*주* 스토어

*주*

개인

팔로워0 팔로우

소개

등록된 소개글이 없습니다.

전문분야 등록된 전문분야가 없습니다.

판매자 정보

학교정보

입력된 정보가 없습니다.

직장정보

입력된 정보가 없습니다.

자격증

입력된 정보가 없습니다.

판매지수

판매중 자료수

3개
전체 판매량

37개
최근 3개월 판매량

0개
자료후기 점수

-
자료문의 응답률

-

전체자료 3개

왕십리 오피스텔 부동산개발 관련 분석

왕십리 ‘Healing’ 오피스텔선정 이유 왕십리 는 최근 분당선 연장 으로 국내 첫 쿼드러플 역세권 (2 호선 , 5 호선 , 중앙선 , 분당선 ) 이 되었으며 강북 , 강남 , 분당을 연결하는 사통팔달 지역으로 주목 받고 있다 . 따라서 저희 조는 요즘 가장 Hot 하게 떠오른 ‘Healing’ 이란 개념과 부동산 시장에서 각광받고 있는 소형주택 을 결합하여 바쁜 일상생활에 지친 직장인을 위한 새로운 개념의 임대형 “Healing 오피스텔 ” 을 건설하는 Project 를 진행하고자 한다 . 부동산 개발 각 단계별 분석과 다양한 조사를 통해 사용자들의 Needs 를 만족시키며 , 타당성 있는 Project 개발을 목표로 한다 .1. 아이디어 구상 구체화 (1) 아이디어 구상 (2) 부지 선정 및 분석 (3) 시장 분석 (4) SWOT 분석 (5) Survey (6) 경쟁력 ( 시장성 ) 2. 개발계획 수립 (1) 부지매입 (2) 규모의 확정 (3) 자금조달계획의 수립 (4) 마케팅 계획 설정 목 차 3. 타당성 검토 (1) 건축개요 (2) 임대료 산정 (3) 수익성 분석 4. 시공 , 완공 , 관리 (1) 시공 완공 (2) 관리 (FM, PM, AM) 4. 결론 (1) 한계점 (2) 앞으로 전망#1 아이디어 구상 구체화(1) 아이디어 구상 Brain Storming 방식 활용 아이디어 도출 1. 실제 개발 사례를 통한 Study case 보다는 실제로 우리가 직접 Developer 가 되어서 새로운 Project 를 진행 시켜 보자 . 2. 최근 분당선 개통으로 모든 업무지역에 도달할 수 있는 왕십리역 근처 로 부지를 선정 3. 회사 생활과 일상에 지쳐있는 직장인들에 맞는 개발사업 을 해보자 . 4. 요즘 트렌드 Keyword 인 “Healing” 에 부합한 개발사업을 해보자 . 요즘 호황을 누리고 있는 소형주택시장과 + ‘Healing’ 트렌드를 결합하여 직장인들을 위한 ‘ Healing 오피스텔 ’ 부동산 Project 개발 ( 임대형 )(2) 부지 선는 계속 가격이 올라가요 . 심지어 찾는 사람은 많은데 물건이 없어 거래가 없을 정도 니까요 . 여기 분당선 개통된 후로 강남권으로 출퇴근하는 사람들도 많이 와요 . 이곳의 투자 가치는 더 높아 질거에요 .(3) 시장 분석 다남매 오피스텔 2009 년 7 월 준공 15 층 총 51 가구 주요 상업시설 : 카페베네 , CnP 편의점 , 병원 여러 개 , 뷰티샾 , 여행사 등 이스타빌 2006 년 3 월 준공 14 층 총 292 가구 주요 상업시설 : 우리은행 , 세븐일레븐 , 약국 , 한화투자증권 , 동양증권 , 골프 , 헬스 , 병원들 등 .. 성동샤르망 2004 년 7 월 준공 12 층 총 207 가구 주요 상업시설 : 황태동태음식점 , 샤르망호프 , 메밀촌 , 휘트니스 , 채선당 , 어학원 등 신한넥스텔 1998 년 7 월 준공 17 층 총 312 가구 주요 상업시설 : CnU 편의점 , 추어탕집 , 건축사사무소 , 법무사 , 한양교회 등(3) 시장 분석 강남 종로 여의도 11 분 소요 30 분 소요 13 분 소요 지하철 2 호선 , 5 호선 , 중앙선 , 분당선이 모두 지나가는 지역으로 서울 종로ㆍ강남ㆍ여의도 뿐만 아니라 경기도 분당 , 춘천 등 모든 지역에 대해 최고의 접근성 을 자랑한다 .대상부지 바로 옆 행당시장 ( 먹자 골목 ), 왕십리역 Enter-6( 영화관 , 워터파크 , E 마트 , 골프장 등 ), 한양대학교 뿐만 아니라 도보 15 분 거리 이내에 청계천 , 서울숲 , 한강의 존재 로 다양한 여가생활 및 친환경적 Healing 가능 (3) 시장 분석(3) 시장 분석(4) SWOT 분석 Strength 높은 교통 접근성 풍부한 주변 여과시설 ( 엔터식스 , 영화관 , 먹자골목 ) 높은 치안 ( 가까운 경찰서 , 소방서 , 구청 ) 친환경적 요소 ( 한강 , 청계천 , 서울숲 위치 ) Weakness 용도지역 변경 필요 비싼 초기 토지매입비용 높은 부동산 가격 Opportunity 왕십리역 발전 가능성 ( 분당선 연장 , 쿼드러플 역세권 ) 소 내 피트니스 클럽 Personal Trainning 혜택 과 옥상정원과 바베큐파티 공간 , 주변 청계천 , 한강을 이용하기 위한 입주자 전용 자전거 대여소 설치 등을 통해 입주자의 삶의 품격을 높이도록 한다 .#2 개발계획 수립(1) 부지 매입 해당 부지의 공시지가는 현재 (2012 년 1 월 1 일 ) 기준 단위면적당 (㎡) 4,220,000 원으로 총 부지면적 3372㎡ 으로 계산하면 토지 매입에 필요한 금액은 14,229,840,000( 원 ) 으로 상당히 많은 초기 투자비용 을 요한다 . 해당 부지 현 소유자인 한양대학교가 실제로 현재부지에 주거용 오피스텔을 계획ㆍ추진 중 이라 하니 , 토지가격 부담을 완화하고자 저희 조는 개발사업자로서 토지소유자인 한양대학교와 지주공동사업 을 통해 초기 토지비 부담을 완화 하고자 한다 . 토지소유자인 한양대학교에게는 해당 프로젝트 완공 후 발생하는 개발ㆍ관리이익을 투자비율 만큼 나누는 방식으로 프로젝트를 진행한다 . 지주공동개발사업 협상(2) 규모의 확정 대지면적 : 3372㎡ 건폐율 : 70% / 용적율 : 500~1500% / 제한높이 80m 범위 이내에서 적정한 규모의 세대 수 및 상가 수 결정 상가 3F 한 개 층은 입주자의 ‘Healing’ 을 위한 피트니스센터로 이용 1,2F 에는 입주민의 편의성을 위한 상가 ( 편의점 등 ) 위주로 편성 지상 15 층 (1~3F 상가 , 4F~15F 오피스텔 ), 지하 2 층 ( 주차장 ) 모든 상가과 오피스텔은 임대형 ( 월세 )(2) 규모의 확정 오피스텔 A 타입 - 120 개 ( 전용면적 28.96㎡) B 타입 – 96 개 ( 전용면적 29.86㎡) C 타입 – 144 개 ( 전용면적 48.55㎡) 상업시설 층 면적 2360 ㎡ 상가 전용 면적 1860 ㎡(2) 규모의 확정(3) 자금조달 계획 비용부분 초기 부지매입비용은 소유자와 지주공동개발사업으로 없음 공사비 필요 ( 기타 연성비용 포함 ) 은행 차입으로 발생하는 금융비용 발생 . 관리비용 발생 ( 인건비포함 ) 모델하우스를 건설하며 전문적으로 교육받은 분양 상담사를 통해 높은 분양률을 실현한다 .#3 타당성 검토(1) 건축 개요 구분 내 용 대상위치 서울시 성동구 행당동 293-11 층 수 15 층 ( 지하 2 층 ) 대지면적 3372㎡ 건축면적 2360㎡ 건축연면적 32800㎡ 지상층 연면적 28080㎡ 지하층 연면적 4720㎡ 용적률 833% 건폐율 70%(2) 임대료 산정 이스타빌 다남매오피스텔 성동샤르망 힐링오피스텔 전용 면적 29㎡ 41㎡ 24㎡ 28/29/48 ㎡ 보증금 10,000,000 원 10,000,000 원 10,000,000 원 10,000,000 원 월 임대료 800,000 원 900,000 원 650,000 원 839,840 원 865,940 원 1,407,950 원 평당 월 임대료 27,586 원 / 평 21,951 원 / 평 27,083 원 / 평 약 29,000 원 / 평 세대당 관리비 ( 연평균 / 평당 ) 4,053 원 5,452 원 7,249 원 약 7,000 원 ‘ 힐링 오피스텔 ’ 의 임대료와 관리비는 주변 주거용 오피스텔들의 기준으로 보정하여 산정(3) 수익성 분석 Cost 공실률 5% 운영비용 (1 년차 ) 332,390,720 원 금융비용 ( 매년 ) 5,810,279,693 원 토지소유자 수익 배당 32% ( 내 부분 ) 10 년차 저당잔액 42,145,603,495 원 가정 토지소유자의 Equity 는 공시지가 산출 부지비용이다 . 대출 비용은 토지가를 제외한 공사비의 70%, 7%, 30 년 원리금 균등상환이다 . 공실률은 5% 로 가정 현금흐름에서 발생하는 BTCF 에서 토지소유자와 투자한 지분 각각 68%, 32% 씩 나누어 가진다 . 10 년차 저당잔액 x 68% 부분을 내가 책임진다 . 내 Equity 30,900,000,000 원 68% 토지소유자 Equity 14,229,840,000 원 32% Financing 72,100,000,000 원 자본구조(3) 수익성 분석 오피스텔 보증금 10,000,000 볼 수 있다 .#4 시공 , 완공 , 관리(1) 시공 완공 시공사 선정 : KCC 선정이유 : KCC 파크타운 ( 건대 등 ), 웰츠타워 ( 마포 ) 등 현재 개발하려는 왕십리 오피스텔과 구조나 이용용도가 비슷한 사업경험이 많음 . 힐링 오피스텔이라는 점을 강조한 마케팅을 통하여 사전 임대 및 분양을 확보하고 초기 공실률 리스크를 줄임 . 총 건축비용 : 103,000,000,000 원 ( 토지비 없음 ) 예상공사기간 : 2013. 1 ~ 2015. 7 ( 비슷한 규모를 가진 건대입구 KCC 파크타운이 2 년 6 개월의 공사기간이 소요됨 .)(2) 관 리 Facility Management - 월 1 회 엘리베이터 관리 - 월 1 회 Personal Trainer 교육 - 옥상 정원 전문 관리인 상주 - 일 3 회 오피스텔 화장실 청소 - 월 1 회 전기 , 배관 시설 안전점검 - 화제 예방 시스템 구축 월 1 회 관리인 소방 관련 안전교육 실시 상시 옥상정원 , 바베큐시설 , 자전거대여시설 관리 Property Management - 1,2 층 편의 시설 중 분기별 임대수익이 좋지 않은 하위 2 개의 점포는 재계약을 맺지 않고 임대수익이 더 나을 것 같은 점포와 새로운 계약을 한다 . 이로써 오피스텔 상가의 수익성을 지속적으로 상승 또는 유지 시킬 수 있도록 한다 . - 점포 계약시 점포마다 계약기간을 다르게 설정하여 계약기간 만료에 따른 공실을 방지 한다 . - 인플레이션율에 따라 임대료 상승율을 계약체결시 입주자와 약정 한다 . Asset Management - 앞으로가 기대되는 왕십리의 상권 분석을 끊임없이 분석 한다 . 2017 년 완공되는 경전철의 개통으로 생길 새로운 인구 유입에 대해 미리 분석 한다 . 변화할 부동산경기에 대해서 항상 주시 한다 .#3 결 론(1) 한계점 용적률 상승을 위해 현재 준주거지역인 용도지역을 상업지역으로 용도변경 불확실성 . 2. 현 토지 소유자인 한양대학교가 토지소유자로서 지주공동개발사업에 임해줄지 문제 . ( 위에선ow}

경영/경제| 2013.10.30| 36페이지| 3,000원| 조회(364)

건국대, 건대, 오피스텔, 타당성분석, 부동산개발, 부동산개발론, 이현석, 심교언, 부..

미리보기

닫기
SPSS를 활용한 호텔수요 관련 다중회귀분석

1. 서론1. 1. 분석의 배경 및 목적본 분석은 대전광역시 일대 서비스드 레지던스 투자와 관련하여 대전광역시 지역에 존재하는 관광호텔수요에 대하여 비즈니스와 관련된 모형을 중심으로 대전광역시 호텔 객실수요를 판단하는 것에 목적을 두고 있다.1. 2. 분석의 범위 및 배경본 분석은 문화체육관광부에서 제공하는 관광지식정보시스템 및 한국산업단지 관리공단에서 제공하는 통계자료를 기반으로 공간적 범위로는 1차적으로 수도권을 제외한 광역시·시·군 지역을 대상으로 2011년 한 해 동안 각 지역에서 판매된 호텔 객실 수(가족호텔 제외)와 이에 영향을 미치는 해당지역 인구수, 농공단지를 제외한 계획 산업단지 내 고용자수, 해당 지역 인구수 대비 경제활동인구 비중, 인구수 대비 관광객 비중을 토대로 모형을 만들고, 대상 모형을 활용하여 대전광역시 지역에 한정, 장래 호텔 수요를 분석 하였다. 시간적 범위로는 2040년까지의 수요를 추정하였다.2. 모형의 구축2. 1. 자료의 구조변수 이름변수 정의판매객실지역별 2011년 동안 판매된 총 누적 객실 수 (개실)고용자현황지역별 국가·지방·자유무역지역·외국인투자기업전용 산업단지 고용현황 (명)인구수지역별 2010년 인구수x(1+2011년인구증감률) (명)관광객 비중지역별 2011년 동안 해당 지역 관광지에 방문한 총 내·외국인 방문객 수 / 2011년 총 인구수 (비율)경제활동인구비중지역별 2011년 경제활동인구수 / 2011년 총 인구수 (비율)2. 2. 모형의 구조본 분석에서 2011년 누적 판매객실수를 종속변수로 설정하였으며, 모형은 산업단지 고용자수와 인구수, 판매객실수의경우 자연로그를 활용한 다중회귀모형을 사용하였다. 모형은 다음과 같다.여기서,2. 3. 모형의 도출본 분석은 SPSS 통계프로그램을 이용하여 다중회귀분석을 실시하였다.분석결과 R 제곱이 0.746으로 이 모형을 통해 해당 가설을 75%정도 설명할 수 있으며, 회귀 모형에 대한 유의도는 0.000으로 유의한 것으로 분석되었다. 설명변수들의 유의도(유의확률)을 살펴보면 p-(p-value)값이 0.05보다 작기 때문에 유의하다 판단된다.결과적으로 도출된 식을 보면 다음과 같다.해당 독립변수들은 모두 판매객실수요와 관련하여 양의 관계를 갖는다.3. 대전광역시에 대한 검증 – 오차율법본 분석에서는 회귀분석을 이용하여 구축된 모형에 대해 대전광역시 지역에 대해 검증을 실시하였다. 검증방법은 모형을 이용하여 예측되는 판매객실수와 실제 판매객실수에 대한 비교가 이루어져야 하므로 오차율법을 적용하기로 한다. 오차율의 계산은 다음식과 같다.여기서,연도예측치관측치오차율(%)2004162,667211,788-23%2005152,303206,869-26%2006166,627209,277-20%2007182,319231,354-21%2008214,217231,032-7%2009216,014195,50910%2010242,244211,32915%2011272,621259,3945%해당 모형은 대전광역시에 대해 -26%~15%의 오차율을 나타내고 있으며, 이는 2011년 전국기준으로 만들어진 75%의 설명력을 가진 모형을 감안하였을 때 설득력 있는 모형임을 나타낸다. 또한 최근 년도로 올수록 오차율은 감소하는 추세이다.4. 대전광역시 장래 수요 예측4. 1. 독립변수 대전광역시 장래 예측해당 모형을 토대로 대전광역시 호텔의 수요를 예측하기 위해서는 독립변수인 인구수, 고용자수, 경제활동인구수, 관광객수의 장래 통계치가 필요하다. 다음은 각각의 독립변수 별로 대전광역시에 한정하여 장래 통계치를 구한 방법이다.4. 1. 1. 대전광역시 장래 인구수인구수의 경우 국가통계포털(KOSIS)에서 제공하는 대전광역시 장래인구추계자료를 활용하였으며, 해당자료는 2040년까지 데이터가 존재하였다.4. 1. 2. 대전광역시 장래 경제활동인구수경제활동인구수의 경우 국가통계포털(KOSIS)에서 제공하는 2040년까지 대전광역시 만 15세이상 장래인구추계자료를 활용하였으며, 해당 데이터에 대전광역시 2000~2012년 경제활동참가율의 평균값(59.3%)을 곱하여 해당 데이터를 추정하였다.4. 1. 3. 대전광역시 장래 방문 관광객관광객의 장래 통계의 경우 1998~2012년 대전광역시 방문지 관광객 데이터를 토대로 인구추정에 사용되는 분석인 등차급수법, 등비급수법, 지수곡선법, 로지스틱분석법 을 각각 활용하여 2040년 까지 추정하여 이들의 평균값을 활용하였다.이 중 로지스틱 분석법을 활용하는데 있어서 한계 관광객수는 역대 한해 최대방문객수의 1.5배로 예측하여 추정하였다.4. 1. 4. 대전광역시 장래 고용자수대전광역시 산업단지 고용자수의 경우 2004~2011년 고용자수 자료를 토대로 로지스틱 분석법만을 활용하여 장래 고용자수를 추정하였다. 이는 산업단지 고용자수의 증가에는 한계가 존재할 것이라는 점에 착안하였다.로지스틱 분석에 있어서 한계 고용자수는 장래 관광객과 마찬가지로 최대 고용자수의 1.5배로 추정하였다.4. 2. 모형을 활용한 대전광역시 호텔 수요 추정각각의 방법으로 2040년까지의 대전광역시에 대해 추정한 독립변수들을 토대로 앞에서 제시한 모형에 맞추어 2040년까지의 호텔객실수요량을 추정한다.추정된 호텔객실 수요량을 토대로 호텔의 유지에 있어 최저회전율인 55.5%를 감안하여 최저회전율을 유지하는 대전광역시 호텔 공급량을 추정하고 이를 현재의 공급객실과 비교하여 부족한 객실수를 추정하였다.또한 추가적으로 해당 모형의 설명력(R제곱)과 대전광역시에 대한 오차율을 고려 ±20%에 해당하는 시나리오분석을 하였다.연도수요개실공급객실부족객실-20%표준+20%20127691,386-302-2525320137441,340-339-7119720147711,390-299-2125720157971,436-2*************11,479-2*************91,512-*************8541,539-*************8691,566-15815546820208811,588-14117749420218921,607-125*************1,628-*************9171,653-*************281,672-7426159520259381,691-*************501,712-*************601,730-2731966520289711,749-1133868820299821,*************09931,*************311,0041,8*************21,0161,*************331,0281,*************341,0401,8758946483920351,0531,*************0361,0671,*************0371,0801,94614653592420381,0941,9711*************,1071,99518558498320401,1212,0202056091,0135. 결과 분석대전광역시의 경우 현재 관광호텔의 회전율은 50.4%로 이는 최저회전율인 55.5%미만으로 수요에 비해 과다한 공급이 이루어진 상황이다. 그러나 대전광역시 호텔 객실수요와 관련하여 수요는 장래 계속 증가할 것으로 추정되며, 호텔의 공급에 있어서는 당분간은 없을 것으로 보인다. 호텔 객실공급과 관련하여서는 과거의 호텔 객실 공급수준을 토대로 보아도 뚜렷한 증가추세를 보이지 않을 뿐 더러, 대전광역시청 해당 담당자에게 전화 문의 해본 결과 대전광역시내 현재 공사중인 호텔 및 허가를 받고 공사예정인 호텔 또한 존재하지 않는다는 점, 대전광역시 2030 비전 자료집 및 기타 정책을 확인한 결과 향후 관광분야에 대한 계획에 있어서 특별한 점이 없다는 점을 토대로 예측한 결과이다.따라서 장래에 추가되는 공급이 없다고 가정하고 700객실 규모의 서비스드 레지던스가 공급되어 이 중 호텔 수요자에 의해 700실, 350실, 150실이 각각 차지할 것을 예상한다면 700실의 경우 예측한 추정에 의해서는 2040년까지는 최저회전율 55.5%를 유지할 수 없으며, 350실, 150실에 대하여는 각각 2029년과 2019년에 최저회전율을 넘을 것으로 추정된다.

경영/경제| 2013.10.30| 7페이지| 2,500원| 조회(378)

통계, SPSS, 호텔, 다중회귀, 관광호텔, 다중회귀분석, 수요분석, 서비스드레지던..

미리보기

닫기
대전광역시 일대 서비스드 레지던스 투자와 관련하여 대전광역시 지역에 존재하는 관광호텔에 대하여 외래관광객과 내국인 숙박 여행객을 중심으로 대전광역시 호텔 객실수요를 판단

1. 서론1. 1. 분석의 배경 및 목적본 분석은 대전광역시 일대 서비스드 레지던스 투자와 관련하여 대전광역시 지역에 존재하는 관광호텔에 대하여 외래관광객과 내국인 숙박 여행객을 중심으로 대전광역시 호텔 객실수요를 판단하는 것에 목적을 두고 있다.1. 2. 분석의 범위 및 방법본 분석은 한국문화연구원의 연구보고서, 문화체육관광부의 외래관광객 실태조사, 국민여행 실태조사 보고서 및 문화체육관광부에서 제공하는 관광지식정보시스템에서 조사한 통계자료를 기반으로 공간적 범위로는 대전광역시에 한정하여 분석하였으며, 시간적 범위에 있어서는 해당 통계자료가 존재하는 범위에서 최대 2001년부터 2011년까지를 활용하였다.내용적으로는 McIntosh and Goeldner(1995), 제2차 관광개발기본계획(안)(2000), 관광숙박단지 기본계획(2000)에 적용된 1일 객실수요량 추정방법을 활용하였으며 우선적으로 조사된 외래관광객 수와 국내 숙박 여행객수를 이용하여 대전광역시 1일 객실수요량 추정에 적합한지를 검증하고 검증된 모델을 토대로 추정된 호텔 객실 수요량과 현재 및 향후 대전광역시 관광 호텔 공급량 및 공급계획과 비교하여 대전광역시의 호텔 수요를 분석하고자 한다.2. 대전광역시 객실수요산정을 위한 기초검토2. 1. 대전광역시 소재 호텔 객실 현황대전광역시에는 2011년 12월 기준 12개의 관광호텔이 있으며, 객실수는 1,399실로 이는 충청권지역의 39%를 차지하고 있다. 대전광역시 구별 호텔 객실 분포로는 유성구 60.7%, 서구 34.1%, 중구 5.2%로 유성구에 가장 많은 호텔 객실이 있으며, 특히 유성구에는 대전광역시에 존재하는 특1급 리베라 유성 호텔, 특2급 유성호텔, 호텔인터시티가 모두 위치하고 있다.등급특1등급특2등급1등급2등급3등급등급미정총계업체수12313212객실수11*************471,399* 관광지식정보시스템대전광역시 연도별 연간 호텔 누적 판매객실 및 회전율을 살펴보면 2001년부터 2011년까지 전체적인 판매객실수 및 판매가능회전율53%49%47%44%53%47%50%51%49%49%50%* 관광지식정보시스템 * 판매객실수, 판매가능 객실수 : 해당년도 누계대전광역시 호텔 등급별 회전율(객실이용율)을 보면 호텔 전체적으로는 2001년부터 2011까지 50%수준을 유지하고 있는 실정으로 이는 최저 회전율 기준인 55%에 미치지 못하는 것으로 운영 상태가 열악하다고 볼 수 있다. 그러나 이를 등급별로 나누어 세부적으로 확인해 보면 특급(특1급, 특2급)의 호텔의 경우는 2006년을 제외하고 2011년까지 최저 회전율 55%이상을 상회하고 있으며, 그 외 등급(1,2,3,미정 등급)의 경우에 최저 회전율 55%에 현저히 미치지 못하는 수준을 보여주고 있다.2**************************720*************1특1등급53%66%65%62%58%특2등급66%64%59%56%67%47%57%68%65%67%58%1등급48%42%42%36%45%50%54%47%34%34%36%2등급30%23%36%27%24%26%14%14%21%26%7%3등급14%26%25%42%63%47%51%52%43%43%63%등급미정30%45%전체53%49%47%44%53%47%50%51%49%49%50%* 관광지식정보시스템 통계정보 활용2. 2. 외래관광객 및 내국인 현황외래관광객의 입국이 60년대부터 본격화되어 1978년 100만 명이었던 것이 꾸준한 성장세를 보이며 2012년에는 방한 외래관광객수 약 1,140만 명, 관광수익 115억 원을 넘어섰다.* 한국관광공사, 한국관광통계(각년도)내국인 숙박객의 경우 외래관광객 방문자수와 동일한 조건을 맞추기 위해 각 연도별(2004~2011) 국민여행 실태조사 보고서에 나온 국내 숙박여행 참가횟수를 활용하였다. 이는 우리나라 만 15세 이상의 국민들이 해당연도 1월 1일부터 12월 31일까지 다녀온 국내 숙박여행횟수(관광+기타)의 총합계를 의미하며 숙박여행을 한 번 이상 다녀온 경험이 있는 만 15세 이상 인구수에 숙박여행에 참여한 국민들의 1인01,6366.5%20076,448,2404.8%119,827,5413.1%20086,890,8416.9%104,652,265-12.7%20097,817,53313.4%112,892,6917.9%20108,797,65812.5%92,173,907-18.4%20119,794,79611.3%71,622,386-22.3%201211,140,02813.7%--* 내국인관광객(횟수) : 해당연도 국민들 국내 숙박여행 횟수* 외래관광객-외래관광객 실태조사 보고서, 내국인관광객(횟수)-국민여행 실태조사 보고서3. 대전광역시 호텔 객실수요 예측3. 1. 객실수요예측을 위한 기초 분석대전광역시 호텔 객실수요 예측을 위해 필요한 통계자료들을 외래관광객과 내국인 숙박여행객으로 나누어 관광지식정보시스템, 외래관광객·국민여행 실태조사 보고서 등을 통해 정리 하였다.연도외래관광객내국인 숙박여행객1객실당투숙객대전 방문율호텔 이용율평균숙박일대전 방문율호텔 이용율평균숙박일200185.10%1.601.382.57200284.10%1.331.342.41200378.60%2.641.322.67200484.80%1.661.412.34200584.20%1.881.592.28200679.00%1.942.80%3.70%1.582.0920073.00%75.60%1.811.60%3.50%1.531.9120083.40%74.80%1.781.90%3.50%1.542.2620093.65%77.30%2.301.00%7.20%1.372.8920103.98%74.30%1.681.20%9.30%1.512.6420113.14%75.40%1.851.50%5.70%1.442.17평균3.43%79.38%1.861.67%5.48%1.462.38* 평균숙박일, 1객실당 투숙객 - 관광지식정보시스템* 대전 방문율, 호텔 이용율 - 외래관광객 실태조사 보고서, 국민여행 실태조사 보고서3. 2. 대전광역시 호텔 객실수요 예측을 위한 모델구성 절차McIntosh and Goeldner (1995)가 고안한 객실수요 모형(제2차관광개발기 객실수요를 추정하고 해당 추정수요가 실제 대전광역시 1일 평균 판매객실과 관련하여 어느 정도의 설명력을 갖는지 연도별로 비교·검증하여 이를 토대로 앞으로의 외래관광객 및 내국인 숙박여행객의 변화에 따라 대전광역시 1일 객실수요량의 변화를 예측하고자 한다.3. 2. 1. 외래관광객 대전광역시 1일 객실수요 산정3. 2. 2. 내국인 대전광역시 1일 객실수요 산정객실당 평균이용객수의 경우 외래관광객과 내국인의 경우로 나누어져 있지 않아 동일한 수치를 적용하였다.3. 3. 객실수요 모델에 대한 오차율 검증위에 모델을 토대로 기초분석 자료로 산정이 가능한 2004년부터 2011년까지 대전광역시 1일 예측 객실수요량를 산정하고 실제 당해연도 판매객실수를 365일로 나누어 1일 실제 객실수요량과 비교하여 보면 각 연도 오차율이 ±20% 이내로 상당한 설명력을 가진다고 볼 수 있다.연도외래관광객1일 객실수요내국인1일 객실수요대전광역시 1일예측 객실수요대전광역시 1일실제 객실수요오차율2*************80-14.32%*************567-8.43%2006359179538573-6.25%*************634-11.62%2*************33-11.10%200*************17.50%2*************7913.07%20*************1-4.15%* 대전광역시 1일 실제 객실수요 = 연간 판매객실수 / 365* 오차율 = (예측치 - 실제치) / 실제치 x 1004. 향후 전망4. 1. 외래관광객 및 내국인 예측외래관광객의 경우 2012년 조사결과 1000만 명을 넘어섰으며 2012년 이후 외국인 관광객은 연간 약 8.06% 씩 증가하여 2021년 전체 외래관광객 수는 약 21,078천 명, 외래관광객 총은 약 46,604천 명에 이를 것으로 한국문화관광연구원은 전망하고 있다. 외래관광객 수가 증가함에 따라 외래관광객의 대전광역시 1일 객실수요량도 증가할 것으로 예상된다.* 문화체육관광부(2011), 제3차 관광개발기본계따라서 향후 외래관광객 및 내국인 국내관광객의 증가에 따라 대전광역시의 호텔 객실수요량은 점차 증가할 것으로 전망된다.4. 2. 대전광역시 호텔 공급 예측향후 대전광역시 호텔 객실수요량은 점차 증가할 것이라는 예측과는 달리 대전광역시 호텔 객실 공급 예정은 당분간은 없을 것으로 보인다. 이는 과거의 호텔 객실 공급수준을 토대로 보아도 뚜렷한 증가추세를 보이지 않을 뿐 더러, 대전광역시청 해당 담당자에게 전화 문의 해본 결과 대전광역시내 현재 공사중인 호텔 및 허가를 받고 공사예정인 호텔 또한 존재하지 않는다는 점, 대전광역시 2030 비전 자료집 및 기타 정책을 확인한 결과 향후 관광분야에 대한 계획에 있어서 특별한 점이 없다는 점을 토대로 예측한 결과이다.5. 분석 결과해당 모델에 의해 대전광역시 호텔 객실의 수요량은 외래관광객 입국자 수와 내국인 국내 숙박여행 횟수에 의해 영향을 받는 다는 점에 착안하여 향후 대전광역시의 호텔 객실의 수요량은 외래관광객의 증가와 국내 경기 회복에 따른 내국인 국내 관광의 활성화에 의해 계속해서 증가할 것으로 보인다.이를 토대로 2011년 기준 대전광역시의 수요량(수요 객실수)과 공급량(판매가능 객실수)을 비교해 보면 대전광역시 전체 호텔의 회전율은 50%로 이는 호텔 운영에 있어서 최저 회전율 55%에 미치지 못하는 수준으로 호텔 수요량에 비해 공급량이 많아 현재 추가적인 호텔 객실 수요는 더 이상 없는 것으로 보인다.대전광역시 호텔을 등급별로 나누어 보면 특급(특1, 2급)의 경우 회전율은 현재까지 최저 회전율 55%이상을 보이지만 현재 시점에서는 수요량과 공급량이 적정선으로 추가 수요는 없다고 판단되며, 추후에는 호텔 객실 수요량의 증가로 추가적인 수요가 발생할 여지가 있다고 판단된다.특급을 제외한 등급(1, 2, 3, 미정 등급 – 중저가 호텔)에 있어서는 현재 시점에서 최저 회전율에 현저하게 미치지 못한 회전율을 보여주며 객실 수요량보다 많은 공급량이 있다고 판단되며, 따라서 추후에 객실수요량이 증가하더라도 현재 공김성진

경영/경제| 2013.10.30| 10페이지| 2,500원| 조회(292)

부동산, 투자, 외국인, 호텔, 관광객, 부동산투자, 관광호텔, 서비스드레지던스, 객실..

미리보기

닫기