2008학년도 1학기 도시관리론경기도 주택공급량에 영향을 미치는 요인 분석서울시립대학교 도시과학대학원 부동산학과 유정근< 요약 >본 연구는 1995년부터 2003년 사이의 경기도 주택공급량에 영향을 미치는 요인을 찾아내고 각 변수들이 미치는 영향력을 분석하는 것을 목적으로 한다. 주택공급량에 영향을 미치는 요인은 크게 인구, 산업(사업체수), 물리적(교통시설물), 복지(병원), 문화(문화/여가용지), 재정(지방세) 부문의 6개 부문으로 구분하고 부문별 대표 변수를 설정해 그 영향력을 분석한다. 분석결과 6개 변수중 4개 변수만이 유의미했고, 인구, 산업, 문화부문은 정의 효과를 물리적 부문은 부의 효과를 나타내었다.차례1. 서론1) 연구개요2) 관련문헌 고찰2. 기본모형 설정3. 자료 및 기초분석1) 자료의 특성2) 기초분석4. 모형의 적용1) 정상성 검정(ADF, KPSS)2) Granger Causality Tests3) OLS 분석4) 자기상관 검정(Breusch-Godfrey Test)5) 이분산 검정(Heteroskedasticity Test)5. 결론Key Words: 주택공급량, 시계열자료, 회귀분석, ADF(Augmented Dickey Fuller), KPSS(Kwiatko Phillips Schmidt Shin), OLS(Ordinary Least Square), 이분산, 자기상관(Autocorrelation), Breusch-Godfrey, Granger Causality Tests1. 서 론1) 연구개요2008학년도 1학기 도시관리론2005년도 인구주택총조사 자료에 따르면 우리나라 주택보급률은 105.9%, 경기도는 100.8%로 100%를 넘었지만 추가 주택공급 확대는 이어지고 있다. 2003년 11월 현재까지 경기도 택지개발사업은 165건이 추진되었으며, 시기적으로는 1989년과 1994년에 각각 52개 지구, 24개 지구가 택지개발사업예정지구로 지정되어 택지개발사업이 활발히 전개되었다. 또한 1989년에 경기도를 포함하는 5개 신도시정하였다. 모형구축에 사용된 파라미터의 설명변수는 지역별로 해당하는 전년도 주택수요, 총인구, 소득, 주택가격, 이자율, 더미변수(IMF) 등이다.안정근(2003)은 주택시장을 거시적 분석을 위한 수요 및 공급요인으로 분류하여 제시하였다.기존연구 및 문헌을 고찰한 결과 주택수요요인은 연구자의 다양한 관점과 자의적인 해석에 따라 추출기준 및 분석목적들이 상이하여 다소 차이가 있으나 어느지역에서나 보편적으로 적용 가능하고 기존연구에서 적용한 빈도수를 고려할 때 인구, 산업, 기반시설, 세금등으로 정리될 수 있다.2. 기본 모형설정본 연구에서는 인구, 사업체 수, 포장도로 길이, 병원 수, 문화용지 면적, 지방세 수입액이 주택건설실적에 영향을 미칠 것이라고 가정하고 다음과 같은 함수를 설정하였다.주택건설실적=f{인구,사업체수,포장도로길이,병원수,문화용지면적,지방세수입액}H0 ① 인구는 주택공급량에 영향을 미치지 않는다.② 사업체수는 주택공급량에 영향을 미치지 않는다.③ 포장도로의 길이는 주택공급량에 영향을 미치지 않는다.④ 병원 수는 주택공급량에 영향을 미치지 않는다.⑤ 문화용지면적은 주택공급량에 영향을 미치지 않는다.⑥ 지방세수입액은 주택공급량에 영향을 미치지 않는다.【수리경제학적 모형】… (식.1)(yt : 주택공급량, xt : 주택공급량에 영향을 미치는 변수들)【계량경제학적 모형】… (식.2)(yt : 주택공급량, xt : 주택공급량에 영향을 미치는 변수들,: 오차항(주택공급량에 영향을 미치는 그 외 변수, 예. 주택정책 등))(식.2)에서의 기대치는 0이라는 가정 하에 회귀모형 추정식은 다음과 같다.… (식.3)(?: 주택공급량,: 상수,: 기울기)본 연구에서 가정한 설명변수들로 수정된 회귀모형은 다음과 같다.… (식.4)3. 자료 및 기초분석1) 자료의 특성경기도 주택공급량에 영향을 주는 변수를 분석하기 위하여 경기도를 공간적 범위로 1995년부터 2003년까지의 통계청 시계열 자료를 사용하였다. 통계지표들은 특성별로 인구부문, 산업부문, 물리적 부문, 복raProbability종속변수주택건설실적9*************39420.418190.870.3540770.837748독립변수인구부문주민등록상 인구97**************************8.20.4818160.785914산업부문사업체 수*************470986.458663.070.776030.678402물리적부문포장도로의 길이97725.89856.39062.278706.9720.6842930.710244복지부문병원의 수9460885866295.6671262.5710.6683370.715933문화부문공원,체육용지,유원지 면적의 합953677534978*************152288200.588010.745273재정부문지방세 수입액*************87499477720074741.396960.497341기초통계량의 값 중 Jarque-Bera 통계량은 왜도와 첨도의 차이를 통해서 정규성을 검정하는 통계량으로 자유도 2인 χ2분포를 한다. 95%의 임계치는 5.99로 본 연구에서 설정한 변수들의 Jarque-Bera 값은 임계치보다 작기 때문에 정규분포라는 가설을 기각할 수 없다. 즉, 7개의 변수는 정규분포를 하고 있다.4. 모형의 적용1) 정상성 검정① 단위근 검정(ADF-Test)사용된 자료는 시계열자료로 단위근 검정(unit-root test)을 통하여 단위근의 유무를 확인하였다. 단위근 검정결과(1차)ADF-test주택건설실적주민등록상 인구사업체수포장도로의 길이병원의수공원,체육용지,유원지 면적의 합지방세 수입액t-Statistic-3.667290.0581341.000422-1.96398-0.01241-0.368650.432782Prob.*0.03180.93690.99010.29190.92890.86380.9687Test critical value1%-4.58265-4.58265-4.58265-4.80349-4.58265-4.80349-4.582655%-3.32097-3.32097-3.32097-3.40331-3.32097--5.11981-5.11981-5.60462-5.119815%-3.69485-3.5196-3.69485-3.5196-3.5196-3.69485-3.519610%-2.98281-2.89842-2.98281-2.89842-2.89842-2.98281-2.89842 단위근 검정결과(1차～4차)구분변수명수준 자료(t-Statistic)1차 차분자료(t-Statistic)2차 차분자료(t-Statistic)3차 차분자료(t-Statistic)종속변수주택건설실적-3.66729**-4.22272**-5.74011***-4.43673**독립변수인구부문주민등록상인구0.058134-2.23955-1.89726-2.38168산업부문사업체 수1.000422-2.43752-4.37981**-3.98159**물리적부문포장도로의 길이-1.96398-4.58406**-6.03575***-6.44271***복지부문병원의 수-0.01241-1.90173-4.17339**-5.82992***문화부문공원, 체육용지,유원지 면적의 합-0.36865-3.71036**-7.10903***-2.79407재정부문지방세 수입액0.432782-1.5643-1.72832-2.61674주) *는 10%, **는 5%, ***는 1% 유의수준에서 각각 단위근이 존재하지 않음을 나타냄3차 차분자료로 단위근 검정을 실시했지만 아직 단위근이 존재하는 변수가 있었다. 따라서 수준자료를 로그차분자료로 변환해 증가율(성장율)을 살펴보기로 하고 단위근 검정을 실시하였다. 단위근 검정결과(로그차분자료)ADF-test주택건설실적주민등록상 인구사업체 수포장도로의 길이병원의 수공원,체육용지,유원지 면적의 합지방세 수입액t-Statistic-4.10486-3.29751-2.87086-4.9569-3.04888-3.17398-1.73855Prob.*0.0270.06380.09630.00850.07710.06620.3749Test critical value1%-5.11981-5.11981-4.80349-4.80349-4.80349-4.8t Granger Cause DLOG_HOUSE60.039490.9627DLOG_HOUSE does not Granger Cause DLOG_ESTABLISH0.149470.87741DLOG_PAVEDROAD does not Granger Cause DLOG_HOUSE611.26210.20618DLOG_HOUSE does not Granger Cause DLOG_PAVEDROAD46.56570.10307DLOG_HOSPITAL does not Granger Cause DLOG_HOUSE61.281440.52978DLOG_HOUSE does not Granger Cause DLOG_HOSPITAL1.047890.56835DLOG_LOCALTAX does not Granger Cause DLOG_HOUSE6150.5240.05754DLOG_HOUSE does not Granger Cause DLOG_LOCALTAX4.928960.30348Granger Causality Tests로 12개의 인과성 검정결과 5% 유의수준에서 주택건설실적과 인구의 인과성에서만 ‘주택건설실적이 인구에 그레인저 인과하지않는다’는 귀무가설을 기각하는 것으로 나타났다.3) OLS 분석정상성이 확보된 변수들을 앞서 설정한 모형에 적용해 OLS 회귀분석을 실시하였다. OLS 결과(1차)변 수coefficient(t-stat)C주민등록상 인구사업체 수포장도로의 길이병원의 수공원,체육용지,유원지 면적의 합-1.023(-5.03)16.930(2.52)3.939(2.99)-10.023(-4.26)-0.399(-1.03)8.493(4.82)R2Adjusted R-squaredDurbin-Watson statF test(Prob)0.9613280.8646471.6310249.943316(0.093895)1차 OLS 실시이후 모형의 설명력을 높이기 위해 t값이 유의하지 않은 ‘병원의 수’변수를 제외하고 OLS 다시 한번 실시하였다. OLS 결과(2차)변 수?i (t-stat)C주민등록상 인구사업체 수포장도
