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2015년 구리시 주택시장 전망 및 분양 사업전략

2015년 구리시 주택시장 전망및 분양 사업 전략2015.2.건설산업전략연구소1. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화 11) 세계 경제 전망 12) 국내 경제 전망 23) 2015년 부동산 정책 변화 62. 구리시 주택 수요 분석 221) 지역 적정 분양가 산정 222) 지역내 자가(自家) 및 임대 수요 추정 243. 구리시 주택 공급 분석 301) 재고 주택 변동 추이 302) 세대수 증가 대비 재고주택수 증가 추이 313) 신규 아파트 공급 물량 분석 33(1) 규모별 신규 아파트 사업승인 물량 33(2) 최근 아파트 공급 물량 34(3) 2015년 분양 계획 354) 2014년 하반기 구리시 분양 사례 분석 36(1) 민간 사업장 전국 및 경기도 분양가 추이 36(2) 구리시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석 375) 미분양 및 아파트 입주량 추이 39(1) 미분양아파트 물량 추이 39(2) 향후 아파트 입주 물량 추이 394. 구리시 부동산 가격 동향 및 시장 전망 411) 아파트 매매 및 전세 가격 동향 412) 구리시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle) 425. 구리시 발전 계획 456. 종합 및 전략 시사점 551) 경제 및 정책 환경 종합 552) 구리시 종합 판단 573) 주택 시장 판단 및 분양 사업 전략 581. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화1) 세계 경제 전망 한국은행 경제전망 자료에서 발췌- 2015년 세계경제 성장률은 미국의 경제성장세 지속, 유럽의 완만한 회복, 일본의 소비세 인상의 부정적 영향 감소 등으로 2014년 3.2-3.8%보다 소폭 높은 3.4%-4% 성장세를 보일 것으로 전망됨미 연준의 통화정책 기조 변화, 유가하락으로 인한 일부 신흥국의 경기침체 가능성 등이 불안 요인으로 잠재함- 미국 경제는 취업자수 증가, 유가 하락 등에 따른 실질 구매력 상승으로 소비가 증가하고 기업 투자도 증가하는 등 내수를 중심으로 성장세를 이어갈 정망임- 유로지역 경제는 중심국의 수출이 개선되고 신용여건 개선 등으로 민간소행 도시계획시설용지, 국공유지 등 가용 가능한 공공부지를 현물출자, 장기임대, 할인매각 등을 하여 부지를 공급LH 보유 토지 : 장기 미매각미착공 부지 등을 할인매각할부조건 완화, 용도전환(분양→임대)하여 택지공급 인하 (`17년까지 3만호 내외)GB 지역 : 수도권 내 그린벨트 해제가능 총량(97.8㎢) 중 기업형 임대 사업자가 제안한 지역은 GB를 해제하여 공급* (촉진지구 내) 공공기관 출자의무비율 한시폐지 (현행 1/3이상 공공기관 출자),(촉진지구 외) 착공 후 공공지분 매각 허용 (`17년 한시)재개발·재건축 부지 : 정비사업을 통해 공급되는 주택물량의 일정 비율을 기업형 임대사업자에게 공급시 사업유형 선택권* 부여* 용지분할 / 지분위탁 / 분양분 매각 방식사유지, 건설사 보유 택지 : 용적률 등 건축규제 완화, 기금 심사기준 완화- 기업형 임대주택 공급촉진지구 도입(지정) 면적 1만㎡ 이상(비도시는 3만㎡), 전체면적 50% 이상을 8년 임대(시행자) 토지면적의 2/3 보유 → 1/2 보유시로 완화 (+소유자 1/2동의)(절차) 현재 4단계, 소요기간 1.5～2년 → 1～3단계, 1년 이내로 단축(특례) 도시기본계획 변경절차 간소화(90일→30일), 일정요건시 도계위 생략(인센티브) 조례와 관계없이 용적률 상한, 복합개발 허용, 주택사업승인 완화- LH 등 공공부문 택지 공급방식 개선택지 공급절차 투명화 : 임대주택 포털 운영 (가격급등예상지역은 비공개)LH부지는 기업형 임대사업자 및 실수요자에게 우선 공급자금 지원- 주택기금 융자지원 확대8년 장기 융자한도 상향 : 60㎡이하 8천만원, 60～85㎡ 1억원, 85㎡초과 1.2억원 (현행보다 1천만원씩 상향, 85㎡초과 신설)85㎡ 초과 주택(단, 135㎡까지), 4년 단기임대 대출 신설상환조건 완화 : 임대기간 종료 후 상환. 상환은 15년 원리금 균등분할융자금리 인하 : 8년 장기 건설임대는 금리를 약 70bp 인하현행▶개선안규모기간60㎡이하60∼85㎡규모기간60㎡이하60∼85㎡85∼135㎡5자, 근로장려금 수급자에 대한 '주거안정 월세대출'이 2015년 1월 2일부터 실시됨부모 소득이 3000만 원 이하이면서 고등학교, 대학교, 대학원을 졸업한 지 3년이 넘지 않은 만 35세 이하의 취업준비생이면 가능함희망키움통장 가입자 중 기초생활수급자도 월세대출을 신청할 수 있음가구원 전원이 무주택자로서 대출 신청일 기준 최근 1년 이내 근로장려금을 수금한 사람도 포함됨주거급여자는 원칙적으로 월세대출을 받을 수 없지만, 가구원이 별도로 거주하는 경우에는 예외적으로 적용됨대상주택은 보증금 1억원 이하, 월세액 60만원 이하의 전용 85㎡ 주택임불법 건물과 고시원은 대출이 불가능하고, 연 2% 금리로 매월 30만원 한도에서 대출을 받을 수 있으며 3년 만기시 일시에 상환해야 하지만 연장은 최장 6년까지 가능함이 대출은 우리은행에서 받을 수 있고. 내년에 500억원 한도로 시범사업을 추진하고 제도의 성과와 문제점을 분석해 확대 여부를 결정할 방침임⑤ 준공공임대주택 공급 확대- 준공공임대주택의 임대 의무기간이 10년에서 8년으로 단축됨현재 제1종 일반주거지역에서는 층수 제한(4층)이 있어 5층짜리 다세대 연립은 건설이 불가능함앞으로는 다세대 연립주택을 준공공임대주택으로 활용하면 5층까지 지을 수 있게 됨또한 준공공임대주택은 조례와 관계없이 법정상한에 따른 용적률이 적용됨⑥ 주거급여 개편- 소득이 2014년 4인가구 기준 월 173만원 이하이면서 부양의무자 기준을 충족할 경우 주거급여 혜택을 받을 수 있게 됨- 수급대상 가구 중 임차가구에 대해서는 지역별 기준임대료를 상한으로, 실제 임차료에 따라 임차료를 지원하고 자가 가구는 주택 노후도에 따라 주택개량을 지원함2015년 6월부터 개편되고 월 평균 급여는 9만원에서 11만원으로 늘어남⑦ 국민주택기금, 주택도시기금으로 재편- 지난 33년간 무주택 서민들의 주택마련을 지원하던 국민주택기금이 '주택도시기금'으로 변화함- 주택건설자금, 서민전세자금, 중산`저소득층 주택구입자금 등 주택자금만 공급해 온 주택기금을 경제발전단계 지속적으로 유출되었고, 2013년은 3,655명이 순유출되었음2006년과 2007년에 소폭 인구 유입이 있었으나, 2008년 이후 인구 유출이 지속되고 있음 구리시 인구 이동 추이전입전출증감률200436,813(명)37,802-989200538,04340,089-2,046200644,56244,47092200741,84540,1851,660200837,76940,163-2,394200936,08137,667-1,586201032,70935,471-2,762201131,51234,116-2,604201227,88731,493-3,606201326,99130,646-3,655자료: 통계청- 구리시 연령대별 인구 추이 중 34세 이하의 인구는 점진적으로 감소하고, 35-54세 인구는 2010년까지 증가하였으나 2011년 들어 인구가 감소하기 시작했고, 55세 이상 인구는 꾸준히 증가하고 있음34세 이하의 인구는 2002년 10만 7,482명에서 2006년 9만 8,391명으로 줄고 2013년에 8만 2,321명으로 다시 감소했음이에 비해서 주택 주요 구매력 계층이라고 볼 수 있는 35~54세 인구는 2001년 5만 3,139명에서 2010년 7만 2,828명으로 증가했으나 2013년 6만 9,090명으로 감소했음55세 이상 연령층은 2001년 1만 9,529명에서 2006년 2만 6,362명으로 증가했다가 2013년 3만 8,143명으로 다시 증가함 구리시 연령대별 인구 추이자료: 통계청 구리시 연령대별 전년대비 인구 추이- 이러한 연령 계층별 전년대비 변동을 살펴보면, 34세 이하의 인구는 지속적인 감소세를 보이고 있고, 35-54세 인구는 2011년 처음으로 723명이 감소했고 55세 이상 연령층은 완만하지만 증가세를 이어가고 있음연령대별 자가 및 임대 수요 추정 산식① 연령대별 인구/연령대별 평균 가구원수= 가구수② 연령대별 가구수 x 연령대별 전국 평균 과거 주택 점유율= 연령대별 자가 및 임대 수요(연령대별 전국 평균 주택 점유율, 2010년 인구센서스 청약 경쟁률은 70% 정도로 낮았음동일 기업의 두 개의 사업장 중에서 한 개 사업장에서 청약 경쟁률이 낮게 나타나 분양 가격에 대한 거부감과 지역내 그 가격에 대한 수요가 두텁지 않음을 알 수 있음 2014년 하반기 구리시 분양 사례분양월사업장명전용전용+공용평당분양가청약률10월더샵 그린포레［２단지］74.98100.88451,330.0122.9084.9800A115.58831,290.2112.5084.9800B114.37831,341.6112.5084.9800C115.31831,318.4125.0084.9800D114.80831,324.2123.1084.9800E114.60931,338.9113.2084.9800F114.90931,335.4140.0084.9800G115.02931,321.7105.3084.9800H114.34931,329.5128.696.98130.89191,324.1200.0101.9800A138.61881,341.2400.0101.9800B138.24881,341.5400.0101.9800C138.70121,332.1300.0평균1,328.4123.212월더샵 그린포레（１단지）084.9850A112.38891,307.8125.0084.9660B112.21421,321.3150.0084.9790D113.07371,344.540.0084.9810E113.12621,343.90.0084.9700F113.82111,302.60.0084.9880G112.28241,366.35.9084.9550H112.5621,324.80.0084.9240I111.99651,369.810.0084.9790J112.31291,327.80.0084.9280K114.37381,285.10.0084.9280L112.82711,302.70.0084.9280M112.72211,323.00.0084.9550N113.26391,316.60.0114.9370A154.41411,383.40.0114.9790B152.84511,357.40.0114.9210C151.52321,384.0 조성

경영/경제| 2015.05.23| 63페이지| 15,000원| 조회(636)

주택시장, 아파트 가격 전망, 분양 전략

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2015년 안산시 주택시장 전망 및 분양 사업 전략

2015년 안산시 주택시장 전망및 분양 사업 전략2015.2.건설산업전략연구소1. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화 11) 세계 경제 전망 12) 국내 경제 전망 23) 2015년 부동산 정책 변화 62. 안산시 주택 수요 분석 221) 지역 적정 분양가 산정 222) 지역내 자가(自家) 및 임대 수요 추정 243. 안산시 주택 공급 분석 301) 재고 주택 변동 추이 302) 세대수 증가 대비 재고주택수 증가 추이 313) 신규 아파트 공급 물량 분석 32(1) 규모별 신규 아파트 사업승인 물량 32(2) 최근 아파트 공급 물량 34(3) 2015년 분양 계획 354) 2014년 하반기 안산시 분양 사례 분석 36(1) 민간 사업장 전국 및 경기도 분양가 추이 36(2) 안산시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석 375) 미분양 및 아파트 입주량 추이 37(1) 미분양아파트 물량 추이 37(2) 향후 아파트 입주 물량 추이 384. 안산시 부동산 가격 동향 및 시장 전망 401) 아파트 매매 및 전세 가격 동향 402) 안산시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle) 415. 안산시 발전 계획 446. 종합 및 전략 시사점 531) 경제 및 정책 환경 종합 532) 안산시 종합 판단 553) 주택 시장 판단 및 분양 사업 전략 561. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화1) 세계 경제 전망 한국은행 경제전망 자료에서 발췌- 2015년 세계경제 성장률은 미국의 경제성장세 지속, 유럽의 완만한 회복, 일본의 소비세 인상의 부정적 영향 감소 등으로 2014년 3.2-3.8%보다 소폭 높은 3.4%-4% 성장세를 보일 것으로 전망됨미 연준의 통화정책 기조 변화, 유가하락으로 인한 일부 신흥국의 경기침체 가능성 등이 불안 요인으로 잠재함- 미국 경제는 취업자수 증가, 유가 하락 등에 따른 실질 구매력 상승으로 소비가 증가하고 기업 투자도 증가하는 등 내수를 중심으로 성장세를 이어갈 정망임- 유로지역 경제는 중심국의 수출이 개선되고 신용여건 개선 등으로 민간소구 사업시행권 부여, 주택기금 출자, LH 매입확약- 일반형 임대사업자 육성사업자의 분양전환 의무를 폐지하여 8년 이상의 장기임대 유도장기임대(준공공) : 면적제한(85㎡ 이하) 및 초기 임대료 규제 폐지단기임대 : 2년 단위 계약 기간에 맞춰 4년으로 단축 (기존 : 5년)임대의무기간 중 무단 매각시 과태료 인하 (3천만원 → 1천만원)택지 지원- 대상부지도심내 공공부지 : 장기미집행 도시계획시설용지, 국공유지 등 가용 가능한 공공부지를 현물출자, 장기임대, 할인매각 등을 하여 부지를 공급LH 보유 토지 : 장기 미매각미착공 부지 등을 할인매각할부조건 완화, 용도전환(분양→임대)하여 택지공급 인하 (`17년까지 3만호 내외)GB 지역 : 수도권 내 그린벨트 해제가능 총량(97.8㎢) 중 기업형 임대 사업자가 제안한 지역은 GB를 해제하여 공급* (촉진지구 내) 공공기관 출자의무비율 한시폐지 (현행 1/3이상 공공기관 출자),(촉진지구 외) 착공 후 공공지분 매각 허용 (`17년 한시)재개발·재건축 부지 : 정비사업을 통해 공급되는 주택물량의 일정 비율을 기업형 임대사업자에게 공급시 사업유형 선택권* 부여* 용지분할 / 지분위탁 / 분양분 매각 방식사유지, 건설사 보유 택지 : 용적률 등 건축규제 완화, 기금 심사기준 완화- 기업형 임대주택 공급촉진지구 도입(지정) 면적 1만㎡ 이상(비도시는 3만㎡), 전체면적 50% 이상을 8년 임대(시행자) 토지면적의 2/3 보유 → 1/2 보유시로 완화 (+소유자 1/2동의)(절차) 현재 4단계, 소요기간 1.5～2년 → 1～3단계, 1년 이내로 단축(특례) 도시기본계획 변경절차 간소화(90일→30일), 일정요건시 도계위 생략(인센티브) 조례와 관계없이 용적률 상한, 복합개발 허용, 주택사업승인 완화- LH 등 공공부문 택지 공급방식 개선택지 공급절차 투명화 : 임대주택 포털 운영 (가격급등예상지역은 비공개)LH부지는 기업형 임대사업자 및 실수요자에게 우선 공급자금 지원- 주택기금 융자지원 확대8년 장기 융자한도 상향 :4% 이내로 절반만 내면 됨이와 함께 전용 85㎡ 이하 주거용 오피스텔(부엌, 욕실 등 구비)의 경우 오피스텔 중개보수요율이 신설됨현재는 매매, 임대 구분 없이 0.9% 이내로 규정하고 있지만 2015년 1월부터는 매매 0.5% 이내, 임대는 0.4% 이내로 명문화됨③ 1월부터 '버팀목 전세대출' 출시- 무주택 서민들의 전세부담을 완화하고자 그간 근로자서민대출, 저소득가구대출 등으로 이원화됐던 국민주택기금 전세자금대출이 2015년 1월2일부터 '버팀목 전세대출'로 통합됨대출자의 소득수준과 보증금 규모별로 금리가 차등 적용되며 소득이 적을수록, 보증금 규모가 낮을수록 우대받는 게 특징임특히 연소득 4000만원 이하 기초생활수급자와 차상위계층, 한부모가정은 일반금리보다 1%p 저금리로 이용할 수 있음④ 저소득층 대상 월세대출 시범 실시- 취업준비생, 희망키움통장 가입자, 근로장려금 수급자에 대한 '주거안정 월세대출'이 2015년 1월 2일부터 실시됨부모 소득이 3000만 원 이하이면서 고등학교, 대학교, 대학원을 졸업한 지 3년이 넘지 않은 만 35세 이하의 취업준비생이면 가능함희망키움통장 가입자 중 기초생활수급자도 월세대출을 신청할 수 있음가구원 전원이 무주택자로서 대출 신청일 기준 최근 1년 이내 근로장려금을 수금한 사람도 포함됨주거급여자는 원칙적으로 월세대출을 받을 수 없지만, 가구원이 별도로 거주하는 경우에는 예외적으로 적용됨대상주택은 보증금 1억원 이하, 월세액 60만원 이하의 전용 85㎡ 주택임불법 건물과 고시원은 대출이 불가능하고, 연 2% 금리로 매월 30만원 한도에서 대출을 받을 수 있으며 3년 만기시 일시에 상환해야 하지만 연장은 최장 6년까지 가능함이 대출은 우리은행에서 받을 수 있고. 내년에 500억원 한도로 시범사업을 추진하고 제도의 성과와 문제점을 분석해 확대 여부를 결정할 방침임⑤ 준공공임대주택 공급 확대- 준공공임대주택의 임대 의무기간이 10년에서 8년으로 단축됨현재 제1종 일반주거지역에서는 층수 제한(4층)이 있어 5층짜리 다세대 연(11.4%), 전세도 평균 전세가격 대비 호당 전세대출비율(6.4%)을 적용하면 자가의 자기자본은 2억 5,262만 원, 전세의 자기자본 1억 8,978만 원이 도출됨따라서, 제조업 종사자 중 아파트 전세입자는 3억 9,121만 원(대출가능금액+자기자본), 아파트 소유자는 4억 5,405만 원(대출가능금액+자기자본)의 신규 분양 구매 능력이 있음- 전세입자의 경우 32평 자가(自家)로 이전한다고 가정하면 평당 1,223만 원(3억 9,121만 원/32), 32평 자가 소유자가 40평으로 늘려간다고 보면, 평당 1,135만 원(4억 5,405만 원/40) 등의 분양 가격이 적당함2) 지역내 自家 및 임대 주택 수요 추정- 안산시는 인구 76만 2,915명의 중견도시로 대체로 인구와 세대수는 지속적인 증가세를 보이고 있으나 증가율은 둔화되고 있음2004-2013년 사이 10년간 안산시 인구 연평균 증가율은 1.18%였고, 세대수 연평균 증가율은 1.67%였음 안산시 인구 및 세대수 변동 추이자료: 통계청연도전입(A)전출(B)증감(A-B)2004134,972(명)125,7369,2362005142,952136,2856,6672006167,091152,52414,5672007150,115150,756-6412008134,047137,314-3,2672009125,932134,432-8,5002010121,052123,514-2,4622011119,858124,366-4,5082012105,760110,756-4,9962013101,514106,974-5,460 안산시 인구 이동 추이자료: 통계청- 안산시 인구는 대체적으로 2006년까지 전입이 많았으나 2007년 이후 전입보다 전출이 많아 인구 유출이 지속적으로 일어나고 있음2006년까지 연평균 1만 2,055명의 인구가 유입되었으나, 2007년 이후 지속적으로 인구가 유출되고 있음2013년은 전입이 10만 1,514명인데 비해서 전출이 10만 6,974명이 있어 안산시 인구 5,460명이 유출되었음 안산시 연령대별0.1%로 대부분을 차지했음 안산시 아파트 규모별 사업 승인(2) 최근 아파트 공급 물량- 안산시 2010년은 525호가 분양되었고 2011년에는 분양 물량이 없었으나 2012년에는 2,010호로 크게 증가했고, 2013년에는 804호로 다시 감소했고 2014년은 분양 물량이 더욱 감소함 안산시 연도별 분양 물량 추이자료: 2010-13년, 국토교통부, 2014년 아파트투유(3) 2015년 분양 계획- 2015년 안산시 분양 예정 물량은 4개 사업장에서 총 2,809호이며, 일반 분양 물량은 1,381호임 안산시 2015년 공급 예정 물량사업명(시공사)위치평형(㎡)총세대수분양세대분양월일성트루엘(일성건설)경기도 안산시 상록구 건건동 606번지 일원-29029010월안산군자5(롯데건설)경기도 안산시 원곡동-4697511월안산중앙주공(현대건설)경기도 안산시 고잔동-1,06056612월안산중앙2(대우건설)경기도 안산시 고잔동 538-990450미정합계2,8091,381자료: 부동산서브4) 2014년 하반기 안산시 분양 사례 분석(1) 민간 사업장 전국 및 경기도 분양가 추이- 민간 아파트 분양가는 전국 기준으로 2013년 12월 평당 805.6만 원에서 2014년 12월 858.4만 원으로 5.58%가 상승했음경기도 아파트 분양가는 2014년 1월 1,085.5만 원에서 2014년 12월 1,037.9만 원으로 4.39%가 하락했음 지역별 평당 분양가 추이자료: 대한주택보증, 민간아파트분양가격 동향, 2014.12(2) 안산시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석- 2014년 하반기 안산시에서 분양 사업장을 분석하면 분양가는 평당 1,031.4만 원이었고, 평균 청약 경쟁률은 28.6%로 저조했음분양 가격에 대한 수요자의 저항감이 있는 것으로 보이고, 특히 중대형 수요가 취약한 것으로 판단됨 2014년 하반기 안산시 분양 사례분양월사업장명전용전용+공용평당분양가청약률11월초지 두산위브084.9800A109.969958.3200.0084.9800C110.8421030.526 개발

경영/경제| 2015.05.23| 61페이지| 15,000원| 조회(357)

주택시장, 아파트 가격 전망, 분양 전략

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2015년 당진시 주택시장 전망 및 분양 사업 전략

2015년 당진시 주택시장 전망및 분양 사업 전략2015.2.건설산업전략연구소1. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화 11) 세계 경제 전망 12) 국내 경제 전망 23) 2015년 부동산 정책 변화 62. 당진시 주택 수요 분석 221) 지역 적정 분양가 산정 222) 지역내 자가(自家) 및 임대 수요 추정 253. 당진시 주택 공급 분석 301) 재고 주택 변동 추이 302) 세대수 증가 대비 재고주택수 증가 추이 313) 신규 아파트 공급 물량 분석 32(1) 규모별 신규 아파트 사업승인 물량 32(2) 최근 아파트 공급 물량 34(3) 2015년 분양 계획 354) 2014년 당진시 분양 사례 분석 35(1) 민간 사업장 전국 및 충남 월별 분양가 추이 35(2) 당진시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석 365) 미분양 및 아파트 입주량 추이 38(1) 미분양아파트 물량 추이 38(2) 향후 아파트 입주 물량 추이 384. 당진시 부동산 가격 동향 및 시장 전망 401) 아파트 매매 및 전세 가격 동향 402) 당진시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle) 415. 당진시 발전 계획 436. 종합 및 전략 시사점 531) 경제 및 정책 환경 종합 532) 당진시 종합 판단 553) 주택 시장 판단 및 분양 사업 전략 561. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화1) 세계 경제 전망 한국은행 경제전망 자료에서 발췌- 2015년 세계경제 성장률은 미국의 경제성장세 지속, 유럽의 완만한 회복, 일본의 소비세 인상의 부정적 영향 감소 등으로 2014년 3.2-3.8%보다 소폭 높은 3.4%-4% 성장세를 보일 것으로 전망됨미 연준의 통화정책 기조 변화, 유가하락으로 인한 일부 신흥국의 경기침체 가능성 등이 불안 요인으로 잠재함- 미국 경제는 취업자수 증가, 유가 하락 등에 따른 실질 구매력 상승으로 소비가 증가하고 기업 투자도 증가하는 등 내수를 중심으로 성장세를 이어갈 정망임- 유로지역 경제는 중심국의 수출이 개선되고 신용여건 개선 등으로 민간소비도 : 5년)임대의무기간 중 무단 매각시 과태료 인하 (3천만원 → 1천만원)택지 지원- 대상부지도심내 공공부지 : 장기미집행 도시계획시설용지, 국공유지 등 가용 가능한 공공부지를 현물출자, 장기임대, 할인매각 등을 하여 부지를 공급LH 보유 토지 : 장기 미매각미착공 부지 등을 할인매각할부조건 완화, 용도전환(분양→임대)하여 택지공급 인하 (`17년까지 3만호 내외)GB 지역 : 수도권 내 그린벨트 해제가능 총량(97.8㎢) 중 기업형 임대 사업자가 제안한 지역은 GB를 해제하여 공급* (촉진지구 내) 공공기관 출자의무비율 한시폐지 (현행 1/3이상 공공기관 출자),(촉진지구 외) 착공 후 공공지분 매각 허용 (`17년 한시)재개발·재건축 부지 : 정비사업을 통해 공급되는 주택물량의 일정 비율을 기업형 임대사업자에게 공급시 사업유형 선택권* 부여* 용지분할 / 지분위탁 / 분양분 매각 방식사유지, 건설사 보유 택지 : 용적률 등 건축규제 완화, 기금 심사기준 완화- 기업형 임대주택 공급촉진지구 도입(지정) 면적 1만㎡ 이상(비도시는 3만㎡), 전체면적 50% 이상을 8년 임대(시행자) 토지면적의 2/3 보유 → 1/2 보유시로 완화 (+소유자 1/2동의)(절차) 현재 4단계, 소요기간 1.5～2년 → 1～3단계, 1년 이내로 단축(특례) 도시기본계획 변경절차 간소화(90일→30일), 일정요건시 도계위 생략(인센티브) 조례와 관계없이 용적률 상한, 복합개발 허용, 주택사업승인 완화- LH 등 공공부문 택지 공급방식 개선택지 공급절차 투명화 : 임대주택 포털 운영 (가격급등예상지역은 비공개)LH부지는 기업형 임대사업자 및 실수요자에게 우선 공급자금 지원- 주택기금 융자지원 확대8년 장기 융자한도 상향 : 60㎡이하 8천만원, 60～85㎡ 1억원, 85㎡초과 1.2억원 (현행보다 1천만원씩 상향, 85㎡초과 신설)85㎡ 초과 주택(단, 135㎡까지), 4년 단기임대 대출 신설상환조건 완화 : 임대기간 종료 후 상환. 상환은 15년 원리금 균등분할융자금리 인하 : 8되며 소득이 적을수록, 보증금 규모가 낮을수록 우대받는 게 특징임특히 연소득 4000만원 이하 기초생활수급자와 차상위계층, 한부모가정은 일반금리보다 1%p 저금리로 이용할 수 있음④ 저소득층 대상 월세대출 시범 실시- 취업준비생, 희망키움통장 가입자, 근로장려금 수급자에 대한 '주거안정 월세대출'이 2015년 1월 2일부터 실시됨부모 소득이 3000만 원 이하이면서 고등학교, 대학교, 대학원을 졸업한 지 3년이 넘지 않은 만 35세 이하의 취업준비생이면 가능함희망키움통장 가입자 중 기초생활수급자도 월세대출을 신청할 수 있음가구원 전원이 무주택자로서 대출 신청일 기준 최근 1년 이내 근로장려금을 수금한 사람도 포함됨주거급여자는 원칙적으로 월세대출을 받을 수 없지만, 가구원이 별도로 거주하는 경우에는 예외적으로 적용됨대상주택은 보증금 1억원 이하, 월세액 60만원 이하의 전용 85㎡ 주택임불법 건물과 고시원은 대출이 불가능하고, 연 2% 금리로 매월 30만원 한도에서 대출을 받을 수 있으며 3년 만기시 일시에 상환해야 하지만 연장은 최장 6년까지 가능함이 대출은 우리은행에서 받을 수 있고. 내년에 500억원 한도로 시범사업을 추진하고 제도의 성과와 문제점을 분석해 확대 여부를 결정할 방침임⑤ 준공공임대주택 공급 확대- 준공공임대주택의 임대 의무기간이 10년에서 8년으로 단축됨현재 제1종 일반주거지역에서는 층수 제한(4층)이 있어 5층짜리 다세대 연립은 건설이 불가능함앞으로는 다세대 연립주택을 준공공임대주택으로 활용하면 5층까지 지을 수 있게 됨또한 준공공임대주택은 조례와 관계없이 법정상한에 따른 용적률이 적용됨⑥ 주거급여 개편- 소득이 2014년 4인가구 기준 월 173만원 이하이면서 부양의무자 기준을 충족할 경우 주거급여 혜택을 받을 수 있게 됨- 수급대상 가구 중 임차가구에 대해서는 지역별 기준임대료를 상한으로, 실제 임차료에 따라 임차료를 지원하고 자가 가구는 주택 노후도에 따라 주택개량을 지원함2015년 6월부터 개편되고 월 평균 급여는 9만원에서 11만원 가격이 적당함- 중형이 대형보다 높은 것은 당진시 매매 및 전세 가격 비율이 2015년 2월 기준으로 74.1%로 자가와 전세자간의 자기자본 차이가 크지 않기 때문임2) 지역내 自家 및 임대 수요 추정- 당진시는 인구 16만 3,921명의 중소도시이나 인구 및 세대수가 점진적으로 증가하고 있음2004-2013년 10년간 당진시 연평균 인구 증가율은 3.67%이고, 세대수 증가율은 5.5%로 타 도시에 비하여 높음 당진시 인구 및 세대수 변동 추이자료: 통계청- 당진시 인구 이동은 대체로 전입이 전출보다 많아 인구 순유입이 지속적으로 일어나고 있음현대제철 건설과 연관 기업의 유입에 따라 인구가 지속적으로 증가했음2008년에는 전입보다 전출이 많아 290명의 인구 유출이 있었으나 이후에는 꾸준히 인구가 유입되고 있음 당진시 인구 이동 추이전입전출증감200415,940(명)15,065875200518,74615,9912,755200622,44518,2594,186200747,11036,34410,766200838,47338,763-290200922,88120,9731,908201025,19520,5394,656201124,17419,5894,585201227,30023,2354,065201326,33422,6743,660자료: 통계청- 당진시 연령대별 인구 추이 중 34세 이하의 인구는 대체로 증가 추세를 보이고 있으며, 35-54세 인구와 55세 이상 인구는 꾸준히 증가하고 있음34세 이하의 인구는 2000년 6만 1,658명에서 2006년 5만 4,953명으로 감소했으나, 2013년 6만 5,711명으로 증가했음이에 비해서 주택 주요 구매력 계층이라고 볼 수 있는 35~54세 인구는 2000년 3만 1,744명에서 2006년 3만 6,812명으로 증가했다가 2013년 5만 150명으로 다시 증가함55세 이상 인구는 2000년 2만 9,098명에서 2006년 3만 3,160명으로 증가했다가 2013년 4만 3,571명으로 다시 증가함 당진시 연령대별 인구 추이자 내 평균 청약경쟁률은 118% 정도임한성필하우스와 현대힐스테이트는 청약률이 100%에 미치지 못했으나, 대우푸르지오는 청약률이 200%가 넘었음5월에 동시에 분양을 해 청약 수요가 다소 분산되었을 것으로 보임 2014년 상반기 당진시 분양 사례분양월사업장명전용면적전용+공용평당분양가청약경쟁률5월수청 한성필하우스76.0261100.053881083084.9937A110.352280752084.8108B110.877980714084.9436C110.91978061484.9436111.1592802200084.9504D112.707179866합계80560현대 힐스테이트59.990984.186576019072.925696.543274472084.9023A112.8426729107084.9865B113.87537206합계73889당진푸르지오062.9846A82.1358836357062.1063B81.370283951874.980197.29981423175.642797.69278146084.9530A109.67018155084.8032B109.5857813131084.8491C110.425816119084.9631D109.3847815115합계820206전체 합계788118자료: 아파트투유- 2014년 하반기에는 당진시에서 분양 사례가 없었음5) 미분양 및 아파트 입주량 추이(1) 미분양 물량 추이- 당진시 신규 아파트 미분양 물량은 2009년에 2,244호까지 급증했다가 점차 줄어들어 2010년에 1,235호, 2011년 646호, 2013년 113호까지 감소했으나 2014년말 524호로 다시 증가하고 있음 당진시 미분양 아파트 물량 추이자료: 국토교통부, 월별 미분양(2) 향후 아파트 입주 물량 추이- 당진시 2009년 완공 아파트 입주 물량은 2,496호였으나, 2010년 2,596호로 소폭 증가했고 2011년은 1,269호, 2012년도 1,286호로 줄었으나 2013년은 1,760호로 다시 증가했음- 2014년은 아파트 입주 물량이 없었고 2015년에도 입주 물망임

경영/경제| 2015.05.23| 61페이지| 15,000원| 조회(321)

주택시장, 아파트 가격 전망, 분양 전략

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2015년 남양주시 주택시장 전망 및 분양 사업 전략

2015년 남양주시 주택시장 전망및 분양 사업 전략2015.2.건설산업전략연구소1. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화 11) 세계 경제 전망 12) 국내 경제 전망 23) 2015년 부동산 정책 변화 62. 남양주시 주택 수요 분석 221) 지역 적정 분양가 산정 222) 지역내 자가(自家) 및 임대 수요 추정 243. 남양주시 주택 공급 분석 301) 재고 주택 변동 추이 302) 세대수 증가 대비 재고주택수 증가 추이 313) 신규 아파트 공급 물량 분석 32(1) 규모별 신규 아파트 사업승인 물량 33(2) 최근 아파트 공급 물량 34(3) 2015년 분양 계획 354) 2014년 남양주시 분양 사례 분석 37(1) 민간 사업장 전국 및 충북 월별 분양가 추이 37(2) 남양주시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석 385) 미분양 및 아파트 입주량 추이 38(1) 미분양아파트 물량 추이 38(2) 향후 아파트 입주 물량 추이 394. 남양주시 부동산 가격 동향 및 시장 전망 411) 아파트 매매 및 전세 가격 동향 412) 남양주시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle) 425. 남양주시 발전 계획 456. 종합 및 전략 시사점 561) 경제 및 정책 환경 종합 562) 남양주시 종합 판단 583) 주택 시장 판단 및 분양 사업 전략 591. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화1) 세계 경제 전망 한국은행 경제전망 자료에서 발췌- 2015년 세계경제 성장률은 미국의 경제성장세 지속, 유럽의 완만한 회복, 일본의 소비세 인상의 부정적 영향 감소 등으로 2014년 3.2-3.8%보다 소폭 높은 3.4%-4% 성장세를 보일 것으로 전망됨미 연준의 통화정책 기조 변화, 유가하락으로 인한 일부 신흥국의 경기침체 가능성 등이 불안 요인으로 잠재함- 미국 경제는 취업자수 증가, 유가 하락 등에 따른 실질 구매력 상승으로 소비가 증가하고 기업 투자도 증가하는 등 내수를 중심으로 성장세를 이어갈 정망임- 유로지역 경제는 중심국의 수출이 개선되고 신용여건 개선 의무기간 중 무단 매각시 과태료 인하 (3천만원 → 1천만원)택지 지원- 대상부지도심내 공공부지 : 장기미집행 도시계획시설용지, 국공유지 등 가용 가능한 공공부지를 현물출자, 장기임대, 할인매각 등을 하여 부지를 공급LH 보유 토지 : 장기 미매각미착공 부지 등을 할인매각할부조건 완화, 용도전환(분양→임대)하여 택지공급 인하 (`17년까지 3만호 내외)GB 지역 : 수도권 내 그린벨트 해제가능 총량(97.8㎢) 중 기업형 임대 사업자가 제안한 지역은 GB를 해제하여 공급* (촉진지구 내) 공공기관 출자의무비율 한시폐지 (현행 1/3이상 공공기관 출자),(촉진지구 외) 착공 후 공공지분 매각 허용 (`17년 한시)재개발·재건축 부지 : 정비사업을 통해 공급되는 주택물량의 일정 비율을 기업형 임대사업자에게 공급시 사업유형 선택권* 부여* 용지분할 / 지분위탁 / 분양분 매각 방식사유지, 건설사 보유 택지 : 용적률 등 건축규제 완화, 기금 심사기준 완화- 기업형 임대주택 공급촉진지구 도입(지정) 면적 1만㎡ 이상(비도시는 3만㎡), 전체면적 50% 이상을 8년 임대(시행자) 토지면적의 2/3 보유 → 1/2 보유시로 완화 (+소유자 1/2동의)(절차) 현재 4단계, 소요기간 1.5～2년 → 1～3단계, 1년 이내로 단축(특례) 도시기본계획 변경절차 간소화(90일→30일), 일정요건시 도계위 생략(인센티브) 조례와 관계없이 용적률 상한, 복합개발 허용, 주택사업승인 완화- LH 등 공공부문 택지 공급방식 개선택지 공급절차 투명화 : 임대주택 포털 운영 (가격급등예상지역은 비공개)LH부지는 기업형 임대사업자 및 실수요자에게 우선 공급자금 지원- 주택기금 융자지원 확대8년 장기 융자한도 상향 : 60㎡이하 8천만원, 60～85㎡ 1억원, 85㎡초과 1.2억원 (현행보다 1천만원씩 상향, 85㎡초과 신설)85㎡ 초과 주택(단, 135㎡까지), 4년 단기임대 대출 신설상환조건 완화 : 임대기간 종료 후 상환. 상환은 15년 원리금 균등분할융자금리 인하 : 8년 장기 건설임 우대받는 게 특징임특히 연소득 4000만원 이하 기초생활수급자와 차상위계층, 한부모가정은 일반금리보다 1%p 저금리로 이용할 수 있음④ 저소득층 대상 월세대출 시범 실시- 취업준비생, 희망키움통장 가입자, 근로장려금 수급자에 대한 '주거안정 월세대출'이 2015년 1월 2일부터 실시됨부모 소득이 3000만 원 이하이면서 고등학교, 대학교, 대학원을 졸업한 지 3년이 넘지 않은 만 35세 이하의 취업준비생이면 가능함희망키움통장 가입자 중 기초생활수급자도 월세대출을 신청할 수 있음가구원 전원이 무주택자로서 대출 신청일 기준 최근 1년 이내 근로장려금을 수금한 사람도 포함됨주거급여자는 원칙적으로 월세대출을 받을 수 없지만, 가구원이 별도로 거주하는 경우에는 예외적으로 적용됨대상주택은 보증금 1억원 이하, 월세액 60만원 이하의 전용 85㎡ 주택임불법 건물과 고시원은 대출이 불가능하고, 연 2% 금리로 매월 30만원 한도에서 대출을 받을 수 있으며 3년 만기시 일시에 상환해야 하지만 연장은 최장 6년까지 가능함이 대출은 우리은행에서 받을 수 있고. 내년에 500억원 한도로 시범사업을 추진하고 제도의 성과와 문제점을 분석해 확대 여부를 결정할 방침임⑤ 준공공임대주택 공급 확대- 준공공임대주택의 임대 의무기간이 10년에서 8년으로 단축됨현재 제1종 일반주거지역에서는 층수 제한(4층)이 있어 5층짜리 다세대 연립은 건설이 불가능함앞으로는 다세대 연립주택을 준공공임대주택으로 활용하면 5층까지 지을 수 있게 됨또한 준공공임대주택은 조례와 관계없이 법정상한에 따른 용적률이 적용됨⑥ 주거급여 개편- 소득이 2014년 4인가구 기준 월 173만원 이하이면서 부양의무자 기준을 충족할 경우 주거급여 혜택을 받을 수 있게 됨- 수급대상 가구 중 임차가구에 대해서는 지역별 기준임대료를 상한으로, 실제 임차료에 따라 임차료를 지원하고 자가 가구는 주택 노후도에 따라 주택개량을 지원함2015년 6월부터 개편되고 월 평균 급여는 9만원에서 11만원으로 늘어남⑦ 국민주택기금, 주택도시기금으로 양주시의 인구와 세대수 증가율은 타 지역에 비해 월등히 높지만 2010년 이후 증가폭이 다소 줄었음 남양주시 인구 및 세대수 변동자료: 통계청- 남양주시 인구는 꾸준히 전입이 전출보다 많아 인구 순유입이 지속되고 있음2004-2013년 사이 10년간 연평균 1만 7,994명의 인구가 유입되었고, 특히 2010년은 무려 3만 1,048명 정도로 최근 들어 유입 규모가 가장 컸음 남양주시 인구 이동 추이전입(A)전출(B)증감(A-B)200475,324(명)62,84412,480200599,54769,73329,8142006103,79985,49618,3032007102,04983,88018,169200894,47384,42410,049200995,94479,86116,0832010117,45686,40831,048201190,39779,66210,7352012100,13682,53517,601201395,33379,68015,653자료: 통계청- 남양주시 연령대별 인구 통계청의 주민등록상 인구를 기준으로 함추이를 보면 전 연령 계층에서 지속적으로 증가하고 있음34세 이하의 인구는 2000년 20만 5,749명에서 2005년 22만 8,199명으로 증가했고 2013년 26만 7,845명으로 증가했음주택 주요 구매력 계층이라고 볼 수 있는 35~54세 인구는 2000년 10만 5,423명에서 2005년 15만 2,081명으로 증가했다가 2013년 22만 1,402명으로 다시 증가함55세 이상 인구는 2000년 4만 7,224명에서 2005년 6만 7,774명으로 증가했다가 2013년 12만 8,685명으로 다시 증가함 남양주시 연령대별 인구 추이자료: 통계청- 이러한 인구 연령 계층별 전년대비 변동을 살펴보면, 34세 이하의 인구와 35~54세 인구는 2005년과 2010년에 큰 폭으로 증가했음2011년은 전 연령 계층에서 증가폭이 크게 둔화되었음남양주시는 34세 이하의 젊은 층과 35-54세의 중년층의 증가가 많았으나, 2010년 이후에는 55세 이상의 장노년층의 주시 진건읍-1,0851,08512월남양주진건B2블럭(경기도시공사)경기도 남양주시 지금동 남양주진건 B2블럭102-1151,1871,187상반기남양주진건B3블럭경기도 남양주시 지금동 남양주진건 B3블럭104-115864864상반기남양주진건B4블럭(경기도시공사)경기도 남양주시 지금동 남양주진건 B4블럭102-1161,6151,615상반기월산2지구부영사랑으로(부영건설)경기도 남양주시 화도읍 월산2지구-937937미정월산1지구부영사랑으로(부영건설)경기도 남양주시 화도읍 월산1지구-1,9971,997미정화도쌍용예가(쌍용건설)경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 산12-1112-141808808미정별내신도시A13블록(LH)경기도 남양주시 별내동 별내신도시 A13블록-787787미정합계13,61913,619자료: 부동산114, 네이버부동산4) 2014년 남양주시 분양 사례 분석(1) 민간 사업장 전국 및 경기도 분양가 추이- 민간 아파트 분양가는 전국 기준으로 2013년 12월 평당 805.6만 원에서 2014년 12월 858.4만 원으로 5.58%가 상승했음경기도 아파트 분양가는 2014년 1월 1,085.5만 원에서 2014년 12월 1,037.9만 원으로 4.39%가 하락했음 지역별 평당 분양가 추이자료: 대한주택보증, 민간아파트분양가격 동향, 2014.12(2) 남양주시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석- 2014년 하반기 남양주시 3개 분양사업장의 평균 평당 분양가는 903만 원이었고, 평균 청약 경쟁률은 57%로 저조했음남양주 분양 사업장은 전반적으로 청약 경쟁률이 낮았으나, 아주 저조한 사업장과 다소 나은 사업장으로 양분됨 2014년 하반기 남양주시 분양 사례분양월사업장명전용전용+공용평당분양가청약률7월한림 미소가73.0485.16817.80.072.1284.02809.80.059.9471.33824.70.0평균817.40.011월ＫＣＣ스위첸59.993883.99711,018.7133.9084.9865A112.3102977.991.1084.9830B112.369697최

경영/경제| 2015.05.23| 64페이지| 15,000원| 조회(256)

주택시장, 아파트 가격 전망, 분양 전략

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2015년 광주시 주택시장 전망 및 분양 사업 전략

2015년 광주시 주택시장 전망및 분양 사업 전략2015.2.건설산업전략연구소1. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화 11) 세계 경제 전망 12) 국내 경제 전망 23) 2015년 부동산 정책 변화 62. 광주시 주택 수요 분석 221) 지역 적정 분양가 산정 222) 지역내 자가(自家) 및 임대 수요 추정 263. 광주시 주택 공급 분석 321) 재고 주택 변동 추이 322) 재개발재건축 현황 분석 333) 세대수 증가 대비 재고주택수 증가 추이 344) 신규 아파트 공급 물량 분석 36(1) 규모별 신규 아파트 사업승인 물량 36(2) 최근 아파트 공급 물량 37(3) 2015년 분양 계획 375) 2014년 광주시 분양 사례 분석 38(1) 민간 사업장 전국 및 광주시 월별 분양가 추이 38(2) 광주시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석 396) 미분양 및 아파트 입주량 추이 40(1) 미분양아파트 물량 추이 40(2) 향후 아파트 입주 물량 추이 414. 광주시 부동산 가격 동향 및 시장 전망 431) 아파트 매매 및 전세 가격 동향 432) 광주시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle) 445. 광주시 발전 계획 476. 종합 및 전략 시사점 641) 경제 및 정책 환경 종합 642) 광주시 종합 판단 663) 주택 시장 판단 및 분양 사업 전략 671. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화1) 세계 경제 전망 한국은행 경제전망 자료에서 발췌- 2015년 세계경제 성장률은 미국의 경제성장세 지속, 유럽의 완만한 회복, 일본의 소비세 인상의 부정적 영향 감소 등으로 2014년 3.2-3.8%보다 소폭 높은 3.4%-4% 성장세를 보일 것으로 전망됨미 연준의 통화정책 기조 변화, 유가하락으로 인한 일부 신흥국의 경기침체 가능성 등이 불안 요인으로 잠재함- 미국 경제는 취업자수 증가, 유가 하락 등에 따른 실질 구매력 상승으로 소비가 증가하고 기업 투자도 증가하는 등 내수를 중심으로 성장세를 이어갈 정망임- 유로지역 경제는 중심국의 수출이 개선되과 신설)85㎡ 초과 주택(단, 135㎡까지), 4년 단기임대 대출 신설상환조건 완화 : 임대기간 종료 후 상환. 상환은 15년 원리금 균등분할융자금리 인하 : 8년 장기 건설임대는 금리를 약 70bp 인하현행▶개선안규모기간60㎡이하60∼85㎡규모기간60㎡이하60∼85㎡85∼135㎡5/10년민간공임2.7%3.7%(‘15년 3.3%)4년(건설,매입)3.0%3.5%4.0%10년 준공공매입2.7%(‘15년 한시 2.0%)8년(건설, 매입)2.0%2.5%3.0%- 기업형 임대리츠 지원 확대기업형 임대리츠 단일화 : 민간제안+수급조절리츠, 사업대상 확대(개발사업 추가)주택기금 : 보통주 출자(리스크 분담), 준공 전 참여(초기자금 조달 지원)기금 출자확대 : 지원대상 확대(소형→중형), 출자호수 확대(4천호→1만호)기업형 임대리츠에 융자 신규지원 (현재는 융자 없음)주택기금 투자 협약풀 : 현재 40개 금융기관, 14.1조원 약정을 더욱 확대- 기업형 건설 임대사업에 종합금융보증 도입총 사업비(토지+건설비용)의 최대 70%까지 보증(현재 분양 PF는 50%까지 보증)임대보증금은 LTV의 최대 90%까지 반환보증 실시- 기관 투자자 출구전략 마련기업형 임대주택이 일정조건(60㎡이하 + 2억원 이하) 충족시 LH 매입확약임대의무기간 종료 후 건설업체기금 동순위 잔여재산 분배, 유동화 증권 발행시 원리금 지급 보증(대주보) 등세제 지원- 기존 세제 틀 개편 및 감면 폭 확대취득세 : 8년 장기임대 60～85㎡는 취득세 감면폭 25%→50%로 확대재산세 : 지원 내용은 현행과 동일하되, 임대기간을 단기는 4년, 장기는 8년으로 단일화소득세법인세 : 감면대상 기준시가를 3억원→6억원으로 확대* 85㎡이하 4년 단기임대는 20%→30%, 8년 장기임대는 20%50%→75%로 확대* 자기관리형태 리츠의 준공공임대소득(85㎡이하)에 대해 법인세 8년간 100% 감면양도소득세 : 장특공제 단기 40%, 장기 70%로 확대 (10년 보유기준, 85㎡이하)* 4년 건설은 4년 매입과 동일로 전환하는 정책을 2015년에도 지속할 것으로 보임이러한 정책의 일환으로 대체적으로 중산층 임대 수요인 전세 수요를 흡수하기 위하여 수익공유형 은행 모기지 정책과 뉴스테이 정책을 발표하였음- 수익공유형 모기지 정책은 중산층 전세 수요를 매매 수요로 전환하여 전세 수요 상승 압력을 줄이고, 뉴스테이 정책으로 중산층 임대 주택 공급을 확대하여 2015년 전세 가격 상승 압력에 대응하고 있음- 향후에도 저금리가 지속되는 한 전세 선호 현상은 지속될 것으로 보이고, 임대 주택 산업 육성을 위한 정부의 정책은 지속될 것으로 보임- 다만, 유럽 경기 회복 지연, 일본 경기 불확실성, 유가 하락에 따른 산유국 중 일부 국가의 불확실성 등으로 인한 세계 금융 시장의 변동성이 커질 가능성이 있음- 이러한 미국의 금리인상 가능성과 국제 금융 시장 변동성 확대 가능성에 비추어 국내 신규 분양 사업의 경우에는 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직함- 분양 이외에도 임대 사업 등 리스크를 분산할 수 있는 방향도 고려해 볼 필요가 있고, 분양 물량의 임대 전환이나 분할 분양 등 공급 제도 유연화 등을 활용하여 대외 리스크를 최소화할 필요가 있음- 특히 신규 분양 사업은 지역적으로 그동안 입주물량이 많았던 지방의 경우에는 더욱 사업 타당성 분석을 보수적으로 봐야 할 것으로 보임2. 광주시 주택 수요 분석1) 지역내 적정 분양가 산정- 광주 지역 내 광업 및 제조업 사업체수는 2003년 1,894개에서 2007년 2,262개로 지속적인 증가세를 보였고, 2008년 사업체 통계 기준 변경 이후 1,018개로 감소했고 2011년에 1,116개로 증가세를 보이다가 2012년에 1,091개로 소폭 감소함사업체수와 종업원 수가 증가함에 따라 생산액 및 부가가치액도 매년 증가하고 있으며, 2003년 이후에 급속하게 생산액 및 부가가치액이 증가해 산업이 급속히 고부가가치 산업으로 고도화하고 있음 광주광역시 광업 및 제조업 생산 현황연도사업체수월평균종업원수연간급여액생산액부가가치20031,89451,으나 2011년에 다시 388 가구 감소로 돌아섰음- 2012년 광주시 자가 수요는 3,502가구가 증가한 반면에 임대 수요는 1,418가구가 감소해 광주시 전체 주택 수요는 2,084가구가 증가했음- 2013년 광주시 자가 수요는 2,691가구가 증가한 반면에 임대 수요는 1,683가구가 감소해 광주시 전체 주택 수요는 1,008가구가 증가했음 광주시 주택 수요 추이3. 광주시 주택 공급 분석1) 재고 주택 증감 추이- 광주시 재고 주택은 2005년까지 꾸준히 증가하였으나 2006년 이후 대규모 재개발, 재건축이 추진되면서 재고 주택수는 감소했다가 2008년 단독주택 통계 방식이 바뀌면서 다시 크게 증가했음광주시 재고 주택수는 2003년 43만 7,467호에서 2012년 55만 2,796호로 크게 증가했음 광주광역시 주택 재고 현황 변화연도단독아파트연립다세대합계2003124,814300,5197,4134,721437,4672004124,653311,4907,4985,057448,6982005124,306324,1507,9335,641462,0302006100,657286,0655,4244,079396,225200797,468298,3725,4474,149405,4362008159,245312,2595,4554,213481,1722009161,210326,5215,4794,214497,4242010178,326335,4385,2784,120523,1622011184,148349,6494,2353,057541,0892012192,754351,2484,6824,112552,796(단위: 호)자료: 광주시 통계연보 20132007년 40만 5,436호에서 2008년 48만 1,172호로 크게 증가했으나, 이는 2008년에 단독 주택에 분류되어 있던 다가구 주택수를 동단위에서 호단위로 변경하면서 주택수가 크게 증가한 것이고 실질적으로 단독 주택이 증가한 것이 아님2) 재개발재건축 현황 분석- 광주시는 재개발 사업장이 113개로 사업추진단계 82개, 구역지정 1개, 추가하는 제1국면 양상을 보였으나, 가격이 보합세를 보이면서 거래량이 감소하는 제3국면으로 해석하는 것이 나을 것임- 2014년은 아파트 입주물량이 증가에도 불구하고 저금리와 부동산 규제 완화가 지속되면서 완만하나마 제1국면 양상이 다시 나타나고 있으나 2015년은 그동안 가격 상승세가 지속되어 거래량은 다소 줄어들어 제2국면이 나타날 것으로 보임국면주요 원인과 현상국면주요 원인과 현상제1국면원인- 거시 경기 호조- 입주량 부족제4국면원인- 거시 경제 불황- 입주량 과다현상- 거래량 증가- 가격 상승현상- 거래량 감소- 가격하락제2국면원인- 거시 경기침체 조짐- 입주량 부족제5국면원인- 거시경제 회복 조짐- 입주량 과다현상- 거래량 감소- 가격 상승현상- 거래량 증가- 가격 하락제3국면원인- 거시 경기침체- 주택 수급 균형제6국면원인- 거시 경기 회복- 주택 수급 균형현상- 거래량 감소- 가격 보합현상- 거래량 증가- 가격 보합5. 광주광역시 발전 계획 광주광역시 홈페이지광주의 미래(도시비전 도시공간 전망 / ~2025년)- 공간구조 개편구상광주권 전체의 최상위 중심지 역할과 호남광역경제권의 중심도시 기능 수행공동혁신도시, 공동국사산단, R&D특구 등의 건설로 나주, 화순, 장성, 함평 등과 도시연담화가 더욱 가속화될 것에 대비한 개발축 구상 필요국도 13호선을 따라 조성된 첨단, 하남, 진곡, 평동, 혁신도시 등에 연구기관과 산업체가 집적된 광융합 첨단산업밸리를 조성하고 시너지 효과를 극대화할 수 있는 첨단산업 물류축 구상광주를 중심으로 한 방사환상형 교통체계 구축으로 주변지역간 연계 강화광주～장성～고창, 광주～완도간 고속도로 조기완성 / 광주～고흥간 고속도로망 신설광주권 광역 대도시순환도로(제3순환도로)의 신설을 통한 광역 순환네트워크 신설호남고속철도에 의한 서남권 연계성 증대, 경전선 복선화를 통한 동남부권의 접근성 개선 / 장기적으로 대구-광주간 전철구상 등 광역철도망 구상광주도시철도상 화순, 나주, 공동혁신도시간 철도 연계망 구축- 도시공간구조 설정보전

경영/경제| 2015.05.23| 72페이지| 15,000원| 조회(247)

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