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부동산가격의 발생요인과 부동산 가치형성요인, 부동산가격의 형성과정

REPORTTOPIC: 부동산가격의 발생 요인과 부동산 가치형성요인을 설명하고 부동산가격의 형성과정을 논술하시오.?목차Ⅰ. 서론Ⅱ. 본론Ⅲ. 결론Ⅳ. 참고문헌Ⅰ. 서론가격은 시장에서 결정된다. 경제학적으로 가격에 대..

리포트| 2021.04.06| 8페이지| 2,000원| 조회(613)

감정평가, 부동산가격, 부동산 가치형성요인

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(판매용)감정평가론_공적지가제도등

REPORT감정평가론 기말고사 시험 대체 보고서[Topic]“공적지가(공시지가, 주택가격공시제도, 공동주택공시가격)를 비교 및 설명하고, 정부의 공적지가 현실화에 대한 내용과 문제점을 논술하시오.”[목차]Ⅰ. 서론Ⅱ. 본론Ⅲ. 결론Ⅳ. 참고문헌과 목 명:감정평가론학 과:학 번:이 름:제 출 일:2021년 7월 22일 (목)담당교수:Ⅰ. 서론「부동산 가격공시에 관한 법률」(약칭 부동산공시법)은 부동산의 적정가격 공시에 관한 기본적인 사항과 부동산 시장·동향의 조사·관리에 필요한 사항을 규정함으로써 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세·부담금 등의 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 제정되었다. 부동산공시법에는 크게 토지와 주택, 비주거용 부동산에 대하여 규정하고 있다. 토지에 대해서는 표준지공시지가와 개별공시지가가 공시된다. 주택은 단독주택과 공동주택으로 나누어 단독주택의 경우 표준주택가격과 개별주택가격을, 공동주택의 경우 공동주택가격을 공시한다. 마지막으로 비주거용 부동산은 비주거용 일반부동산과 비주거용 집합부동산으로 구분되어 비주거용 일반부동산의 경우 비주거용 표준부동산과 비주거용 개별부동산가격을 공시할 수 있고, 비주거용 집합부동산의 경우 비주거용 집합부동산가격을 공시할 수 있다.비주거용 부동산가격에 대해 부동산공시법 제20조 제1항에서는 “국토교통부장관은 용도지역, 이용상황, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 비주거용 일반부동산 중에서 선정한 비주거용 표준부동산에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 “비주거용 표준부동산가격”이라 한다)을 조사ㆍ산정하고, 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시할 수 있다.”라고 규정하여 공시의 의무를 부과하고 있지는 않다. 표준지공시지가는 동법 제3조 제1항, 개별공시지가는 동법 제10조 제1항, 표준주택가격은 동법 제16조 제1항, 개별주택가격은 동법 제17조 제1항, 공동주택가격은 동법 제18조 제1항에서 가격공시에 대해 의무를 부과하고 있는바 비주사·평가 절차의 전체적인 틀은 다음과 같다.[표준지 선정 및 가격평가 의뢰→ 공시지가 조사 및 평가자 교육→ 표준지 선정조사·지역분석 및 가격평가→ 가격균형 사전 협의→ 표준지 선정결과 심사→ 가격균형 협의→ 시장·군수·구청장 및 표준지 소유자의 의견청취→ 표준지 특성 검수→ 표준지 조사평가보고서 검수 및 접수→ 중앙부동산가격공시위원회 심의→ 표준지 지가공시→ 이의신청 접수→ 지가조정공시]「표준지공시지가 조사·평가 기준」 제4조에서는 표준지공시지가의 조사·평가절차를 규정하고 있다.① 공부조사: 토지에 대한 각종 공부자료를 통하여 공시기준일 현재의 소재지, 지번, 지목, 면적, 공법상 제한사항의 내용 및 그 제한의 정도 등을 조사한다.② 실지조사: 공부조사에서 기조사했던 항목과 더불어 위치 및 주위환경, 토지의 이용 상태와 효용성 및 공법상 제한사항과의 부합 여부, 교통 사정 및 도로조건, 형상, 지세, 지반, 지질 등의 상태, 편익시설의 접근성 및 편의성, 기타 가격형성에 영향을 미치는 요인 등을 조사한다.③ 가격자료의 수집 및 정리: 최근 3년 이내의 자료이며, 사정보정과 지역요인 및 개별요인의 비교가 가능하고, 위법·부당한 거래가 아니며, 토지 및 그 지상건물이 일체로 거래된 경우 합리적 배분법 적용이 가능한 인근지역 및 동일수급권 내의 유사지역에 있는 사례를 선정하여 가격 결정 참고 자료로써 활용한다.④ 사정보정 및 시점수정: 수집된 거래사례 등에 거래당사자의 특수한 사정이나 개별적 동기가 개재되어 있거나 감정평가선례 등에 특수한 감정평가조건 등이 반영되어 있을 시 그것들이 없는 상태로 적정히 사정보정을 하며, 가격자료의 기준시점이 공시기준일과 다른 경우 시점수정을 한다.⑤ 지역요인 및 개별요인의 비교: 사례 등이 표준지역의 인근지역에 있는 경우는 개별요인만을 비교하지만, 동일수급권 내의 유사지역의 사례라면 지역요인과 개별요인을 모두 비교한다. 지역요인 및 개별요인 비교는 표준지의 공법상 용도지역과 실제이용상황 등을 기준으로 용도적 특성에 따라 용도지대를 많은 지역에 대해서는 상대적으로 많이 분포될 수 있도록 하며, 표준지로서의 활용도가 현저히 낮은 표준지는 원인을 분석한 후 적합한 표준지로 교체하고, 표준지가 과다하게 활용된 지역에서는 추가로 표준지를 선정하여 표준지가 적절히 활용될 수 있게끔 지역 간 표준지의 분포를 조정한다.(6) 표준지공시지가 조사·평가 기준① 공시기준일: 표준지공시지가의 공시기준일은 매년 1월 1일이다.② 적정가격 기준 감정평가: 표준지의 감정평가가격은 적정가격으로 결정하되 시장에서 형성되는 가격자료를 충분히 조사하여 표준지의 객관적인 시장가치를 감정평가한다.③ 실제용도 기준 감정평가: 표준지의 감정평가는 공부상 지목에도 불구하고 공시기준일 현재의 실제 이용상황을 기준으로 감정평가하되, 일시적이거나 불법적인 이용은 제외한다.④ 나지상정 감정평가: 표준지의 감정평가에 있어서 지상에 토지 외 건물 기타의 정착물이 있거나 지상권 등 토지의 사용·수익을 제한하는 사법상 권리가 설정되어 있는 경우에는 그러한 것들이 없는 상태를 상정하여 감정평가한다.⑤ 공법상 제한상태 기준감정평가: 사법상 권리는 평가 시 고려할 사항이 아니나, 일반적인 계획제한사항, 공익사업의 시행을 직접목적으로 하는 개별적 계획제한사항이 있는 경우에는 그러한 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 표준지 감정평가를 실시한다.⑥ 개발이익 반영감정평가: 공익사업의 계획 또는 시행의 공고·고시로 인한 지가 상승분, 공익사업의 시행에 따른 절차로서 행해진 토지이용계획의 설정·변경·해제 등으로 인한 지가 상승분, 기타 공익사업의 착수에서 준공까지 그 시행으로 인한 지가 상승분에 의한 개발이익은 이를 반영하여 감정평가하되, 공시기준일 현재 현실화·구체화되지 않았다고 인정될 시에는 개발이익으로 반영하지 않는다.⑦ 일단지의 감정평가: 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지 중 대표성이 있는 1필지가 표준지로 선정된 때에는 그 일단지를 1필지의 토지로 보고 감정평가한다. 용도상 불가분의 관계란 일단지로 이용되고 있는 상황이 사회격배율을 도출하고 개별공시지가를 산정하는 기초자료로서 매년 1월 1일을 기준으로하고, 분할·합병 등 토지는 매년 7월 1일을 기준으로 조사하며 이 때 각종 공부조사 및 현장확인을 통해 정확하게 조사하여야 한다. 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 그 일단의 토지를 1필지로 보고 토지특성을 조사한다.(6) 비교표준지의 선정방법 및 선정기준비교표준지의 선정기준은 감칙 제14조 제2항 제1호에 따라 인근지역에 있는 표준지 중 대상토지와 용도지역이 동일하고 이용상황 및 주변환경 등이 동일유사한 표준지를 선정하되, 인근지역에 그러한 표준지가 존재하지 않는 경우 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 내의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다. 조사대상필지가 특수토지인 경우에는 실제 토지이용상황 또는 지목이 같은 표준지 중에서 선정한다. 조사대상필지가 공공용지 등인 경우에는 인근지역의 주된 토지이용상황과 지가수준을 대표하는 표준지 중에서 선정한다.(7) 토지가격비준표개별공시지가에서 가장 중요한 항목이 국토교통부장관이 작성한 토지가격비준표이며 표준지공시지가를 통해 개별공시지가를 산출할 때에는 표준지공시지가에 토지가격비준표를 곱하여 산정한다. 토지가격비준표는 표준지의 특성을 다중회귀분석을 통해 추출하여 토지특성별 배율을 행렬표 형태로 재구성한 것으로서 토지가격비준표에 활용된 공시지가자료는 용도지역, 토지면적, 토지이용상황, 도로조건 등 개별공시지가 조사항목과 그 토지특성이 동일하다.(8) 개별공시지가의 검증개별공시지가의 검증이란 표준지공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 활용하여 산정한 지가를 감정평가법인등이 비교표준지의 선정과 토지특성조사의 내용 및 토지가격비준표 적용 등이 타당하게 이루어졌는지 검토하여 인근 및 전년도 개별공시지가와 균형이 유지되는지 산정된 개별공시지가가 적정한지 등에 대해 종합적으로 참작하는 과정이다.① 산정지가검증: 시장·군수·구청장이 산정한 지가에 대해 부동산공시법 제11조 제4항 및 동법시하기 위함이다. 표준주택공시가격 제도는 기존의 토지에 대한 종합토지세와 건물에 대한 재산세의 분리 과세 제도가 지역별·주택유형별 과세 불평등을 야기함에 따라 주택의 시장가치에 근거한 부동산 보유세에 대한 평등한 과세를 위하여 토지와 건물을 통합하여 과표로 활용하고자 도입되었다.(2) 표준주택공시가격의 효력표준주택가격은 국가 및 지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우와 그 기준이 된다.(3) 표준주택 공시가격 조사·산정절차표준주택 공시가격 조사·산정절차는 표준주택 선정, 표준주택 조사·선정, 시·군·구 및 소유자의 표준주택가격에 대한 의견 청취 후 표준주택가격 공시의 순서로 이루어진다.표준주택은 토지 및 건물 각각의 선정기준을 종합적으로 반영하여 선정하되, 토지는 지가의 대표성, 토지특성의 중용성, 토지용도의 안정성, 토지구별의 확정성을 만족해야하며, 건물은 건물가격의 대표성, 건물특성의 중용성, 건물용도의 안정성, 외관구별의 확정성의 조건을 모두 만족하는 것을 표준주택으로 선정한다.2) 개별주택공시가격(1) 개별주택공시가격의 산정개별주택공시가격은 공시된 표준주택가격을 기준으로 인근의 유사한 주택특성을 지닌 개별주택의 가격을 비교방식에 의해 산정한다. 산정의 기준이 되는 비교표준주택을 선택하고, 주택가격비준표에서 가격배율을 추출하여 이를 비교표준주택과 산정 대상이 되는 개별주택의 주택의 특성 중 서로 다른 부분에 곱하여 개별주택공시가격을 산정한다.(2) 주택가격비준표주택가격비준표는 대량의 개별주택에 대한 가격을 간편하게 산정할 수 있게 고안된 간이주택가격산정표로서 표준주택의 가격과 주택특성을 다중회귀분석하여 추출한 주택특성별 가격배율을 행렬표의 형태로 재구성한 것이다. 토지는 11개 항목(용도지역·지구, 기타제한, 도시계획시설, 토지용도구분, 고저, 형상, 방위, 도로접면, 철도 등 거리, 폐기물 등과의 거리), 건물은 9개 항목(건물구조, 지붕구조, 경과년수, 증·개축, 특수부대 설비, 옥탑, 지하, 부속건물, 부속용도)을 고려하여 한다.

경영/경제| 2021.07.22| 11페이지| 2,000원| 조회(206)

감정평가, 정부정책, A+, 부동산정책

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(판매용)감정평가론-3방식등

REPORTTopic: 가격의 3면성과 감정평가 3방식 6방법의 의의, 적용요령, 장단점 및 적용상의 유의점을 논술하시오.[목차]Ⅰ. 서론Ⅱ. 본론Ⅲ. 결론Ⅳ. 참고문헌과 목 명:감정평가론학 과:도시계획부동산학과학 번:이 름:제 출 일:2021년 7월 22일 (목)담당교수:Ⅰ. 서론감정평가사가 대상물건을 감정평가할 때는 다양한 방법으로 그것을 시행할 수 있다. 감정평가방식에 여러 방법이 존재하는 이유는 하나의 방법만을 사용하여 산출한 시산가액이 반드시 진정한 가치를 반영하고 있다고 할 수 없기 때문이다. 따라서 둘 이상의 방식을 활용하여 그 가액을 비교하여 감정평가사의 재량하에 적절하고 공정한 값을 산출해내는 작업이 필요한 것이다. 즉, 대상물건에 따라 적합한 감정평가방식을 적용하고 그것이 진정으로 올바르게 산정한 것인지를 다른 방식에 의해 산출한 값과 비교해야 한다. 본론에서는 가격의 3면성과 감정평가의 3방식 6방법의 의의에 대해 분석하고 적용요령과 장단점 및 적용상의 유의점에 대해 논하겠다.Ⅱ. 본론1. 가격의 3면성과 감정평가 3방식 6방법의 의의감정평가에 있어서 가격의 3면성이란 시장성(sales approach)과 비용성(cost approach), 수익성(income approach)을 의미한다. 감정평가는 이러한 3가지 측면을 고려하여 실행되어야 한다. 시장성이란 시장에서 어느 정도의 가격 수준으로 거래되고 있는지를, 비용성이란 그 물건에 얼마의 비용이 투입되어 있는지를, 수익성이란 그것을 사용 또는 수익하면서 얻을 수 있는 편익의 양을 지칭한다. 이러한 시장성, 비용성, 수익성이라는 가격의 3면성은 감정평가 3방식에 그대로 적용된다. 즉, 시장성은 감정평가 3방식 중 비교방식, 비용성은 원가방식, 수익성은 수익방식에 적용할 수 있다. 감정평가에 관한 규칙에서는 교환의 대가로서의 ‘가격’과 용익의 대가로서의 ‘임료’를 산정할 때 가격 결정의 3가지 측면을 고려하게끔 규정하였다. 감정평가 3방식은 위의 가격의 3면성에 근거하여 이루어지는 것이다.시존재하거나, 시장 사정에 정통하지 못하여 그 가격이 적정하지 않을 때 그러한 사정이 없었을 경우의 적절한 가격 수준으로 정상화하는 작업을 의미한다. 이러한 작업을 거쳐 거래사례가격은 증가하거나 감소하여 정상적인 가격 수준에 달할 수 있는데 애초에 사정보정 작업에 있어서 일정한 법칙과 기준이 원칙적으로 존재하는 것이 아니므로 거래사례의 내용에 따라 감정평가사의 재량에 의해 이루어질 수밖에 없다. 사정보정의 필요성이나 그 정도의 판정은 비단 하나의 거래사례에 의해 결정되는 것이 아닌 다수의 거래사례를 종합적으로 검토한 후에 결정되어야 하고, 그 필요성이 인정된다면 대상 물건이 거래되는 시장의 객관적 가격 수준을 고려하여 적절하게 보정되어야 한다. 사정 보정시 감액해야 하는 특수한 사정은 영업상 장소적 한정 등 특수한 이용방법을 전제로 거래된 때나 매수인이 부동산에 대해 명확한 지식과 정보가 부족한 상태에서 과도한 가격으로 거래한 때 등이 있으며, 사정 보정시 증액해야 할 특수한 사정에는 매도인이 부동산에 관해 정확한 지식과 정보가 부족한 상태에서 과소한 가격으로 거래한 때와 상속, 이민, 전근 등의 급매에 의해 거래된 때 등이 있다.시점수정이란 거래사례의 거래시점과 기준시점이 시간적으로 일치하지 않아 가격 수준의 변동을 반영하지 못할 때 거래사례가격을 기준시점의 수준으로 정상화하는 작업을 의미한다. 물건의 가격은 시간에 따라 변동하기 때문에 필연적으로 시점수정이 동반되어야 한다. 다만 시점수정의 시행 여부는 단지 시간차의 장단에 의해 판단하는 것은 아니며 가치형성요인의 시간적 변화에 따라 물건의 가격이 시간적으로 변화한 경과가 정확히 파악되는 경우에야 시행의 의의가 있다. 또한, 시간적으로 너무 오래된 과거의 사례는 현재 사례의 가격을 결정하는데 영향을 미치지 못하므로 최대한 최근의 사례를 이용하여야 한다. 시점수정은 거래시점과 기준시점 사이의 가격변동률을 구하고, 산출한 변동률을 거래가격에 곱하여 기준시점의 가격을 수정한다. 지가변동률은 국토교통부장관이 월별로 도출될 수도 있다는 단점이 있다. 항목별평점법은 몇 가지 항목을 설정하여 대상물건과 사례물건을 비교 검토하는 것이다. 이때 무차별적으로 다량의 항목을 비교한다고 하여 능률성이 올라가는 것은 아니고, 획지조건, 환경조건, 가로조건, 접근조건, 행정적 조건 및 기타 조건 등의 6개 항목을 일반적으로 지정하여 비교하는 것이 효율적이다. 비율수정법은 거래사례부동산과 대상부동산의 차이를 비율로써 산출하여 수정하는 방법이다. 마지막으로 금액수정법은 물리적 특성에 의한 수정을 금액으로 추산하여 거래사례부동산의 거래가격에서 조정하여 결과를 도출해내는 방법이다.(2) 임대사례비교법임대사례비교법은 대상물건의 임대료를 구하는 평가방법이며 비준 임료는 ‘임대사례임료×사정보정×시점수정×지역요인비교×개별요인비교’의 과정을 거쳐 이루어진다. 같은 비교방식에 속하다 보니 거래사례비교법과 상당 부분 유사하다. 임대사례비교법은 풍부한 임대차 사례가 무엇보다 중요하다. 그러나 무조건 많은 임대사례를 확보하는 것이 아닌 임대차 등의 계약내용이 같거나 비슷한지, 임대차 사정이 정상이라고 인정되거나 정상적인 것으로 보정이 가능한지, 기준시점으로 시점수정이 가능한지, 대상 물건과 위치적 유사성이나 물적 유사성이 있어 지역요인 및 개별요인 등의 가치형성요인의 비교가 가능한 지의 여부를 잘 따져서 적정성 여부를 검토한 후 선정하여야 한다. 또한, 임대시점과 대상물건의 기준시점이 불일치하여 임대료 수준의 변동이 있을 때에는 기준시점의 임대료 수준으로 시점수정을 실시하여야 한다. 이때 시점수정은 임대료변동률을 적용하여 이루어진다. 마지막으로 임대사례가 유사지역의 것일 때에는 인근지역과 유사지역의 지역요인을 비교하고 인근지역의 것일 때에는 개별요인을 비교하여 대상물건의 임대료를 개별 및 구체화한다.(3) 원가법원가법은 가격의 3면성과 대체의 원칙과 밀접한 관련이 있으며 두 가지 물건 사이에서 같은 효용이면 값이 작은 것을 선택하고, 같은 값이라면 효용이 높은 것을 선택한다는 인간의 경제적 합리성에 기인한 감정법을 이용할 수 있다. 우선 직접법은 대상 물건의 구성부분별 또는 전체에 대한 사용 자재의 종별, 품등, 수량 및 소요되는 노동의 종별, 시간 등을 조사하여 대상 물건이 위치한 지역의 기준시점에서의 단위를 기초로 직접공사비를 적산하고 여기에 간접공사비 및 수급인의 적정이윤을 가산하여 표준적 건설비를 구한 다음, 도급인이 부담해야 할 통상적인 부대비용을 가산하여 재조달 원가를 구하는 방법이다. 직접법은 다시 세부적으로 총가격적산법(총량조사법), 부분별 단가적용법(단위단가적용법), 단위비교법, 변동률적용법으로 나뉜다. 총가격적산법은 대상 물건을 구성하는 자재량과 소요되는 노동량을 조사하여 그 단가를 곱하여 얻은 가격에 부대비용까지 가산함으로써 재조달 원가를 구하는 방법이다. 부분별 단가적용법은 대상 물건의 구성 부분에 대한 표준단가를 먼저 집계하고 이를 합한 값에 부대비용을 가산하여 재조달 원가를 구하는 방법이다. 단위비교법은 단가를 정해놓고 총량적 단위를 기준으로 비용을 산출하는 방법이다. 예를 들어 아파트의 경우 평 단위를 비교하고, 극장의 경우는 좌석당 단위를 비교하는 것이다. 단위비교법을 활용하면 시간과 비용을 절약할 수 있으며 비전문인에게도 이해하기 용이하다는 장점이 있다. 그러나 다소 부정확할 수도 있다. 변동률적용법은 대상 물건에 대하여 과거의 어느 시점의 재조달 원가가 구해지는 경우에 여기에 그 건물의 제작 시기와 기준시점과의 차에 따른 시점수정을 가하여 재조달 원가를 구하는 방법이다.간접법은 대상 물건의 인근지역 또는 유사지역 내에 위치한 동일하거나 유사한 부동산의 재조달 원가를 대상 부동산과 비교하여 재조달 원가를 간접적으로 구하는 방법이다. 표준적인 공사비와 부대비용의 파악이 쉬운 유사물건의 재조달 원가에 시점수정과 사정보정, 지역요인 및 개별요인 비교를 거쳐 대상부동산의 재조달 원가를 구한다. 그러나 토지와는 다르게 건물의 경우에는 지역에 따라 큰 차이가 없으므로 지역요인 분석은 대체로 생략한다. 동일성과 유사성이 있는 부동산의 재조달 원가는으로 기준시점에서의 대상물건 기초가액에 기대이율을 곱하고 임대차하는데 필요한 각종 경비(필요제경비)를 더하는 방법이다. 적산법에서의 기초가액은 임대료 기준시점에서의 원본가치이며 시장가치를 의미한다. 적산법이라는 감정평가방법이 애초에 대상 물건의 재조달원가에 착안한 방법이기에 기초가액은 원가법으로 구하여야 하지만, 원가법으로 구하는 것이 불가능할 때에는 거래사례비교법에 의해 구하기도 한다. 그러나 적산임료의 성격상 수익환원법을 사용하는 것은 불합리하기에 기초가격은 비교방식과 원가방식에 의해서 결정된다. 기초가격은 적산임료의 적정성에 큰 영향을 끼쳐 특수한 조건과 사정이 개입되어서는 안 되며 반드시 시장가치를 기초로 하여야 정상적인 임료를 평가할 수 있다. 기초가액에 곱하게 되는 기대이율은 임대차에 제공되는 물건을 재조달하는데 투입된 자본 대비 기대되는 임대수익의 비율을 뜻한다. 이는 기초가액 투하에 대해 임대인이 기대하는 임대수익의 비율을 의미하며'기대이율`=` {임료`-`필요제경비} over {기초가액} '로써 구한다. 그렇기에 기대이율은 투자이율이나 희망이율로도 불리며 부동산과 대체관계와 있는 예금이나 증권과 경쟁 관계에 있으며 시장추출법, 투자결합법, 요소구성법 등의 방법으로 산정할 수 있다. 필요제경비는 임차인을 위해 임대인이 대상물건을 유지 및 관리하는데에 소요하는 비용을 의미한다. 임대료에 포함되는 필요제경비의 대표적인 항목으로는 감가상각비, 유지관리비, 조세 및 공과금, 손해보험료, 대손준비금, 공실손실상당액, 정상운영자금이자 등이 있지만 이는 모든 대상 물건에 계상하는 것이 아니고, 대상 물건에 따라, 관행과 임대차계약 내용을 적절히 고려하여 반영해야 한다.(5) 수익환원법대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 수익환원법이라고 한다. 수익환원법의 근거는 수익을 많이 창출하는 부동산일수록 가치가 크고, 그렇지 않은 부동산은 가치가 작다는데에 있다. 수익방식은.

법학| 2021.07.22| 8페이지| 2,000원| 조회(190)

감정평가, A+, 가격의 3면성

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(판매용)현대사회와법-조현아땅콩회항사건 대법원판례에대한견해

2021년 1학기 현대사회와 법(1분반) 기말시험 대체 레포트[TOPIC]조현아 땅콩회항사건과 관련한 대법원 판결문을①다수의견과 ②반대의견으로 나누어 정리하고 ③본인의 의견을 서술하시오.Ⅰ. 서론Ⅱ. 본론1. 다수의견2. 반대의견Ⅲ. 결론1. 본인의 의견Ⅰ. 서론조현아 땅콩회항사건은 “위계 또는 위력으로써 운항 중인 항공기의 항로를 변경하게 하여 정상 운항을 방해한 사람은 1년 이상 10년 이하의 징역에 처한다.”라는 항공보안법 제42조의 해석에 관한 문제이다. 주로 다뤄야 할 문제는 ‘항로’의 의미이다. 형벌은 죄형법정주의에 따라 법률의 근거가 있어야 내릴 수 있으며 법 해석을 어떻게 하느냐에 따라 법률의 근거가 있다고 인정될 수 있고, 없다고 인정될 수도 있다. 따라서 본론에서는 다수의 입장과 반대 입장의 의견을 정리하며 해당 판결이 타당한지 검토하겠다.Ⅱ. 본론1. 다수의견사건에서 주로 다뤄져야 할 부분은 ‘운항 중인 항공기’와 ‘항로’의 해석이다. 항공보안법 제2조 제1호는 ‘운항 중’을 ‘승객이 탑승한 후 항공기의 모든 문이 닫힌 때로부터 내리기 위하여 문을 열 때까지’로 규정하고 있다. 그러나 ‘항로’에 대하여는 규정된 바가 없다. 법령에서 사용된 용어에 관해 정의규정이 없을 때는 원칙적으로 ‘사전적인 정의’ 등 일반적으로 받아들여진 의미에 따른다. 국립국어원의 표준국어대사전은 항로를 ‘항공기가 통행하는 공로’로 정의하고 있어 국어학적 의미로 항로는 공중의 개념을 내포하고 있는 것이 분명하다. 또한, ‘항로’가 지상에서의 이동 경로를 가리키는 용어로 쓰인 예를 찾을 수 없다.다른 법률에서 항로는 ‘항공로’의 뜻으로 사용되기도 하였다. 구 항공법 제115조의2 제2항은 국토교통부장관이 항공운송사업자에게 운항증명을 하는 경우 ‘운항하려는 항로’ 등 운항조건을 정하도록 규정하였다. 이 조문의 내용을 물려받은 항공안전법 제90조 제2항은 ‘운항하려는 항로’를 ‘운항하려는 항공로’로 바꾸었으므로 여기에서 ‘항로’는 항공로와 같은 뜻으로 쓰임이 분명하다. 항공로의 법률적 정의는 ‘국토교통부장관이 항공기 등의 항행에 적합하다고 지정한 지구의 표면상에 표시한 공간의 길’로 규정되어 있으므로 항공기가 ‘비행’하면서 다녀야 항공로가 될 수 있다. 위와 같이 항로가 법률용어로서 항공로와 혼용되기도 한 것을 볼 때, 입법자도 항로를 공중의 개념을 내포한 단어로 인식하였다고 보는 것이 타당하다. 입법자가 유달리 본죄 처벌규정에서만 ‘항로’를 통상의 의미와 달리 지상에서의 이동 경로까지 포함하는 뜻으로 사용하였다고 볼 만한 입법자료는 찾을 수 없다.본죄의 객체는 ‘운항 중’의 항공기이다. 해당 사건은 항공보안법 제2조 제1호에 따라 ‘운항 중의 항공기’라는 요건은 충족하지만, 항공보안법 제42조에서 규정하고 있는 ‘항로’는 별개의 구성요건요소로서 그 자체로 죄형법정주의 원칙에 부합하는지 해석함이 타당하다. 항로는 공중의 개념을 내포한 말이고, 입법자가 그 말뜻을 사전적 정의보다 넓은 의미로 사용하였다고 볼 자료가 없을 뿐만 아니라, 지상의 항공기가 이동할 때 ‘운항 중’이 된다는 이유만으로 그때 다니는 지상의 길까지 ‘항로’로 해석하는 것은 문언의 가능한 의미를 벗어나는 것이다.지상에서 이동 중인 항공기의 경로를 함부로 변경하는 것은 위험성이 큰 행위임이 분명하지만, 처벌의 필요성만으로 죄형법정주의 원칙을 후퇴시킬 수는 없다. 해당 행위는 항공보안법 제42조 외에도 기장에 대한 업무방해죄, 많은 경우 폭행·협박 또는 위계를 수반할 것이므로 10년 이하의 징역으로 처벌 가능한 직무집행방해죄 등에 해당할 수 있어 처벌의 공백이 생기는 것도 아니다. 따라서 해당 사건은 위계 또는 위력으로서 운항 중인 항공기의 ‘항로’를 변경하였다고 보지 않는 것이 타당하다.2. 반대의견항공보안법 제42조의 처벌 대상은 운항 중인 항공기가 실제 운행하는 길을 변경하게 하는 것이지, 국토교통부장관이 지정한 공중 통로 자체를 변경하게 하는 것이 아니다. ‘항로’라는 표현은 법문의 문맥에 따라 지상에서의 항공기 이동 경로를 포함하는 개념으로도 해석될 수 있다. 실제 ‘항로’의 개념 속에 지상에서의 항공기 이동 경로가 포함되는지 논란이 된 적이 있는바, 구 항공법의 ‘항로’가 항공안전법에서 그 문맥에 맞는 표현인 ‘항공로’로 바뀐 것에 비추어 볼 때, 이 부분 다수의견의 논거는 오히려 항로와 항공로를 구별되는 개념으로 보는 반대의견에 부합하는 논거이다. 항로(航路)는 한자의 뜻에 따라 풀이하면 ‘배나 비행기가 다니는 길’로서 배는 항구에서 항구로 바닷길을 따라 운행하는 반면, 항공기는 공항에서 공항으로 운행하는데, 이륙과 착륙을 위해 공항 내 지상에서의 운행도 필연적이다. 항공법 제2조 제1호에서 ‘운항 중’을 승객이 탑승한 후 항공기의 모든 문이 닫힌 때부터 내리기 위하여 문을 열 때까지를 말한다고 규정하고 있는바, 항로를 ‘항공기가 운항하는 길’로 이해하는 것이 자연스럽다. 본죄의 항로가 운항과 밀접한 관계 속에서 사용되었음은 법문의 구조에서도 드러난다. 항공보안법은 ‘항로’의 정의에 관해 규정하지는 않았으나, 동법 제42조에서 ‘운항 중인 항공기의’라는 말로서 수식함으로써 ‘운항’이라는 단어 자체에서 일반인이 인식할 수 있을 정도로 항로의 의미를 분명히 할 수 있는 것으로 여겼음을 알 수 있다. 이러한 연유로 인해 본죄의 ‘항로’는 따로 떼어 해석할 것이 아닌 ‘운항 중인 항공기의 항로’라는 어구 속에서 의미를 파악하여야 하며 여기서 ‘항로’는 지상과 공중을 불문하고 ‘운항 중인 항공기가 다니는 길’을 모두 포함하는 개념으로 받아들여야 한다.

법학| 2021.07.22| 4페이지| 2,000원| 조회(131)

법학, A+, 대법원판결, 현대사회와법, 땅콩회항사건

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(판매용)현대사회와법-8촌이내혼인-헌법재판소판결에관한견해

2021년 1학기 현대사회와 법(1분반) 중간시험 대체 레포트[TOPIC] 8촌 이내 혈족의 혼인을 금지하는 민법 제809조 제1항이 과잉금지원칙에 위배되는지에 대하여 자신의 의견을 제시하시오.Ⅰ. 서론‘8촌 이내의 혈족(친양자의 입양 전의 혈족을 포함) 사이에서는 혼인하지 못한다.’라는 민법 제809조는 과잉금지원칙에 위배되어 위헌이라고 생각한다. 헌법 제37조 2항에서는 국민의 모든 자유와 권리는 국가안전 보장·질서유지 또는 공공복리를 위하여 필요한 경우에 제한할 수 있으며 제한하는 경우에도 자유와 권리의 본질적인 내용을 침해할 수 없다고 명시되어 있다. 따라서 국민의 기본권을 제한하는 데에 있어 국가 작용의 한계를 명확히 하는 과잉 금지의 원칙이 필요하다. 과잉 금지의 원칙은 네 가지의 요소로 구성되어 있으며 그 중 어느 것 하나라도 인정이 되지 않는다면 위헌 결정을 받게 된다. 본론에서는 민법 제809조 제1항이 과잉 금지의 원칙의 네 가지 요소에 어떻게 위배되고 있는지 분석해보도록 한다.Ⅱ. 본론법률의 합헌 여부를 결정하기 위해 먼저 그 법률로써 규제하고자 하는 바가 정당한지 따져보아야 한다. 8촌 이내의 혈족 사이에서의 혼인(이하 ‘근친혼’)을 기존과 같이 금지하고자 하는 법무부는 근친혼의 금지가 근친혼 부부 사이에서의 자녀들에게 발병할 수 있는 유전질환이나 생물학적 취약성을 법률로써 방지하고, 민족의 전통적인 혼인 풍속 및 친족 관념을 유지하여 공동체 내의 질서유지에 적합하므로 목적의 정당성이 인정된다고 하였다. 이에 반해 근친혼 금지의 위헌을 주장하고 있는 측에서는 3촌 이상 방계혈족 사이의 혼인을 허용하는 독일 등과 4촌 이상 방계혈족 사이의 혼인을 허용하는 일본 등의 국가에 비해 8촌 이내 근친혼을 금지하는 우리나라의 범위는 지나치게 광범위하다고 한다. 또한, 법무부의 유전질환을 근친혼 금지로 예방하겠다는 주장은 유전질환과 근친혼 사이의 인과관계가 없으며 유전질환 발병의 문제 역시 혼인한 당사자들 사이의 문제이며 공공이 개입할 여지가 없다는 점을 들어 반박하였다. 그러나 4촌 간의 혼인을 인정하고 있는 타국에서도 근친혼을 부자연스럽다고 생각하여 근친혼을 터부시하고 있다는 점, 우리나라가 아직도 민족 대명절 시 유교 사상에 근거한 제사 활동을 사회적으로 널리 유지하고 있다는 점, 조선 시대부터 몇백 년간 이어진 전통적인 관습과 사회적 인식이 바뀌려면 상당한 수준의 근거와 인식 수준의 변화가 뒷받침되어야 한다는 점에 의해 근친혼의 금지는 목적의 정당성이 인정된다고 생각한다.목적의 정당성이 인정된다면 근친혼을 법률로써 금지하는 것이 과연 적합한 수단인지 분석해야 한다. 대개 목적의 정당성과 방법의 적절성은 밀접한 관계에 있으며, 근친혼의 금지가 가족관계에서 비롯될 수 있는 사회적 혼란을 미연에 방지하는 것이 가능하고 부수적으로 유전학적 질병을 예방할 수 있으므로 방법의 적절성이 인정될 수 있다고 생각한다.근친혼을 금지하는 것이 피해를 최소화하는 것에 대해서는 현재 우리나라의 세대 및 가족구성 특성을 참고할 필요가 있다. 가장 최신의 2015년 통계청 조사 항목에 따르면 전국 1,862만 명의 가족을 대상으로 한 조사의 결과, 1인 가구가 21%, 부부 등의 1세대가 16.6%, 부부와 미혼자녀 등의 2세대 가구가 56.4%, 부부와 미혼자녀 및 조부모까지 포함한 3세대 가구가 5.7%로 나타났다. 통계가 보여주듯 아직 유교적 성격이 남아 있어 근친혼에 대해 부정적인 인식이 존재하여도, 실질적으로 대가족에서 벗어나 핵가족화, 1인 가구화가 진행되고 있는 현재에는 5촌 이상의 방계혈족은 동일한 생활공동체라는 인식이 옅다. 또한, 근친혼을 무조건적으로 금지시키는 것이 아닌 법원의 재량으로 개별가족의 구체적 사정을 고려하여 혼인 금지를 면제해 주는 방식을 활용하여 기본권 제한의 정도를 최소화하는 방법도 존재하므로 피해의 최소성은 인정되지 않는다고 생각한다.마지막으로 고려할 것은 근친혼을 금지하는 것으로부터 얻는 공익이 근친혼을 행함으로써 얻게 되는 국민의 사익보다 큰지 분석하는 것이다. 근친혼을 금지하면서 얻을 수 있는 공익은 한국 사회의 혼인 및 가족에 관한 질서를 유지할 수 있다는 점이다. 반면에 근친혼으로써 얻을 수 있는 사익은 혼인에 있어서 상대방을 자유롭게 선택할 수 있는 자유이다. 근친혼 금지로써 발생할 수 있는 다른 문제는 혼인 성립 후 무효가 될 때 발생하게 된다. 이번 사례와 같이 서로 친인척 관계임을 몰라 일단 혼인이 성립한 뒤 혼인 무효가 밝혀지는 상황이라면, 당사자 중 일방은 갑작스러운 이혼을 당하고 상속 순위에서 제외되며 자녀가 있을 시 자녀는 혼인외 출생자가 된다. 일단 성립한 혼인의 무효는 비단 부부가 된 당사자만의 문제가 아니라 출생한 자녀에 특히 큰 문제를 일으킨다. 엄연히 따지자면 근친혼의 무효는 그 자녀의 기본권을 전적으로 침해할 수 있는 것이다. 아무리 가족관계 및 사회적 질서를 유지하기 위해서라도 그러한 관념은 추상적이고 관념적인데 불과하고 정작 당사자들에게 돌아갈 영향은 가시적이고 실질적인 피해이므로 법익의 균형성에 위배된다고 생각한다.

법학| 2021.07.22| 2페이지| 2,000원| 조회(122)

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(판매용)감정평가론-부동산가격원칙등

REPORTTopic: 감정평가론 중간고사 시험 대체 보고서[목차]Ⅰ. 서론Ⅱ. 본론Ⅲ. 결론Ⅳ. 참고문헌과 목 명:감정평가론학 과:학 번:이 름:제 출 일:2021년 7월 22일 (목)담당교수:Ⅰ. 서론이번에 다뤄보게 될 주제는 크게 두 가지로 첫 번째는 부동산가격원칙 중 최유효이용의 원칙에서 최유효이용의 개념과 강조되는 근거, 판정 기준과 판정방법, 그러한 특성과 감정평가 3방식이 어떠한 관계를 맺고 있는지에 대해 서술할 것이다. 두 번째로는 지역분석과 개별분석에서 지역분석과 표준적 이용의 의의, 개별분석과 최유효 이용의 관계, 지역분석과 개별분석이 왜 필요한지, 지역분석과 개별분석은 어떠한 상관관계를 이루는지, 지역분석의 대상 지역은 어떠한 곳이 선정되는지, 마지막으로 용도지역별 지역요인은 어떠한지 서술할 것이다.Ⅱ. 본론1. 부동산가격원칙 중 최유효이용의 원칙에서 최유효이용의 개념과 강조되는 근거, 판정기준과 판정방법, 그러한 특성과 감정평가 3방식이 어떠한 관계를 맺고 있는가?여러 가지의 부동산가격원칙 중 최유효원칙이란 Highest and best use를 의미하며, 부동산 가격이 사회 통념상 합리적이고, 현실적인 방법으로 그 부동산의 효용을 최고로 이끌어낼 가능성이 있는 이용 즉, 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 삼아 형성된다는 원칙이다. 용도의 다양성과도 밀접한 관련을 맺고 있는 최유효이용은 사회적, 경제적 측면에서 객관적으로 보아 합법적이고 합리적인 사용방법으로 물리적으로 이용 가능하며, 경제적 타당성이 있는 최고의 이익을 가져다주는 사용방법에 기초한 것이다.앞서 언급했듯이 최유효이용과 밀접한 관련을 맺고 있는 특성은 용도적 다양성이며 이는 최유효이용에서 강조되는 근거이기도 하다. 부동산은 경제적으로 매우 다양한 용도로 활용되기 때문에 어떠한 용도로 그 부동산을 사용하느냐에 따라 효율성의 크기가 달라질 수 있다. 용도적 다양성이라는 특성 때문에 여러 원인을 이유로 수요의 경합이 발생하기도 하며 가장 높은 가격을 지불할 수 있는 수요만 합법적으로 이용할 수 있는지의 여부에 대한 분석은 때로 물리적 가능성을 조사하는 것에 선행될 수도 있다.대상부동산의 최유효이용을 판정할 때는 대상물건의 최유효이용은 무엇인지, 현재의 이용상태는 최유효이용상태에 속하는지, 최유효이용상태에 속한다면 그 이용이 앞으로도 계속될 것으로 보이는지, 만약 최유효이용상태에 속하지 아니한다면 최유효이용상태로의 전환이 가능한지, 그리고 전환이 가능하다면 전환에 소요되는 비용은 얼마인지 등에 대해 면밀히 분석하여야 한다. 특히 최유효이용의 상태가 장래를 향하여 어느 시점까지 계속할 수 있을지에 대해 유의하여야 한다.최유효이용의 분석은 나지상정 분석과 개량부동산에 대한 분석의 두 가지로 나눌 수 있다. 우선 나지상정 분석은 개량물의 존부와 관계없이 나지인 것을 가정할 때 최고의 토지가치를 창출하는 이용을 최유효이용으로 보며 대상부지가 비수익성 부동산인 경우와 수익성 부동산인 경우로 세분할 수 있다.대상부지의 이용이 수익을 창출하는 수익성 부동산의 경우 예상수익을 기준으로 대상부동산의 가치를 판단한다. 토지의 가치는 직접환원법에 의해 산정한 대상부동산의 가치에서 개발비용을 공제하여 구하거나, 토지 귀속소득을 토지환원율로 환원하여 토지가치를 구하는 잔여환원법을 사용하여 최유효이용을 판단한다.대상부지의 이용이 수익을 창출하지 않는 비수익성 부동산의 경우 공지상태가 최유효이용이 될 수 있다. 따라서 먼저 개발 여부를 결정한 후 건축물 건립이 최유효이용임을 가정할 때, 개발 후 시장가치에서 건축비와 개발이용을 공제하여 산출된 토지가치가 최고일 때의 이용이 최유효이용이다.개량부동산에 대한 분석은 대상부동산의 전체가치가 극대화되는 것을 목표로 한다. 이는 다시 자본비 지출이 필요하지 아니한 경우와 필요한 경우의 두 가지로 나눌 수 있다.자본비 지출이 필요하지 아니한 경우에는 최고의 자본환원가치를 창출하는 이용을 최유효이용이라 한다. 반대로 자본비 지출이 필요한 경우에는 자본환원가치에서 자본비 지출액을 공제한 개량부동산의 가치가 최고인 경우이용의 특성은 원가법에서 주요한 부분을 차지한다.수익방식 중 수익환원법은 대상부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익을 환원이율로 자본화하여 대상부동산의 수익가격을 구하는 감정평가 방법이다. 순이익은 경제주체가 대상물건을 통해 획득할 수익에서 수익을 발생시키는데 소요되는 비용을 차감하여 구한다. 이때 대상물건을 통해 획득할 수익은 최유효이용을 전제로 구하여야 하며 이는 합리적, 합법적 방법에 의한 최고 최선의 사용방법을 기준으로 한 표준적인 수익임을 의미한다. 원가법과 마찬가지로 순이익을 간접법으로 구할 때 개별요인 비교를 최유효이용의 상태를 기준으로 실시한다. 토지잔여법에 의해 토지 순이익을 구할 때에도 건물과 부지의 수익사례는 부지가 최유효이용의 상태에 있는 것을 채용하여 구하는 등, 최유효이용의 특성은 수익방식과도 밀접한 관련이 있다.부동산의 고가성으로 인해 자산에서 차지하는 비중이 큰 만큼 부동산을 통해 최고의 수익을 끌어내어 최고의 효용을 누려야 한다. 그럴 때 유의하여야 할 것이 현재 부동산이 최유효이용상태에 있는지의 분석이다. 최유효이용상태에 속하지 않는다면 전환이 가능한지를 분석하고 앞으로 얼마나 최유효이용상태로 사용할 수 있는지 판단하여야 한다. 최유효이용의 원칙이 감정평가대상물건의 수익성에 영향을 미치는 부분이 크기 때문에 순수익을 산정할 때에도 유의해야 한다. 이렇듯 최유효이용의 원칙은 감정평가 시 주요한 요소로 작용한다.2. 지역분석과 개별분석에서 지역분석과 표준적이용, 개별분석과 최유효이용, 지역분석과 개별분석의 필요성, 지역분석과 개별분석의 상관관계, 지역분석의 대상지역, 용도지역별 지역요인을 서술하시오.물리적 의미로써 부동산은 다른 부동산과 함께 지역을 형성하고 지역 내 다른 부동산과의 상호관계를 유지하며 다른 지역과 구별되는 지역 특성을 갖게 된다. 부동산의 가격은 부동산 가격수준에 전반적인 영향을 미치는 일반적 요인과 자연적으로 형성되는 지역 요인의 두 가지 요인이 작용하여 형성되는데, 지역분석이란 그 중 지역 요인을 분석하는특성에 따라 제한을 받는다. 개별분석은 개별적 요인의 작용상태가 어떤 것인가를 분석함으로써 대상부동산의 지역적 특성에 적합한 최유효이용을 판정하게 된다. 또한, 각 용도지역에 존재하는 부동산의 최유효이용은 지역적 특성과 개별적 제요인의 제약을 동시에 받으며 개별적 요인의 작용정도는 용도지역마다 상이하므로 용도지역의 지역분석결과로 얻어진 지역적 특성을 기준으로 최유효이용을 판단하게 된다.감정평가가액을 구할 때 지역분석과 개별분석을 실시하는 이유는 무엇일까? 부동산은 위치의 고정성으로 인해 국지적 시장을 형성한다. 이때 부동산가격은 독립적으로 생겨나는 것이 아닌 속해있는 지역의 지역적 특성에 상당한 영향을 받아 형성되기 때문에 대상부동산의 적정가격을 판단하기 위해서 지역분석의 선행이 필수적이다. 부동산은 다른 부동산과 함께 특정한 지역을 형성하며 지역 내 다른 부동산과 상호관계를 유지한다. 그러한 상호관계를 통해 사회적· 경제적·행정적 위치가 정해져 부동산의 지역성을 형성한다. 각 지역은 다른 지역과는 구별되는 지역적 특성을 갖게 되며 지역적 특성은 대상부동산의 가격수준에 전반적인 영향을 주는 지역 요인이 그 근간을 이룬다. 또한, 지역이라는 개념은 고정적인 것이 아니라 항상 변동하고 있으며 지역적 특성은 그 지역의 일반적이고 표준적인 이용에 의해 구체적으로 나타나고, 그러한 표준적인 이용은 그 지역부동산의 최유효이용을 판정하는 유력한 표준이 된다는 점 등에 의해 지역분석은 부동산가격의 판단을 위해 필수적이다.대상부동산의 가격은 지역적 특성에 영향을 받음과 동시에 각각의 부동산이 지니는 개별성에 근거해 형성되기도 한다. 개별성이라는 특성에 의해 물리적으로 동일한 부동산은 존재하지 않는다. 그렇기에 각각의 개별성에 따라 가격형성요인이 다르게 작용한다. 또한, 한 지역의 가격수준은 개별부동산의 최유효이용에 영향을 미치고 개별부동산의 최유효이용은 해당 지역의 집약적·평균적 고찰을 통해 파악되는 피드백 경향을 띤다. 따라서 개별부동산의 가격형성과 지역 내 가격수준을 비교수급권의 분석을 겸하여 인근지역의 상대적 지위를 명확히 파악하여야 할 것이다. 인근지역은 대상부동산이 속해 있는 지역이고 유사지역은 인근지역과 지역적 특성이 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 내의 다른 지역이다. 동일수급권은 인근지역과 유사지역을 포함하는 최광의의 권역이며 대상부동산과 대체관계가 성립되고 가격형성에서 상호 경쟁 관계에 있는 부동산이 존재하는 지역이다.인근지역은 대상부동산이 속한 지역의 일부분이며 종합형태로서의 지역사회보다 작은 지역이어야 한다. 동시에 대상부동산 가격형성에 영향을 미치는 특성이 있어야 하며 특정한 토지 용도를 중심으로 집중된 형태를 띠어야 한다. 인근지역은 자연적 상태나 인문적 상태에 따라 구분된다. 즉, 하천, 공원, 고속도로, 철도 등이나 다른 용도지역이 나타나는 것으로서 경계의 구분이 되기도 하고, 토지 이용의 형태나 주민 또는 건축물의 특징이 급격히 달라지는 지역이 나타나는 것으로 판단하거나 고급주택지, 중급주택지, 하급주택지 등으로 세분되는 용도적 관점에서 구분될 수도 있다. 인근지역은 고정적인 성격을 갖기보다 유동적이고 가변적인 성격을 갖는다고 할 것이다. 따라서 인근지역의 생애주기와 장래예측을 파악하는 것이 요구된다.유사지역은 대상부동산이 속하지 않는 지역이나, 인근지역과 유사한 지역적 특성을 보인 동일수급권 내 다른 지역이다. 유사지역은 인근지역과의 거리를 불문하고 용도적·기능적으로 인근지역과 유사한 지역이며 두 지역 내의 부동산은 서로 대체성을 가지며 가격형성의 일반적 제 요인도 비슷하다. 그렇기에 만약 인근지역에서 사례자료를 구할 수 없다면 유사지역의 사례자료를 대신 활용할 수 있다.동일수급권이란 대상 부동산과 대체·경쟁 관계가 성립하며 가치형성에 상호 영향을 미치는 다른 부동산이 존재하는 인근지역과 유사지역을 포함하는 최광의의 권역이다. 동일수급권의 파악이란 대상부동산과 대체관계가 성립되고 그 가치형성에 영향을 미치는 권역의 범위를 판단하는 것이며 동일수급권은 주거지, 상업지, 공업지, 농지, 후보지 및 있다.

사회과학| 2021.07.22| 8페이지| 2,000원| 조회(191)

감정평가, A+, 최유효이용, 부동산가격원칙

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