*서* 스토어

*서*

개인

팔로워0 팔로우

소개

등록된 소개글이 없습니다.

전문분야 등록된 전문분야가 없습니다.

판매자 정보

학교정보

입력된 정보가 없습니다.

직장정보

입력된 정보가 없습니다.

자격증

입력된 정보가 없습니다.

판매지수

판매중 자료수

6개
전체 판매량

32개
최근 3개월 판매량

0개
자료후기 점수

평균A+
자료문의 응답률

-

전체자료 6개

미국부동산의 이해와 부동산 개념과 범위

미국의 부동산 개념과 권리목 차미국 부동산의 이해부동산의 개념 과 범위미국 부동산의 이해1. 미국 부동산의 이해1. 왜 미국 부동산 인가? ① 미국 부동산 그리고 한국인 ② 미국 부동산 시장 이해의 유용성2. 미국의 부동산 시장과 사업 ① 다른 시장 환경, 같은 경제 위기 ② 한국과 미국의 부동산 거래 및 세금 제도 비교 ③ 미국 부동산 시장과 사업 조망면적 : 951만 6천여㎢(남한의 95배) 시간 : 퍼시픽타임, 마운틴 타임, 센트럴 타임, 이스턴 타임 한인 : 해가 갈수록 증가 추세 - 미국 내 부동산에 대한 한인 거래도 꾸준히 증가 (2006년 해외부동산직접투자 자유화로 더욱 두드러짐) - 세계 금융 위기로(2008~2010년까지) 해외부동산 투자 급감했으나 상대적으로 다른 나라에 비해 미국 투자는 상위 - 2009년 환율이 안정되면서 해외 부동산 투자가 다시 늘었고 - 2010년 기획재정부 자료에 따르면 북미 지역에 대한 투자가 68%로 압도적 우위 - 외화 송금액도 2008~2009년에는 감소했지만 2010년부터 증가 추세로 전환 - 투자 유형별: 개인 5억 3890만 달러(794건) 법인 4450만 달러(33건) - 목적별: 투자용 4억 1000만 달러(590건) 주거용 1억 7270만 달러(237건) - 우리나라 경제의 빠른 회복으로 원화가치가 상승하면서 시세차익을 노린 투자 수요 증가 - 아직 2007년(11억 7400만 달러) 수준에는 못미침 - 우리 경제가 더 좋아지면서 원화가치가 상승하면 예전을 능가하는 수준으로 증가미국 부동산시장 투자 고려 요인 제도, 절차 앞선 사람들의 성공, 실패 사례 한인들의 움직임, 선호지역 -뉴욕과 뉴저지 등 미 동부 지역 한인이 줄어들고 있고 워싱턴 주와 텍사스 주 등 서부와 남부 지역은 늘어나고 있다.1. 미국 부동산의 이해1. 왜 미국 부동산 인가? ① 미국 부동산 그리고 한국인 ② 미국 부동산 시장 이해의 유용성2. 미국의 부동산 시장과 사업 ① 다른 시장 환경, 같은 경제 위기 ② 한국과 미국의 부동산위기1. 왜 미국 부동산 인가? ① 미국 부동산 그리고 한국인 ② 미국 부동산 시장 이해의 유용성2. 미국의 부동산 시장과 사업 ① 다른 시장 환경, 같은 경제 위기 ② 한국과 미국의 부동산 거래 및 세금 제도 비교 ③ 미국 부동산 시장과 사업 조망1. 미국 부동산의 이해한국 부동산 거래미국 부동산 거래중개 수수료사는 사람과 파는사람 모두 부담(매매가에 따라 수수료율 다름, 통상 0.4~0.9%)파는 사람만 부담(통상 매매가의 6%)거래 절차 관리공인중개사가 절차 및 자금 등 거의 모든 사항 관리(원맨쇼)자금 절차, 주택 평가, 검사 등 주요사하에 전문가 관여, 공인중개사는 일반 관리(지휘자)거래 주요 과정한번의 계약이 모든 과정의 중심, 계약 전후의 기타 주요 과정 없음.계약을 전후로 감정 평가, 인스펙션, 에스크로 계좌 설정, 타이틀 보험 등 주요 여러과정들이 존재거래 참여 전문가공인중개사, 법무사공인중개사, 에스크로 회사, 타이틀 회사, 보험 회사, 감정 평가사, 인스펙션 전문가 등 다양종합부동산세개인별 공시가 9억원 초과시 과세없음취득/등록세9억원 초과 4% 9억원 이하 2%없음(1%대의 거래세만 존재, 주 별로 다름)양도 소득세1주택 시 보유기간 및 양도소득액에 따라 6~35%/2주택 시 50%1년이상 보유 시 최고 15%, 1년 미만 보유 시 15~35%(주에 따라 조금씩 다름. 다주택자 중과세 없음)재산세재산세 소득 공제 안 됨/특정 장기 모기지 이자만 일부 공제집 관련 재산세 및 금융 비용 소득공제주택 모기지 융자DTI 40~60% 적용(지역별 차이) LTV 50% 적용(초기 부담 과다)가계 신용에 따라 융자 총액 및 이자율 차이. 신용 좋을 경우 총 주택가의 80~90%까지 장기 융자 가능(초기 부담 적음)1. 왜 미국 부동산 인가? ① 미국 부동산 그리고 한국인 ② 미국 부동산 시장 이해의 유용성2. 미국의 부동산 시장과 사업 ① 다른 시장 환경, 같은 경제 위기 ② 한국과 미국의 부동산 거래 및 세금 제도 비교 ③ 미국 부동산 시장과 사업 만 미국 부동산 시장의 회복 여부와 상관없이 미국 부동산 시장의 제도와 실제 모습 등을 알아보고 다시 찾아올 미국 시장의 활황기를 대비하여 미국 부동산을 이해하는 것은 필요1. 왜 미국 부동산 인가? ① 미국 부동산 그리고 한국인 ② 미국 부동산 시장 이해의 유용성2. 미국의 부동산 시장과 사업 ① 다른 시장 환경, 같은 경제 위기 ② 한국과 미국의 부동산 거래 및 세금 제도 비교 ③ 미국 부동산 시장과 사업 조망사업조망부동산의 개념과 범위2. 부동산의 개념과 범위1. 부동산의 개념 ① 부동산의 개념 ② 동산과 부동산의 구별법 ③ 조립식 주택의 경우, 부동산의 범위는? ④ 미국식 주소 매기기2. 부동산에 따르는 권리 의 범위 ① 내 땅 밑의 권리는 어디까지인가 ② 미국에서는 왜 물가에 있는 집이 비싼가 ③ 경사진 곳에서의 내권리 어떻게 보호받나땅과 땅에 붙어 있는 어떤 부착물 등을 모두 포괄하는 움직일 수 없는 재산공중권, 수리권, 광물권, 오일 가스 채굴권, 지지권 등 : 땅 소유주가 특정 부속 권리을 땅과 분리해서 팔 수도 있다.자연 부착물: 나무 같이 뿌리로 땅에 붙은것이나 사람에 의해 경작된 농작물 인공 부착물: 집, 담장, 시멘트 구조물과 같은 사람이 작업해서 땅에 붙인 것부동산의 정의부동산 구입시 따라오는 부속 권리부동산 부착물2. 부동산의 개념과 범위1. 부동산의 개념 ① 부동산의 개념 ② 동산과 부동산의 구별법 ③ 조립식 주택의 경우, 부동산의 범위는? ④ 미국식 주소 매기기2. 부동산에 따르는 권리 의 범위 ① 내 땅 밑의 권리는 어디까지인가 ② 미국에서는 왜 물가에 있는 집이 비싼가 ③ 경사진 곳에서의 내권리 어떻게 보호받나부착한 사람의 의도 : 콘크리트 같은 것을 사용해서 땅에 붙였다면 부동산으로 간주.당사자들의 관계 : 보통 임차인은 임대기간이 끝날 때 가지고 갈 목적으로 새로운 전등을 설치하는데 이럴 때는 동산으로 인정.부동산에 대한 그 물건의 적응성 : 어떤 특정 물건이 그 부동산에 맞춰 특별한 용도로 사용되었다면 부동산으로 간주(교회립식 주택의 경우, 부동산의 범위는? ④ 미국식 주소 매기기2. 부동산에 따르는 권리 의 범위 ① 내 땅 밑의 권리는 어디까지인가 ② 미국에서는 왜 물가에 있는 집이 비싼가 ③ 경사진 곳에서의 내권리 어떻게 보호받나조립식 주택자동차와 같이 동산으로 간주되는 타이틀 시스템에 적용을 받는다. 부동산이 되기 위해서는 타이틀에 대한 말소 절차를 밟아야 한다. 타이틀이 말소되면 그 집이 위치한 부동산의 일부분이 될 수 있다. 또 나중에 땅과 분리해서 다시 조립식 집만 팔 수 있다. 조립식 집은 다시 동산에 타이틀에 등록하거나 다른 땅에 붙여 부동산으로 사용할 수 있다. 동산일 경우 이동 주택 딜러 자격증을 가진 사람이 거래에 관여해야 하고 부동산이 될 경우 부동산 중개 자격을 가진 사람이 거래를 도와줘야 한다.2. 부동산의 개념과 범위1. 부동산의 개념 ① 부동산의 개념 ② 동산과 부동산의 구별법 ③ 조립식 주택의 경우, 부동산의 범위는? ④ 미국식 주소 매기기2. 부동산에 따르는 권리 의 범위 ① 내 땅 밑의 권리는 어디까지인가 ② 미국에서는 왜 물가에 있는 집이 비싼가 ③ 경사진 곳에서의 내권리 어떻게 보호받나땅 표기방식▣ 토지경계방식 - 시작점 - 방향이나 코스 - 이격 거리: 모든 방향의 경계가 설명 되어질 때까지 연속해서 방향과 거리가 묘사되어 야 함 - 정확한 경계 설명 무리 - 측량 필요▣ 구획블록표시방법 - 지도도면방식 - 구획,분할도면: 땅이 구획 분할될때 조사자는 도로로 둘러싸인 일련의 블록 토지들을 구획 분할지도에 표 시 - 분할된 토지 번호들은 합 법적 지위를 가짐 - 지역 카운티의 토지 등기 사무실에 보관▣ 정부조사방식: 타운쉽(36평방마일) - 남북(기준자오선)라인과 동서 (기준선)라인을 6마일 단위로 구획 - 미국 행정 단위로 지역 카운 티의 바로 아래 행정 구역 - 36개의 토지 섹션 포함 (1평방마일) : 정부가 번호를 부여한 토지구획 - 땅의 굴곡이 심해 1평방마일 단위로 구획할 수 없을 때 정부가 정한 토지 구획 번호 를 부여2. 부동권 땅 소유주는 액체 자원인 오일과 가스에 대한 권한도 갖고 있음. 인접한 다른 땅으로 흘러가거나 인접한 다른 땅 주인이 먼저 발견해 채굴해 갈 수 있으므로 오일이나 가스를 발견했다면 먼저 채굴해 사용 하거나 당장 채굴할 수 없다면 다른 토지로 흘러가는 것을 보호 조치 를 해 놓는 것이 중요.광물권 자신이 소유한 땅 지표면 아래로부터 지구 중심까지 역 피라미드 모양 으로 그 안에 있는 고형 광물에 대한 권한을 갖고 있음. 땅소유주가 땅은 그대로 소유한채 광물 채굴권만 팔 수 있다.2. 부동산의 개념과 범위1. 부동산의 개념 ① 부동산의 개념 ② 동산과 부동산의 구별법 ③ 조립식 주택의 경우, 부동산의 범위는? ④ 미국식 주소 매기기2. 부동산에 따르는 권리 의 범위 ① 내 땅 밑의 권리는 어디까지인가 ② 미국에서는 왜 물가에 있는 집이 비싼가 ③ 경사진 곳에서의 내권리 어떻게 보호받나흐르는 물 사용권흐르지 않는 물 사용권부동산 옆 강이나 시냇물 같은 흐르는 물이 있을 경우 식수, 목욕, 정원 물주기 등 개인적인 목적에 이용할 수 있다.부동산 옆 호수와 같은 흐르지 않는 물이 있을 경우 낚시나 레저 등 여가 생활을 위해 사용할 수 있다.이론적으로 부동산 소유주는 수리권을 갖고 있으나 실제로 워싱턴 주 등 미 서부 지역에서는 수리권 사용을 1974년 6월 30일 등록제로 바뀌면서 수리권 개념이 사실상 없어졌다.땅 지표 아래에 있는 물의 사용 권한 목장이나 농장 등 대형 토지를 거래할 경우 지하수가 풍부한 곳 선택2. 부동산의 개념과 범위1. 부동산의 개념 ① 부동산의 개념 ② 동산과 부동산의 구별법 ③ 조립식 주택의 경우, 부동산의 범위는? ④ 미국식 주소 매기기2. 부동산에 따르는 권리 의 범위 ① 내 땅 밑의 권리는 어디까지인가 ② 미국에서는 왜 물가에 있는 집이 비싼가 ③ 경사진 곳에서의 내권리 어떻게 보호받나지지권주변 토지에서 벌어지는 건설 공사나 광물 채굴 등으로부터 자신의 땅이 피해를 받지 않을 권리 자신의 땅 주변이나 밑을 인접 땅 주인이 지나치게 파ow}

사회과학| 2011.11.09| 18페이지| 1,000원| 조회(256)

부동산 개념, 미국 부동산 이해, 미국 부동산 개념, 미국 부동산 권리, 부동산..

미리보기

닫기
부동산관련제도와 규제

부동산 관련 제도와 규제Contents I. 부동산에 미치는 공적 규제 II. 소유권을 제약하는 개인간의 규제들 12 I. 부동산에 미치는 공적 규제 ♣ 토지의 부증성 ( 유한한 자원 ) - 집약적 이용이 요구 , 독점 소유욕 발생 : 정부의 토지이용 규제 필요 ♣ 규제 기준 - 연방정부 와 주정부의 헌법 조항에 따라 ☆ 국민의 건강과 안전 , 도덕 , 복지에 대한 보호와 관련이 있어야 한다 . ☆ 차별적이지 않고 비슷한 조건을 가진 모든 부동산 소유주에게 동일 하게 적용된다 . ☆ 부동산 소유에 보상 없이 심대한 영향을 미쳐 그 가치를 감소시키 지 않는다 . ☆ 이 규제가 없었을 경우 일어나게 되는 피해를 막아 공공에 이익이 된다 . ♣ 정부의 토지이용 규제 방법 : 국토이용계획 , 토지용도지정 , 건물 건축 규정 , 토지 분할 규정 , 환경법 등 1. 미국식 토지 이용 규제 이해하기3 I. 부동산에 미치는 공적 규제 국토이용계획 ♣ 미국의 주정부에서는 계획되지 않은 국토 개발과 성장 정책들로 발생되는 문제들을 방지하기 위해 위원회를 설치하고 시나 도 내의 모든 개발에 대한 포괄적이고 장기적인 계획을 세우고 채택하도록 한다 . : 마스터플랜 or 총괄계획 ♣ 미국 부동산 개발 및 투자 또는 사업 성공을 위해 검토 필수 ♣ 벨뷰 - 뉴욕의 맨해튼과 같은 금융도시로 만드는 것 : 실제로 엄청난 초고층 빌딩들이 들어섬 . 사례 ♣ 머서 아일랜드 - 뉴욕 옆 뉴저지와 같은 고급 주택지로 만드는 것 : 실제로 신축 건물 높이 상한 규제 완화로 고층 아파트 많이 들어섬 ♣ 모세레이크 - 광활한 농지인 땅을 마이크로소프트 , 야후 , 보잉 과 같은 대기업 유치 : 실제로 대기업 공장들이 들어섬4 I. 부동산에 미치는 공적 규제 용도지역지구제 ♣ 어떤지역을 농업 , 주거 , 상업 , 산업용지와 같은 특별한 토지 이용을 위한 용도를 지정해 구분하는 것을 말한다 . ♣ 각각의 용도는 다시 세부적으로 나누어 진다 . : 예 ) 산업용지 - 경공업용지 , 중공업용지 , 주거용지 증명해 보일 필요가 있다 . ♣ A 씨의 집은 동네 한가운데 사거리에 위치해 있어 편의점을 짓기에 완벽한 자리이나 이 지역은 주택지로 지정되어 있어서 불가능 했다 . 만약 A 씨가 편의점을 짓기 위해 토지용도 지정 예외를 해달라고 시 담당자에게 요구했다면 그 결과는 ? 사례7 I. 부동산에 미치는 공적 규제 조건부 허용 ♣ 학교 , 병원 , 교회와 같은 특별한 용도의 토지 이용의 경우 이웃하는 부동산에게 안좋은 영향을 줄 수도 있지만 지역사회에 필요한 시설로 이러한 토지들은 특정한 조건에 따라 운영한다는 전제하에 제한된 수를 허락 ♣ 예 ) 주거단지로 지정된 지역에 사립학교를 건설할 경우 : 부동산 소유주는 주차장과 안전 등에 대해 정부가 정한 특별 조건을 충족 토지용도 재지정 ♣ 자신의 부동산에 대해 부적절하게 토지 용도 지정이 이뤄졌다고 생각될 경우 정부 기구에 토지 용도 재지정을 청원 ♣ 토지용도 재지정여부를 결정하기 위해 문제의 토지 주변의 소유주들에게 청원사실이 알려지고 공청회 가 열림 ♣ 일반적으로 소유주 입장에서 토지 용도 지정이 엄격한 기준으로 바뀌게 될 때 이것을 하향 토지 용도 지정이라고 부른다 . 예 ) 다세대 주거 단지 - 단독세대 주거 단지8 I. 부동산에 미치는 공적 규제 토지 분할의 물리적인 규정 ♣ 토지를 분할 하고자 할 때는 분할계획지도를 해당관청에 제출 ♣ 해당관청은 제출된 분할 계획안을 심사해 승인할 수도 또는 수정을 요구할 수 있고 만약 계획이 승인되지 않은 상태라면 분할 예정 토지를 파는 것은 불법이다 . 3. 토지를 분할하고 싶다면 ♣ 분할계획에 포함되어야할 3 가지 필수 요소 ☆ 분할되는 필지의 경계선에 대한 합법적인 표시 ☆ 분할에 대한 토지 소유주의 동의서 ☆ 해당관청이 요구하는 기부채납 내용9 I. 부동산에 미치는 공적 규제 워싱턴 토지 개발법 ♣ 26 개 또는 그 이상의 개발되지 않는 필지를 워싱턴 주에서 일반 대중을 상대로 팔거나 광고할 때 적용되는 법으로 토지 분할이 다른 주에서 이뤄졌다 하더라도 워싱턴 주에 것에 대한 영업권에 대한 권리금까지 충분히 보상을 받을 수 있게 되었다 . 만약 A 씨 같은 경우가 우리나라에 생겼다면 어떻게 되었을까 ? 사례 4. 내 땅을 정부가 수용한다면 공권력 토지 수용권 소유권 소유권은 그대로 소유권을 취해감 보상 보상하지 않음 정당한 보상 (= 공정 시장 가치 )12 II. 소유권을 제약하는 개인간의 규제들 ♣ 유치권 : 부동산 소유권에 있어 금융적인 제약 ☆ 자발적인 유치권 : 채무자가 자발적으로 채권자에게 저당 잡히는 것 ( 예 ) 모기지 , 신탁증서 ☆ 비자발적인 유치권 (= 법적인 유치권 ) : 부동산 소유주의 동의 없이 법에 의해 채권자에게 저당이 잡히는 경우 ( 예 ) 부동산 관련 세금을 내지 않아 잡히는 경우 , 판결에 의해 잡히는 경우 1. 미국식 유치권 제도 이해하기 ★ 일반 유치권 : 채무자의 모든 부동산이 저당 잡히는 것 ( 예 ) 법원에 판결에 따라 이루어지는 것 ★ 특별 유치권 : 특정 부동산에만 저당 잡히는 것 ( 예 ) 주택 모기지 연체13 II. 소유권을 제약하는 개인간의 규제들 유치권의 유형 유형 정의 모기지 ○ 자발적인 유치권 ○ 모기지 대출을 받는 자와 대출을 해주는 자 사이의 계약 ○ 일반적으로 은행에서 해주는 주택구입을 위한 대출 제도로 채무보증의 징표로 유치권 설정 신탁증서 ○ 자발적인 유치권 ○ 신탁 의뢰자와 신탁 수익자 그리고 제 3 의 당사자 신탁 담당자가 존재 건설유치권 ○ 비자발적인 유치권 , 특별 유치권 ○ 어떤 부동산의 가치 증진을 위해 노동 , 자재 , 전문적인 서비스 등을 제공하는 사람은 그 부동산에 대해 건설유치권을 설정할 수 있다 . ( 예 ) A 가 목욕탕 리모델링을 해주고 대가를 받지 못했다면 그는 그 부동산에 대해 대가만큼 유치권을 주장할 수 있다 . 법원판결 유치권 ○ 비자발적인 유치권 , 일반 유치권 ○ 법원 판결에 의해서 채권자가 된 승소자가 채무자가 된 패소자의 부동산에 대해 유치권을 설정할 수 있는 권리 ○ 판결이 이뤄진 카운티 지역 안에 소유한 모든 부동산 가정하고 3 월 17 일자 D 은행으로부터 100 만원 그리고 그 해 5 월 5 일 K 은행으로부터 100 만원을 빌렸다 그런데 K 은행은 5 월 5 일에 바로 담보를 설정하였고 , D 은행은 7 월 5 일에 담보설정을 하였다 . 만일 이경우 A 씨의 부동산이 경매로 넘어갔다고 한다면 어느 은행이 우선변제권을 갖게 되는 것인가 ? 사례 ♣ 건설 유치권의 경우 변제 우선순위가 그 건설 프로젝트에 대해 일을 시작한 날짜에 의해 결정되므로 유치권이 나중에 설정되었다 하더라도 일단 일을 먼저 시작했다면 먼저 변제를 받을 수 있음 . - 개별 건설 근로자들에 대해 제도적으로 배려16 II. 소유권을 제약하는 개인간의 규제들 지역권 ♣ 특별한 목적을 위해 다른 사람의 부동산을 사용할 권리 ( 비금융적인 제약 ) ♣ 지역권 소유자는 그 부동산을 사용할 권한은 있으나 등기나 소유권은 없는 사람 지역권 유형 2. 토지의 무단 점유 , 그 결과는 ? 종속 지역권 ○ 혜택을 보는 다른 토지를 위해 한 토지는 부담을 안는 지역권 ○ 요역지 : 지역권의 편의를 얻는 토지 , 요역지 소유자 = 지역권 소유자 ○ 승역지 : 부담을 안는 토지 , 승역지 소유자 = 지역권 증여자 ○ 한번 이뤄진 종속 지역권은 땅소유주가 바뀌더라도 바뀌지 않는다 . ( 예 ) 어떤 한 토지에서 다른 곳으로 이동하기 위한 접근로 비종속 지역권 ○ 땅보다 어떤 사람 , 즉 지역권 소유자가 혜택을 보는 지역권 ○ 혜택을 보는 토지는 없고 혜택을 보는 사람만 있는 것 ( 요역지는 없고 승역지만 존재 ) ○ 지역권 소유자가 사망하면 지역권 소멸 ( 예 ) A 씨가 B 씨의 시냇가에서 낚시를 할 수 있는 권리17 II. 소유권을 제약하는 개인간의 규제들 지역권의 성립 권리 부여 표명 ○ 부동산 소유주가 그 부동산을 사용할 권한을 다른 사람에게 준다는 명확한 표명이 있어야 함 . ○ 권한 부여는 문서상으로 이뤄져야 함 . 권리 부여 예고 ○ 지역권을 부여하려는 소유주는 그러한 사항을 미리 예고 할 수 있다 . ○ 권리유권을 제약하는 개인간의 규제들 지역권의 소멸 기권 ○ 지역권 소유자가 그것을 사용하지 않을 거라는 의사를 보여주는 행위를 했을 경우 ( 예 ) 지역권 소유자가 출입을 위해 사용하던 지역권에 담장을 만들어 더 이상 출입을 하지 않는 경우 시효취득 ○ 지역권 증여자가 지역권 소유자의 지역권 사용을 법이 정한 기간 (10 년 ) 동안 막는다면 지역권은 소멸된다 . ( 예 ) 지역권 증여자가 자신의 부동산 주변에 벽을 만들어 지역권 소유주가 더 이상 지역권을 사용할 수 없게 되었고 그 벽이 10 년 동안 방해 받지 않고 계속 존재한다면 지역권은 소멸하게 된다 . 취득권 ♣ 다른 누군가가 소유한 땅에서 목재 , 자갈 등 뭔가를 가져갈 수 있는 권리 ♣ 지역권은 단순히 다른사람의 땅을 사용할 권리인 반면 취득권은 그 땅에서 뭔가를 제거 할 수 있는 권리 ♣ 문서상으로나 시효 취득을 통해서만 성립20 II. 소유권을 제약하는 개인간의 규제들 인가 ♣ 지역권과 같이 다른 사람의 땅에서 뭔가를 이용할 수 있는 권리 ♣ 국유지에서 사냥 , 낚시 , 조개잡이 등을 할 경우 정부로부터 라이센스 , 즉 인가를 받아야 채집이 가능 ♣ 땅에 부속되지 않는 개인적인 권리로 부동산에 대한 저당 , 유치권 또는 이해관계로 간주 되지 않음 . 지역권 인가 문서나 법이 정한 행위로 성립 구두상 허락만으로도 성립 소유주 입장에서 취소 불가능 소유주 입장에서 취소 가능 지속적 일시적 ♣ 지역권과 인가의 차이점21 II. 소유권을 제약하는 개인간의 규제들 경계 침범 ♣ 다른 사람의 부동산에 전체적 또는 부분적으로 물리적인 어떤 부분이 들어가는 것 . ♣ 경계 침범은 침범한 사람이 어떤 권리나 이권을 갖고 있는 것이 아니기 때문에 저당이나 유치권이 아님 3. 이웃간 부동산 분쟁 , 어떻게 처리되나 ? ♣ 만약 법이 정한 특정 기간 동안 경계 침범을 당한 원소유주가 신경을 쓰고 있지 않는다면 그 경계 침범은 시효 취득을 얻어 지역권으로 발전할 수도 있고 때로는 역점유권에 의해 등기권이 획득될 수도 있다how}

경영/경제| 2011.10.19| 24페이지| 2,000원| 조회(139)

미국 부동산 공적 규, 미국 부동산, 미국 부동산 사적 규, 부동산 규제, 부동..

미리보기

닫기
지적제도의 구성요소와 유형

지적의 내적요소가.지적의 외적요소나.지적의 등록유형다.지적의 등록대상라.1. 토지등록객체(대상)로서 토지는 지적제도 성립의 주 요소이다.『지적법』제3조제1항 국가는 이법이 정하는 바에 의하여 모든토지 를 필지마다 토지의 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등을 조사 ·측량하여 지적공부에 등록하여야 한다.『헌법』제3조 대한민국 영토는 한반도와 그 부속도서로 한다.『지적법』시행령 제40조 토지가 해면이나 수면을 접한 경우 최대만수위가 되는 선을 지상경계로 결정한다지적의 대상이 되는 토지의 범위는 한반도와 모든 부속도서의 최대만수위가 되는 선 내의 모든 토지2. 등록『지적법』제3조제1항 국가는 이법이 정하는 바에 의하여 모든토지 를 필지마다 토지의 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등을 조사 ·측량하여 지적공부에 등록하여야 한다.『지적법』제3조제2항 지적공부에 등록하는 지번·지목·면적·경계 또는 좌표는 토지의 이동이 있는 때에 소유자의 신청에 의하여 소관청이 결정한다. 다만, 신청이 없는 때에는 소관청이 직권으로 조사·측량하여 지적공부에 결정할 수 있다.국가가 행정 목적을 위하여 필요한 사항을 장부에 기록하고 그 변동사항을 지속적으로 수정하여 유지·관리하는 행위2. 등록1. 지적국정주의지적사무는 국가사무이다. 등록의 주체는 국가라는 것을 의미『지적법』제3조제1항 국가는 모든토지를~~지적공부에 등록하여야 한다.2. 지적형식주의『지적법』제3조제1항에서 알 수 있듯이 토지의 표시사항은 지적 공부에 등록하여야 법적 효력을 갖는다『지적법』제3조제2항에서 알 수 있듯이 토지의 이동사항은 지적 공부에 그 변동사항을 등록하여야 법적 효력을 갖는다.2. 등록토지의 등록의 법적 지위에 있어 토지이동과 물권변동은 반드시 외부에 공개해야 한다는 원칙지적공부의 열람 및 등본 발급(『지적법』제14조)지적국정주의, 지적형식주의, 지적공개주의= 지적법 3대 이념3. 공개주의(공시의 원칙)경계복원측량 실시(『지적법』제32조)토지이동에 의한 지적공부의 변경등록(『지적법』제17조 내지 제31조실한 권리관계에 불일치하더라도 그 공시된 권리를 인정하여 이를 보호한다는 원칙이다.현재 안타깝게도 우리나라의 지적과 등기제도의 공신의 원칙은 인정되지 않는다.3. 지적공부토지의 거래 및 과세 그리고 토지정보를 위한 기초자료로 이용하기 위해 토지를 측량하여 구획된 단위토지를 등록해서 비치하는 공적인 장부로서 지적공부는 법에 의하여 그 형식과 규격이 정하여져 있으며 항상 일정한 장소에 비치 보관해야 한다『지적법』제3조제1항 국가는 이법이 정하는 바에 의하여 모든토지 를 필지마다 토지의 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등을 조사 ·측량하여 지적공부에 등록하여야 한다.1231. 지리적 요소지리적요소는 지적측량에 있어서 지형, 식생, 토지이용 및 기후 등으로서 최적의 측량방법 결정에 영향을 미치게 된다.법률적요소는 물권객체인 토지를 측정하여 확정한 지적과 물권객체에 존재하는 물권주체를 명확히 한 등기에 관련된 제반 법률관계를 요소로 한다. 즉 토지소유권은 법률에 의하여 구체화되어야 하고 토지의 등록시 물권은 실체관계와 항상 부합되어야 한다.한 국가내에서 토지 소유권제도는 사회적․경제적인 요소들의 관계에 의하여 영향을 받게 되므로 이러한 요소들을 신중하게 평가하여야 하고 지적을 관리하는 사람들의 편견․오판과 관습에 의한 행태를 구별할 때 사회전체의 이익을 위한 공익적 측면에서 개선이 이루어질 수 있다.2. 법률적 요소3. 사회적 요소1. 표시방법의 유형1. 도해지적토지의 경계점을 도해적으로 측정하여 지적도 임야도에 등록하고 토지경계의 효력을 도면에 등록된 경계에만 의존하는 지적제도2. 수치지적토지의 경계점을 도해적으로 표시하지 않고 수학적인 좌표로서 표시하는 지적제도를 말하며 도해지적보다 훨씬 정밀하게 경계를 표시할 수 있다1. 표시방법의 유형3. 도해지적과 수치지적의 비교구분도해지적수치지적의의- 토지의 경계점을 도면으로 결정하여 표시함- 토지의 경계점을 수학적인좌표로 표시측량방법- 측판측량방법- 경위의측량 방법장점- 측량 오류시 현지에서 조정가능 - 굴곡점이 많은적이라고 하며, 토지의 지표․지하․공중에 형성되는 선․면․높이로 구성3. 등록의무의 유형소극적등록 과 적극적등록구분소극적등록주의적극적등록주의의의기본적으로 거래와 그에 관한 거래증서의 변경기록을 수행하는 것모든토지를 공부에 강제등록시키는 제도특징· 사유재산의 양도증서와 거래증서의 등록으로 구분 · 양도증서의 작성은 사인간의 계약에 의하여 발생 ·거래증서의 등록은 법률가에의해 취급 · 거래증서의 등록은 정부가 수행 (단,합법성,유용성에 대해 사실조사가 이루어지지않음) · 거래의 등록이 소유권의 증명에 관한 증거나 증빙이상 의 것이 되지 못함 ·일반적으로 지적측량과 측량도를 필요로함· 공부에 등록되지 않은 토지는 어떠한 권리도 인정되지 않음 ·등록은 강제적이고 의무적임 ·공적인 지적측량이 실시되지 않는 한 토지등기도 허가 되지 않음 ·토지등록의 효력이 국가에 의해 보장됨(토지등록상의 문제로 인한 피해는 법적으로 보호됨) ·적극적등록제도의 발달된 형태로 토렌스시스템이 있음채택 국가네델란드, 영국, 프랑스, 이태리, 미국의 일부주, 캐나다스위스,오스트리아,호주,일본,대만4. 참고자료구분항목지적제도등기제도근거법지적법등기법내 용토지에 관한 사실 관계 -유형적 측면 공시토지 및 건물에 관한 권리관계 -무형적 측면 공시기본이념국정주의 형식주의(등록주의) 공개주의 직권등록주의(등록강제주의) 실질적 심사주의당사자 신청주의(공동신청주의) 형식주의(성립요건주의) 공개주의 형식적 심사주의관할구역행정구역 중심재판관할구역 중심대 상토지토지 및 건물등기필지수 (2005년 기준)약 3,500만 필지(전국토 100%)미등기토지-약 90만 필지 (전 국토의 2.6%)등록방법직권등록주의(등록강제주의) 단독신청주의당사자 신청주의 공동신청주의심사방법실질적 심사주의형식적 심사주의기 능사실관계공시 -부동산등기제도의 기초권리관계공시 -재산권 보호, 거래안전보호담당기관행정부사법부1. 등록대상1. 토지의 정의인위적으로 구획된 지면에 사회 관념상 지표의 지배에 필요하고 충분한 범위 내에서 그 상하를 포함시킨 것국토의 일부로서 공공의 목적을 우선시 한다.용도의 다양성: 토지는 여러가지 용도로 사용될 수 있다.분합의 가능성: 토지는 이용목적에 따라 합필 또는 분필할 수 있다.부증성의 보완, 최유효이용행정적 절차가 필요.Ex) 도시계획의 변경, 재개발, 도로·철도 개설공법적인 규제1. 등록대상3. 토지의 용어임지: 산림지와 초지를 모두 포함하는 포괄적인 용어이행지: 임지,농지,택지지역내의 소분류 지역간 이동이 진행되고 있는 토지택지: 건축물을 건축할 수 있는 토지대지: 지적법상 택지와 같은 의미지만, 공장용지에는 미적용부지: 건축용지 외 철도용부지, 하천부지, 수도용부지 등 포괄적인 용어농지: 지적법상 지목여하에 불구하고 실제 토지현상이 농경지 또는 다년생 식물 재배지로 이용되는 토지와 그 개량시설의 부지『농지법』제2조후보지: 임지,농지,택지지역 상호간 다른 종별지역으로 전환되고 있는 지역 의 토지Ex) 전 답1. 등록대상3. 토지의 용어획지: 인위적·자연적·행정적조건에 의해 다른토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지갱지: 공법의 규제는 받지만 사법상의 제약을 받지 않는맹지: 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 토지대지(袋地): 타인의 토지에 완전이 막힌것은 아니고 좁은통로에 의해 접속된 자루형의 택지필지: 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위『지적법』제2조 4호나지: 공법 및 사법상의 제약을 받는 건축물이 없는 토지공지: 건축법에 의한 건폐율, 용적률 등의 제한으로 인해 한 필지 내에서 비워둔 토지1. 등록대상4. 건물의 정의토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 그밖에 대통령령이 정하는것을 말한다. 『건축법』제2조5. 건물의 특성비영속성: 건물은 인위적인 구조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재로서 내용연수를 가진다.토지의 영속성과 반대 특성생산가능성: 건물은 다른 상품과 같이 생산이 가능한 물건이다토지의 부증성과 반대 특성동질성: 건.국민주택: 주택건설종합계획에 의해 국가의 지원을 받아 건설되거나 개량 되는 주택을 말한다.단독주택: 일반적으로 1건물에 1세대가 거주하는 주택민영주택: .『주택법』제9조에 의하여 국토부에 등록된 주택건설업자의 의해서 건설되는 주택을 말한다.주택: 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다.『주택법』제2조1. 등록대상7. 지하시설물광의: 지하에 매설된 시설물로서 상수도관, 하수도관, 가스관, 전신, 전화, 전력, 송유관, 압착공기관, 지하도, 지하상가, 지하철, 지하주차장 등 인간생활을 영위하기 위하여 인위적으로 지하에 매설한 시설물을 총칭한다.협의: 상수도관과 전기, 전화, 난방, 가스에 관련된 시설물을 칭한다.2. 등록사항1. 토지 소재토지가 위치하고 있는 지번설정 지역을 나타내는 것이며, 행정구역의 리·동을 기준으로 하는 것이 일반적이다.토지의 특정화를 위하여 지번 지역별로 기번하여 필지마다 하나씩 붙이는 번호이다.2. 지번지번은 아라비아숫자로 표기하고, 임야대장 및 임야도에 등록하는 토지의 지번은 숫자 앞에 “산”자를 붙인다.지번은 본번과 부번으로 구성하고 본번과 부번 사이에 “-”표시로 연결하며 “의”로 읽는다.2. 등록사항3. 지목토지의 용도 및 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분표시하는 명칭.지적법상 지목 : 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 하천, 제방, 구거, 유지,양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지2001년 이후 28개토지의 용도 및 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분표시하는 명칭.법정지목의 원칙: 28개의 법적 지목 이외에는 인정하지 않는다. 일필일목의 원칙: 일필지에 하나의 지목만을 설정토록 하고 있다. 등록선후의 원칙: 둘 이상의 지목이 중첩될 때는 등록의 선후를 참작한다. 용도경중의 원칙: 둘 이상의 지목이 중첩

생활/환경| 2011.06.08| 27페이지| 1,000원| 조회(474)

토지, 지적, 지적공부, 등록, 지적제도

미리보기

닫기
부동산신탁

부동산 신탁 제도 및 업계 현황부동산 신탁의 문제점123부동산 신탁상품의 이해4부동산 신탁 활용신탁의 개념과 분류신탁의 개념 □ 신탁설정자(위탁자)와 신탁인수자(수탁자)와의 특별한 신임관계에 기초하여 위탁자가 특정재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(수익자)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 법률관계.(신탁법 제1조 제2항) 2. 신탁의 유형기준구분특징신탁성립의 원인임의신탁당사자의 의사표시에 의해 설정법정신탁법률에 의해 성립이 인정됨신탁의 목적사익신탁공익신탁에 속하지 않는 모든 경우공익신탁학술, 종교, 제사, 자선, 기예, 기타 공익을 목적으로 하는 신탁수익자와 위탁자의 관계자익신탁위탁자=수익자타익신탁위탁자 이외 제3자가 수익자가 되는 신탁기준구분특징신탁행위의 영업성 유무영업신탁 (상사신탁)신탁의 인수가 영업으로 이루어지는 경우로 신탁업을 영위하는 회사(신탁회사)가 수탁자가 되는 경우에는 신탁업법의 적용받음비영업신탁 (민사신탁)원칙적으로 신탁법 및 민법의 적용을 받으며 민사신탁의 인수는 상인이 그 영업을 위해 신탁을 인수하는 경우를 제외하고 상행위가 되지 않고 특약이 없는 한 신탁의 인수에 관해 보수를 받을 수 없음(신탁법 제41조)신탁의 목적물금전신탁위탁자로부터 금전을 수탁해 신탁회사가 대출, 유가증권, 기타 유동성자산 등에 운용해 신탁기간 종료시 수익자에게 금전으로 교부하는 신탁재산신탁금전 이외의 재산을 수탁하는 신탁으로 영업신탁에 있어서는 신탁업법 제10조에 의해 유가증권, 금전채권, 동산, 토지와 그 정착물, 지상권, 전세권, 및 토지의 임차권, 무체재산권(지적재산권 포함)의 신탁에 한정하고 있음신탁재산의 운용방법개별신탁신탁계약이 개별 위탁자마다 각각 체결되며 각 신탁재산마다 분별 관리 되는 신탁집단신탁불특정 다수의 위탁자와 정형적인 약관에 의해 체결되는 신탁계약으로서 신탁재산이 공동 관리됨부동산신탁의 개념과 종류부동산신탁의 개념 □ 수탁자(신탁회사)가 신탁계약을 통해 위탁자로부터 토지개념 제도 도입 및 1990년 '4.13부동산투기 억제대책'시행을 통해 도입. □ 1991년 4월 한국부동산신탁㈜와 대한부동산신탁㈜의 설립인가를 시작으로 2011년 6월 현재 11개사가 영업중이며 신탁재산 규모도 2011년 6월 기준으로 약180조원 수준에 이르게 되어 하나의 고유 업종으로 확실하게 자리 잡음.2011.06.02기준[단위 :일억원]구분총계은행증권보험부동산 전업 신탁사부동산신탁관리신탁127,18075,6471,1002050,413담보신탁1,228,383221,679001,006,704처분신탁217,2267,97218,54751190,656토지신탁190,364000190,364분양관리신탁44,6031850044,418합계1,807,756305,48319,647711,482,555자료 : 금융투자협회19931994199519961997199819992000합계(비중)토지신탁2582,3218,37124,22342,65933,54048,78648,208208,366(16.2%)(35.0%)(71.7%)(86.8%)(81.6%)(59.2%)(75.5%)(70.2%)(71.8%)관리신탁*************63261,5023,8347,731(5.1%)(3.3%)(6.3%)(2.0%)(0.9%)(0.6%)(2.3%)(5.6%)(2.7%)처분신탁*************284971,8932,9457,249(8.7%)(3.3%)(2.6%)(1.1%)(1.8%)(0.9%)(2.9%)(4.3%)(2.5%)담보신탁384338283386,58219,3136,9676,38440,883(2.4%)(6.5%)(7.1%)(1.2%)(12.6%)(34.1%)(10.8%)(9.3%)(14.1%)부수업무1,0773,4381,4342,4661,6712,9645,4897,29225,831(67.6%)(51.8%)(12.3%)(8.8%)(3.2%)(5.2%)(8.5%)(10.6%)(8.9%)합 계1,5936,63411,68027,90752,30656,64064,63768,663290,016039,06458,09160,79476,576283,215(23.8%)(25.9%)(24.3%)(32.0%)(26.8%)(26.9%)(27.0%)합 계69,397124,138161,082181,292227,232284,7071,047,848자료 : 손재영, 한국의 부동산 금융 활용(단위: 백만원)□ 2007~2010년 부동산신탁회사의 업무별 영업수익 추이2*************10합계(비중)토지신탁104,00083,30079,30082,100348,700(33.8%)(31.0%)(34.3%)(40.3%)(34.5%)관리신탁6,1004,7003,1002,30016,200(2.0%)(1.7%)(1.3%)(1.1%)(1.6%)처분신탁16,20014,50011,8009,10051,600(5.3%)(5.4%)(5.1%)(4.5%)(5.1%)담보신탁68,60050,00053,60053,000225,200(22.3%)(18.6%)(23.2%)(26.0%)(22.3%)분양관리 신탁16,30016,10032,400(7.1%)(7.9%)(3.2%)부수업무112,600116,10067,00041,000336,700(36.6%)(43.2%)(29.0%)(20.1%)(33.3%)합 계307,500268,600231,100203,6001,010,800자료 : 금융감독원 보도자료 활용(단위: 백만원)토지신탁토지 신탁 이란? 수탁한 토지를 택지·공장용지 등으로 개발하거나 그 토지 위에 건축물 그 밖의 공작물을 신축 또는 개축하여 이를 일정기간 임대·관리하거나 처분하여 그 사업수익을 토지소유자인 위탁자에게 돌려주는 신탁계약. 토지 신탁 특징 토지의 최유효이용을 위한 개발계획의 수립과 추진등에서 신탁회사의 전문성을 활용 신탁회사의 신용을 기초로 개발사업의 자금조달이 용이함. 신탁기간 중에 토지소유자가 자금이 필요한 경우에는 신탁수익권의 전부 또는 일부를 양도하거나 질권을 설정하여 자금을 조달할 수 있음. 토지신탁에 따른 수익권이 상속되는 경우 신탁회사가 해당 신탁사업 목적으로 차입한 채 약정하는 신탁. 부동산을 매각, 분양, 임대 등의 방법으로 처분하고자 하나 부동산의 규모가 상대적으로 크거나 권리관계가 복잡하여 원매자를 구하기가 쉽지 않은 경우에 널리 이용된다. 처분 신탁 특징 부동산 신탁회사는 부동산의 개발, 관리, 처분에 관한 각종 의뢰와 상담이 많아 적격 수요자를 쉽게 발굴할 수 있고 매수 희망자도 거래상대방이 공신력이 있는 부동산 신탁회사이기 때문에 믿을 수 있음. 소유자의 직접 처분이 곤란한 경우 활용도가 높음.4. 처분 신탁의 구조담보신탁담보 신탁 이란? 기업이 보유중인 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고 유효한 담보금액의 범위 내에서 부동산신탁회사로부터 우선수익권증서를 발급받아 이를 금융기관에 담보로 제공하고 대출을 받는 금융상품 담보 신탁 구조①담보신탁계약②수익증서제공⑧공매대금⑦공매③수익권증서담보⑤채무불이행④대출⑥환가요청⑨채무 상환토지소유자 (위탁자)부동산신탁회사 (신탁자)구입자금융기관3. 담보신탁과 저당제도 비교저당제도담보신탁담보권 설정방식저당권 설정 등기부상'을구'표시사항신탁등기(소유권 이전) 등기부상'갑구'표시사항부동산의 담보가치 보전채권기관에서 관리·보전신탁회사에서 관리·보전채권실행방법법원경매신탁회사 공매채권실행 절차 및 소요기간절차 복잡, 장기간 소요 폐쇄시장에서의 경매 담보부동산의 고가 매각활동 불가절차 간편, 단기간 소요 반 공개시장에서의 공매 담보부동산의 고가 매각활동 가능파산재단 구성 여부파산재단에 포함파산재단에서 제외분양관리신탁분양관리신탁 이란? '건축물의 분양에 관한 법률'이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양하기 위하여 사업시행자인 분양사업자가 부동산의 소유권을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사에서 분양 및 공정관리 등을 수행함으로써 수분양자의 보호와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 제도. 분양관리신탁 적용대상 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3,000㎡이상인 건축물 오피스텔로서 20실 이상인 경우 주택외의 시설과 주택을 동일 건출물로 건축하는 건축물 중 주택외의 라도 재원이 다양하게 분산되어 있으면 특정 금융부문으로부터 자금조달애로에 따른 파급효과가 확산되지 않을 수 있으나 이와같은 여건이 마련되지 못하였고 단기차입후 단기연장하는 방식으로 자금조달을 지속하는 반면 자금 운용기간은 일반적으로 2~3년이 소요되므로 자금 조달 · 운용의 만기불일치로 인한 유동성 및 금리 위험으로 만성적인 자금부족과 고비용에 노출되어 있음.3. 신탁사 신용에 의한 차입에 따른 위험 증대 부동산신탁사업은 손익이 사업별로 구분되어 있음에도 불구하고 외부자금 차입이 사업별로 이루어지지 않고 신탁회사에 의존하기 때문에 사업 중 하나가 부실화되면 나머지 사업도 부실화될 우려가 있어 각 사업의 성패가 다른 사업에도 영향을 주는 구조를 가지고 있음. 4. 토지신탁사업의 본질적인 리스크와 안전장치 부재 □ 부동산신탁회사가 사업자금을 조달하는 토지신탁 사업은 신탁회사가 모든 경제적 위험을 감당하는 사업이므로 사업별로 차입주체가 분리되지 않는 점과 통상적인 부동산 개발사업의 규모를 감안하면 한 건의 사업부실이 다른 사업의 건전성까지 해칠 확률이 높아 어느 사업의 부실화가 발생될 경우에 손실을 최소화하기 위해 차단장치가 필요함에도 불구하고 제도적으로 불가능함. □ 신탁법에 따라 위탁자 또는 수익자는 신탁의 해지권을 가지고 있어 신탁관계를 종료할 수 있으나 손실이 신탁재산에 국한될뿐 추가손실이 없어 효율적차단 어려움. □ 수탁자인 신탁회사는 손실방지를 위해 사업의 종료나 해지가 법적으로 불가능.5. 부동산 경기침체에 따른 수익기반 약화 부동산신탁회사들의 수익의 대부분은 개발사업과 연계된 것으로 개발경기의 위축은 부동산신탁회사의 수주사업 및 이익감소로 직결되고 부동산경기의 하락은 개발된 부동산의 분양, 임대가 되지 않을 뿐만 아니라 차입금 이자가 누적되어 손실이 계속적으로 발생. 6. 2009년 자통법 시행 □ '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'의 시행은 독과점이나 다름없었던 부동산 전업 신탁회사들이 자본시장 내 140여 개 금융기관과 완전히 시장경쟁체제에 돌입

사회과학| 2011.06.08| 26페이지| 2,000원| 조회(631)

프로젝트파이낸싱, 신탁, 부동산신탁, 부동산펀드, 신탁업, 신탁회사, 부동산신탁회사

미리보기

닫기
아파트 사업계획서 평가A+최고예요

Ⅰ. 사업개요 Ⅱ. 관련법규 검토 Ⅲ. 사업여건분석 1. 중구현황 2. 입지현황 Ⅳ. 주택시장분석 Ⅴ. 분양성검토 Ⅵ. 참고문헌목 차Ⅰ. 사업개요대 상 지대구시 중구 동산동 600번지 외 121필지사 업 명동산동 아파트 신축 사업위 치면 적도로현황24,620㎡ ( 7,460 평)전면 달구벌대로, 옆면 달성로 인접도시계획사항준주거지역건축개요5,500㎡ ( 1664평)건축면적건 폐 율지상층연면적22%99,000㎡ (29,947평)용 적 률규 모402%지하 1층, 지상 18층용 도아파트지하층연면적22,729㎡ (6875평)주차대수1,165대1. 건축개요Ⅰ. 사업개요2. 면적개요33A평형평 형세대수전용면적(평)공급면적(평)계약면적(평)전용률(%)33A평형45025.4532.1241.0779.2333B평형45025.4532.1241.0779.23합 계90033B평형Ⅱ. 관련법규 검토구 분법 규내 용비 고법 률시행령주택법제16조제15조 사업계획의 승인-공동주택 20세대 or 면적 1만제곱미터국토 계획 및 이용에 관한 법률제77조제84조 용도지역 안에서의 건폐율-준주거지역 건폐율: 70%제78조제85조 용도지역 안에서의 용적률- 준주거지역 용적률: 200~500%주택건설기준등에관한규정제27조 주차장-전용면적85㎡이하: 1대/85㎡대구광역시도시계획 조례제75조 용도지역 안에서의 건폐율-준주거지역 건폐율: 60%제80조 용도지역 안에서의 용적률-준주거지역 용적률: 400%(다만 공동주택의 경우 250%)제17조 제1종지구단위계획구역의 지정대상-1만 제곱미터 이상 아파트를 건축하는 지역제17조의2 제1종지구단위계획구역 안에서의 건폐율 등 완화-건폐율,용적율,높이를 완화적용중구는 7.06 ㎢작은 자치구이지만, 대구의 중심에 위치하고 있으며 면적의 절반이 상업지역으로 1601년 경상감영이 설치된 이래로 영남권의 행정, 산업, 군무의 중심지 역할을 수행해 왔으며, 현대에 들어와서도 여전히 대구의 중심으로 경제,문화, 유흥 등 도시기능이 집중되어 있는 곳이라 할 수있다.위치 : 대구의 : 34,0001. 중구 현황1.1 일반Ⅲ. 사업 여건 분석중구의 인구는 80년대 초반 도시확장으로 인하여 외곽으로 대거 유출되어 나가면서 서서히 감소추세에 있다가 최근 도심 재개발 및 아파트, 오피스텔 건물들이 들어섬에 따라 2000년대 후반부터 감소폭을 줄여 추세 반전을 꾀하고 있음.1. 중구 현황도시 확장과 교육 여건 등을 고려하여 부모와 같이 살고있는 0세~29세 인구가 수성구, 달서구, 북구 등 교외로 빠져나가는 것을 알 수가 있고 오히려 50세 이상 노인 인구는 문화, 의료, 교통 등의 이유로 증가하는 추세에 있다.1.2 인구 변화Ⅲ. 사업 여건 분석1. 중구 현황늘 상주하고 있는 정착인구는 대구의 3프로 밖에 되지 않지만 아직까지 대구의 시내로 불리우며 상업, 금융, 의료, 문화, 예술, 유통, 행정기관 등이 집중되어 있어 서비스업을 비롯한 각종 업종 종사자 및 고객들이 주간에 유입되면서 주간인구지수가 높음을 알수가 있다. 그렇지만 야간에 사람들이 주거지역으로 다시 빠져나감으로 인해서 공동화 현상이 발생.상주인구유입인구유출인구주간인구주간인구 지수1 9 9 596,66793,39628,152161,9111672 0 0 084,26972,41014,993141,6861682 0 0 573,32279,76216,649136,4351861.3 유동 인구▶유동인구 분석◀Ⅲ. 사업 여건 분석1. 중구 현황1.4 가구 형태▶주택 점유 형태별 가구◀자기집전세보증부월세무보증월세사글세무상미상1 9 9 014,90011,7701,923013,68301,3991 9 9 514,41710,9001,8331,2885,470942-2 0 0 013,1768,0211,8341,6283,3411,160-2 0 0 513,1785,8804,5272,1571,9941,289-Ⅲ. 사업 여건 분석도시확장-외곽에 싼가격에 자가마련 도심 건물의 노후화-살고싶지않음 교육 등 기타여건-신혼부부 = 전세 가구 급락시내에서 종사하는 젊은 미시알바족들로 인하여 월세형태의 가구가 증가하고 있는게대로1. 중구 현황국채보상로달구벌대로중앙대로신천대로명덕로태평로달성로1호선2호선3호선지하철 1호선 : 중앙대로를 따라서 2호선 : 달구벌대로를 따라서 도시철도 3호선 : 달성로-명덕로를 따라서 환승역 1-2호선 : 반월당역 2-3호선 : 신남네거리 1-3호선 : 명덕역1.5 교통Ⅲ. 사업 여건 분석1. 중구 현황1.6 문화재-국가지정: 8점 -시도지정: 19점Ⅲ. 사업 여건 분석1. 중구 현황1.7 의료시설 · 공원달성공원경상감영공원2.28공원국채보상공원대구향교경대병원동산병원곽병원Ⅲ. 사업 여건 분석1. 중구 현황1.8 쇼핑 · 극장 · 종교롯데백화점동아쇼핑동아쇼핑현대백화점약령시갤러리존대구백화점계산성당제일교회수녀원대구천주교구청전자골목귀금속거리롯데시네마한일극장CGV서문시장Ⅲ. 사업 여건 분석만경관2. 입지 현황Ⅲ. 사업 여건 분석2.1 일반구 분내 용SITE대구 도심 중심과 인접한 남향 입지 동고 서저의 경사지(고저차:7.5M) 사업대상지 후면에 동산병원 위치(사업대상지 위치 식별 용이)생 활 편 의 환 경동산병원, 곽병원, 경대병원 등 의료시설 동아쇼핑, 현대백화점, 서문시장 등 쇼핑시설 삼성금융프라자, 대신증권, 대구은행, 국민은행 등 각종 금융시설 만경관, 중앙도서관 등 문화시설교 통 환 경달구벌대로-신천대로-북대구IC or 달성로-태평로-서대구IC로 이어지는 도시 외곽과의 연계 우수 지하철2호선, 버스정류장 인접기 타 환 경약령시, 계산성당, 제일교회, 성모당, 달성공원, 선교사 주택 등 국가지정 혹은 시지정 문화재와 근접개 발 계 획동성로 대중교통 전용지구, 금연거리, 간판정비사업, 동성로 깨끗한 거리 정비사업 완료 대신2-2지구(태왕아너스 서편)재건축사업, 달성동(달성공원 앞) 재개발사업, 남산동 극동스타그클래스 도시철도3호선, 현대백화점 신축도심의 중심과 인접한 곳에 위치하여 생활환경(교통/금융/문화/편의시설등) 우수 중구의 정책적인 도심 활성화 대책 및 각종개발 호재로 향후 전망 우수2. 입지 현황대상지 위치도Ⅲ. 사업 여건 분석2.2 위치도달구벌대분Ⅲ. 사업 여건 분석2.4 기존건물2. 입지 현황실거래가격1,810천원/평15,080천원/평5,490천원/평6,030천원/평7,200천원/평3,330천원/평4,510천원/평8,270천원/평2,350천원/평Ⅲ. 사업 여건 분석2.5 실거래가격2. 입지 현황버스정류장 및 지하철 역Ⅲ. 사업 여건 분석2.6 정류장 · 지하철 역Ⅳ. 주택시장 분석1. 주택보급률연 도(년)가구수주택수보급률2 0 0 332,41826,15280.72 0 0 431,42125,92082.52 0 0 531,98926,27582.12 0 0 619,00120,178106.22 0 0 718,42421,318115.72 0 0 828,08427,70098.62. 주거종류별 현황구분단독주택아파트연립주택다세대주택비거주용호16,1879,576209811917비율(%)58.4434.570.752.933.31분 석■ 최근 주택보급률은 소폭 감소 추세(주택의 공급보다 가구수의 증가폭이 큰 영향으로 판단) ■ 주거형태는 단독주택이 58.44%로 전체 주택수 대비 상대적으로 높은 비율임. ■ 최근 공급된 아파트는 30평대에서 40평형대로 이동하고 있는 추세구 분동수2)주택수규 모 별 주 택 수40㎡이하40~60㎡60~85㎡85~135㎡135㎡이하이하이하초과2 0 0 6131,184-407342851252 0 0 7111,567--5445604632 0 0 841,036---2567803. 최근 공급된 아파트 평형대492세대 6동 31층 30~68평형 2006.10준공804세대 8동 24층 22~39평형 2005.4준공1103세대 11동 25층 20~40평형 2008.11준공4. 주변 부동산 현황휴먼시아남산그린태왕아너스900세대 10동 15층 33평형 2012.12준공사업지12341234Ⅳ. 주택시장 분석5. 주변아파트 시세Ⅳ. 주택시장 분석6. 최근 대구지역 시장 동향Ⅳ. 주택시장 분석1. SWOT분석강점(Strength)약점(Weakness)편리한 대중교통으로 대구 어디든 접근가능 시내와 인접하여 쇼핑층 및 빈곤층으로 부터 외면인근 재건축으로 인하여 생활여건이 나이질 전망 으로 수요층 유입 및 주변 상권의 활성중소형평형대를 선호하는 지금의 시장방향이 바뀔 경우기회(Opportunity)위협(Treat)편리한 대중교통과 완벽에 가까운 주변 편익시설로 도심형 주거공간 실현Ⅴ. 분양성 검토2. 분양전략그레이족이여 보라!!주요예상 수 요 층■ 그레이족이란? 55세~75세, 퇴직 후 어느정도의 퇴직금과 자녀출가 후 부부 둘이서 여가를 즐기면서거동이 불편하지도 않고 실버타운에 들어가서 관리를 받지 않아도 되지만 건강에 대한 관심은 높아지는 일반적인 실버 전 단계의 장년층 ■ 시내 서비스업 종사자 20~30대 : 주로 삼덕동 일대 다세대 주택에서 원룸 ■ 관공서 종사자 중 신혼부부 : 중구청, 시청, 병무청, 경찰서 등 사회 초년생 ■ 동산병원 의료 종사자 : 간호사, 수습의사 ■ 서문시장, 달성공원 일대 도 . 소매업자 ■ 기타 30평형대의 실속분양가를 선호하는 자Ⅴ. 분양성 검토Ⅴ. 분양성 검토3. 분양수입(예상)현황구분33A평형33B평형합 계세대 수450세대450세대900세대평당분양가5,757,0005,757,000분양금액190,000,000190,000,000171,000,000,000예 상 분 양 총 수 입 액1,710억[참고]주변 아파트 시세4. 지출(예상)현황(단위:천원/VAT별도)항 목지 출 금 액산 출 근 거토 지 대 금29,840,000평당 400만원지상 건축비105,287,000평당공사비 350만원(일반관리비 이윤 포함)지하층 건축비17,217,500평당공사비250만원(일반관리비 이윤 포함)토 목 공 사467,7421 식(흙막이 포함)지 출조경 및 예술장식품664,6861 식설 계 비2,317,9561 식감 리 비2,317,9561 식부대비용1,895,5861 식(일반분양시설경비,분담금 및 부담금, 기타사업비성경비)그밖의비용2,166,3841 식예상 지출금 총액162,174,810Ⅴ. 분양성 검토5. 사업(예상)이익예상 수입액예상 지출액예상 이익액1}

사업계획서| 2010.09.13| 30페이지| 3,000원| 조회(712)

부동산, 아파트, 사업계획서, 분양

미리보기

닫기