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부동산개발론발표안(오피스텔신축및임대안eng)

Enterprise-type rental housing Millennial VillC omfortability A ccessibility U tility Offer various services Close to amenities ㈜ CAU Providing Comfortable Private space Company IntroductionDisclaimer This proposal has been prepared for investors considering investment in “millennial housing”. This proposal has been prepared based on reliable public documents (registered copies, general register books, etc.), but has not undergone independent verification. CAU is not responsible. The proposal does not contain all the data required by the prospective investor, so potential investors should conduct their own research and analysis on this investment property. In addition, the information provided in this proposal may not be used as the basis of any agreement. This proposal may not be consistent with future earnings results because the estimated balance analysis for the future period included may be affected by unexpected factors. It is common for differences to occur and these differences Hyoseong Hongik manⅠ. Introduction Ⅱ. Market Analysis Ⅲ. Site Analysis Ⅳ. Design Ⅴ. Financing Ⅵ. Operation Sales Competitor analysis Competitors Hyoseong Hongik man Magellan21 LG Palace Building picture Location 183, Yanghwa-ro , Mapo-gu , Seoul, Republic of Korea ( take 2 min by walk ) 175, Yanghwa-ro , Mapo-gu , Seoul, Republic of Korea (take 2 min by walk ) 156, Yanghwa-ro , Mapo-gu , Seoul, Republic of Korea (take 2 min by walk ) The number of households 312 208 328 Completion period 2004.06 2002.07 1999.07 Number of floors 15 18 18 Price(based on 32m ² ) 1000 / 80 1000 / 75 1000 / 85 Self-service status X X XⅠ. Introduction Ⅱ. Market Analysis Ⅲ. Site Analysis Ⅳ. Design Ⅴ. Financing Ⅵ. Operation Sales Competitor analysis Donggyo -dong Yeonnam -dong Hongik univ Entrance Competitors of Retail Many locals and foreigners visit here for leisure, entertainment and shoping . And we can expect retail demand to increase by absorbing visitors to Hongik University.Ⅰ. Introduction Ⅱ. Market Ae living in individual spaces + additional sharing spaces Living + Business + Complex + People-centeredⅠ. Introduction Ⅱ. Market Analysis Ⅲ. Site Analysis Ⅳ. Design Ⅴ. Financing Ⅵ. Operation Sales Stable profitability + Diversify its revenue structure Enterprise rental housing market will grow bigger and bigger More brands of rental homes are expected Reasons and Prospects of Enterprise-type rental housing Enterprise-type rental housingⅠ. Introduction Ⅱ. Market Analysis Ⅲ. Site Analysis Ⅳ. Design Ⅴ. Financing Ⅵ. Operation Sales Enterprise-type rental housing Advantages of Enterprise-type rental housing Optimized residential space for one and two-person households 2. Safety Security Various rents according to type Providing smart life environment such as coin laundry room, unmanned home delivery box, and electric induction. Cctv and install the safety doors of the entire households 24-hour call center and security staffs are present Consider returning deposit x Monthly income tax deductg Ⅵ. Operation Sales Discount rate Discount rate Reference : 감정평가론 , 노용호 , 부연사 Sources : KOSIS, Trendingeconomics , The Bank of KoreaⅠ. Introduction Ⅱ. Market Analysis Ⅲ. Site Analysis Ⅳ. Design Ⅴ. Financing Ⅵ. Operation Sales Year 0 Cash Flow Year 0 Cash Flow (outflow)Ⅰ. Introduction Ⅱ. Market Analysis Ⅲ. Site Analysis Ⅳ. Design Ⅴ. Financing Ⅵ. Operation Sales Loan LoanⅠ. Introduction Ⅱ. Market Analysis Ⅲ. Site Analysis Ⅳ. Design Ⅴ. Financing Ⅵ. Operation Sales Summary of Investment Summary of InvestmentⅥ. Operation SalesⅠ. Introduction Ⅱ. Market Analysis Ⅲ. Site Analysis Ⅳ. Design Ⅴ. Financing Ⅵ. Operation Sales Rent fee Rent of Residential RetailⅠ. Introduction Ⅱ. Market Analysis Ⅲ. Site Analysis Ⅳ. Design Ⅴ. Financing Ⅵ. Operation Sales Property tax Property tax Property tax on land Property tax on BuildingⅠ. Introduction Ⅱ. Market Analysis Ⅲ. Site Analysis Ⅳ. Design Ⅴ. Financing Ⅵ. Operation Sales Operation expense Operation expense Main Category Subclass Remark Money General Main Sales Special purpose area change Review point Judgement Coordination requirements Compliance with urban area and residential environment improvement plan Conformity with Seoul's District Unit Plan Establishment Guidelines Necessity of adjusting the use area for the installation of urban planning facilities or other initiatives Appropriateness of plan contents Public Contribution Plan Meet the level of Location Standards ( 입지표준 ) Appropriateness of securing type ratios and rental housing by size Relationship with surrounding area Landscape and Residential Environment Impact Review Harmony with the surrounding area of use Special purpose area change Class 3 Residential District → Quasi-Residential Area Coordination in Residential Areas Within 250 meters of the station's platform border, the main road must be in contact. Satisfaction with regional change adjustment requirements. Floor area ratio application criteria and public contribution rateⅠ. Introduction Ⅱ. Market Analysis Ⅲ. Site }

경영/경제| 2020.11.08| 76페이지| 3,000원| 조회(126)

임대, 오피스텔, 부동산개발, 신축

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입지및상권분석론(점포오픈을위한분석)

1 사업소개1. 사업제안배경아침식사의 중요성은 인지하고 있지만 시간이 부족한 이유로 간단히 때우거나 먹지 않는 현대직장인들아침식사의 중요성은 더욱 강조되고 있다2. 타겟선정배경여성들의 경제활동 증가와 급여상승으로 인하여 식품, 여가, 뷰티, 체험 등여러 분야에서 여성의 소비력이 증가하는 추세TargetConsumer구매력이점점늘어나는여성아침을흔히거르는30대이하직장인남성45% 여성55% 로 여성이 남성보다 카페 이용이 많아 여성을 공략3. 입지선정배경상권의 특성별로 주요 상권들의 통계를 분석해 본 결과오피스 상권과 주거형상권에 카페이용 여성고객비중수가 많다.

경영/경제| 2020.11.08| 68페이지| 3,000원| 조회(213)

상권분석, 입지및상권분석, 리테일오픈, 점포오픈

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부동산시장분석과제(공유오피스임대계획안)

사업소개공유경제란?한 번 생산된 제품을 여럿이 공유해 쓰는 협력 소비를 기본으로 한 경제활동공유함으로써 자원활용 극대화소유자 : 효율을 높임 구매자 : 싼값에 이용세계적인 트랜드로 자리매김공유경제와부동산공유의 대상이 되는 상품은 공급이 제한될 때 효율이 극대화값이 비싸고 공급이 제한적인 부동산과공유경제는 궁합이 좋음에어비앤비 공유오피스 쉐어하우스 스위트스팟공유오피스란?건물을 여러 개의 작은 공간으로 나누어 입주자에게 사무공간으로 재임대기업간 연계를 통한 네트워크 구축 가능소규모 기업에 임대료 부담 줄임저비용으로 좋은 입지에 위치할 수 있음앱 개발, 빅데이터 활용 등 아이디어를 기반으로소규모 자본 출자를 통한 프로젝트성 창업이 활성화새로운 오피스 수요가 창출

경영/경제| 2020.11.08| 45페이지| 3,500원| 조회(184)

부동산시장분석, 공유오피스, 공유오피스임대

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환경정책론레포트(개발사업으로인한환경파괴)

남양주 왕숙지구의 개발제한구역 해제 및 환경파괴의 사례로 유추하는 개발사업의 제제수단의 미비에 대하여문제의 소지개설개발사업과 그 제제수단에 대한 정의사안의 심각성원인과 현황 – 판례위주의 제제수단 미비 검토자문규정과 동의규정환경영향평가와 절차사법부의 일관된 태도에 따른 해석전망 – 환경파괴에 따른 공익성 증대공익이익형량해결방안과 그 검토사법부의 태도변화 필요입법부의 신속한 개정안 마련 요구결어참고문헌문제의 소지개설우리나라 도시가 다른 선진국에 비해 단기간에 높은 수준으로 발돋움 할 수 있었던 영향은 법적∙제도적 이점이 크다고 할 수 있다. 신속하고 계획적인 도시개발을 공익사업이라는 명목 하에 ‘토지 수용’이라는 제도로 개발을 위한 부지를 정당보상 과정을 거쳐 인도받게 되면, 이해관계가 복잡하게 얽혀 있는 소유권 이전 문제를 비교적 쉽게 해결할 수 있기 때문이다. 다만, 이러한 개발사업은 정당보상을 통해 적법하게 그리고 만족스럽게 퇴거하는 소유자의 논리만 구성되어 있을 뿐 개발사업으로 인해 직∙간접적 피해를 입게 되는 인근 주민들에게는 상당히 침익적 수단이 되며, 특히 대규모 공익사업의 경우 보상금의 문제와 관련하여 개발제한구역 또는 관리지역, 자연보전지역에서 행해지는 경우가 빈번하므로 그로 인해 발생하는 환경파괴는 가히 극심하다 할 수 있다. 때문에 환경파괴를 막기 위한 수단으로 다양한 법적 제제수단을 마련하였다.법적 제제수단으로 우선 사업의 시행을 위한 ‘사업시행인가’를 내주기 위해서는 『공익사업을 위한 토지 등의 취득에 관한 법률』(이하 )제21조제1항에 의거하여 국토교통부장관이 관계부처장과 협의 과정을 거쳐야 하며, 『환경영향평가법』(이하 )에 의거하여 환경영향평가를 단계별로 받도록 하였다. 하지만 문제는, 이러한 제제수단에도 불구하고 개발사업의 시행 전 환경파괴에 대한 충분간 고려가 이루어지지 않는 듯하다. 따라서 이번 레포트에서 우리나라의 개발사업 시행 전 환경에 대한 고려에 대해 전반적인 법적∙제도적 검토를 진행한다.개발사업과 그 제제수단의 정의개발높으며 그 목적과 의의 역시 성문화 되어있는데 반하여 실정은 마치 일개 ‘행정절차’ 수준으로 묵살되기 때문이다. 따라서 제제수단이 유명무실해진 점에 대해 국가적 합의와 다양한 논의가 촉구된다.원인과 현황 – 해당 사안의 법적 성질자문규정과 동의규정개발사업은 국토교통부 장관의 승인 등을 득해야 하는 바, 국토교통부 장관은 승인 처분 전에 관계부처장과의 협의를 진행해야 하며 이는 법령에 의해 기속행위에 해당한다.(제21조) 하지만, 우리나라는 판례에 의한 기속력이 강한 바, 비록 해당 협의가 기속행위라 할 지라도 자문규정인지 동의규정인지에 따라 그 위법성의 정도가 판단된다. 판례는 “관계중앙행정기관의 장과 협의를 하라는 의미는 그의 자문을 구하라는 것이지 의견에 따라 처분을 하라는 의미는 아니라 할 것이므로(대법원, 2000.10.13 선고, 99두653)”라는 태도를 취하여 해당 협의가 자문규정에 한정되므로 환경부장관의 반대의사가 있다 하더라도 국토교통부장관의 승인 등은 위법하지 않다고 하였다. 다만, 협의를 거치지 아니하였으면 절자척 하자의 독자성에 따라 취소사유에 해당할 수 있다 하였다. 따라서 비록 환경적 영향이 중대한 사안임에도 불구하고 환경부 장관의 반대의사가 있다 하더라도 국토교통부 장관(에 준하는 기구 또는 지위를 획득한 사인)의 의사만 있다면 사업인정 신청의 승인 등이 가능하게 된다. 결국 과 이라는 중대한 일반법에서 조차도 환경파괴에 따른 피해를 심각하게 고려하고 있지는 아니한 듯 보인다.환경영향평가와 절차위에서 언급했듯 환경부장관과의 협의는 일련의 행정절차로서 협의 행위 자체만 있다면 위법성을 판단하지 못한다. 이는 ‘환경영향평가’에도 일부 해당하는 대목이다.환경영향평가는 27년전 환경파괴와 개발행위에 대한 일련의 상관관계를 인식하기 시작하면서 개발행위의 승인을 득하기 전 해당 개발행위가 환경에 대해 얼마만큼의 영향을 미치는 가를 판단하기 위해 만들어진 제도이다. 현재는 전략환경영향평가, 환경영향평가, 소규모환경영향평가로 세분화되며 근거법에 의관된 태도로 관용적인 입장을 펼치는데 있어서 일각의 비평이 있었다. 개발사업의 공익성, 사업의 비가역성, 매몰비용의 발생이 크다는 것에 대한 것이었는데, 이는 이익 형량과 관계되어 아직 사법부의 환경의 공익성에 대한 법률상 자각도가 다소 낮다고 판단할 수 있다. 요건이 충족되어 본안판단시 법률상 보호할 만한 가치가 있는 양자의 입장을 이익 형량하여 위법성을 판단하는 바, 공익으로 대표되는 환경요소는 아직 경제적 논리에 매몰되는 듯 보인다. 이는 판례로도 나타나는데, 하천공사시행계획취소청구 사건의 판결에서 “피고들이 이 사건 각 처분을 함에 있어 원고들이 주장하는 바와 같이 이익형량을 전혀 행하지 아니하였거나, 이익형량의 고려 대상에 마땅히 포함시켜야 할 사항을 누락했거나, 이익형량을 하였으나 정당성과 객관성을 결여하였다고 할 수 없고, 이 사건 각 처분의 내용은 피고들이 그 목표를 달성하기 위한 수단으로써 선택할 수 있는 범위 내에 있다 할 것인 바, 피고들이 가지는 광범위한 형성의 자유에 따라 이루어진 이 사건 각 처분에 재량권에 일탈 남용한 위법이 있다고 할 수 없다(대법원 2015.12.10 선고 2011두32515).”라 하여 환경영향평가상의 환경상 이익은 재량권의 해석상 위법한 사항이 될 수 없다 판시한 바 있다. 이를 두고 일각에서는 “환경상 가치평가가 전체적인 행정계획이 표방하는 공익성에 매몰될 위험성은 항상 존재한다”라는 비판이 일고 있다.전망 – 환경파괴에 따른 공익성 증대공익국가는 기본적으로 국민을 위해서 존재한다는 데에 큰 이견이 없을 것이다. 국민을 위한 다는 점에서 환경보호의 가치는 지속적으로 올라가고 있다고 생각한다. 세계에서 손꼽을 수준의 대기오염 수준을 보이는 수도권, 각종 사업으로 인해 만신창이가 되어버린 우리나라 강 등의 환경문제는 국민의 건강을 치명적으로 악화시키고 국가의 본질인 국민보호에 근본적인 악영향을 끼치고 있다. 이는 현재 환경에 대한 공익적 가치는 매우 평가절하 되어 있다고 감히 판단한다. 특히, 공익이라는 가치절하다. 행정주체의 행정계획에 대한 이익형량에 관해 판례는 “행정주체가 가지는 이와 같은 형성의 자유는 무제한 것인 것이 아니라, 그 행정계획에 관련되는 자들의 이익을 공익과 사익 사이에서는 물론이고 공익 상호간과 사익 상호간에도 정당하게 비교교량 하여야 한다.(대법원 1996.11.26선고, 96누8567)”라 하였다. 따라서, 개발사업에서 발생할 수 있는 그간의 공익이 환경파괴로 발생하는 공익보다 현저히 우월하였음에 현재까지의 부실하지만 목적을 현저히 달성하지 못한다고 볼 수 있는 환경영향평가 또는 적법한 환경영향평가에 의해 높은 보전등급이 설정된 토지에서도 개발행위가 가능했다. 하지만 생각건데, 환경보전의 국민적 요구와 연구자료들이 뒷받침 되어 공익성의 증대가 이루어 질 수 있다고 사법부의 태도가 변화하면 앞으로는 이익형량과정에 환경상의 보호가치가 높은 고려대상으로 자리잡아 남양주 왕숙 지구처럼 보전등급이 높은 지역에는 개발행위가 위법한 사업이라 선고받을 수 있을 것이다.해결방안과 그 검토사법부의 태도변화 필요이미 수많은 논문들을 통해 환경영향평가의 유명무실함이 노출되고 있다. 본래 사법부란 법치주의에 입각하여 법을 해석하고 판례를 적용하는 헌법기관이며 법질서 유지를 담당하는 권력기관이기 때문에 행정청의 불합리∙비헌법적 행위를 제제할 수 있다. 따라서 환경영향평가에 관한 기존의 관용적 태도에서 벗어나 관련된 심사 시 엄격한 태도를 보이는 것이 필요하다고 생각한다. 판례를 뒤집는 것은 쉬운 일이 아니나, 환경보전에 대한 노력이 촉구되고 그 공익성이 충분한증대가 이루어 졌기 때문에 앞으로는 사법부의 일관적 관용의 태도가 변모하여 다소 엄격하고 의 목적을 제한적으로 해석할 필요가 있다고 생각한다.이러한 태도변화는 이미 마련된 제도적 수단을 더욱 강하게 만들 수 있다. 이미 수많은 쟁송에서 개발사업에 관해 환경보전의 제도적 수단 위반사항으로 다투어 왔으며 사법부의 태도는 서서히 변하는 듯 보인다. 김해시장의 낙동강에 합류하는 토지 근처 공장설립승인처분취소 제소에 대도변화를 불러오는데 분명한 효력을 보일 수 있다. 특히 판례의 입장을 분석한 논문에서는 “세부적 내용에 대한 평가 없이 이를 거친 경우 결과적으로 무효사유에서 배제하고 있다.”(최승필,2018)라는 논평이 있다. 이를 반대로 해석하면 환경영향평가의 세부적 사항이 행정청의 재량에 있다는 판례의 입장을 말해준 것으로 해석할 수 있다. 이는 행정청의 재량은 법령에 의해 기속 되기 때문에, 현행 법령이 비록 기술적∙과학적 사실에 기반한 환경영향평가라고 하더라도 세부사항에 대한 평가 등을 거치지 않는 경우와 같이 일정 부분은 기속행위로 성문 될 필요를 간접적으로 암시한다 볼 수 있다. 따라서 현행 법령이 다소 관용적인 재량행위를 위주로 구성되어 있어 오히려 환경영향평가의 목적을 흐리고 있다 볼 수 있고, 이에 따라 강한 규제적 성격의 법령으로 개정할 필요가 있다.법령의 개정 역시 공익과 사익을 배제하고 논할 수 없다. 너무 강한 규제 조치가 있으면 그만큼 침해되는 사익이 크게 되어 정상적인 사회기능유지를 방해하게 되기 때문이다. 하지만, 근래 들어 환경에 대한 이슈를 전국민적으로 인지하고 있어 환경보호에 대한 소요가 증가하고 있고, 시민단체의 감시활동 역시 증가하고 있으며, 위 김해시 판례와 같이 사법부의 태도도 서서히 변하고 있기 때문에 합리적∙과학적∙경제적 비판 하에 개정이 필요하다고 생각한다.결어경제의 발전과 환경의 소비는 일정한 트레이드 오프 관계에 있다. 비록 지속가능한 발전이 추구된다 할 지라도 부지를 위한 임야지의 벌채, 전기를 생산하기 위한 발전소 건립 등은 피할 수 없는 물리적 소비행위에 일부이기 때문이다. 하지만 지속가능한 발전을 추구하고 경제-환경 간의 트레이드 오프 관계를 상당부분 상쇄시키기 위해서는 경제적 논의 전에 환경에 대한 논의가 선결되어야 하고 이에 따른 인식과 가이드라인은 명확해야 한다.이에 따라 우리는 목적과 실효성이 모두 충분한 제제수단이 마련되어 있지만 이를 정상적으로 작동시키기 위해서는 국가차원의 논의가 반드시 선결되어야 한다. 고찰

경영/경제| 2020.11.08| 12페이지| 3,500원| 조회(166)

환경파괴, 환경정책론, 개발사업, 법적대안

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도시재정비론레포트(도시재생사업의문제점과개선방안)

현재 추진 중인 도시재생사업의 문제점과도시재생사업 주민참여의 확대방안서설 – 도시재생사업의 중요성 대두와 추진의 미흡문제 발생도시재생사업의 문제점개설필요성에 대한 문제의식 부족기존 재정비 사업의 부정적 인식도시재생사업의 주민참여 확대방안개설문제의식에 대한 지속적 홍보와 교육 / 갈등조정기관의 필요성재생사업과 재개발사업에 대한 주민 의견수렴결어서설 - 도시재생사업의 중요성 대두와 추진의 미흡문제 발생구 도심의 노후화로 인해 많은 시민들의 삶의 터전이던 곳이 황폐화되고 있다. 모든 인공환경은 마치 생물처럼 나이를 먹고 점점 수명을 다해간다. 철근콘크리트조로 지어진 튼튼해 보이는 건물은 사실 40년이 지나면 그 경제적 가치가 소멸한다. 마치 인간의 장기는 인간의 수명과 그 수명이 정확히 일치하지 아니한 듯이, 아파트에 있는 배관은 약 15년 정도가 지나면 녹물이 나오며 그 수명을 다해가 주기적으로 교체해 주어야 한다. 문제는 구 도심의 경우 위의 경제적 내용년수를 훌쩍 넘겨 실질적으로 수명을 다했지만, 마치 인공호흡기를 달고 수명을 연명하는 듯이 외관 미장만 치장하여 더 건물로서 기능을 할 수 있듯이 포장된 경우가 다반사이다. 국가가 내용년수를 정해 놓은 이유는 다름이 아니라 국민의 안전과 삶의 질을 보장하기 위함이다. 수명이 다한 건물은 언제 붕괴해도 이상하지 않고, 지진 ∙ 홍수 ∙ 화재 등 자연재해에 매우 취약하여 재산의 보호가능성이 매우 낮아진다. 때문에 시민들은 녹물이 나오고 점점 녹슬어가는 창틀을 바라보는 것보다 다른 새로운 건물로 이주하며 삶의 질을 유지 또는 높여간다. 이는 과거에 도시가 점점 팽창하고 녹지에 대한 중요성이 크지 않을 때는 가능했던 논리이나, 이제는 그런 방식은 피해야 하는 방식이 되었다. 하물며 구 도심에서 평생을 바쳐 일군 상인들의 경우 더욱이 떠날 수 없다. 구 도심은 우리 삶에서 많은 부분을 책임지며 중심상권의 역할을 역사적으로 수행했기 때문에 이를 단지 물리적 노후로 인해 상권 전체의 공간적 이동은 불가능하거나 적절하지 못하다로 적은 수치를 보인다. 이러한 근본적 이유는 경험적 분석에 의해 주민참여의 미흡으로 밝혀지고 있다. 재생사업은 기존 재정비사업과 다르게 양적 향상(quantitative enhancement)뿐만 아니라 질적 향상(qualitative enhancement)가 발생해야 하는 목적성을 가지고 있다. 이에 따라 질적 향상을 위한 주민참여는 필수불가결한 요소가 되어가는 바, 이를 중점적으로 현재의 재생사업의 문제점과 이를 타개하기 위한 개선방안을 제시한다.도시재생사업의 문제점개설도시재생사업은 지난 수년간 다양한 방식의 개발과 그에 따른 법률안 마련으로 여러 방식이 현장에서 적용되어왔다. 하지만, 이러한 다양한 방식의 존재와 재생사업에 대한 중요성이 대두됨에도 불구하고 아직 성공적인 재생사업이 불과 몇 건에 그치고 있는 이유는 무엇일지 주민참여과 관련하여 두가지 주요한 문제를 도출했다. 첫째는 주민들과 관계인(현실적으로 지주와 건물주가 해당된다.)의 문제의식이 부족하다는 점이고, 둘째는 현재 진행되는 재생사업의 기초라고 할 수 있는 재정비사업의 부정적 인식이 현재까지 이르렀다는 것이다. 이에 두 문제에 집중하여 문제점에 대한 고찰을 실시한다.필요성에 대한 문제의식 부족재생사업에서 가장 참여를 적극적으로 해야 하는 계층이 어디에 해당되는지 살펴보면, 해당 지역의 지주와 건물주(이하 지주와 건물주를 통칭해 지주라 한다.)가 가장 적극적으로 동참해야 한다. 그 예로 다양한 재생 관계 법규 중 『도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법』 제26조의2 제1호에 등장하는 ‘빈집정비사업’을 확인해보면, 빈집정비사업을 위해 관계 법규에 의해 소유자와의 ‘협의’(『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』 제14조부터 제17조에 등장하는 협의에 해당하며, 이하 협의는 이에 따른다.)에 의해 ‘빈집정비사업’의 대상을 매입하여야 하는데, 여기서부터 문제가 발생한다. 관계 법령에 의하면 협의취득의 경우 감정평가업자 2인의 감정평가액의 산술평균치를 그 보상액으로 활용한다고 성문할 수 는 없지만, 이론적으로 가능하다. 이에 따른 시사점은 건물가치가 소유자와 보상자(이경우 지자체)간의 입장차이가 확연할 수 있다는 것이다.- 따라서 소유자입장에서는 상당히 불완전한 보상이라 받아들일 수 있고, 결국 협의 단계에서 끝나지 않게 될 수 있다. 우리나라는 재산권에 대한 보장이 헌법 제23조제3항에 의해 보호되고 있어 어차피 보상은 완료되겠지만, 그 법률적 쟁송이 길어질 가능성이 내재되어 있다.이러한 싸움은 결국 “이해관계 충돌”이라는 단어로 집약할 수 있다. 소유자 입장에서는 매수희망자가 있으므로 필요 없는 재산에 대해 경제적 가치를 재부여하게 되고, 지자체 입장에서는 경제적 가치가 없는 재산을 매입해 경제적 가치를 재생하고자 하는 바, 상호간 이해관계를 어떻게 조정하는 지가 문제된다. 공익이라는 이름 하에 소유자의 절대적인 배려를 ‘강요’하는 것은 현대 자유민주주의 사회에서 절대적으로 지양해야 한다. 하지만, 소유자의 이러한 일방적 사유재산 보호의 의지는 사회발전을 급격히 저하시키는 바 이를 조정하기 위한 방안이 필요하다.기존 재정비사업의 부정적 인식실제로는 재생사업은 재정비사업의 일부이지만, 고전적 재정비사업은 현재 발생하고 있는 재생사업의 전신이라 할 수 있다. 아직도 많은 지역은 고전적 재정비사업의 사업대상으로 남아 사업이 진행중이거나 예정되어 있지만, 재생사업은 그 성격과 목적이 고전적 재정비사업과 사뭇 달라 법률에서도 독립된 지위를 부여 받았으며 시행절차와 방법도 전혀 다른 양상을 보인다. 하지만, 재생사업과 재정비사업은 도시계획을 모르는 일반 시민이 보았을 때 똑같이 부동산을 대상으로 하는 공익성 개발사업이라는 점에서 그 차이를 알기 쉽지 않다. 때문에 기존 재정비사업의 부정적 인식은 고스란히 현대의 재생사업에도 영향을 미치고 있다. 예를 들어, 기존 재개발 시 젠트리피케이션(Gentrification ; 기존 주민이 높아진 임대료 등을 충당하지 못해 다른 지역으로 이동하게 되는 현상)이 종종 발생하는 것은 다양한 기사와 논문을 통민이 고스란히 지게 된다는 크나큰 단점이 있다. 이러한 재개발 사업의 부정적 인식으로 인해 재생사업 역시 주민들로부터 큰 호응을 얻지 못하는 듯하다. 현 정부 출범 이후 재생사업을 선언한 후 몇 개의 재생사업 대상지가 선정되었고, 이후 부동산가격 상승 조짐이 보이자 당시 국토교통부 장관은 “재생사업을 부동산가격이 오르면 바로 재생사업 후보지에서 탈락시키겠다”는 선언을 하며 가능한 부정적 측면을 타개하기 위해 노력하고 있음에도 불구하고 그 효과는 미미한듯 보인다.도시재생사업의 주민참여 확대 방안개설도시재생사업을 벌임에 있어 주민참여는 필수불가결하다. 도시재생사업은 고전적인 재개발 ∙ 재건축과 달리 해당 일대를 물리적으로 뒤바꾸는 사업이 아니며 질적 향상을 목표로 하고 있어 주민들이 적극 참여하지 않고 공공에 의한 물리적 환경 조성만 이루어진다면 고전적 재개발에서 진보적 재생사업으로 진화할 수 없다. 따라서 이를 타개하기 위한 주민참여의 확대방안을 위에서 밝힌 두 가지 문제점을 중심으로 서술한다.문제의식에 대한 지속적 홍보와 교육, 갈등조정기관의 필요성주민이 우선되는 사업이라 할지라도 재산권의 보호가 헌법에 의해 성문 되어 보장되고 있는 바, 어떠한 물리적 개발과 질적 향상도 재산권의 보호아래 이루어질 수밖에 없다. 따라서 사업지역의 지주들의 동의를 받기 위해 지금의 희생이 더 나은 미래를 받을 수 있음을 지속적으로 알리는 구체적 홍보와 교육이 중요하며 공익을 위하고 사익 역시 증진시킬 수 있다는 이보 전진을 위한 일보 후퇴를 설득시킬 조정기관이 필요하다.하지만, 지금의 재생사업에서는 절대적으로 필요한 지주와의 합의가 다소 고려되지 않는 듯 보인다. 예를 들어, 상권활성화를 위한 재생사업을 벌인다고 할 때 가장 실무적으로 사용되는 소상공인진흥공단에서 배포한 『시장 및 상권활성화 연계 근린재생기법 매뉴얼』(2016)에서 가장 강조하는 바는 상인회와 행정집행부 간의 소통이라 할 수 있는데, 과연 해당 상인회가 지주를 포함하지 않을 수 있다는 점에서 맹점을 보인다. 이정할 수 있는 기관’의 필요성을 부각시킨다. 행정부와 일반 시민의 경우 공익을 강조할 가능성이 크기 때문에 이를 조정할 수 있는 시민 기관이 중재할 수 있다면 오히려 두 지주-행정부-시민으로 이어지는 세 집단간의 갈등완화에 도움을 줄 수 있으리라 판단한다.재생사업과 재개발사업에 대한 주민의 의견수렴재생사업의 부정적 인식을 개선하기 위한 노력을 하고 있는지 우선 집행부의 성찰이 필요하다고 생각한다. 재생사업을 반대하는 주민이 있는 한, 재생사업은 법이 정한 절차에 의해 결코 이루어 질 수 없는 바, 과연 재생을 위한 주민의 소리를 듣고 있는지 확인해야 한다. 일부 사례에서 주민들은 재생사업이 아닌 재개발사업을 원하는 경우 오히려 재생사업을 추진하려고 하는 경우를 포착할 수 있고, 재생사업으로 인한 부작용을 정확히 파악하고 있지 않아 오히려 주민들의 고충이 높아지는 현상을 다수 확인할 수 있다. 이러한 케이스들은 대부분 해당 지역자체가 매우 노후하고 낙후되어 재생사업보다 재개발 사업이 오히려 효과적임에도 불구하고 재생사업을 관철하여 갈등을 부른 케이스로 과연 재생사업이 주민을 위한 사업인지, 공무원의 실적을 위한 것인지 보는 이로 하여금 의구심이 들게 한다. 이러한 불도저식 사업 추진은 오히려 재생사업과 재개발사업의 경계를 모호하게 만들어 고전적 재개발사업의 부정적 인식을 계승하게 만드는 역효과를 부를 수 있다. 따라서, 기존 재개발 사업에서 이제 재생사업이라는 새로운 갈래가 생겼으므로 두 사업에 대한 총체적 타당성 분석을 선결한 후 진행되는 것이 필요하다.결어이미 수많은 연구로 재생사업에 대한 다양한 고찰과 신규기법이 도입됨에도 불구하고 아직 뚜렷한 성과를 보이는 지역은 다발적 재생사업에 비해 상대적으로 낮게 나타난다. 따라서 이제 외생적 관찰보다는 현재 추진되는 재생사업에 대한 내생적 관찰이 필요한 시점이라 생각한다. 때문에 새로운 재생기법의 개발보다는 현시점에 진행되는 재생기법에서 놓치는 맹점이 무엇인지에 대한 내부적 시점에서의 관찰과 이를 타개하기 위한 돌GES2

경영/경제| 2020.11.08| 6페이지| 1,500원| 조회(331)

도시재생, 도시재정비, 도시재생사업문제

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