Ⅰ. 서론1. 등기의 의의등기란 등기관이 부동산등기법 소정의 절차에 따라 부동산에 관한 권리관계를 공적 장부인 등기부에 기재하는 것 or 그러한 기재 자체를 말한다.여기에서 부동산에 관한 권리관계란 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 질권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸 등을 말하며, 부동산의 표시란 부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적 등에 관한 현황을 말한다.그럼 등기의 종류와 효력에 대해 더 구체적으로 알아보자.Ⅱ. 본론1. 부동산 등기의 종류(1) 등기용지의 기재위치에 따른 분류(가) 사실의 등기 : 표제부에 기재(나) 권리의 등기 : 갑구, 을구란에 기재→등기의 실체법상 효력은 권리의 등기에서만 인정(2) 새로운 등기용지의 기재여부에 따른 분류(가) 보존등기 : 미등기 부동산에 대한 최초의 등기,이후 각종 등기의 기초가 되는 등기(나) 권리 변경의 등기 : 보존등기를 기초로 그 후에 행하여지는 권리변경의 등기(3) 등기의 내용에 따른 분류(가) 기입등기새로운 등기원인에 어떤 사항을 등기부에 새로이 기입하는 등기(예:소유권보존등기, 소유권이전등기, 근저당권설정등기 등)(나) 경정등기행해진 등기의 절차상 착오, 유루로 인해 등기와 실체관계와의 사이에 원시적 불일치가 있는 경우에 이를 시정하기 위한 등기(예 : 소유권경정등기, 근저당권경정등기, 등기명의인표시정경등기)(다) 변경등기행해진 등기(기재)사항의 변경(예 : 소유자의 주소변경)으로 인해 후발적으로 등기와 실체관계가 불일치, 고로 이를 시정하기 위한 등기(예 : 소유권변경등기, 근저당권변경등기, 등기명의인표시변경등기)(라) 말소등기-등기부의 법률적 소멸기존등기 내용의 전부가 실체관계와 맞지 않는 경우에 기존등기 사항을 소멸시키기 위하여 하는 등기(예 : 근저당권말소등기, 전세권말소등기)(마) 회복등기기존의 등기가 부당하게 소멸하여 그 효력을 잃은 경우 이를 회복하여 그 등기의 효력을 부활/재현 시키는 등기. 소멸원인에 따라 말소회복등기와 멸실회복등기로 구분 전부 또는 일부가 멸실된 경우에 이를 회복하기 위하여 하는 등기. (예 : 부동산멸실회복등기)(바) 멸실등기-등기의 물리적 소멸기존의 등기된 목적 부동산이 전부 멸실된 경우에 행하여지는 등기. 단 부동산의 일부가 멸실된 경우에는 부동산의 변경등기를 해야한다.(예 : 건물멸실등기)변경경정말소멸실말소회복멸실회복일부 불일치 시정일부불일치시정전부 불일치 말소전부 불일치 멸실전부/일부 부적법 말소회복전부/일부 물리적 멸실후발적원시적원시적/후발적1월이내 신청소유권보존등기말고, 하천부지말소등기폐쇄사유발생일부멸실된 경우 변경등기(4) 등기의 방법 내지 형식에 따른 분류(가) 주등기 : 표시란의 표시번호나 갑구, 을구의 순위번호에 각각 기존의 표시번호, 순위번호에 이어지는 독립된 번호를 붙여서 행하는 등기등기는 원칙적으로 주등기의 형식으로 한다.(나) 부기등기 : 독립된 번호없이 기존의 주등기의 번호아래 ‘부기 몇호’라는 번호기호를 붙여서 행해지는 등기. 주로 소유권이외의 권리의 이전등기 또는 변경등기나 경정등기 등은 부기등기로 한다.주등기부기등기1. 소유권이전등기1. 소유권 이외의 권리의 이전등기2. 소유권이전등기청구권가등기2. 소유권 이외의 권리의 이전등기청구권의 가등기3.소유권의 처분제한의 등기3. 소유권 이외의 권리의 처분제한 등기4. 소유권을 목적으로 하는 저당권 등기4. 지상권, 전세권을 목적으로 하는 저당권등기5. 멸실등기5. 환매등기6. 말소등기6. 권리질권7. 전부말소회복등기7. 건물만의 취지의 등기8. 부동산 변경등기8. 일부말소회복등기9. 부동산표시변경등기9. 전전세설정등기10. 대지권의 변경등기10. 등기명의인 표시변경(경정)등기11. 권리의 변경(경정)등기11. 권리의 변경(경정)등기12. 공유물분할등기12. 직권경정등기13. 예고등기, 예고등기말소13.공유물분할 특약14. 소유권보전등기14. 등기실행처분에 대하여 이의신청이 있다는 취지의 등기(5) 등기의 효력에 따른 등기(가) 종국등기 : 본등기본등기란 등기가 가지는 본래의 효력인 부동산물권변동의 등기, 회복등기 등이 있다.(나) 예비등기 : 가등기, 예고등기예비등기란 등기가 가지는 본래의 효력인 물권변동의 효력을 발생시키는 등기는 아니나 장래에 할 본등기의 준비를 하거나 제 3자에게 경고를 하기 위하여 하는 등기로 가등기과 예고등기가 있다.1) 가등기종국등기(물권변동)를 할 만한 실체법적, 절차법적 요건을 구비하지 못하는 경우, 장차 행해질 본등기에 대한 순위 보전의 효력을 가지는 등기(단, 청구권의 순위보존용o, 물권적청구권 보전용 가등기는허용 x)2) 예고등기(경고적 효력)등기원인이 무효 or 취소 되어 등기의 말소 or 회복의 소가 제기된 경우, 그러한 소가 제기되었다는 취지를 가입하는 등기소의 제기를 제3자에게 경고하여 선의의 제3자를 보호하고자 하기 위함이다.종국등기예비등기가등기예고등기1. 권리변동력 효력1. 물권변동력 효력 x2. 권리추정력 x3. 처분제한효력 x4. 대항령 x2. 대항력3. 순위확정력4. 공신력5. 권리추정력6. 점유적 효력청구권보전,순위보전,담보가등기제3자에게 경고적 효력7. 공신력 불인정2. 등기의 효력(효력이란 효과를 권리관계의 당사자 사이에서 작용하는 힘의 성질이라는 측면에서 파악한 것을 말함)(1) 등기의 효력 일반(가) 권리변동적 효력법률행위에 의한 물권변동, 점유최득시효완성에 의한 소유권변동 등과 같이 등기를 하여야 효력이 발생하는 부동산물권거래에서는 등기관이 등기를 경료하면 권리변동의 효력이 발생(나) 대항적 효력부동산 임차권, 부동산 환매권, 그리고 지상권, 지역권, 전세권, 저당권 등에 있어서 일정사항(존속기간, 지료, 지역권의 승력지 소유자의 의무부담, 전세권의 존속기간, 전전세 또는 임대금지의 특약, 저당권의 피담보채무의 이자, 그 지급시기 등)을 등기하면 제 3자에 대하여 대항력이 생긴다. 즉, 등기하지 않으면 당사자 사이에서만 효력(채권적 효력)이 미칠 뿐 제3자에게 주장할 수 없지만, 일단 등기하면 대세적 효력이 생긴다.(다) 순위확정력 효력같은 부동산에 관하여 설정된 수개의 권리의 순위관계는 법의하여 정하여진다.(부등법 제 5조 제2항). 다만, 부기등기에 의하여 취득한 권리의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 부기등기 사이의 순위는 그 전후에 의하여 정하여진다.(부등법 제6조 제1항.)(라) 등기의 공신력우리 민법상으로 동산물권변동의 공시방법인 점유에 관하여는 공신력이 인정되나 부동산 물권변동의 공시방법인 등기에는 공신력이 인정되지 않는다.즉 등기가 실체관계와 일치하지 않더라도 등기를 믿고 거래한 자가 보호되는 공신력은 인정되지 않는다.(마) 등기의 추정력[등기의 추정력의 의의 근거]등기가 경료되어 있으면 그에 상응하는 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정되며, 이에 배치되는 주장을 하는 자는 그 주장사실에 관한 입증책임을 부담한다. 등기의 추정력을 규정하는 입법례도 있으나(독일, 스위스) 우리민법에는 그러한 규정이 없다. 그러나 등기는 그 절차의 신중성에 비추어 실체적권리관계를 상당부분 반영한다는데 대한 보편적 인식에 기초하여 추정력을 인정하고 있는 것이다.[등기의 추정력의 성질,내용]-등기의 추정력은 법률에 명문규정은 없으나 그 성질상 법률상의 권리추정의 성질을 가지는 것으로 이해하는 것이 통설이다.) 그러므로 등기의 추정력을 주장하는 자는 등기의 추정력이 작용하는 범위내에서 그 권리, 등기원인, 등기절차 과정 등 권리와 사실의 존재에 관하여 입증책임이 면제되고 그 부존제, 무효, 취소, 해제 등을 주장하는 자에게 반대사정에 대한 입증책임(이때의 입증은 반증이아리나 본증))이 부과된다.-등기의 추정력으로 인하여 등기에 의한 권리변동이 추정되며, 등기절차의 적법성이 추정되고, 등기원인 또한 추정된다.)-등기의 추정력이 인정된다는 것의 의미는 절차법상 등기된 내용으로 권리관계 및 사실관계가 일응 인정된다는 전제를 부여하고 그 전제를 부인하는 자에게 권리 내지 사실의 부존재, 무효, 또는 소멸에 관한 입증책임이 있으며 입증이 성공하지 못할 경우에는 등기된 권리관계 또는 등기절차 내지 등기원인의 존재를 주장하는 자의 주장이 받아들여진다는 의미이하는 것은 선의인데 과실이 없는 것으로 추정된다.) 따라서 등기내용을 조사하지 않은 경우에는 선의이더라도 과실이 있는 것으로 추정된다.부동산물권을 취득한 자는 등기부를 조사하여 그 내용을 알고 취득한 것으로 추정된다.(즉, 등기부의 내용에 관하여는 일단 악의로 추정된다.)-등기의 추정력은 등기권리자만 원용할 수 있는 것이 아니라 제3자도 원용할 수 있으며, 등기의 추정력은 제3자에 대하여서 뿐만 아니라 양수인이 그 전자에 대하여도 원용할 수 있다.)(2) 가등기의 효력(가) 본등기 순위보전의 효력(본등기가 이루어진 경우에 있어서의 가등기의 효력)가등기를 한 후에 이에 기하여 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다.(부등법 제6조 제2항). 따라서 가등기는 후에 하게 될 본등기의 순위를 보전하는 효력이 인정되는데 이를 본등기 순위보전의 효력이라고 한다. 이는 물권변동의 순위가 가등기시까지 소급하는데 불과할 뿐이며 물권변동의 효력까지 그때로 소급한다는 취지가 아니다.예컨대 갑의 부동산에 관하여 을이 가등기를 한 후에 병이 소유권이전등기를 경료하고 그 부동산을 병이 갑으로부터 인도받아 점유 사용하던 중 을이 가등기에 기하여 본등기를 하였다고 하면, 병은 을이 소유권이전의 본등기를 함으로써 자신의 소유권이전등기가 을의 소유권 이전등기보다 후순위가 되어 소유권을 상실하게 되나, 그렇다고 하더라도 그때까지의 소유권의 행사는 정당한 것으로 인정된다는 것이다.(나) 청구권 보전의 효력(본등기가 이루어지기 전의 가등기 자체의 효력)통설?판례는 가등기는 그에 기하여 본등기가 이루어지기 전에 가등기 상태로 있을 대에는 아무런 효력이 없다고 보는 반면에, 가등기 상태로 있을 동안에도 가등기 후에 그 부동산이나 권리에 관하여 한 처분은 가등기된 청구권을 침해하는 한도에서 그 효력이 없다는 점에서 가등기는 가등기 자체만으로도 가등기된 청구권을 보전하는 효력을 가진다고 하는 견해)가 있다.가등기는 그 본래의 목적이 청구권보전에 있고[부등법 3조] 청구권보전의 내용으로서 순
목차제 1장 서론1. 배경 및 목적2. 조사 내용 및 방법제 2장 이론적 고찰1. 관련 입지 이론2. 산업의 특성제 3장 조사내용1. 조사지역 선정 이유2. 조사 내용제4장 적용 및 분석1. 이론적용2. 입지 조사 및 분석제 5장 결론1. 내가 찾는 『김밥천국』최적의 입지제 1장 서론1. 『김밥천국』입지선택 배경 및 목적평소 나는 김밥을 유난히 좋아한다. 먹는 것도 좋아하지만, 김밥 만드는 것도 좋아한다. 그래서 고등학교 때 소풍을 가면 친구들과 함께 자취방에서 김밥을 직접 만들어 가져가기도 하고, 뷔페를 가면 항상 빼놓지 않고 먹는 거 또한 김밥이다.그리고 김밥점문점도 주변에 많이 생겨 김밥에 대한 나의 관심은 점점 커져만 가고 있다. 향후 내가 사업을 하게 된다면 김밥전문점을 꼭 한 번 내보고 싶은게 소원이다.처음에는 김밥전문점의 입지에 대해 조사하고자 했지만, 김밥나라, 김밥천국, 김밥매니아, 김가네 김밥 등등 범위가 너무 넓어서 시험기간과 겹치기도 하고 짧은 기간에 조사하기에는 조사의 질이 떨어 질 것 같아서 체인점이 가장 많이 분포하고 있으면서 내가 자주 이용하는 김밥천국에 대해만 집중적으로 조사하기로 했다. 나는 이번 조사를 통해서 김밥천국 사업의 구체적인 특성을 알아보고, 상주인구 및 유동인구의 조사를 통한 점포의 입지조건과 입지유형을 분석해서 향후 내 사업에 조금이나마 도움을 받고자 했다.김밥천국은 친구들과 만나서 부담없이 수다를 떨 수 있는 아주 좋은 장소이기도 하고, 밀가루 음식이 아닌 밥으로 한 끼를 간단하게 해결할 수도 있는 현명한 장소이이도 하다. 이러한 것들이 김밥천국의 활성화에 많은 도움이 되고 있는 것이 아닌가 싶다.2. 조사 내용 및 방법조사내용김밥천국의 사업 특징, 입지 조건, 입지 유형, 입지사례, 본사의 점포입지 선정 방법의 정책 및 계획, 상주인구와 유동인구 조사, 크리스탈러와 뢰쉬의 중심지 이론 등을 조사해서 김밥천국의 최적 입지장소를 찾고자 했다.조사방법주로 인터넷 자료를 많이 활용했고, 목포역 신호등 앞에 위치한 김밥천국을 직접 방문해서 평일 고객수와 주말 고객수, 1시간동안 고객 수, 계층별 이용자를 알아 보고자 했으나, 시험기간이라 사정이 여유치 않아 그 매점에 점심시간을 피해 여러 번 양해를 구하고 전화를 걸어 조사하는 방법을 썼다.제 2장 이론적 고찰1. 관련 입지 이론1) 크리스탈러(Christaller), 뢰쉬의 중심지이론이 이론은 중심지와 배후지간의 계층적 관계를 정립한 것으로서, 기업은 수요가 최대인 시장의 중심지에 자리 잡음을 강조한다. 이는 서비스 이용자의 공간분포를 고려한 중심지가 최적입지가 될 수 있음을 보여준다.2. 산업의 특성『김밥천국』은 맛의 입소문과 함께 자연발생적으로 늘어난 다양한 상호의 가맹점들이 모여 본격적인 처인 사업에 들어간 김밥 전문점 업체로 상권분석과 입지 선정에 매우 신중한 점이 특징이다.『김밥천국』의 특장점이라면 운영상의 편의성과 창업의 용이성을 들 수 있다.김밥이라는 아이템 자체가 남녀노소를 가리지 않고 한국 국민 모두가 저렴한 가격에 부담 없이 즐기는 주식과 간식이 가능한 간편 먹거리이다. 분식점 중에서는 가장 많은 고객을 확보하고 있다고 해도 과언이 아니다. 특별히 계절적인 요인과 트렌드를 타지 않으므로, 다양한 메뉴를 취급하는 분식전문점도 김밥을 반드시 취급하는 단골 메뉴이다. 김밥은 고지방 고칼로리 서구음식의 틈바구니에서 야채를 주재료로 한 저칼로리 고영양 음식이라는 점 때문에 한국형 패스트푸드로 인기를 끌고 있다.특히 불황에는 음식점도 예외없이 매출하락을 보이는데 반하여 김밥전문점은 중저가형 음식으로 불황에 견디는 힘이 강하여 샐러리맨 등 수요층을 더 확대 매출로 연결시키는 아이템이다.제 3장 조사내용1. 조사지역 선정 이유1) 신촌『김밥천국』 점포의 입지 선정 방법-본사 정책 및 계획상권분류A급B급C급D급입지조건대학가,중요전철권전철역세권,밀집상권동네중심상권,학교주변동네일반상권서울지역의 구분신촌,명동,대학로등구로공단역,종로,강남역청량리,동대문,명일동,학원가아파트50%단독50%상권이것은 『김밥천국』본사의 정책 및 계획이다.본사가 신촌을 A급 상권이라 지정해 놓은 이유를 알아보고자 함과 신촌의 김밥천국이 어떤식으로 입지해있는지 인구조사를 통해 더 구체적으로 분석해 보고자 한다.2) 목포역 주변 신호등 앞 김밥천국우리 지역의 김밥천국 입지에 대해 알아보고자 했다. 우리 목포대학교 후문에도 김밥천국 점포가 한군데 있긴 하지만, 내가 알아보고자 하는 점포의 위치는 역 주변 신호등 앞에 위치한 곳이기 때문에 자주 봐왔던 목포역을 조사지역으로 선정하게 되었다.2. 조사 내용1) 신촌서울 서북부 최대의 복합 상권, 신촌신촌은 서울 서북부 최대상권으로 인근 2호선 신촌역 유동인구만 해도 11만명에 달하는 거대 상권으로 평가된다. 인근의 연세대학교와 이화여자대학교 등 대학교가 다수 위치하고 있어 대학가 상권과 역세권 상권의 특성이 혼재된 가운데 주중 주말, 주야간 유동인구가 모두 넘쳐난다. 이는 김밥천국이 신촌에 많이 입지해 있는 이유가 된다.● 신촌 인구 조사① 신촌 기준 주변 3km 내 인구 분포 및 구성상권명단위총인구수연령~10세10대20대30대40대50대60세~신촌전체147,012(100%)11,811(8%)14,496(10%)31,402(21%)30,169(21%)21,703(15%)16,674(11%)21,757(14%)남71,084(100%)6,087(9%)7,390(10%)14,432(20%)15,529(22%)10,932(15%)7,754(11%)9,960(13%)여75,928(100%)5,724(8%)7,106(9%)16,970(22%)14,640(19%)10,771(14%)8,920(12%)11,797(16%)② 신촌의 유동인구 현황1시간 평균 남성 유동인구구분독수리 빌딩 앞파리바게트 앞소계주중122413582582주말*************시간 평균 여성 유동인구구문독수리 빌딩 앞파리바게트 앞소계주중151917223241주말184324074250②-1배후지 정보-인근 지하철 이용인구구분오전오후저녁일평균대흥주중(평균)00016,477주말(평균)000신촌주중(평균)000110,410주말(평균)000이대주중(평균)00048,674주말(평균)000광홍창주중(평균)00014,743주말(평균)000홍대입구주중(평균)000104,267주말(평균)000②-2 배후지 정보- 거주민 통금/통학 형태 분석구분비율통근인구44.1%통학인구16.5%통근통학안함39.4%2) 목포역 주변 신호등 앞 김밥천국12월 5일 2시~3시경 이용 고객 수(전화한 시각)구분남여소계주중67131시간 평균 이용 고객 수구분남여소계주중268주말81220하루 평균 이용 고객 수구분남여소계주중303464주말6084144계층별 하루 평균 이용 고객구분주중주말소계학생62632직장인12416주부268가족145제4장 적용 및 분석1. 이론 적용1) 크리스탈러(Christaller), 뢰쉬의 중심지이론① 업체 현황김밥전문점의 업체 수는 김밥천국 등을 포함해서 전국적으로 40-50개 이상 업체가 영업중에 있는 것으로 판단된다. 그리고 김밥전문점의 경우 한 상권당 최소한 10여 내외의 매장이 동시에 영업을 하고 있는 것이 일반적이다.② 리스크 분석김밥전문점의 가장 큰 위험요인이라면 경쟁과다로 인한 경쟁력 상실요인을 들 수 있다. 상권 대상 업종조사를 하다보면 1층 음식점 점포 중에서 가장 많은 아이템 중 하나가 김밥전문점이기 때문이다. 때문에 똑같은 김밥전문점 이라고 하더라도 상품의 차별화 및 서비스의 차별화가 뒷받침되어주지 못한다면 운영상 위험에 봉착할 수 있다. 청결과 품질고급화를 위해 인공조미료나 감미료를 되도록 쓰지 말고 타 김밥전문점의 김밥 메뉴 외에 독특한 김밥메뉴 개발에 신경을 써야 한다.2. 입지 조사 및 분석1)『김밥천국』 입지조건김밥천국의 유망 입지는 간단하게 먹을 수 있는 음식이기 때문에 유동인구가 많은 A급 상권을 선택하는 것이 중요하다. 특히 대학가, 사무실 밀집지역, 역세권 등이 좋은 곳이다. 맞벌이 부부가 많이 거주하는 중소아파트 단지도 좋다.2)『김밥천국』입지 유형제1후보지(역세권, 신세대상권)장점김밥전문점의 경우 지하철 역세상권 내 유동인구 많은 지역의 1층 매장이 최적이다. 특히 10대 20대 젊은층 유동인구가 많은 역세권이나 1급지 상권 내 매장 중에서도 가시성과 접금성이 높은 곳이면 안정수익을 올릴 수 있다.단점1급지 상권의 경우 김밥전문점의 입점률이 높아 경쟁이 치열하며 보증금, 월세, 권리금이 높아 매출은 높으나 점주의 순이익률이 떨어질 수 있는 약점이 있다.제2후보지(아파트주거지역재래시장권)장점아파트상권이나 재래시장 진입로변 점포의 경우 역세상권 내 김밥전문점보다는 고정투자 비용을 줄일 수 있는 이점이 있다. 또한 김밥전문점의 특성상 투자대비 수익성을 극대화 할 수 있다는 이점이 있다.단점아파트상권의 경우 유동인구의 볼륨이 도심지 상권보다 떨어질 수 있으며, 신흥택지개발지역의 경우 월임대료가 높다는 점이 약점으로 작용할 수 있다.제3후보지(대학가 및 오피스 상권)장점대학가상권의 경우 호주머니가 얇은 대학생층을 대상으로 안정수익을 올릴 수 있는 이점이 있다. 동시에 김밥뿐만 아니라 떡볶이와 만두 등 기타 메뉴의 매출까지 담보가능하다.
제 2절 부동산시장과 효율적 시장이론1. 효율적 시장이론(1) 효율적 시장의 개념(2) 효율적 시장의 유형2. 할당적 효율성(1) 할당적 효율성의 의미(2) 할당적 효율성과 부동산시장3. 부동산의 가치와 정보비용(1) 부동산의 가치(2) 정보비용제 3 절 시장분석1. 부동산분석의 유형(1) 지역경제분석(2) 시장분석(3) 시장성분석(4) 타당성분석(5) 투자분석2. 시장분석의 개념(1) 부동산분석의 체계(2) 부동산평가에서의 시장분석3. 시장분석과 최고최선의 이용4. 시장분석의 단계(1) 생산성 분석(2) 시장획정(3) 수요분석(4) 공급분석(5) 균형분석(6) 포착률의 추계5. 부동산의 생산성과 도시성장목차제 2 절 부동산시장과 효율적 시장이론1. 효율적 시장이론(1) 효율적 시장의 개념현재 장래수익이 변동될 것이 예상된다면, 장래수익은 현재가치로 즉시 환원되어 현재의 부동산의 가치를 변화시킨다. 이처럼 새로운 정보가 지체없이 가치에 즉각적으로 반영되는 시장을 효율적 시장이라고 한다. 효율적 시장이론은 원래 금융학 분야에서 발전된 이론인데, 최근에는 부동산학에서도 광범위하게 사용되고 있다.(2) 효율적 시장의 유형 : 가치 반영정도에 따라① 약성 효율적 시장현재의 시장가치가 과거의 역사적 추세를 충분히 반영하고 있는 시장이다.과거의 역사적 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기술적 분석이라고 하는데,약성 효율적 시장에서는 모든 사람들이 이 같은 분석을 토대로 행동하기 때문에 이것으로는 정상 이상의 초과이윤을 획득 할 수 없다고 한다.② 준강성 효율적 시장공표되는 모든 정보가 지체없이 시장가치에 반영되는 시장이다. 준강성 효율적 시장은 공표사실을 미리 알았거나, 공표된 것 이상의 우수한 정보를 입수할 수 있을 경우를 제외하고 , 이미 공표된 사실자체 만으로는 초과이윤을 획득이 어렵다.③ 강성 효율적 시장완전경쟁시장에서 “정보는 완전하며 모든 정보는 공개되어 있다.”는 가정에 부합되는 시장으로서, 진정한 의미의 효율적 시장이다. 어느 누구도 초과이윤을 획득할 수 없다.(3) 부동산시장과 효율적 시장의 비교일반적으로 주식시장이나 부동산시장에는 준강성까지의 효율적 시장이 존재하고, 강성 효율성은 잘 나타나지 않는 것으로 되어 있다.효율적 시장부동산 시장1. 동질성ox2. 고가성x (저가)o3. 시장참여자 수多,-직접적인 가격 영향력을 행사하지 못함.소수의 매도자와 매수자-가격에 영향력을 행사함.4. 자기규제성자기규제적으로 작동..각종 공적?사적 규제를 받고 있음.5. 균형성ox6. 시장정보충분부족7. 시장의 입출용이제한8. 제품의 성질제품은 신속하게 공급되고 소비됨. 제품은 쉽게 이동할 수 있음.부동산은 내구재임. 투자상품으로서 시장성이 적고 유동성이 떨어짐.2. 할당적 효율성(1) 할당적 효율성의 의미자금이 자본시장의 이자율과 위험을 감안한 적적한 요구수익률로 각 부문에 균형적으로 배분 되는 것을 말한다.(2) 할당적 효율성과 부동산시장완전경쟁시장에서는 초과이윤이 없기 때문에 할당효율적 시장이라는 개념 자체가 완전경쟁시장을 의미하는 것도 아니다. 그러나 불완전경쟁시장에서 발생하는 초과이윤이, 초과이윤을 발생시키는 비용과 일치한다면, 불완전경쟁시장도 충분히 할당효율적일 수 있다.부동산시장에서 특정 투자자가 초과이윤을 획득하고 있다는 것은, 시장이 불완전하고 독점적이기 때문이 아니라 할당효율적이지 못하기 때문이다. 부동산투기가 성립되는 이유에 여기에 있다.3. 부동산의 가치와 정보비용완전경쟁시장과 같은 강성 효율적 시장에서는 정보비용이 있을 수 없지만, 약성이나 준강성 효율적 시장에서는 정보비용이 존재한다.(1) 부동산의 가치앞으로 그 근처에 공장이 들어설 가능성이 있는 토지가 있다. 일 년 후 공장이 입지하는 것이 확실하게 되면 대상토지는 7,700만원이 되고, 그렇지 않을 경우에는 5,500만원이 된다고 가정하고, 투자자의 요구수익률을 10%로 가정한다면, 만약 시장이 효율적인 경우 대상토지의 계산된 현재가치는 6,000만원이다. 6,000만원이라는 가격은 대상토지의 가치를 충분히 시사하고 있다. 즉 공장이 들어설 가능성에 대한 정보가 현재가격에 이미 반영되어 있는 것이다.(2) 정보비용공장이 확실히 들어설 경우의 대상토지의 현재가치는 7,000만원이다. 그러므로 이것을 확실히 알 수 있는 정보의 가치는 1,000만원이 된다. 만약 어떤 투자자가 1,000만원보다 적은 비용으로 그 정보를 획득할 수 있다면, 그는 상당한 초과이윤을 얻게 될 것이다.제 3 절 시장분석1. 부동산분석의 유형(1) 지역경제분석지역경제분석에서는 특정지역이나 도시의 모든 부동산에 대한 인구, 가구, 고용, 소득, 교통망 등 기본적인 수요요인을 분석한다.(2) 시장분석시장분석이란 특정부동산에 대한 시장의 수요와 공급상황을 분석하는 것을 말한다. 시장분석에는 제품의 특성에 따라 대상부동산을 범주화하여 다른 부동산과 차별화하는 시장차별화와 소비자의 특성에 따라 가능사용자를 범주화하여 다른 사람과 차별화하는 시장세분화가 포함된다.(3) 시장성분석시장성분석이란 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 능력을 조사하는 것이다. 시장성분석은 부동산의 위치, 유형, 질, 양에 따라 구체적으로 행해져야 한다. 여기에서는 흡수분석을 통해 부동산의 수요와 공급을 구체적으로 조사가 된다. 그리고 흡수율분석은 부동산시장의 추세를 파악하는 데 많은 도움을 준다.(4) 타당성분석대상개발사업이 성공적으로 수행될 수 있을지를 분석하는 것이다.따라서 타당성분석을 할 경우에는 시장상황, 대상개발사업의 공실률, 영업경비, 저당조건, 세금 등에 관한 것도 고려해야 한다.(5) 투자분석투자분석에서는 위험과 수익의 상쇄관계에서 이를 평가하고, 받아들일 수 있는 위험수준에서 최고의 수익을 창출하는 대안을 선택한다. 따라서 투자분석이란 최고최선의 이용을 확인하는 과정이라고 할 수 있다.2. 시장분석의 개념(1) 부동산분석의 체계●계층체계 : 지역경제분석
