수지분석표 정리③④⑤1.제세공과금(취,등록세)1)취득세등 :①취득세=토지비의 2 %②농특세=취득세의 10 %2)등록세등①등록세=토지비의 3 %②교육세=등록세의 20 %----------------------합계 토지비의 5.8 %-취등록세의 과세표준액은 “실제 토지매입비용”으로 처리되며, “공시지가”는 개인과 개인의 경우에 가능한 경우가 있음-국민주택채권은 실매입가의 2.65%정도이고 즉시 매도시 자사부담은 채권가의 5.3%정도임.-채권은 그날의 시세나 어디에 파느냐에 따라 다를수있음(법무사의 답변필요)2.등기대행료(법무사)-토지대의 0.2~0.4 %-취등록세 +등기대행료=토지대의 6~6.2%3.직접공사비-주상복합일때아파트와 상가부분의 견적으로 나누어야하며 아파트는 국민주택규모와 이상으로 구분해서 견적을 받고 공사계약을 해야함(세무사 문의요)4.각종 인입비①전기시설,가스시설,수도시설 및 지역난방이 시행되고 있는 지역의 지역난방 시설등의인입공사에 소요되는 비용②각종 인입비=통상연면적*(15,000~25,000원 수준)지역마다 인입비와 관련법규가틀리며 통상 25,000원을 반영함③시설인입비=시설인입(통상공사비+설계비의 1%수준)④부산에서 사업승인시 상수도 인입비는 세대당 502,000이 부과됨5.예술작품비①예술품설치비=연면적*원*1/100=표준건축비*1/1000②예술품설치기준(문화예술진흥법)Ⅱ. 건축물의 미술품장식(문화예술진흥법시행령 제24조)□ 설치대상 건축물ㅇ 건축물의 연면적이 1만 제곱미터 이상인 경우에 설치- 공 동 주 택 : 각 동의 연면적의 합계가 1만 제곱미터 이상인 경우- 주상복합건축물 : 주거부분과 비주거부분 건축 연면적의 합이1만 제곱미터 이상이면 설치 대상※ 주차장, 기계실, 전기실, 변전실, 발전실, 공조실은 연면적 산정에서 제외ㅇ 미술품을 장식하여야할 건축물의 종류(건축법시행령 별표 1)- 공동주택(기숙사를 제외)- 제1종 근린생활시설(건축법시행령 별표 1 제3호 바목?사목 및 아목의 시설 제외) 및 제2종 근린생활시설- 문화 및 집회시설중음ㅇ운영위원회 심의사항- 미술장식의 가격- 미술장식의 예술성- 미술장식과 건축물의 조화- 미술장식과 환경의 조화- 기타 미술장식의 도시미관에 대한 기여도 등ㅇ 운영위원회의 심의결과는 공보에 공고ㅇ 운영위원회의 구성?운영에 관하여는 조례로 정함? 20000㎡초과분은 지자체별로 상이함(50000㎡부터 적용하는곳도 있음)? 건축승인후 심의 신청서를 기간안에 제출하는 것이 절약하는 방법임? 시행사 발주가 아니고 시에서 공모형태로 진행함6.상하수도 분담금1).일반사항①상하수도 분담금은 지자체 조례로 규정됨- 해당구청이나 시청에 문의를 해야함.- 상수도분담금과 하수도분담금은 별도로 책정.일반적으로는 상수도나 하수도가 같게 나온다.- 하수도의 경우 하수처리시설과 바로 연계가 되는경우와 자체처리경우가 있는데, 이럴때 금액이 많이 변경되며, 상수도의 경우 거의비슷하다.②기타사항-성동구 : 550,000원/세대 (기반시설이 있으면 저렴)-용 인 : 세대수*3.1인*0.3025톤*지자체톤당단가(645,000원)-당진군 : 408,000원/세대당2).상수도 분담금(수도법)① 해당 지자체의 '급수조례'참조.② 산식=급수량(세대수*1일최대급수량)*원인자부담금 단가급수량(도시관리계획이나수도정비기본계획)3).하수도 분담금(하수도법)-산식=발생오수량(세대수*1일 최대오수발생량)*원인자부담금 단가(오분법, 해당 지자체의 하수도정비기본계획을 참조)7.철 거 비1).일반사항①견적시에는 건축물관리대장을 전부 합산해서 평당개념으로 환산-철거업체의 견적예아파트 120,000원/평단독주택 130~150,000/평공장 90,000원/평②개략산정방법-산식=현장면적(평) x 15만원2)기타사항.① 일반 주택 즉, 철골주택같은 경우 공사규모에 따라 철거비가 달라짐-1200평정도의 주상복합 철거 : 60,000원/평②1만평되는 일반 잡종지(주거와 임야등)의 아파트부지의 철거비-신규의 경우로 적용시=철거 5만+토목공사비 5만=합 10 만 정도(약산)8.인허가 조건에 의한 부대시설건립부지근처의 도로 및 공원 또는 차이있음)-여의도 : 월 1.5억 (여의도 모델하우스 단지)-지 방 : 월 500만②건립 및 해체-통상250-300평정도 건립하며 관행상300평으로 계산(시공사 협상으로 약50%만 계산)-신축시 5~10억, 개보수시 2억원내외③모델하우스 운영비-아파트의 경우 월1000만원-상설전시관일 경우, 워낙 고액의 임대료를 부담하기 때문에 그 임대료 안에 관리비용 일체가 포함됨(행사기간중 일용직(도우미,주차)는 별도-시행사=임대료,관리비용(전화,전기,수도요금), 인건비(야방,청소)-분양대행사=행사기간동안의 도우미요원,주차요원,상담요원,텔레마케터등 인건비-위사항을 기본으로 분양수수료를 결정함11.분양보증수수료대한주택보증에 수수료 요율표가 나와있음-분양보증수수료=총분양가*(100-잔금)*시공사요율*개월수-분양금*0.34 0.0044*공기/12(건설사 등급에따라 차등)12.광고홍보비①통상 2%로하며 향후 기업이나 브랜드로 연속성을 갖는다면 증가 시킬 수 도있음②대행사나 영업사원이 하는 경우는 많이 벌고자하면 온라인이나 오프라인으로 한다. 수익의 문제지만. 쇼핑몰의 경우 시간이 많이 걸리기 때문임③아파트 1~1.5%, 쇼핑몰 3~5% 정도.-보통 2% 정도 들어간다고 하는데 광고비와 모델하우스 그리고 분양대행을시공사에 한꺼번에 맡겨 버리는 경우가 많음..④광고선전비=광고료/판촉료(사업계획상/통상2%이내)13. 분양수수료①아파트 1% , 쇼핑몰 5%, 기타 상가 5% 정도,광고비는 시행사부담-아파트 1채당 수도권은 100~150만원대(분양성이 양호함 80만원대 까지)-아파트는세대당 대략 80~200만, 오피스등은 5% 광고비 일정부분 시공사부담②주상복합이나 아파텔 통상2~2.5%, 덤핑치면 1%대로 내려감③상가는 보통10%-택지지구 상가경우 6~8%정도(덤핑칠때)④분양대행료=계약에 의함(1%~3%,상가5%~10%등)⑤공탁을 거느냐 마느냐에 따라서도 수수료율이 조금 차이가 있음⑥사례1. 저는 분양보증금 또는 공탁금 대신에 의무이행보증서로 대신했으며,2.수지분석시 아파트는 1%로 잡 같이 포함해서 수지분석 할수 있음.-매출액 대비해서 1% 내외(민원발생여지가 좀 클 경우 2% 수준)까지.(일반적으로 전 예비비의 1% 수준으로 책정.)16.시행사 일반관리비①보통 인허가부터 입주때까지의 개월수에 보통 평균 2천만원을 넣는데...시공사와 계약하기 나름이며 매출의 1% 이런식으로 넣기도 한다②다만 계약시 옵션 조건으로“분양률이 몇% 이상일때 시행관리비를 지불한다” 와 같이 들어가지만 실제로 못 받을 수도있음-일반적으로 계약시 옵션이 들어간다.“분양율이 50% 이상일때 일정금액을 지불한다”라는 조건을 약정서 상에 명기하며, 금액은 협상하기 나름인데... 일반적으로 2천만원 수준이 나가는 것일 일반적입니다.17.입주관리비①보통 넣지 않는게 관행임..②입주시점에 시공사와 시행사 직원 몇 명이서 한두달 상주하면서 관리하는데 실제 비용이 적은 관계로...굳이 넣지 않는듯 합니다..-예비비 형태로 책정하는 경우가 있구요...아닌 경우도 있는데... 전 일반적으로 수지분석표 상에 일정금액을 잡습니다. 아파트나 주상복합의 경우 세대별로 책정할 경우도 있고... 아니면 연면적으로 책정할 경우도 있습니다. 연면적으로 하실 경우 평당 일만원에서 일만오천원 수준으로 책정하구요...-쇼핑몰의 경우 관리업체와 협의하기도 하고...하지만... 일반적으로 평당 3만원~5만원까지도 책정합니다..18.보존등기비①매입자들의 취등록세를 말합니다. 처음 신규로 등기를 하는 것을 보존등기라고 하죠보통 3.2 %를 잡습니다.②보존등기비=공사비의 취득세2.2%+등록세 0.96%(0.8+0.16)19.과밀부담금1)서울에만 부과되며 표준건축비의 5~10% 내외가 부담된다.①부과대상지역 : 서울시②대상건축물 : 업무용25,000m2이상,상업용15,000m2이상,복합건축물중 업무용+상업용의 합이 25,000m2 이상인경우③(주차장면적+기초공제면적(5,000m2))가 기준면적을 초과하지않을 때=(기준면적-주차장면적-기초공제면적)x단위당건축비x0.05%+기준면적초과 면적x단위당건축비x0.1④(주차제액※ 표준개발비(건설교통부 고시 제2004-94호) :243천원 /㎡, (적용기간 : ’04. 04. 30 ～ ’05. 04. 29)※ 부과율 : 수도권 30%, 기타 대도시권 15%□ 주택건설 :｛1㎡당 표준건축비 × 부과율 × 건축연면적｝- 공제액※ 표준건축비(건설교통부고시 제2002-270호) : 예) 16층 이상 → 60㎡ 초과 673.7천원/㎡※ 부과율 : 수도권 4%, 기타 대도시권 2%□ 대상지역 : 대도시권(수도권, 부산?울산권, 대구권, 광주권, 대전권)□ 부과대상사업ㅇ 택지조성사업 : 택지개발사업, 도시개발사업, 아파트지구개발사업, 대지조성사업ㅇ 주택건설사업 : 주택재개발사업, 주택건설사업(재건축포함), 주상복합사업□ 면제대상사업ㅇ 주거환경개선사업ㅇ 5년 이상 임대하는 전용 85㎡ 이하의 임대주택 건설사업ㅇ 공공사업의 시행을 위한 이주택지 건설사업□ 감면대상 사업(50%)ㅇ 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업ㅇ 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업ㅇ 도시및주거환경정비법에 의한 주택재건축사업ㅇ 도시계획법에 의한 도시계획구역 안에서 시행되는 사업□ 부과?징수권자 : 시?도지사 (시?도의 조례로 시장?군수?구청장에게 위임 가능)□ 부과일 : 사업의 승인 또는 인가 등을 받은 날부터 60일 이내 부과□ 납부일 : 부과일로부터 60일 이내 납부※ 시?도의 조례로 정하는 바에 따라 준공검사 또는 사용검사 등을 받는 날까지 분납 가능ㅇ 부담금을 납부기한내에 납부하지 아니한 때에는 납부기한의 경과 후 10일 이내에 독촉장 발부ㅇ 독촉장의 납부기한은 독촉장 발부일부터 10일ㅇ 부담금에 이의가 있는 경우에는 부과받은 날로부터 30일 이내에 시?도지사에게 증명자료를 첨부하여 이의 신청ㅇ 이의신청이 있는 때에는 그 신청을 받은 날부터 15일 이내에 이를 심의하여 그 결과를 서면으로 통보21.근저당 설정 및 해제비용①PF시 사업부지에 대한 은행권이나 시공사의 근저당 설정 및 해제비용을 의미한다-보통 PF취급수수료에 포함된다②요즘은 대부분 답보신탁등기로 처리
