이상이어야 함.3) 토지이용계획 (2006년)구 분합 계시 설유통시설물류시설36,000평 (23.4%)화물취급장, 집배송센터, 창고시설 등상류시설33,000평 (21.5%)전문상가, 대규모 점포지 원 시 설29,000평 (18.5%)복합, 가공제조, 관리편의시설, 전시시설, 숙박시설, 업무시설, 주차장, 주유소 등공 공 시 설57,000평 (36.6%)도로, 공원, 녹지※ 청계천 이주전문상가 : 총 25,365평(83,852m2)4) 서울특별시고시 제2013-25호, 서울동남권유통단지 지정변경 및 실시계획변경 승인구 분합 계시 설유통시설물류시설44,500평 (26.0%)화물취급장, 집배송센터, 창고시설 등상류시설21,200평 (12.4%)전문상가, 대규모 점포지 원 시 설50,300평 (29.3%)복합, 가공제조, 관리편의시설, 전시시설, 숙박시설, 업무시설, 주차장, 주유소 등공 공 시 설55,400평 (32.3 자기들 얘기로는 한 15만평은 되어야 된다 이런 식으로 얘기를 하고 있는데 그러면 저희들이 지금 하고 있는 2만 3,000평하고는 송창대 위원님께서 지적하신 대로 괴리가 굉장히 많습니다.3) 이명박 시장과 청계천상인대표와의 협상내역.가) 3가지 약속 ? 6.25일 서울시 공문- 착공후에도 상인대책을 마련하기 위한 전담기구를 설치 운영한다.- 현재의 상권을 유지 발전시키기 위해 노력한다.- 이주단지를 신속하게 조성하고 최선을 다해 상인대책에 대처한다.나) 동남권 유통단지 이주사업 추진단- 지속적인 상인대책을 위해 만들어진 전담기구.4. 청계천상인 이주 전문상가 건립계획 수립 ? 2003.071) 제6대-제168회-제3차-청계천복원사업특별위원회-2003.09.04 목요일가) 청계천 상인 이주로 인한 유통단지사업의 변경과정- 유통물류단지로의 이주 희망 상인에 대하여 기존 9만 5천여평 (2002년 기준 9만평에 비해 소폭 증가)에 6만평을 더하여 부지 약 511천m2규모의 사업이 되었음.- 청계천복원사업 특별위원회 회의 중에서.○청계천복원추진본부장 양윤재지금까지는 기존에 서울시가 준비했던 장지동의 9만 5,000평에 대한 유통물류단지는 지금 추진 중에 있고요. 거기에 더해서 6만 평을 청계천 상인 이주단지로 추가해서 지정하는 것으로 잠정적으로 합의를 보고 지금 현재 도시계획사항을 추진 중에 있습니다.- 이후 2003년 10월경. 건교부와 협의하여 15만평규모의 물류유통시설 지정을 결정.5. 동남권 유통단지 지정고시 및 사업시행자 지정(SH공사) - 2004.11.가. 면적1) 515,116m2(약 155,823평)나. 시행자 : SH공사다. 개발방법1) 부지조성 : 공영개발2) 시설물건축 : 민, 관 합동 개발라. 규모에 대한 논의 (2004.11.30. 2004년도 도시관리위원회 행정사무감사)- 2003년 7월 1일 기준으로 6800여 상가가 이주 신청- 설계용역비 5억. (건화엔지니어링, 청석엔지니어링) → 26억 (2005.11)- 설계기준은 5000여 상가내가 이것을 분양해서 판다든지 예정가격이 나와야지, 그런 계산도 없이 무슨 사업을 시작하느냐고요. 민간에서도 그런데 더군다나 관에서 해 가면서…….○균형발전추진본부장 이종상 그것은 구체적으로 들어가면 대충 매입이 얼마 이렇게 나올지 몰라도 그것은 실질적으로 별 의미가 없기 때문입니다.○이주수 위원 실제로 별 의미가 없으면 성수동 같은 사태도 나올 수 있다는 얘기네요?○균형발전추진본부장 이종상 성수동 같은 사태는 뭐라고 설명해야 할지 잘 모르겠는데 그 당시에 예가는 3천 500 미만이었고 그때 서울시가 어떤 조치를 했냐면 이것이 자본주의…….○이주수 위원 됐습니다. 제가 성수동 얘기를 듣자는 것이 아니라, 추진계획자료 466페이지에 따라면 활성화단지 분양시기를 내년 상반기경으로 불확실한데 일정을 밝히지 않는 이유라도 있습니까? 활성화단지 분양시기요.○균형발전추진본부장 이종상 활성화단지 일반 분양은 2008년도 공사계획과 분양시점에 대한 이것은 아직까지 정확하게, 왔다갔다 하는 면이 있기 때문에 달까지는 표현 안한 것 같습니다.○이주수 위원 그러면 분양가격도 아직 예정한 것도 없고 분양 시기도 아직 밝힐 정도로 자세히 나와 있는 것도 아니고.○균형발전추진본부장 이종상 그런 것이 구체화가 안 됐다는 얘기죠.○이주수 위원 사업 전체 아직 구체화도 안 된 것이네요?○균형발전추진본부장 이종상 다른 사업, 토지 조성하는 그런 공사계획 이런 것이야 다 돼 있지만 파는 가격에 있어서 파는 시점과…….○이주수 위원 본 위원이 왜 이런 질문 했냐는 본부장님이나 관계공무원께서 잘 생각해 보십시오. 그러면 답이 나올 것입니다.마. 입주자격 및 신청자 ? 제7대 2006년도 도시관리위원회 행정사무감사 : 2006.11.17.1) 입주신청대상- 2003년 7월 1일 당시 청계 1가에서 청계 9가 양측에서 영업을 한 자. (업종제한 없음)- 총 6만 2,700명2) 입주신청자- 대상자의 10%인 6,390명- 선정업체 6,138업체3) 이주방식- 분양방식. (특별한 지원은 없음)4) 사후래서 우리 서울시도 이런 부분에 그분들이 1차적으로, 그분들을 위해서 가든파이브를 만들었다면 그분들에 대해서 진짜 심도 있게 검토해 보고 그분들의 의사도 좀 존중을 해서 할애를 하는 부분도 있어야 되는데 처음부터 초지일관 무조건 협약을 했다 하지만 그런 세밀한 부분, 서울시의 주변 집단 상가들의 형태를 구분을 안 하셨다는 얘기입니다. 다시 한 번 주변 상가의 형태를 파악을 하시고, 다시 한 번 협상하는 기회를 가져주시기를 부탁드립니다. 이해 가세요?○균형발전본부장 김영걸 잘 알겠습니다.○박래학 위원 이것을 모르시면 안 됩니다. 무조건 지금 현재 조성원가다, 이것은 의미가 없습니다.○균형발전본부장 김영걸 그런데 위원님, 이것은 고민이 어떤 것이 있느냐 하면, 이것이 민원 같으면 자기가 들어간 돈이 예를 들어서 100원이다 그러면 경기가 안 좋으니까 그것보다 싸게 해서 80원에라도 팔아서 일단, 계속 마이너스가 되고 있으니까.○박래학 위원 지금 일반분양을 한다고 해서 들어오는 것이 아닙니다. 알고 계세요?○균형발전본부장 김영걸 우려도 하고 있습니다.○박래학 위원 이것을 빨리 아셨으면 그분들로 하여금 어떻게든지 입주를 하게끔 하고 장사가 되는 상태에서, 사업이 되는 상태에서 관리비도 받고 임대료를 받는 방법도 빨리 찾아야 되지 않느냐, 지금 서울시가 가든파이브를 짓는 것은 처음이잖아요?○균형발전본부장 김영걸 네, 그렇습니다.○박래학 위원 이것은 민간업체가 해야 되는 부분입니다. 우리 서울시가 왜 총대를 멨는지 나는 이해가 안 가요. 민간업체가 해야 되는 것을 우리가 맡아서 하면서 원리원칙만 주장하니까 일이 안 풀립니다.지금 당장 100원을 투자하고 나중에 1,000원을 받는 방법을 연구해야 되는데 당장 10원도 손해 안 나겠다, 우리 서울시가 짓는 것이 1조가 넘지요?○균형발전본부장 김영걸 네.○박래학 위원 1조란 돈의 이자만 따져 보십시오. 얼마입니까? 엄청난 돈입니다. 서울시민의 혈세를 한 군데다 쏟아 붓고 그 부분이 해결이 안 되니까 마냥 이렇게 하겠다, 저렇. 1조 3,000억이라는 것을 들여서 하면서 마냥 관이니까 법대로만 진행하겠다? 안 되는 것입니다. 안 되는 것은 안 되는 것입니다. 일반에서는 되고 관에서는 안 된다는 것이 어디에 있습니까? 서울시가 만들어내야죠. 이미 잘못된 것을 가지고 그것을 계속 탓해서 원인만 가지고 따지면 그것 해결이 되느냐 이거예요. 현재가 중요하다 이거예요. 하루빨리 오픈해서 정상적으로 될 수 있게끔 만들어내는 것도 기술 중에 하나입니다. 그래서 이런 특별한 분들에 대해서는 특별한 조치를 해서 서울시가 배려하는 마음, 자세가 중요하다 생각이 됩니다.이분들 중에 자살하는 사람도 들어있더라고, 보니까. 청계천에서 이주대책을 하면서 서울시에 불만을 품고 자살하신 분도 있었고, 또 지금에 와서 이분들 중에 누군가가 제2의 문제를 일으킬 수도 있습니다. 더 눈덩이처럼 커지기 전에 서울시가 특단의 조치를 내려서 배려하는 마음으로, 다 안고 가는 마음으로 행정을 펴 나가는 것이 바람직하다고 생각이 됩니다. 이상입니다.21. 분양현황(2010.03)구분특별분양 현황계약점포수계약률가블럭230042.9%나블럭13318.1%다블럭1145.0%22. 2010년 이후의 상황.가. 대형 유통자본 유치SH공사는 이랜드 등 대형 유통업체를 입점시키려고 노력하였고, 실제로 이랜드가 긍정적 반응을 보였다. 그러나 이랜드의 경우에는 층을 전부 사용하기 위해서는 해당 층에 이미 입점한 상인들을 이주시켜야 하는데, 일부 상인들이 이전을 거부해서 무산될 위기에 처하기도 했다. 대형 백화점이 들어서면 방문자들이 전부 그쪽으로 몰리기 때문에 중소 상인들이 영업을 할 수 없다는 우려가 제기되었기 때문인데, 결국 실제로도 그렇게 되고 말았다.우여곡절 끝에 NC백화점이 가든파이브 라이프관에 들어섰다. 이랜드그룹의 NC백화점과 대형할인마트인 킴스클럽을 입점시켜 2010년 6월 개장하였다. 당초 계획이었던 2008년 12월 개장으로부터 1년 6개월 후의 일이었다. 드라마 '미남이시네요'의 남녀주인공이었던 장근석과 박신혜를 기용한 시고,

사회과학| 2017.01.14| 45페이지| 3,000원| 조회(715)

부동산개발, 가든파이브, Garden5, 동남권유통단지, 청계천 이주

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중국 토지, 중국 부동산 제도, 법규의 역사와 중국 부동산 시장 연구 평가A+최고예요

China Research 위정환 ( 魏湞煥 ) 2013 Real Estate Urban Economics lab. 12 05 중국의 주거 복지 1. 주택공적금제도 164 2. 보장성주택 174 3. 보장성주택 공급추이 187 06 상업용부동산 , 금융 1. 중국의 그림자금융 (Shadow Banking) 193 2. Lize Financial District 200 3. 중국의 초고층빌딩 210 4. 중국 Retail Market 213 5. 중국 Hotel Market 216 6. 중국 Business Park 225 7. 중국 Office Market 228 01 개요 , 요약 3 04 중국의 주택 1. 주택시장 109 2. 부동산매매 허가증 , 등기증명서 등 관련 서류 예시 115 3. 중국의 부동산 규제정책 137 4. 중국 부동산세 개혁 현황과 전망 149 5. 중국 주택 공급 153 03 중국의 토지이용 1. 중국의 법적 체계 40 2. 토지관리법 41 3. 토지관리법 실시조례 44 4. 법규상 건설용지 획득방법 정리 46 5. 토지 권리 등 관련 자료 ( 국유토지사용증 외 다수 ) 49 6. 이슈 1 신구개발 과열 56 7. 이슈 2 토지수용 문제 57 8. 이슈 3 흔들리는 지방정부의 재정 58 9. 이슈 4 택지사용권 59 10. 이슈 5 토지사용권과 주택연금 60 11. 토지이용총체계획 ( 사례 포함 ) 64 12. 도시계획 , 도시체계계획 , 도시총체계획 , 도시상세계획 72 13. 일서양증제도 97 14. 외국기업의 중국진출 99 15. 토지 관련 세금 ( 토지사용세 , 토지증치세 - 양도세 , 건설세 ) 101 07 글로벌 금융위기 1. 배경 245 2. 금융위기 250 3. 금융위기 이후 중국 부동산정책 256 4. 금융위기와 중국 부동산 264 5. 금융위기와 아일랜드 부동산 266 02 중국 부동산 제도 역사 1. 고대 ~ 근대 23 2. 근대 ~ 1949 ~ 1978 25 3. 1978 년 개혁개방 이후 29 Contents.B 상품방 예매와 모델하우스 ] 안휘성 허페이시 . 6 월 22 일에 오픈한 모델하우스에 , 상품방 예매를 위해 3000 명이 몰렸고 , 분양사는 번호뽑기로 계약자를 선정 . 최근 부동산 거품 논란에도 부동산 가격이 꾸준히 상승하면서 , 모델하우스마다 전쟁과도 같은 분양권 쟁탈전이 일어나고 있음 . 9 월은 중국 부동산 최대 성수기임 . 따라서 중추절 ( 추석 ) 을 맞아 아파트 분양이 쏟아지며 , 예매 조기 마감이 이어짐 . → 심지어 일부 건설사는 예약을 하지 않으면 모델하우스를 볼 수조차 없게 하는 일도 있었음 . ▶ 중국 70 개 주요도시의 신규주택가격 8 월 전년동월 대비 8.3% 상승 , 7 월의 7.1% 상승폭보다 더 크며 , 8 개월 연속 상승세에 있음 . ▶ 특히 , 베이징 , 상해 , 광저우 , 심천 ( 선전 ) 등 주요 도시의 상품방 가격은 각각 19.3%, 18.5%, 19%, 18.4% 등 거의 20% 에 육박 . 따라서 이러한 부동산 과열로 인해 이와 같은 현상이 벌어지는 것으로 추정 . 중국 상품방 예매제도 122 2013 Real Estate Urban Economics lab. * 출처 : wikitree news service (2013.6.25) “ 나 먼저 ” 전쟁터 방불 , 중국 모델하우스 , 헤럴드경제 (2013.9.25) 중국에서 집 사려면 “ 줄을 서시오 ~!” 안휘성 허페이시 모델하우스→2013 Real Estate Urban Economics lab. [ 일반 규정 ] 건물소유권과 토지사용권은 동시에 양도 및 저당됨 ( 제 32 조 ) 기준지가 , 표준지가와 각종 건물의 중치가격 ( 건축물이 원상태로 다시 회복하였을 경우의 가격 ) 은 정기적으로 확정하여 공표 . 부동산 가격 평가제의 시행 부동산 거래가격 신고 : 부동산 권리인이 부동산을 양도할 경우 , 사실대로 거래성사가격을 신고해야 함 . 부동산의 양도나 저당의 경우 , 등기해야 함 . [ 부동산 양도 ] 권리인이 매매 , 증여 및 기타 합법적인 방식으로 타인에.7% Owner-managed, 28.6% 제 3 자 운영 , 6.7% 프랜차이즈 , 12% 기타 주요 수요 동인은 규모관련 요소로 나타났고 , 두번째로는 주요 관광프로젝트 개발 등인 것으로 나타남 . 향후 운영에 대한 예상되는 어려움으로는 운영비용의 증가 , 노동비의 증가 등을 꼽았다 . 중국 Hotel market 221 2013 Real Estate Urban Economics lab. * 출처 : Jones Lang LaSalle (2013) China Hotel outlook2013 Real Estate Urban Economics lab. [ 사례 ] Kempinski Hotel Qingdao 중국 Hotel market 222 2013 Real Estate Urban Economics lab. * 출처 : tripadvisor.co.kr Specification Kempinski Hotel, Qingdao Location Silver Sand Beach Road 178 Star Rating 5 Positioning Conference Hotel Completion Date 2012.08 # of Rooms 518 High Low Season high season: Sep, Oct, Dec, Low season: Mar, Apr Management Company Kempinski , Standard 5-Star hotel facilities Operates 20 hotels in China, and 116 worldwide Unique Characteristics 큰 meeting space and 중국에서 가장 큰 pillar-less Grand Ballroom, meetings and events 장소로 유명함 . With a direct beach access, the hotel is the closest international luxury beach resort from Beijing Shanghai2013 Real Estate Urban정의 원칙으로 하고 있음 . * 출처 : 중화인민공화국 사법부 (2013) 중화인민공화국 토지관리법 실시조례 전문 토지관리법 실시조례 452013 Real Estate Urban Economics lab. [ 농용지를 획득 ] 토지이용 총체계획상 농용지는 농민집체소유가 대부분임 , 따라서 일단 국가의 징수가 먼저 이루어 져야 함 . 징수한 만큼 동량동질의 농지를 공급해야 하며 , 징수 후 건설단위에게 사용권을 출양하는 형태로 토지를 공급함 . [ 도시건설용지를 획득 ] 도시관리법상 도시건설용지는 국가 소유임 . 이에 따라서 출양의 형태로 토지를 획득함 . 출양은 시 , 현 인민정부가 담당하며 , 출양방식은 협의 , 입찰공고 , 경매 방식이 있으며 , 구체적인 절차와 순서는 성 , 자치구 , 직할시 인민정부가 정함 .( 조례 제 13 조 ) [ 출양된 토지를 양도에 의해 획득 ] 양도 : 출양계약으로 획득한 토지사용권을 재이전하는 행위를 말하며 매각 , 교환 , 증여가 포함됨 .( 조례 제 19 조 ). 양도시 출양계약과 등록문서에 명기된 권리와 의무도 함께 이전됨 .( 조례 제 21 조 ) 토지사용권 양도시 그 지상건물과 기타 부착물의 소유권도 함께 양도되며 , 명의변경 해야 함 .( 조례 제 23 조 , 제 25 조 ) 부착물의 소유자 또는 공유자는 사용범위내의 토지사용권을 가짐 .( 조례 제 24 조 ) [ 미이용지를 획득 ] 황무지 , 간석지 , 비탈지 , 알칼리성 토지 등 미이용지에 대해 징용 및 공급계획의 비준을 받아 토지를 획득함 . * 출처 : 중국 사법부 (2013) 중화인민공화국 토지관리법 전문 , 중국 사법부 (2013) 중화인민공화국 성 , 진 국유토지사용권 출양과 양도에 관한 잠정적 조례 법규상 건설용지 획득방법 정 리 46 시 , 현급 용도분구 ( 농용지 , 건설용지 , 미이용지 ) 에 따른 건설시 용지획득방법2013 Real Estate Urban Economics lab. [ 토지공급량 ] [ 토지거래량 ] * 출처 :china in. 중국 주택공적금제도 167 2013 Real Estate Urban Economics lab. * 출처 : Baido ( 百度 ) 백과 ( 百科 ) 2 . 주택공적금 실시현황 , 문제점 , Issue2013 Real Estate Urban Economics lab. [ 문제점 ] 보장범위 : 공적금을 보장해주지 않는 회사도 있고 , 대부분 비 공기업의 경우 많이 주지 않음 .( 이윤문제 ) 중국에서는 근로계약으로 근무기간이 정해져 있고 , 계약 종료시 회사를 나가게 되며 , 이 경우 재취업하면 새로 취업한 회사에서는 공적금을 내주지 않음 농민공 : 농민공 ( 휴경기에 돈을 벌기 위해 도시에 온 농민 , 다시 돌아가지 않는 경우도 있음 ) 이 도시에서 일하는 경우 ( 주로 3D 업종 , 특히 건설현장 임시계약직이 많음 ) → 농촌에 호적이 있지만 도시에 다년간 거주하면서 일하는 경우 임시 도시거주권을 주고 도시민의 혜택을 주지만 , 공적금 혜택은 받지 못해서 이슈가 됨 . 공적금 대출자 중 집을 구매하려고 할 때 공적금 외에도 여러 담보를 설정하는데 , 값기로한 기한에 대출을 청산할 수 있는지에 대한 리스크가 있다 . 공적금과 함께 담보를 하는 부동산 , 및 기타 동산에 대해 평가 관련 문제점이 있음 . → 예를 들어 최초 저당하여 구입한 물건에 대해 대출을 갚지 못하여 해당 부동산을 처분하게 되는 경우 , 저당물건을 때때로 은행에서 과소평가하여 싸게 거두어들이는 경우가 있고 , 이러한 과소평가된 물건을 다시 정상가에 매도하여 이러한 부분에서 사회적 문제가 되기도 함 . 이용률 저조 : 통계청 data 를 보면 37.64% 의 공적금이 은행에 있고 , 이러한 자금은 묶여 있으며 , 최유효이용을 하지 못함 . → 중국에서 돈이 많으면 굳이 공적금을 받지 않고 , 공적금 자체의 이자에 따라 퇴직할 때 한번에 받고 , 이자수익과 자본수익 두가지를 획득함 7) 공적금 감시관리문제 : 공적금 사용용도는 주택관련이지만 , 증명서를 위조하여 중도에 공적금을 타내는 경우도

사회과학| 2017.01.14| 273페이지| 6,000원| 조회(250)

부동산, 경제위기, 중국 경제, 글로벌 금융위기, 중국 부동산, 중국 토지, 토지관..

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용산역세권&배터리파크

2014-05-04, 부동산개발론, 용산역세권 개발사업, 위정환Battery park 사례와 용산역세권 개발사업2013500942 위정환1. Battery park 사례가. 개요- Battery park : 포병부대가 있던 자리를 공원으로.→ 1950년 후반, 한때 번영했던 Manhattan의 항구도시가 수많은 버려진 선적물로 황폐화 되었고, 점점 컨테이너 선적물 주요 하적장은 뉴저지의 Port Elizabeth로 바뀌었음. 이에 따라 1960년 초부터 여러 민간기업들과 시장이 이 지역의 개발을 주장했고, 1966년 Battery Park City에 대한 정부의 개발계획이 발표되었다. 이후 뉴욕 주는 Battery Park City Authority(BPCA)라는 전체적인 개발을 주도하는 공기업을 설립하여 개발을 주도하게 되었다.그림 1 1942년 manhattan- 규모 : 92acre(37만 2천m2)의 매립지에 약1.6만평의 사무실과 1.4만여 세대의 주거, 11만 3천m2규모의 공원으로 구성된 개발프로젝트- 국제적 업무기능과 이를 지원하는 주거기능을 중심으로 개발.- 뉴욕시 정부 뿐 아니라 Lower Manhattan Association(DLMA)을 포함한 다양한 기관이 개발계획의 수립에 참여했으며, 이는 Lower Manhattan 전체 시 기본계획의 틀 안에서 수립된 계획적인 개발사업으로 평가됨.나. 과정그림 2 1969년 BPC의 master plan 조감도.그림 3 1969년 plan그림 4 1979년 master plan 블럭구획(1ac=4,047m2 or 1,224평)- 1968년 BPCA의 설립 이후 세워진 1969년의 마스터플랜은 1.8억달러의 막대한 초기투자비용이 요구되었고, 특별지구를 다양하게 지정하는 민간개발의 세부적 규제로 개발사업의 추진과정에서 마스터플랜의 사소한 변경이 자주 발생했으며, 변경시마다 뉴욕시의 복잡한 심의 절차를 거쳐야 했다.- 결국 민간투자 저조와 1970년의 경제침체, 1976년 부지매립만 완료한 채 중단되었음. 특히 1972년 200만 달러의 채권을 발행하여 부지매립, 기반시설 조성 등에 사용했는데, 이 채권의 1/4가 1980년부터 만기가 다가오는 바람에 BPCA는 default 위기를 맞기도 했다.- 1979년 취임한 Hugh Carey 주지사는 BPCA 이사진을 전면 교체하고, BPCA를 뉴욕 주 도시개발공사에 편입시킨 후, 완전히 새로운 마스터플랜이 완성되게 된다.(Alexander Cooper&Stanton Eckstut)- 신규 마스터플랜은 거대 구조물 중심의 랜드마크형, 슈퍼블럭형 개발을 폐지하고, 소규모 블록형으로 계획했으며, 10m 높이의 인공지반도 폐지하는 등 현실적이고 주변과 조화를 이룰 수 있는 계획으로 기반시설에 대한 투자비용이 큰 폭으로 줄었고, 단계적인 개발과 확장이 가능하게 됨.- 개발사업자는 경쟁입찰로 선정되었고, 선정된 사업자에게는 토지를 임대해 주는 방식을 취했다.- 또한, 뉴욕시 대신 BPCA가 직접 민간의 계획안을 심의하여 절차를 간소화했으며, World Financial Center의 완공 및 1980년대 경기 회복과 함께 BPCA는 재정적으로 안정될 수 있었다.- 결과적으로 1999년 기준으로 WFC, 뉴욕 상품 거래소를 포함한 약 21만평의 사무실과 1만여 세대의 주거, 2개의 호텔과 요트 선착장 등이 공급되었고, 이들로 인한 수입은 채권상환, 공공투자, 시설운영에 필요한 비용을 제외한 나머지를 공공주택기금(600만$)의 명목으로 뉴욕시에 반환하였다.- 특히 PILOT 자금을 통해 공공주택기금으로 전환한 내역은 다음과 같다.다. Funding그림 7 배터리파크 funding 구조1) 토지 임대방식- 부지를 BPCA에 매각하는 것이 아니라 임대하는 방식으로 개발을 진행하였고, 개발에 대한 권한도 BPCA에 위임하여 행정절차를 간소화했음.- 이 뿐 아니라, 사업초기 토지 구입으로 인한 민간개발업자들의 초기 투자비용을 절감시켜 사업기회를 확대시켰고, 임대료를 통한 안정적인 수익은 BPCA가 발행한 장기채권 2억 달러를 상환하는데 사용됨으로써 안정적인 자금 운용이 가능할 수 있었음.2) 장기채권 발행- BPCA는 초기에 필요한 공공투자의 재원을 마련하기 위해 장기채권을 발행하였다. 1972년에 발행된 2억 1천만 달러의 채권 중 1/4은 1980년부터 1985년까지 순차적으로 만기가 돌아오는 연속상환채권이었고, 나머지 3/4는 2014년 만기의 장기채권이었다.3) 재산세대납 (PILOT, Payment in lieu of real estate taxes)- 개발사업의 추진으로 토지 및 건축물의 가치 상승에 따라 높아지는 재산에 대하여, 사업시행 전후의 재산세 증가분을 개발사업의 재원으로 조달하는 방식을 적용.- 다만 이러한 세금을 BPCA가 배터리파크 시티의 건물 소유자들로부터 뉴욕시 대산 징수하여 공원 조성이나 학교 설치 등 공공환경 개선에 투자하거나 부지 매립 및 인프라 건설에 투자하기 위해 발행하였던 채권의 원금과 이자를 상환하고, 남은 이익금을 뉴욕시에 상환하는 구조로 운용되었음.- 이를 통해 뉴욕시는 개발에 따른 추가적인 공공서비스 비용에 대한 지출을 최소화하면서도 매년 BPCA로부터 수익금의 상당 부분을 지원받을 수 있었으며, BPCA는 공공시설에 투자한 만큼의 재산세를 사실상 감면 받았을 뿐만 아니라, 뉴욕시로부터 토지에 대한 재산세를 면제받음으로써 간접적인 재정혜택을 누릴 수 있었다.라. 시사점- 배터리 파크 시티 개발사업은 도심업무기능의 확장을 위한 프로젝트였으나, 직장인을 위한 14,000세대의 직주근접형 주거를 공급하는 것을 조건으로 시작됨.- BPCA는 공공투자 재원을 마련하기 위해 약 2억 달러의 채권을 발행하였으며, 이를 통해 당시 경제적인 어려움을 겪고 있던 뉴욕시와 뉴욕 주의 초기 자금투입 부담을 덜었으며, 이러한 채권이 BPCA의 발목을 잡기 전에 뉴욕 주에서 개입하여 구조조정 및 현실적인 Master plan 수립 등의 조치를 적절히 취하여 사업을 구체화, 현실화하였음.- 도시계획적으로 이러한 plan은 상위 도시 기본계획을 바탕으로 마련된 것이며, 전체 경관의 일관성 확보를 유도할 수 있었고, 현실적인 구획을 제공하여 민간개발자는 해당 구역에 대해서만 계획을 수립하고 설계도를 작성하면 되기 때문에 개발시간을 단축할 수 있었음.- 또한, BPCA는 경쟁입찰 방식을 거쳐 우수한 민간개발자를 선정함으로써 개발의 질적 수준을 유지하였고, 이 과정에서 기존의 뉴욕시 승인과정을 생략하고, 자체적인 간소한 심의절차를 통하게 함으로써 사업을 신속하게 진행할 수 있었음.- 매각이나 분양이 아닌 임대방식을 도입함으로써 민간개발업자들이 토지구입으로 인한 초기투자비용을 절감할 수 있었으며, BPCA는 임대료를 통한 안정적인 수익을 바탕으로 뉴욕시의 공공주택 설립, 채권상환 등 지속가능한 개발을 실현함.2. 용산역세권개발사업과의 비교 및 시사점가. 토지 임대방식 vs 토지매각방식- BPC 사례 : 토지 임대방식을 채택하였고, BPCA라는 공기업이 부지를 매립하여 조성하면, 민간 업자들은 경쟁입찰을 통해 해당 부지를 일정 임대료 계약하에 매입하한 후 건물을 짓고 수요자들에게 임대하는 방식.- 용산의 경우 : 토지에 대해 매각방식을 택하였으며, 8조원에 낙찰된 토지는 드림허브 PFV에 귀속되어 사업이 진행.→ 용산의 경우 토지 매각대금이 개발사업에 부담으로 작용하였고, 인허가 및 취등록세 등 많은 비용을 발생시켰으며, 이러한 자금은 시의 재정으로 반환되어 불투명한 자금이 되었다. 반면 BPC의 경우 세금 등 여러 부분을 뉴욕 주의 주재로 뉴욕시가 BPCA라는 개발공사에 위임하였으며, 이러한 수익 PILOT은 뉴욕시의 affordable housing 건축기금으로 활용되었고, 이러한 내역은 투명하게 공개되어 있음. 이 외에도 토지 임대료는 기본적인 운영비용 외에도 기반시설조성 등 수많은 공익적 목적으로 쓰였음.→ 특히 사후 운영과정에서 뉴욕 주의 Office of the inspector general 의 BPCA감사(2010년), 그리고 연간 운영 report를 인터넷에 공개하여 누구든지 투명하게 볼 수 있도록 하였음.(첨부)나. 시와 정부의 역할1) Battery park 사례- BPC의 경우 뉴욕 주 당국에서 사업의 실현을 위해 큰 전환점을 제공했다. 특히 1979년 뉴욕시, BPCA등과 MOU 체결을 통해 BPCA의 뉴욕 주 도시개발공사 편입, BPCA 이사진 대거 교체, 현실적인 Master Plan 수립, 특별지구제 폐지, 뉴욕시가 BPCA에 99년간 토지 임대, 부지조성비 3억 1240만달러 -> 5320만달러로 현실화 등 사업 실현을 위한 큰 역할을 담당했다.- 이 과정에서 뉴욕시는 양해각서를 통해 개발과정의 복잡한 승인과정 단순화에 기여하였고, 재산세 납부를 BPCA에 위임하는 등 사업의 빠른 진행에 도움을 주었다. 이 외에도 양해각서에는 뉴욕시에 10년간 오피스 개발 관련 세금혜택, BPCA의 채무이행 완료 후 뉴욕시의 토지 회수, 주정부의 채권 보증 등의 내용이 포함되어 있다.

사회과학| 2017.01.14| 7페이지| 1,000원| 조회(124)

배터리파크, Battery Park, 용산역세권 개발, 용산역세권

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동대구역세권 개발사업 타당성평가

동대구역세권개발계획 타당성평가한양대학교 도시공학과2009056710ContentsⅠ. 서론 ……………………………………………………………………… 1pA. Report IntroⅡ. 동대구 역세권 개발계획 …………………………………………… 1pA. 사업 개요1. 위치2. 면적3. 시간적범위4. 개발 Concept.5. 사업시행자B. 계획의 성격1. 종합적 계획2. 장기적 계획3. 과정중심의 계획Ⅲ. 타당성 논의 …………………………………………………………… 2pA. 문제인식의 적실성B. 목표설정의 타당성C. 수단의 합목적성D. 계획과정의 타당성E. 현실분석 및 미래예측의 타당성F. 대안의 효과성 및 실현가능성G. 경제적 합리성Ⅳ. 결론 …………………………………………………………………… 9pA. 종합의견B. 느낀점Ⅴ. 참고문헌 ……………………………………………………………… 10pⅠ. 서론A. Report Intro1. 2004년 4월 서울~대구간 KTX개통 이후, KTX 승객기준으로 볼 때, 서울역 다음으로 규모가 큰 대구역세권을 대상지로 역세권개발계획이 수립되었다. 국토해양부에 의해 선정된 복합환승센터 개발 시범사업 8개 중 하나이고, 규모로는 용산역세권 국제업무지구에 버금가는 이 사업의 향후 예정은 올 7월 중 토지보상을 하고, 내년 6월 착공하여 2014년에 완공예정이다.2. 보고서는 (주)삼안, (주)동림컨설턴트, (주)한국종합건축사무소, (주)화성산업에서 용역 작성하여 대구광역시장에게 2007년 11월 제출된 것을 조사대상으로 하였다.3. 보고서자료 [동대구 역세권 개발계획보고서(Plan for Development of Dongdaegu Train Station Area)]는 CivilTech(www.civiltech.co.kr)에서 제공받았다.Ⅰ. 동대구 역세권 개발계획A. 사업 개요1. 위치ⅰ) 위치 : 대구광역시 동구 신암동, 신천동, 효목동 일원2. 면적ⅰ) 총계 : 2,106,000㎡(약 637,020평)- 역지구 : 469,560㎡(약 142,040평)-다.ⅲ) 입체적 토지이용을 통하여 도시공간구조의 효율성과 융통성을 높이기 위해 여러 기능들을 동시에 이용가능한 복합용도의 건축물이 필요하고, 도시계획시설 전반에 걸쳐 지상, 지하, 공중에 이르기까지 입체적인 도시공간구조의 개선이 필요하다.ⅳ) KTX 개통 이후, 승?하차 수요 증가로 인해, 주접근도로인 동대구로(폭 70m)에 비해 동대구역 고가차로의 폭이 좁아, 동대구역 네거리, 동대구역 고가 삼거리 및 동대구역 고가차로의 교통 혼잡이 증가되어 이용객들의 불편이 가중되고 있음ⅴ) 광역시로서의 규모에 걸맞지 않게 도시기능이 미약하여 타 경쟁도시보다 뒤처져 있으며, 인근의 중소도시를 비롯한 경북권에서 차지하는 지역경제력이 크지 않아 지역중심적 역할 수행을 제대로 못하고 있다ⅵ) 역세권은 주거와 상업이 서로 혼재되어 있어서 쾌적한 주거환경을 형성하지 못하고 있으며, 주거지역으로 각종 상업시설이 들어와 시설 상호간의 이질감을 증폭시키고 토지의 공간적 질서의 혼란을 초래하고 있다.2. 문제인식이 적절한가?ⅰ) 요소별 평가a) KTX 개통으로 인하여 주요 환승거점이 된 동대구역에 대하여 복합기능의 건축물과, 그 배후지인 역세권개발은 필요하다고 생각한다.b) 2011 대구 육상선수권대회와의 연계는 민간자본 유치에 난항을 겪으면서 결국 관계없는 일이 되고 말았다. - 우리나라 각종 개발사업의 예(토지수용에 있어서 주로 난항을 겪는일이 잦고, 사업자 선정에 있어서 난항을 겪는 등 각종 사업지체가능요인들)를 생각했을 때 너무 성급한 명분대입이 아닌가 생각한다.c) 동대구역 고가차로는 평일 출퇴근 시간이 아니더라도, 교통 혼잡도가 심하여 그 체계에 개선이 필요하다고 생각한다.d) 국토종합계획에서의 대구시 발전방향 실현에 있어서도 주요 거점으로서 개발이 필요하다고 생각한다.1) 기본목표 중에서도① 동남권의 연구개발 중심도시② 동북아의 문화?관광 거점도시2) 발전방향① 동남권 연구개발 중심도시로의 공간구조 개편② 미래형 혁신도시로 대구테크노폴리스 조성을 추진③ 도시공간구조를 2도심과 여기서 ‘국제’라고 함은 대구 국제공항과의 연계라고 생각된다. 그렇다면 대구국제공항이 ‘국제공항’의 면모를 갖추고 있는지가 의문이다.a) 동남아, 중국, 일본 등 주변국에 항로만 열어놓았을 뿐 활기는 찾아볼 수 없다.b) 2,745m의 활주로 길이를 보유하고 있지만, 국제공항의 기능을 수행하기 위해서는 최소한 3,500m이상은 되어야 한다.c) KTX노선 신설로 항공수요가 79%감소했다고 하는데(국제공항사업평가 ? 국회예산정책처) 그 감소규모는 국내선의 경우라는 것을 추론할 수 있고, 사실상 국제선 규모는 작으며, 그 중에서도 대부분이 인천공항을 경유하기 위한 환승이용자들이 거의 대부분이다.d) 2009년에는 적자규모가 19억원이었으며, 이용률 또한 저조하며, 국제노선의 경우 중국항공사들로 주간 18편이 개설되어 있으며, 탑승률은 60%가 안된다.→ 종합적으로 판단해 보았을 때 ‘국제적인 복합업무단지화’에 대해 근본적인 의문이 든다. 또한 송도 국제 업무단지에 대해 경쟁력이 있는지를 생각해 보면 국제 업무단지로서의 전망은 밝지 못하다고 생각한다. 아무래도 ‘국제적인’이라는 단어는 빼는 것이 맞지 않은가 하는 생각이다.ⅶ) 현재의 용도혼재등의 무질서한 토지이용을 보면 도시기능의 합리적인 재편을 유도한다는 말은 이해가 간다. 하지만 도시의 균형발전 이라는 말은 납득이 안가는 면이 있다. 문제인식에서 ‘2차순환선 내의 구도심 지역은 시가지환경의 악화, 상주인구의 감소, 외곽지역 신개발에 따른 주요기능 이전 등으로 선진 도심지역 환경 유지가 곤란하다’라고 했는데, 그렇다면 동대구역 개발이 성공적으로 완료된다면 구도심은 더욱 도심의 역할을 하지 못하고 낙후될 것이다. 이런 점에서 보면 동대구 역사개발이 균형발전을 목표로 한 계획이라고 보기는 어렵고, 오히려 거점개발이라고 생각한다. 균형발전을 위해서는 또 다른 계획이 필요할 듯싶다.ⅷ) 확실히 교통서비스의 개선은 필요한 사항이고 타당한 목표라고 생각한다. 비록 공항이용수요가 비교적 적다고 하더라도, KTX, 열차 - 시민공원과 역사 광장을 연결하는 수직동선 및 인공폭포 등 수공간 조성d) 지하철역과 복합비즈니스센터 및 환승터미널에 지하연결통로 설치e) 주상복합은 저층상가를 배치하여 가로기능 활성화를 도모하고, 고층부는 도시경관을 고려하여 개방감 있는 시설배치7. 합목적성 검토목표수단-토지의 입체적, 효율적인 이용과 도시공간질서의 확립 유도-역세권과 역지구를 분리하여 개발-국내외 기업유치 및 투자기반 마련과 국제적인 복합업무단지화를 도모-전략적개발개념의 도입-도시의 균형발전과 도시기능의 합리적 재편 유도-철도부지의 데크설치 계획-주변 교통서비스 개선-역사건축계획ⅴ) 역지구와 역세권을 분리하여 역지구를 먼저 개발함으로써 전반적인 사업목표의 실현에 현실성 을 부여하였고, 체계적인 역지구 개발로 공간질서가 확립될 기반을 마련했으며, 도시기능의 합리적 재편을 유도할 수 있다. 따라서 목적과 부합한다고 생각한다.ⅵ) 전략적 개발개념을 도입하여 시설을 먼저 선정하고, 개발계획을 제시함으로써 민간투자자들의 개입을 유도하였고, 사업의 실현가능성을 향상시켰다. 하지만, 개발이익에 집중한 민간투자자들이 타 목표를 손상할 가능성이 있다.ⅶ) 철도부지 위에 데크를 설치하고 남북간의 교통을 연결하여 교통서비스를 개선할 수 있고, 이를 통해 역 남북이 더 활발한 경제적 교류가 가능하다. 도시의 균형발전을 도모하기에는 미흡하다고 생각한다.ⅷ) 보행동선을 따라 녹지공간을 조성하고, 시민공원과 역사광장을 연결하는 동선을 구축하며 인공폭포 등 수공간을 조성하며, 지하연결 통로를 만드는 등의 입체적이고 효율적이며 경관 등 보행자를 고려한 공간구조를 형성할 수 있다. 따라서 목적과 부합한다.D. 계획과정의 타당성8. 구역과 도시개발계획을 동시에 지정하였으며, 목표설정단계에서 문제인식도 병행하였다.9. 수요분석 이전에 도입기능을 먼저 검토한 것은 타당성이 있다고 말하기 어려울지 모르지만, 사업 전체의 실현을 위한 것이라 생각된다.10. 본 계획 과정에서 가장 큰 문제점은 과정에 있어서 환류(Feed-Back)의ed-Back이 필요한 것이 아닌가 하는 생각을 했다.2. 미래예측ⅰ) 환승수요 예측구 분2011년2021년2031년철 도17,47816,85915,933버 스7,8757,5967,179환승수요25,35324,45523,112연 도전체경제활동인구사무직종사자인구사무직종사자인구비율20061,21439832.820071,23441333.520081,25442834.120091,27444234.720101,29545635.220111,31547035.720121,33548436.320131,35549936.820141,37551337.320151,39652837.820161,41654138.220171,43655638.720181,45657139.220191,47658439.620201,49759940.0ⅱ) 경제활동인구, 오피스 건물 수요 예측a) 산업의 고도화 추세에 따라 전체 경제활동 인구는 2020년에 1,497천명으로 증가가 예상됨b) 사무직 직업군별 종사자 수는 전반적으로 다소 증가추세를 나타내고 있으며, 이러한 추세를 통해 선형함수를 도출하여 향후 종사자 수를 추정한 결과, 2020년도의 사무직 종사자 수는 약 전체경제활동인구의 40.0%인 599천명으로 예상됨ⅲ) 경제활동인구, Office 수요 예측의 타당성a) 경제활동인구의 증가보다는 2003년~2011년의 자료를 바탕으로 예측하면 2020년에는 994천명으로 감소가 예상됨b) 사무직 종사자의 경우 확실히 증가하는 추세에 있으며 2011년 현재까지 분석한 자료를 기반으로 했을 때 2020년도에는 선형 추세선으로는 3388천명이 될 것이다.c) 하지만 너무 현실성 없는 결과값이므로 로그 추세선을 통해 예측해 보면 718천명으로 예측할 수 있다.대안 1F. 대안선택의 타당성3. 대안 선택의 배경ⅳ) 장점a) 역사, 환승센터, 지하철역이 삼각형 환승벨트 구축b) 오픈몰형 시설배치로 쾌적c) 복합쇼핑몰 집객기능 우수d) 시설간 시너지 효과 우수e) 대안 2도심 교통처리 양호f) 도시 중심기능 및 랜드마크ⅴ)철거비

경영/경제| 2012.11.19| 12페이지| 2,000원| 조회(609)

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