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2024년도 합격자의 한권으로 끝내는 AFPK 은퇴설계 개념요약

1장 은퇴설계 개요 eq oac(○,1)절 은퇴와 은퇴생활- 은퇴설계는 은퇴 이후 필요한 생활비와 원하는 라이프스타일을 유지하기 위해 필요자금을 예측하고 이를 은퇴 전에 준비하는 재무적 과정1) 은퇴의 개념은퇴: 고용상태에 있던 사람이 더 이상 직위에 관련된 역할 수행을 하지 않게 된 상태2) 은퇴생활의 특징- 은퇴 생활 이후의 생활은 단순히 일을 그만두고 소득이 감소 or 중단되는 재무적 측면의 변화뿐만 아니라 신체적, 심리적 건강, 대인관계, 시간관리, 주거생활의 변화 등 다양한 측면의 비재무적 측면까지를 포함하여 생각해야 함 eq oac(○,1) 은퇴생활에 대한 기대- 예비은퇴자들은 은퇴생활로 인한 좌절감을 느끼지 않도록 사회적으로나 대인관계 속에서 자신의 존재감을 잃지 않도록 준비해야 함 eq oac(○,2) 은퇴생활 적응 단계Atchley(2001): 은퇴 전 -> 밀월 -> 안정 -> 휴식 -> 환멸 -> 재인식/재교육 -> 일상적응 -> 종결 등으로 구분 (단계 간 분명한 경계X, 개인에 따라 다름)Stein(1998): go-go 단계 -> slow – go 단계, no –go 단계로 구분(각 단계에서 여가시간과 소비의 변화에 대한 특징이 달라짐)국내: 활동기, 회상기, 간병기로 구분(1) 활동기- 거의 모든 일에 의욕적이며 여행이나 스포츠, 취미 등 여가활동을 활발하게 하며 은퇴생활을 즐기는 시기- 정기적인 소득 중단 or 감소되고 이전의 지출습관이 남아있고, 퇴직금 등의 목돈이 생길 가능성이 많으며, 지난 20~30년간의 근로활동에 대한 보상심리, 양호한 건강상태 등에 기인하여 지출이 급격하게 증가하기 쉬움- 은퇴소득과 자산에 대한 전반적인 검토와 계획을 수립, 점검하고 계획적인 소비활동을 해야 함- 개인의 건강상태에 따라 다르지만 보통 70세 전후까지 or 은퇴 후 10년 정도의 기간(2) 회상기- 은퇴 이후 자신의 인생을 돌아보면서 가족이나 친구 등 사회적 관계에 대해 다시 생각하게 되며, 건강상태는 아직까지 양호하지만 활동기처(가입자의 가입연령이 높을수록, 담보농지 평가가격이 클수록 월지급액은 증가함)- 부부 중 나이가 적은 배우자를 기준으로 월지급금을 산정하되, 배우자가 만 60세 미만인 경우 가입자 연령을 기준으로 산정함- 주택연금과 달리 대출한도는 없으나 월지급금 상한액은 300만원* 다음 사유에 하나라도 해당하면 농지연금의 지급이 정지됨1. 농지연금 수급자가 사망한 경우로서 배우자가 없거나 비승계 가입인 경우2. 승계조건가입 배우자가 있는 경우에는 가입자 사망 후 6개월 이내에 담보농지의 소유권 이전등기 및 농지연금채무의 인수를 거절하거나 미치지 아니한 경우3. 농지연금 수급자가 담보농지의 소유권을 상실한 경우4. 농지연금채권이 저당권의 채권최고액을 초과할 것으로 예상되는 경우5. 공사의 동의 없이 담보농지에 제한물권 등을 설정한 경우6. 담보농지가 전용 등으로 더 이상 농지로 이용될 수 없게 된 경우7. 농지 훼손 or 농지를 영농에 이용하지 않고 방치한 경우(4) 상환- 가입자가 원하면 언제든지 연금지급총액의 전부 상환 가능- 부부 모두 사망 시 상속인 등에 의한 상환이 없으면 농지처분금액으로 상환 가능3장 은퇴설계 실행 eq oac(○,1)절 은퇴설계 실행 개요- 은퇴설계 분야는 은퇴시점을 기준으로 은퇴자산 축적기와 은퇴소득 인출기로 구분(설계시점부터 은퇴시점까지의 기간이 은퇴자산 축적기에 해당, 은퇴 이후부터 고객이 사망할 때까지의 기간이 은퇴소득 인출기에 해당)1) 은퇴설계 실행 절차1단계: 은퇴설계 정보수집2단계: 총은퇴일시금 산정3단계: 은퇴자산 평가4단계: 추가로 필요한 은퇴일시금 계산5단계: 연간 은퇴저축액 계산6단계: 은퇴저축(투자) 계획 수립2) 은퇴설계 실행 시 고려사항1. 은퇴설계 초기 단계에서 고객이 은퇴설계의 의의와 필요성을 충분히 이해할 수 있도록 상담2. 고객이 합리적이고 현실적인 은퇴라이프스타일을 설정할 수 있도록 조언3. 고객에게 은퇴설계를 위한 정보제공의 중요성을 이해시키고 은퇴설계에 필요한 정보를 충분하게 수집4. 은퇴설계 실행과정에정우체국법의 적용을 받는 공무원, 군인, 사립학교교직원, 별정우체국 직원, 노령연금 수급권을 취득한 자 중 60세 미만의 특수직종근로자, 조기노령연금 수급권을 취득한 자2. 가입자 종류- 국민연금 가입자는 사업장가입자, 지역가입자, 임의가입자, 임의계속가입자 등으로 구분- 사업장가입자와 지역가입자는 가입이 강제되는 의무가입자이고, 임의가입자와 임의계속가입자는 본인의 선택에 의해 가입과 탈퇴 가능(1) 사업장가입자- 국민연금법에 의하여 국민연금에 의무적으로 가입해야 되는 사업장을 당연적용사업장이라 하는데, 1인 이상의 근로자를 사용하는 모든 사업장은 국민연금 의무가입 대상이 됨사업장가입자: 국민연금에 가입된 사업장의 18세 이상 60세 미만의 사용자 및 근로자로서 국민연금에 가입된 자- 지역가입자가 사업장에 취업하면 자동적으로 사업장가입자가 되고, 지역가입자 자격은 상실- 사업장가입자가 다음 사유에 해당하는 경우 그 해당하게 된 날의 다음날( eq oac(○,7), eq oac(○,8), eq oac(○,9)의 경우는 해당 날)에 자격을 상실 eq oac(○,1) 사망(사망추정 포함)한 때 eq oac(○,2) 국적상실 or 국외이주한 때 eq oac(○,3) 사용관계 종료(퇴사)된 때 eq oac(○,4) 60세에 도달한 때 eq oac(○,5) 근로자에서 제외된 때 eq oac(○,6) 국민기초생활보장법에 의한 생계급여 수급자, 의료급여 수급자, 보장시설 수급자가 사업장강비자 적용제외 신청서를 제출한 때 eq oac(○,7) 타공적연금가입자 자격을 취득한 때 eq oac(○,8) 60세 미만 특수직종근로자가 노령연금 수급권을 취득한 때 eq oac(○,9) 60세 미만 자로서 조기노령연금 수급권을 취득한 때(2) 지역가입자 ex) 약국- 국내에 거주하는 국민으로서 18세 이상 60세 미만인 자 중 사업장가입자가 아닌 사람은 당연히 지역가입자가 됨- 아래의 경우 가입대상에서 제외 eq oac(○,1) 국민기초생활보5)절 직역연금- 우리나라의 직역연금에는 공무원연금, 군인연금, 사립학교교직원연금, 별정우체국직원연금이 있음1) 공무원연금- 1960년 공무원연금법을 통해 가장 먼저 도입된 직역연금- 공무원의 퇴직 or 사망과 공무로 인한 부상*질병*장애에 대하여 적절한 급여를 실시함으로써, 공무원 및 그 유족의 생활안정과 복리향상에 기여함을 목적으로 함1. 적용대상- 국가공무원법 및 지방공무원법에 의한 공무원은 물론 그 밖의 법률에 의한 공무원(공증보건의, 보건진료원, 공익법무관 등) 및 국가 or 지방자치단체에 근무하는 기타의 직원(청원경찰 등)도 적용대상- 국회의원, 지방자치단체장 및 기초의회 의원 등은 제외2. 재직기간- 급여를 계산할 때 공무원의 재직기간은 공무원으로 임명된 날이 속하는 달부터 퇴직한 날의 전날 or 사망한 날이 속하는 달까지의 연월수로 계산-> 이를 기본재직기간이라 함-> 기본재직기간 + 과거의 재직기간, 연금법 적용 이전의 재직기간을 소급 통산한 기간 및 임용 전 병역복무기간을 합한 기간이 총 재직기간- 재직기간이 길수록 퇴직급여액이 많아지는 등 혜택이 크며 그 기간은 36년까지3. 비용부담- 각종 급여에 소요되는 재원은 공무원 본인이 매월 기준소득월액의 일정 비율을 불입하는 기여금과 국가 or 지방자치단체에서 보수예산의 일정 비율을 부담하는 연금부담금 및 정부가 고용주로서 일부 급여의 지급에 소요된 비용을 부담하는 제 부담금(퇴직수당부담금, 재해보상부담금) 등으로 구성- 기여금과 부담금 각각의 부담률은 2020년부터 9%가 적용- 기여금 납부기간이 36년을 초과한 자는 기여금 납부 종료, 급여산정 시의 재직기간도 36년까지 인정4. 급여(1) 급여 종류- 공무원의 퇴직, 사망 및 비공무상 장해에 대하여 퇴직급여, 퇴직유족급여, 비공무상 장해급여 및 퇴직수당을 지급* 공무원연금 급여종류구분급여종류퇴직급여퇴직연금, 조기퇴직연금, 퇴직연금일시금, 퇴직일시금, 분할연금, 분할일시금 등퇴직유족급여퇴직유족연금, 퇴직유족연금부가금, 퇴직유족일시금 등비공무상 DC형 퇴직연금의 사전지정운용제도는 디폴트옵션제도라고 불리는 제도로서, 근로자가 퇴직연금 적립금 운용방법을 지시(결정)하지 않을 경우 사전에 정한 운용방법으로 자동으로 운용하는 제도- 근로자들이 사전지정운용제도를 활용할 경우 보다 높은 금리의 원리금보장상품과 TDF 등 펀드 상품을 통해 더 많은 수익2을 발생시킬 수 있음(2) 적격 사전지정운용방법- 디폴트옵션은 원리금보장상품, 장기투자에 적합한 펀드상품, 원리금보장상품과 펀드상품을 혼합한 포트폴리오 상품으로 구성- 적격디폴트옵션은 근퇴법 등 관련법의 요건을 충족하여야 하며 고용노동부 장관의 승인을 받아야 함* 사전지정운용제도의 적격펀드 유형펀드명펀드 특성타겟데이트펀드(TDF)투자목표시점이 사전에 결정, 운용기간이 경과함에 따라 투자위험이 낮은 자산의 비중을 증가시키는 방향으로 자산배분을 변경하는 운용방법자산배분형펀드(BF)채권, 주식 등의 자산에 분산투자하되 금융시장상황, 시장전망 등을 고려하여 주기적으로 자산배분을 지정하는 운용방법단기금융펀드(SVF)1년 미만 단기금융상품 등에 투자하여 손실 가능성을 최소화하고 단기 안정적인 수익을 추구하는 운영방법사회간접자본펀드(SOC)국가 및 지방자치단체가 추진하는 공공투자계획 및 사업 등에 따른 사회기반시설 사업 등에 투자하는 운용방법(3) 퇴직연금사업자의 사전지정운용제도 운영- 퇴직연금 가입자는 퇴직연금사업자가 제공한 사전지정운용방법 중 하나를 선택하여 지정해야 함- 퇴직연금사업자는 가입자가 적립금 운용방법의 기간 만료일부터 4주가 경과할 때까지 가입자가 운용방법을 지시하지 않을 경우 사전지정운용방법에 따라 적립금이 운용됨을 통지- 가입자가 해당 통지를 받은 이후 2주 이내에 운용지시를 하지 않으면 해당 가입자의 적립금을 사전지정운용방법으로 운용- 신규가입자의 경우, 최초납입일로부터 2주 이내에 운용지시를 하지 않으면 사전지정운용방법으로 운용(4) DC형 퇴직연금 가입자의 사전지정운용방법 선정 및 변경- 사전지정운용방법을 제시 받은 사용자는 사업 or 사업장 단위로

금융/회계/경영| 2024.06.17| 76페이지| 5,000원| 조회(364)

합격, 원트, 무조건 합격, 한권으로 끝내기, AFRK, 2024년도 합격자

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2024년도 합격자의 한권으로 끝내는 AFPK 부동산설계 개념요약

1장 부동산설계의 이해 eq oac(○,1)절 부동산설계와 부동산업1) 부동산설계1. 부동산설계의 의의- 부동산설계 프로세스는 일반적인 재무설계 프로세스와 유사하지만, 각 단계에서 부동산과 관련된 재무행동이 이루어진다는 것이 차이점2. 부동산설계의 성격- 부동산과 관련된 활동에는 크게 취득, 보유, 처분활동으로 분류-부동산설계는 단순히 개업공인중개사를 통한 부동산투자와는 성격이 매우 다름-> 개업공인중개사는 고객의 전반적인 재무목표를 파악하여 부동산설계를 해주는 것이 아니고 단순히 중개만 해주는 것이기 때문3. 재무설계사의 역할- 재무설계사는 항상 고객의 입장에서 부동산문제를 정의하고 종합하여 이에 맞는 부동산설계를 진행해야 함* 재무설계사가 가져야 하는 역량 eq oac(○,1) 부동산시장과 지역경제에 대한 이해능력 필요 eq oac(○,2) 부동산상품에 대한 이해능력 필요 eq oac(○,3) 투자대상 부동산에 대한 분석 및 문제점을 파악하는 능력이 필요 eq oac(○,4) 다른 전문가와의 원만한 유대관계 유지 능력 필요2) 부동산업부동산업: 직접 건설, 개발하거나 구입한 각종 부동산(묘지 제외)을 임대, 분양 등으로 운영하는 산업활동, 수수료 or 계약에 의하여 타인의 부동산 시설을 유지, 관리하는 산업활동, 부동산 구매, 판매 과정에서 중개, 대리, 자문, 감정평가 업무 등을 수행하는 산업활동* 한국표준산업분류상 부동산업 분류소분류세분류세세분류부동산 임대 및 공급업부동산임대업주거용 건물 임대업비주거용 건물 임대업기타 부동산 임대업부동산 개발 및 공급업주거용 건물 개발 및 공급업비주거용 건물 개발 및 공급업기타 부동산 개발 및 공급업부동산관련 서비스업부동산 관리업주거용 부동산 관리업비주거용 부동산 관리업부동산 중개, 자문 및 감정평가업부동산 중개 및 대리업부동산투자 자문업부동산 감정평가업1. 부동산 임대업- 자기 소유 or 임차한 각종 부동산을 임대하는 산업활동- 주거용 건물 임대업, 비주거용 건물 임대업, 기타 부동산 임대업으로 나눔타인이 물건에 대하여 사용가치를 설정하기 때문에 제한물권이며, 용익물권에는 지상권, 지역권, 전세권이 있음 eq oac(○,1) 지상권- 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리- 지상권 설정기간은 최장기 제한은 없으나 최단기의 제한은 있음* 지상권의 최단존속기간- 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축 X-> 석조, 석회조, 연와조 or 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 할 때: 30년-> 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 할 때: 5년- 지상권자가 토지를 사용할 권리가 있기 때문에 토지소유자는 토지를 사용할 수 없으며, 또한 지상권자의 토지 사용을 방해할 수 없음- 토지 사용의 대가인 지료의 지급은 지상권의 성립요소가 아니므로 무상의 지상권이 있을 수 있음- 지상권자는 타인에게 지상권을 양도하거나 임대할 수 있음- 우리 민법은 구분지상권을 인정함구분지상권: 토지의 지하 or 지상의 공간을 상하의 범위를 정하여 사용하는 지상권- 보통의 지상권은 토지의 상하 전부에 효력이 미치는 데 비해 구분지상권은 그 지상 or 지하의 일정한 범위에만 효력이 미침Ex) 광고탑, 송전탑, 공중가교, 지하철, 수목의 소유 등- 구분지상권은 당사자 사이의 구분지상권설정계약과 등기에 의해 성립하므로 일정한 범위를 반드시 등기해야 함 eq oac(○,2) 지역권- 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 물권- 편익을 주는 토지 = 승역지, 편익을 받는 토지 = 요역지- 요역지는 반드시 1필의 토지이야 하나 승역지는 1필의 토지의 일부도 가능- 승역지와 요역지는 반드시 인접하고 있을 필요가 없으며, 지역권은 일반적으로 설정 계약과 등기에 의해 취득 가능 eq oac(○,3) 전세권- 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용*수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제 받을격의 2/10이상을 요구하기도 함- 기입입찰표를 작성하여 집행관에게 제출- 집행관이 사건번호별로 입찰자를 불러 개찰하고 최고가매수신고인을 결정- 집행관이 매각기길의 종결을 고지한 후에 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 이외의 입찰자들에게 그들이 제출한 매수신청보증을 즉시 반환함8. 매각허부결정 및 즉시항고- 입찰기일에 최고가매수인이 정해지면 집행법원은 매각기일로부터 1주 이내인 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각의 허부를 결정- 이해관계인이 매각허가 or 불허가의 결정에 의하여 손해를 입은 경우에는 즉시 항고 가능- 즉시항고는 원결정을 고지한 날로부터 1주일 내에 제기해야 하는데, 1주일의 기간은 매각허가 여부의 결정을 선고한 날부터 일률적으로 진행됨- 매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 1/10에 해당하는 현금 or 유가증권을 공탁해야 함9. 매각대금의 납부- 매수인은 대금지급기한까지 매각대금을 법원에서 발급하는 납부명령서와 함께 은행에 납부하면 됨- 납부할 금액은 매각대금에서 입찰보증금을 제외한 금액- 대금의 납부로 매수인은 등기 여부에 관계없이 경매의 목적인 권리를 확정적으로 취득- 대금납부의무를 이행하지 않은 경우 집행법원은 입찰보증금을 몰수하여 배당금에 편입시키고 차순위매수신고인에 대한 매각허가 여부를 결정- 차순위매수신고인이 정해지지 않거나 매각대금을 납부하지 않으면 재매각입찰을 실시10. 배당절차- 각 채권자는 배당요구종기까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권의 계산서를 제출해야 함- 채권자가 계산서를 제출하지 않을 때에는 법원은 배당요구서나 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의하여 채권액을 계산- 계산서를 제출하지 않은 채권자는 배당요구의 종기 이후에는 채권액을 보충할 수 없음3) 부동산 공매공매: 국가재산을 매각하거나 국세징수법, 지방세징수법에 따라 체납된 국세 및 지방세 등을 징수하기 위하여 관할 세무서가 체납자의 부동산 or 동산을 압류하여 강제적으로 처분하는 절차1. 공매부동산의 한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해서는 안됨임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위- 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음-> 이 경우 그 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못함- 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸함 eq oac(○,1) 상가권리금 현황- 전국의 상가권리금 현황은 매년 초에 한국부동산원에서 발표되는 상업용 부동산 임대동향조사 결과를 통해 확인 가능- 2023년 전국 평균 권리금 수준은 3,554만원으로 나타남 eq oac(○,2) 권리금 거래형태- 상가권리금의 거래형태 역시 매년 초에 한국부동산원의 산업용 부동산 임대동향조사결과를 통해서 파악 가능- 권리금을 영업시설, 비품 등 유형재산에 따른 권리금과 위치, 거래처 등 무형재산에 따른 권리금으로 구분할 수 있음(7) 권리금 적용 제외- 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법에 따른 대규모 점포 or 준대규모 점포의 일부인 경우- 임대차 목적물인 상가건물이 국유재산법에 따른 국유재산 or 공유재산 및 물품관리법에 따른 공유재산인 경우(8) 차임 등의 증감청구권- 차임 or 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 제1급 감염병 등에 의의 의견을 들어야 하는데 이 경우 지방의회는 기본계획의 수립권자가 기본계획을 통지한 날로부터 60일 이내에 의견을 제시해야하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 봄(2) 협의 및 심의- 기본계획을 수립하거나 변경하고자 할 경우 관계 행정기관의 장과 협의 후 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 함(3) 기본계획 확정 및 고시- 기본계획의 수립권자는 기본계획을 수립하거나 변경한 때에는 지체없이 이를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고 일반인이 열람할 수 있도록 해야 함- 기본계획을 보시한 때에는 국토교통부 장관에게 보고해야 함2. 안전진단(재건축사업만 해당)안전진단: 노후*불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부 및 보수비용 등을 고려하여 재건축사업의 가능 여부를 판단하는 행정 절차(1) 안전진단의 실시- 정비계획의 입안권자는 재건축사업 정비계획 입안을 위하여 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때에 안전진단을 실시해야 함(2) 안전진단 대상- 재건축사업의 안전진단은 주택단지의 건축물을 대상으로 함*다음에 해당하는 주택단지의 건축물인 경우는 안전진단 대상에서 제외천재지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 정비계획의 입안권자가 인정하는 것주택의 구조 안전상 사용금지가 필요하다고 정비계획의 입안권자가 인정하는 것노후*불량건축물 수에 관한 기준을 충족한 경우 잔여 건축물진입도로 등 기반시설 설치를 위하여 불가피하게 정비구역에 포함된 것으로 정비계획의 입안권자가 인정하는 건축물시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법의 시설물로서 안전등급이 D(미흡) or E(불량)인 건축물3. 정비구역의 지정- 특별시장*광역시장*특별자치시장*특별자치도지사*시장 or 군수는 기본계획에 적합한 범위에서 노후*불량 건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정할 수 있음4. 조합설립추진위원회(1) 추진위원회 구성- 조합을 설립하려는 경우에는 정비구역 지정*고시 후 추진위원회 위원장을

금융/회계/경영| 2024.06.17| 79페이지| 5,000원| 조회(383)

합격, 원트, 무조건 합격, 한권으로 끝내기, AFRK, 2024년도 합격자

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2023년도 합격자의 한권으로 끝내는 펀드투자권유대행인 3과목 요약

3과목- 부동산 펀드1장 부동산펀드 관련 법규 (1장에서 5문제 나옴)# 부동산펀드 관련 법규1. 자본시장법 제81조 및 시행령 제80조1) 제81조(자산운용의 제한) 제2항 집합투자재산을 부동산에 운용함에 있어서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위 금지국내 부동산(미분양주택 제외): 취득 후 1년 이내 처분(미분양주택: 집합투자규약에서 정한 기간으로 함)국외 부동산: 집합투자규약으로 정하는 기간 이내 처분건축물, 그 밖의 공작물이 없는 토지로서 그 토지에 대하여 부동산개발 사업을 시행하기 전에 이를 처분하는 행위(단, 예외적으로 부동산펀드 합병*해지 or 해산 등의 경우 가능)2) 시행령 제80조(자산운용한도 제한의 예외 등)아래 지분증권의 경우 공*사모펀드 구분 없이 펀드재산의 100%까지 투자가능- 부동산개발회사가 발행한 증권- 부동산투자목적회사가 발행한 지분증권- 주택저당채권담보부채권 or 주택저당증권제4항: 특히 ‘첫번째’,’두번째’의 경우 부동산집합투자기구 자산총액으로 해당 지분증권 총수의 100%까지 투자 가능2. 자본시장법 제94조(부동산의 운용 특례)1) 제1항 금전의 차입 가능차입기관: 금융기관, 보험회사, 국가재정법에 따른 기금, 다른 부동산펀드 및 이상에 해당하는 외국 금융기관 등차입기관에 부동산을 담보로 제공하거나 금융위가 정하여 고시하는 방법으로 차입다만, 집합투자자총회에서 달리 의결한 경우에는 그 의결에 따라 차입차입한도: 순자산총액의 200% 이내 (부동산 펀드 외: 부동산가액의 70% 이내)차입한 금전은 부동산에 운용하는 방법 외의 방법으로 운용 금지2) 제2항 금전의 대여 가능부동산개발사업을 영위하는 법인에게 대여 가능요건- 집합투자규약에서 금전의 대여에 관한 사항을 정하고 있을 것- 대여금 회수를 위한 적절한 수단을 확보할 것대여금의 한도는 순자산총액의 100% 이내3) 제3항 실사보고서 작성*비치집합투자재산으로 부동산 취득 or 처분 시기재사항: 부동산의 현황, 거래가격, 거래비용, 관련 재무자료 등4) 제4항 사업계획설립의 용이성 등으로 투자신탁 형태로 주로 설립, 개발사업에 직접 투자할 경우 투자회사나 투자유한회사 형태로 설립ㄴ. 투자자간 이익분배에 차등 예외적 허용: 투자합자회사 or 투자합자조합(배당률, 배당순서 등)-> 단, 이 경우에도 손실을 무한책임사원*조합원이 우선 부담하는 것은 금지ㄷ. (법 제249조의8 제3항) 일반 사모집합투자기구의 투자자는 그 집합투자증권을 적격투자자가 아닌 자에게 양도해서는 안됨. 즉, 일반 사모펀드의 경우 적격투자자만이 투자 가능(따라서 규제 대폭 완화)*적격투자자: 전문투자자 + 총레버리지 한도 200% 이하 펀드의 경우 3억원, 초과인 경우 5억원 이상 투자하는 일반투자자부동산 등(밑의 내용들을 부동산으로 간주)- 부동산을 기초자산으로 한 파생상품: 공모 100%, 사모 400%- 부동산 개발과 관련된 법인에 대한 대출- 부동산과 관련된 증권: 부동산 or 부동산 관련 권리 등이 재산의 50%이상을 차지하는 수익증권, 집합투자증권 or 유동화증권 / 부동산투자회사가 발행한 주식 / 부동산개발회사가 발행한 증권 등- 지상권(남의 땅에 건물 지을 수 있는 권리), 지역권(남의 땅을 내 편익에 이용할 수 있는 권리), 전세권, 임차권(월세), 분양권 등 부동산 관련 권리의 취득- 채권금융기관이 채권자인 금전채권(부동산을 담보로 한 경우만)의 취득환매금지형으로 설정 의무- 예외: 부동산을 기초자산으로 하는 파생상품이나 증권 등으로 조기 현금화가 가능한 경우- 최초 발행일로부터 90일 이내 상장 의무 (단, 투자신탁 & 투자회사 외의 경우 의무 아님)4. 자본시장법 제238조(집합투자재산의 평가)1) 제238조(집합투자재산의 평가 및 기준가격의 산정 등)에 근거- 부동산집합투자기구 역시 집합투자재산을 시가에 따라 평가하되, 평가일 현재 신뢰할만한 시가가 없는 경우에는 공정가액으로 평가(MMF는 장부가 평가 가능)2장 부동산펀드 영업실무#부동산펀드의 종류 및 특징1. 실물형 부동산펀드1) 임대형 부동산펀드 (리츠와 유사)수익성 부동산에 주성 등4) 개발형 부동산펀드직접 개발사업 추진(펀드가 시행사 역할)위험 및 점검사항- 사업계획서 사전 작성 의무화- 추진하던 개발사업 실패 시 펀드원본의 손실까지 위험- 사업계획서 내용 꼼꼼히 점검- 사업부지 확보 여부- 우량한 시공사 선정 여부- 인허가 여부- 사업성의 충분성2. 대출형 부동산펀드1) 개념프로젝트 파이낸싱(PF)형 부동산펀드프로젝트 파이낸싱- 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름을 대출자금의 상환재원으로 인식하여 대출방식으로 자금을 제공해 주는 금융조달방식- 특징: 자금공급 규모가 큼, 비소구금융 or 제한적 소구금융, 부외금융의 성격, 다양한 주체의 참여 가능- 채권자는 일반적으로 신용보강을 요구-> 사업부지에 담보 설정, 시공사의 책임준공 확약 및 지급보증, 채무인수, 책임분양, 공사비 후순위 등2) 위험 및 점검사항원활한 자금회수를 위해서는 우선 개발사업이 성공적이어야 함채무불이행위험에 대비 사업부지에 담보권 및 다양한 신용보강장치부동산경기 위축 등주요 점검사향: 사업부지 확보 여부, 시공사의 신용평가등급, 인허가 여부, 사업성 등3. 증권형 부동산펀드4. 재간접형 부동산펀드펀드재산의 40% 이상(대통령령 50% 초과)을 부동산펀드에 투자하는 펀드주로 글로벌리츠에 투자* 주제별 펀드 분류1) 법적 형태에 따른 분류- 신탁형 vs 회사형 vs 조합형 (회사형만 법인격이 있음)2) 투자대상의 사전 특성 여부에 따른 분류- 사전 특정형(project) vs 사전 불특정형(blind) (사전 블특정형은 경공매형 펀드)3) 모집방식에 따른 분류- 공모펀드(50인 이상) vs 전문투자형 사모펀드 (49인 이하)4) 투자대상지역에 따른 분류- 국내 투자펀드 vs 해외 투자펀드5) 설립국가 기준에 따른 분류- 국내 펀드(역내 펀드) vs 외국 펀드(해외펀드, 역외펀드)# 부동산 투자의 기초1. 부동산의 개념과 특성1) 부동산의 개념부동산이란 일반적으로 토지와 그 정착물을 의미부동산의 복합개념: 부동산은 그 개념을 파악할 때 부동산을 바라보는 다양한 측면성*건물을 토지와 독립된 물건으로 간주할 때 건물은 그 특성이 다를 수 있음부동산의 특성 (시험에 자주 나옴)자연적 특성인문적 특성부동성(지리적 위치의 고정성)용도의 다양성영속성(내구성*불변성*비소모성)합병*분할의 가능성부증성(비생산성)사회적*경제적*행정적위치의 가변성개별성(비동질성*비대칭성)2. 부동산의 법률적 측면1) 물권으로서의 부동산 소유권물권: 물건을 직접적으로 지배하여 이익을 얻을 수 있는 베타적인 권리물권의 본질- 지배성: 특정인의 어떤 행위를 요구하지 않고 물건을 직접 지배- 배타성: 하나의 물건 위에는 하나의 물권만이 존재 (일물일권주의)- 절대성: 모든 사람에게 주장 가능한 절대적 권리물권의 (일반적) 효력- 우선적 효력ㄱ. 물권 상호간에는 먼저 성립한 물권이 이후 성립한 물권에 우선한다ㄴ. 성립의 선후에 관계 없이 물권이 채권에 우선한다(예외: 부동산 임차권이 등기된 경우, 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택임차권의 경우 등)- 물권적 청구권: 물권이 방해되거나 방해될 염려가 있는 경우 그 제거 or 예방에 필요한 일정한 행위를 요구할 수 있는 권리소유권과 제한물권- 소유권ㄱ. 부동산을 자유로이 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리ㄴ. 토지 소유권의 범위는 지표는 물론 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미침-> 따라서 토지 소유자의 이익을 침해하지 않는 공중과 지중에서의 타인의 이용을 금지하지 못함 (미채굴의 광물은 토지 소유권의 효력 X)- 제한물권ㄱ. 일정한 목적을 위하여 타인의 물건을 부분적, 일시적으로 지배하는 물권으로 등기능력이 있는 권리ㄴ. 용익물권: 지상권, 지역권, 전세권ㄷ. 담보물권: 유치권, 질권(주식과 같은 유가증권을 담보로), 저당권(부동산을 담보로)3. 부동산의 경제적 측면1) 부동산시장의 개념 및 특성부동산 시장의 개념: 부동산 권리의 교환, 상호 유리한 가액으로의 가액결정, 경쟁적 이용에 따른 공간배분, 토지이용 및 공간이용의 패턴 결정 및 수요와 공급의 조절 등이 일어나는 추상적인 기구부동산 시장의 특업자에게 대출하는 것, Equity는 직접 부동산투자)펀드기간, 투자기간: Debt < Equity2. 부동산 투자기구별 비교1) 부동산 투자기구 개요부동산 투자: 직접투자, 간접투자직접투자: 직접 개발(Equity), 임대사업(Equity)간접투자: 부동산 펀드, 리츠부동산 펀드: 개발 펀드(Equity), 실물매입 펀드(Equity), 대출(PF) 펀드(Debt)리츠: 개발 리츠(Equity), 실물매입 리츠(Equity)2) 부동산펀드와 부동산 투자회사(REITs)부동산 펀드- 펀드재산의 50%를 초과하여 ‘부동산 등’에 투자- 주로 투자신탁 형태: 판매사, 운용사, 신탁업자, 일반사무관리회사 등부동산 투자회사(REITs)- 국토교통부 관리*감독하는 부동산 간접투자기구- 상법상 주식회사 형태: 주주총회, 이사회, 감사 등- 자산관리회사(AMC): 리츠가 위탁한 리츠 보유 부동산 관리 및 운용업무 수행함부동산 펀드 vs 부동산 투자회사(REITs)- 근거법: 자본시장법 vs 부동산 투자회사법- 설립: 금감원 등록 vs 발기설립(국토교통부의 영업인가)- 법적 성격: 계약 vs 상법상 주식회사- 최소 자본금: 제한 없음 vs 50억원# 부동산 투자의 이해1. 부동산 투자 결정 과정* 부동산투자결정과정 5단계- 투자의 목표 및 제약조건 -> 투자환경의 분석 -> 현금흐름의 예측 -> 투자의 타당성 분석 -> 투자결정1) 투자의 목표 및 제약조건목표: 투자자들이 원하는 수준의 기대수익률과 위험일반적인 부동산 투자 이유- 상대적으로 높은 안전성 인식- 소득이득 + 자본이득- 인플레이션 헤지의 수단: 일반 물가상승률 상회- 레버리지 효과 기대, 부채 상환으로 자기자본 축척제약조건- 투자자금의 규모: 투자자에게 가장 중요한 제약조건, 일반적으로 자금규모가 커서 부동산을 담보로 부채 활용- 유동성: 다른 투자자산에 비해 낮음- 투자기간: 일반적으로 장기, 단기일 경우 높은 양도소득세- 분석 및 예측능력: 국지성으로 인해 해당 지역 전문가의 도움을 받을 필요가 있음- 규제)

금융/회계/경영| 2024.04.08| 18페이지| 5,000원| 조회(372)

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2023년도 합격자의 한권으로 끝내는 증권투자권유대행인 3과목 요약

3과목- 투자권유1장 자본시장 관련 법규# 자본시장과 금융투자업에 관한 법률1. 총설1) 자본시장법 규제 패러다임 eq oac(○,1) 기존의 증권거래법, 간접투자자산운용법, 선물거래법, 신탁업법, 한국증권선물거래소법, 종합금융회사에 관한 법률을 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’로 통합 eq oac(○,2) 목적 및 기대- 자본시장의 효율성, 유연성 및 지속가능성 제고- 금융투자업자의 규제차익 행위 최소화- 고객에 대해 종합적인 금융투자서비스 가능 eq oac(○,3) 자본시장법 제정 방향- 포괄주의 규제: 기존 법체계에서의 열거주의 문제를 해결하기 위하여 금융투자상품의 개념을 추상적으로 정의하여 투자성(원본손실 가능성)의 특징을 갖는 모든 금융투자상품을 포괄적으로 정의- 기능별 규제: 경제적 실질에 따라 금융기능을 금융투자업, 금융투자상품 및 투자자를 기준으로 재분류하고, 동일한 금융기능에 대해서는 동일한 규제(진입, 건전성, 영업행위)를 적용하며, 금융기능의 특성에 따라 업규제를 차등화하여 적용- 업무범위의 확대: 투자권유대행인 제도 도입, 결제*송금업무를 허용하고 투자자 피해를 방지하기 위한 이해상충방지체계 도입 (정보교류 차단장치 등)- 원칙 중심의 투자자 보호 제도 도입: 공통 영업행위 규칙(설명의무, Know-Your-Customer-Rule, 적합성원칙, 적정성원칙 등)과 업자별 영업행위 규제2) 자본시장관련 감독기관 eq oac(○,1) 금융위원회성격금융정책, 외국환업무취급 기관의 건전성 감독*금융감독에 관한 업무를 수행국무총리 소속의 합의제 행정기관금융 정책과 감독에 대한 최고 의사결정기관업무금융에 관한 정책 및 제도에 관한 사랑금융기관 설립, 합병, 전환 등의 인*허가금융기관 감독 및 검사*제재에 관한 사항자본시장의 관리*감독 및 감시 등에 관한 사항금융관련 법령 및 규정의 제*개정 및 폐지에 관한 사항구성위원은 9인으로 구성국무총리 제정으로 위원장 1인, 위원장 제청으로 부위원장 1인운영회의회의는 위원장이 필요하다고 인정하 단기매매차익 반환) eq oac(○,1) 주권상장법인의 임원, 직원(직무상 미공개중요정보를 알 수 있는 자) or 주요주주가 특정증권 등을 매수한 후 6개월 이내에 매도하거나 특정증권 등을 매도한 후 6개월 이내에 매수하여 이익을 얻은 경우 그 법인은 그 임직원 or 주요주주에게 그 이익을 법인에 반환할 것을 청구할 수 있음- 단, 직원의 경우 다음 중 하나에 해당하는 자ㄱ. 주요사항 보고대상에 해당하는 사항의 수립*변경*추진*공시, 그 밖에 이에 관련된 업무에 종사하고 있는 직원ㄴ. 그 법인의 재무*회계*기획*연구개발에 관련된 업무에 종사하고 있는 직원- 특정증권 등ㄱ. 상장법인이 발행한 증권[제외: CB, BW, EB 및 PB 이외의 채무증권, 수익증권, 파생결합증권(“ㄷ”에 해당하는 파생결합증권 제외)]과 관련 DRㄴ. 상장법인 외의 자가 발행한 “ㄱ”과 교환가능한 EBㄷ. “ㄱ~ㄴ”을 기초자산으로 하는 금융투자상품 eq oac(○,2) 시행령 제198조(단기매매차익 반환의 예외)- 법령에 따라 불가피하게 매수하거나 매도하는 경우- 안정조작이나 시장조성을 위하여 매수*매도 or 매도*매수하는 경우- 주식매수선택권의 행사에 따라 주식을 취득하는 경우- 권리행사 등 eq oac(○,3) 증권선물위원회는 단기매매차익의 발생사실을 알게 된 경우에는 해당 법인에 이를 통보해야 한다. 이 경우 그 법인은 통보 받은 내용을 인터넷 홈페이지 등을 이용하여 공시해야 함2) 제173조(임원 등의 특정증권 등 소유상황 보고)- 주권상장법인의 임원 or 주요주주는 임원 or 주요주주가 된 날부터 5일 이내에 누구의 명의로 하든지 자기의 계산으로 소유하고 있는 특정증권 등의 소유상황을, 그 특정증권 등의 소유상황에 변동이 있는 경우에는 그 변동이 있는 날부터 5일까지 그 내용을 각각 증권선물위원회와 거래소에 보고해야 함3) 제173조의2(장내파생상품의 대량보유 보고 등)- 동일 품목의 장내파생상품을 금융위원회가 정하여 고시하는 수량 이상 보유하게 된 자는 그 날부터제40조(시효의 중단) eq oac(○,1) 분쟁조정의 신청은 시효중단의 효력이 있다 eq oac(○,2) 1개월 이내의 재판상의 청구, 파산절차참가, 압류 or 가압류, 가처분을 한 때에는 시효는 최초의 분쟁조정의 신청으로 중단된 것으로 본다 eq oac(○,3) 중단된 시효는 다음 하나에 해당하는 때에 새로이 진행된다- 양 당사자가 조정안을 수락하는 경우- 분쟁조정이 이루어지지 아니하고 조정절차가 종료된 경우- 제41조(소송과의 관계) eq oac(○,1) 조정 신청 전 or 후 소가 제기되어 소송이 진행 중일 때에는 수고법원은 조정이 있을 때까지 소송절차를 중지할 수 있다 eq oac(○,2) 조정위원회는 eq oac(○,1)에 따라 소송절차가 중지되지 아니하는 경우에는 해당 사건의 조정절차를 중지해야 한다- 제42조(고액분쟁사건에 관한 특례) eq oac(○,1) 아래 요건을 모두 만족하는 경우(소액분쟁사건) 조정절차가 개시된 경우 조정안을 제시 받기 전에는 소를 제기할 수 없다- 일반금융소비자가 신청한 사건일 것- 조정을 통하여 주장하는 권리나 이익의 가액이 2천만원 이내에서 대통령령으로 정하는 금액 이하일 것- 제44조(금융상품판매업자 등의 손해배상책임) eq oac(○,1) 금융상품판매업자 등이 고의 or 과실로 이 법을 위반하여 금융소비자에게 손해를 발생시킨 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다 eq oac(○,2) 금융상품판매업자 등이 제19조(설명의무)를 위반하여 금융소비자에게 손해를 발생시킨 경우에는 그 손해를 배상할 책임을 진다. 다만, 그 금융상품판매업자 등이 고의 및 과실이 없음을 입증한 경우에는 그러하지 아니하다- 제45조(금융상품직접판매업자의 손해배상책임) eq oac(○,1) 금융상품직접판매업자는 자신의 금융상품판매대리*중개업자 등(보험회사 임직원, 금융상품판매대리*중개업자가 위탁한 제3자 포함)이 금융소비자에게 입힌 손해에 대하여 배상할 책임이 있다다만, 금융상품판매대리*중개업자 등의 선임과제16조 (대외활동)-> 임직원이 외부강연이나 기고, 언론매체 접촉, SNS 등 전자통신수단을 이용한 대외활동을 하는 경우 다음 각 호의 사항을 준수해야 함- 회사의 공식의견이 아닌 경우 사견임을 명백히 표현해야 함- 대외활동으로 인하여 회사의 주된 업무 수행에 지장을 주어서는 안됨- 대외활동으로 인하여 금전적인 보상을 받게 되는 경우 회사에 신고해야 함- 공정한 시장질서를 유지하고 건전한 투자문화 조성을 위해 최대한 노력해야 함- 불확실한 사항을 단정적으로 표현하거나 다른 금융투자회사를 비방해서는 안됨# 금융소비자 보호1) 금융소비자보호법 eq oac(○,1) 제2조(정의) 중 제8항-> ‘금융소비자’란 금융상품에 관한 계약의 체결 or 계약 체결의 권유를 하거나 청약을 받는 것(이하 금융상품계약체결 등)에 관한 금융상품판매업자의 거래상대방 or 금융상품자문업자의 자문업무의 상대방인 전문금융소비자 or 일반금융소비자를 말함 eq oac(○,2) 제1항 ‘금융상품’이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 말함-> 금융투자상품을 금융소비자의 보호 대상으로 보았던 자본시장법에 비해 금융소비자 보호를 더욱 강화하고 있음2) 금융투자회사의 금융소비자보호 표준내부통제기준 eq oac(○,1) 제6조(이사회)- 이사회는 회사의 금융소비자보호에 관한 내부통제체계의 구축 및 운영에 관한 기본방침을 정함- 이사회는 내부통제에 영향을 미치는 경영전략 및 정책을 승인하고 이 기준, 내부통제체계 등 내부통제와 관련된 주요사항을 심의*의결한다 eq oac(○,2) 제7조(대표이사)- 대표이사는 이사회가 정한 내부통제체계의 구축 및 운영에 관한 기본방침에 따라 금융소비자보호와 관련한 내부통제체계를 구축*운영해야 함- 대표이사는 회사의 금융소비자보호 내부통제체계가 적절히 구축*운영되도록 내부통제환경을 조성하고, 관련법규의 변경, 영업환경 변화 등에도 금융소비자보호 내부통제체계의 유효성이 유지될 수 있도록 관리해야 함- 대표이사는 제3항에 따라 업무를 금융소비자보호 총할 수 없음을 알려야 한다. 만일, 파생상품 등의 거래를 희망하는 투자자가 투자자정보를 제공하지 않는 경우에는 관련법령에 따라 거래가 제한된다는 사실을 알려야 함-> 투자자가 투자권유에 필요한 정보를 제공하지 않거나, 투자권유를 희망하지 않는 경우 ‘투자권유 불원(or 투자자정보 미제공)확인’ 내용이 포함된 확인서를 징구하고 후속 판매절차를 진행함 eq oac(○,2) 임직원 등은 투자자가 투자권유를 받지 않고 투자하고자 하는 경우라도 원금손실 가능성, 투자에 따른 손익은 모두 투자자에게 귀속된다는 사실 등 투자에 수반되는 주요 유의사항을 알려야 함 eq oac(○,3) 임직원 등은 투자자에 대한 투자권유 여부와 상관없이 투자자가 증권신고의 효력이 발생한 증권에 투자하고자 하는 경우에는 판매 전에 해당 투자설명서를 투자자에게 교부해아 함단, 법시행령 제132조에 따라 투자설명서의 교부가 면제되는 투자자는 제외 eq oac(○,4) eq oac(○,3)에도 불구하고, 집합투자증권의 경우에는 투자자가 투자설명서 교부를 별도로 요청하지 아니하는 경우 간이투자설명서 교부로 갈음할 수 있으며, 이 경우 투자자에게 투자설명서를 별도로 요청할 수 있음을 알려야 함 eq oac(○,5) 투자자가 투자자문업자로부터 투자자문을 받고, 투자자문 결과에 따른 금융투자상품 등의 구매를 다음의 어느 하나의 방법으로 요청하는 경우 해당 금융투자상품 등을 판매하는 금융투자회사는 적합성원칙 및 설명의무와 설명서교부를 생략할 수 있음가. 투자자가 투자자문업자로부터 적합성원칙, 설명의무 이행 및 설명서를 교부 받았음을 확인하는 증빙서류를 제출하는 경우나. 투자자문계약과 결합된 금융투자회사의 판매계좌(자문결합계좌)를 통해 투자자문 결과에 따른 금융투자상품 등의 구매의사가 전달되는 경우4. 투자권유 희망 투자자에 대한 판매1) 투자자정보 eq oac(○,1) 투자자정보 파악 및 투자자성향 분석 등- 임직원 등은 투자권유를 희망하는 투자자에 대하여 투자권유 전에 면담*질문 등을

금융/회계/경영| 2024.03.18| 92페이지| 5,000원| 조회(229)

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2023년도 합격자의 한권으로 끝내는 증권투자권유대행인 2과목 요약본

1과목- 증권투자1장 증권분석의 이해# 경기분석1. 증권분석의 개요1) 기업가치 분석의 3단계 분석 eq oac(○,1) Top-down 방식 (하향식)- 경제분석 -> 산업분석 -> 기업분석 순으로 분석 eq oac(○,2) Bottom-up 방식 (상향식)- 기업분석 -> 산업분석 -> 경제분석 순으로 분석2) 증권분석의 핵심과제 eq oac(○,1) 증권선택 (기본적 분석) eq oac(○,2) 매매시점 결정 (기술적 분석)구분기본적 분석기술적 분석가정내재가치가 높은 기업의 주가는 그렇지 않은 기업의 주가보다 높아야 한다는 가정주가는 수급에 의해 결정되고, 수급은 투자자들의 심리상태에 의해 결정분석내용내재가치 or 본질가치 분석과거 주가의 움직임을 파악(추세와 패턴 등)용도(장기)종목선정에 이용(단기)매매시점 결정에 이용2. 경기분석1) 경기 변동의 개념과 측정 eq oac(○,1) ‘경기’란 한 국가 경제의 전반적인 활동수준의 좋고 나쁨을 나타내는 것으로, 경기는 일정한 패턴을 가지고 주기적으로 반복 eq oac(○,2) 이렇게 경제활동이 적정수준 이상으로 활발한 경기상승과 그 반대인 경기하강이 반복되는 현상을 ‘경기순환(business cycle)’이라고 한다 eq oac(○,3) 경기순환의 국면- 이분법: 확장(호황)국면, 수축(불황)국면 활황: 생산*소비*고용 및 투자 확대, 재고와 실업 감소, 물가*임금 상승-> 후퇴: 생산활동 축소, 기업 이윤 감소-> 침체: 기업 이윤 격감, 기업 도산 증가-> 회복: 낮은 이자율이 투자 및 소비 수요 유발, 생산 활동 증가, 물가*임금 등도 완만히 오름세를 탐 eq oac(○,4) 경기순환의 종류- 소순환 or 단기순환(3~4년): 기업의 재고 조정에서 생기는 변화 (키친이 제시)- 중기순환: 설비투자 조정에서 생기는 기업의 움직임 (주근가가 제시)- 장기순환(40~70년): 전쟁, 기술혁신 등 (콘트라티에프가 제시) eq oac(○,5) 경기예측경기예측방법- 설문조사에 의-)환율상승(1,000원/$ -> 1,500원/$) = 원화 절하 = 원화가치 하락단순논리환율상승 -> 수출증가/수입감소 -> 수익성 개선 -> 주가 상승- 일반적으로 환율상승은 수출비중이 높은 기업에는 단기적으로 유리하게 작용- But 환율상승은 경제가 좋지 않을 때 나타나므로 외국인 투자자의 이탈, 물가상승 및 경제성장 둔화 등으로 지속적인 주가상승을 기대할 수 없음환율하락(1,500원/$ -> 1,000원/$) = 원화 절상 = 원화가치 상승단순논리환율하락 -> 수출감소/수입증가 -> 수익성 악화 -> 주가 하락But 환율하락은 경제가 좋을 때 나타나므로 안정적 환율하락은 주가를 상승시킴#산업분석1) 산업분석 eq oac(○,1) 마이클 포터의 5가지 경쟁요인분석- 진입장벽이 높은 경우: 규모의 경제, 제품의 차별화, 막대한 교체비용, 기존업체의 저렴한 제조비용, 정부의 규제가 있는 경우- 기존업체간의 경쟁강도: 산업의 성장률이 낮을수록, 고정비가 높을수록, 경쟁기업의 수가 많을수록 경쟁강도가 높음- 제품의 대체가능성- 구매자/공급자의 교섭력: 물건의 차별성이 낮을수록 구매자의 교섭력이 강해짐(물건의 차별성이 낮을수록 소비자의 힘이 더 강해짐 = 비슷한 물건들이 많으니까) eq oac(○,2) 제품수명주기(PLC: Product Life Cycle)이론의 4단계- 도입: 전혀 새로운, or 진보적인 제품이 세상에 던져졌다. 시장을 새롭게 만들어 가는 것인데 이때엔 경쟁자도 없고 독점의 상태에 놓임-> 가동률이 낮고 생산원가가 높음-> 품질이 열악하고 제품의 표준화가 안됨- 성장: 소비자들에게 카테고리 및 제품에 대한 인지도가 형성되면서 매출이 빠르게 올라간다. 순수입이 급상승하며, 경쟁자들이 속속 나타나기 시작하는 시점-> 제품이 차별화되기 시작-> 조업도가 높음- 성숙: 경쟁자들이 많이 생겨났으며, 업계에서 각 제품들의 판매량이나 인지도 등에서 순위가 결정되어 있는 시점이다. 제품 판매는 극에 달해 있으며 치열한 경쟁으로 인해 가격 인하가 시작되0,000/매출액매출액 = 0.125 x 450,000/0.084 = 669,643원 (백분율은 소수점으로 고쳐서 쓰는게 팁)Ex) 총부채 1000억원, 영업이익 100억원, 자기자본 800억원, 당기순이익 120억원, 매출액 2,000억원일 경우 수익성 비율 중 가장 큰 값은?-> ROI: 당기순이익/총자본, ROE: 당기순이익/자기자본매출액순이익률 = 당기순이익/매출액, 매출액영업이익률 = 영업이익/매출액ROI = 120억/1800억, ROE = 120억/800억, 매출액순이익률 = 120/2000매출액영업이익률 = 100억/2000억 정답: ROE(자기자본이익률) eq oac(○,2) 안정성 비율- 유동비율 = 유동자산/유동부채- 부채비율 = 타인자본/자기자본- 고정비율(비유동비율) = 고정자산(=비유동자산)/자기자본- 이자보상비율 = 영업이익/이자비용 eq oac(○,3) 활동성 비율- 손익계산서의 매출액/재무상태표의 자산항목 = ~ 회전율로 표시- 총자산(고정자산, 재고자산) 회전율 = 매출액/총자산(고정자산, 재고자산) eq oac(○,4) 성장성 비율- 전기 대비 or 산업평균 대비- 매출액증가율 = (당기매출액 – 전기매출액)/전기매출액- 총자산증가율 = (당기말총자산 - 전기말총자산)/전기말총자산- 영업이익증가율 = (당기 영업이익 – 전기 영업이익)/전기 영업이익3) 시장가치비율분석- PER(주가수익비율) = 주가(P) / 주당순이익(EPS)(EPS = 당기순이익 / 발행주식수)- PEGR(PEG Ratio) = PER / 연평균 EPS 성장률(PER이 그 기업의 성장성에 비해 높은지 낮은지를 판단하기 위해 고안된 지표)- PBR(주가순자산비율) = 주가(P) / 주당순자산(BPS)(BPS = 순자산 / 발행주식수)- PCR(주가현금흐름비율) = 주가(P) / 주당현금흐름(CPS)(CPS = 현금흐름 / 발행주식수)(순순히 주당 영업활동으로 발생한 현금흐름에 비해 주가가 몇 배인지)(PER은 낮으나 PCR이 높은 기업은 외상매출이나간성 차이미래지향적과거지향적집합성 차이기업을 총제적으로 반영수많은 개별 자산과 부채의 합자산*부채의 인식기준 차이자산 or 부채의 장부가액은 일정한 회계관습에 의하여 제약- PBR = 순이익/매출액 x 매출액/총자본 x 총자본/자기자본 x PER-> PBR은 기업의 마진, 활동성, 부채 레버리지 및 기업의 수익가치가 반영된 지표(기업의 청산가치를 추정할 때 유용한 보통주 평가 방식)-> But 미래의 수익 발생 능력을 반영하지는 못해 계속 기업을 전제로 한 평가기준으로는 제약-> 자산 가치는 단순한 개별 자산의 합계로 기업의 원천적 수익력 평가 X eq oac(○,3) 주가 = PSR x SPS- 신생기업 벤처기업 및 적자기업 등의 주가 평가에 주로 사용- 매출액은 임의로 조정이 어렵고, PSR은 PER만큼 변동이 크지 않아 가치 평가 시 신뢰성이 높음 eq oac(○,4) EV/EBITDA- (시가총액+순차입금)/(영업이익+유무형자산상각비)- 유사기업의 EV/EBITDA에 해당 기업의 EBITDA를 곱해 EV를 추정해 내고 여기에 순차입금을 차감해 시가총액을 추정한 후 발행주식수로 나누어 계산- 기업의 자본구조를 이용하기에 당기순이익을 이용하는 PER의 한계점을 보완하고, 추정방법이 단순하며, 분석기준이 널리 알려져 있고 회사 간 비교 가능성이 높아 공시정보로서 유용성이 높다4. 기술적 분석1) 개념 eq oac(○,1) 주가나 거래량 등 주식시장에 나타난 과거의 데이터를 기초로 시세를 예측하는 것 eq oac(○,2) 과거의 주가나 거래량을 계량화하거나 도표화해서 일정한 추세나 패턴을 찾는 분석 기법 eq oac(○,3) 이 패턴을 이용하여 주식 선택 및 매매 타이밍 판단2) 한계점 eq oac(○,1) 과거의 경제상황이나 고객의 심리변화 등이 미래에도 반복해서 나타난다는 것은 비현실적 eq oac(○,2) 과거의 동일한 주가양상을 놓고 어느 시점이 주가 변화의 시발점인가 하는 해석이 분석사에 따라 다를 수 있음 eq oac(○ 낮은 위험3. 위험1) 미래의 불확실성에 의한 변동성2) 위험의 계산: 미래 수익률의 분산도(흔히 범위, 분산, 표준편차 및 변동계수 등 사용)경기상황확률주식A주식B불황30%-70%10%보통40%15%15%호황30%100%20%위험의 계산방법-> 먼저 기대수익률을 구해야 함 = 둘 다 0.15-> 주식A의 분산: (-0.7 - 0.15)^2 x 0.3 + (0.15 - 0.15)^2 x 0.4 + (1 - 0.15)^2 x 0.3주식A의 표준편차: 분산 값에 루트 씌우기3) 표준정규분포- Z = 1일 경우 68.27%, Z = 2일 경우 95.54%, Z = 3일 경우 99.97%#자산배분 및 투자관리1. 자산배분 전략1) 자산배분(Asset allocation)의 정의 eq oac(○,1) 위험수준이 다양한 여러 자산집단(asset class)을 대상으로 투자자금을 배분하여 포트폴리오를 구성하는 일련의 투자과정 eq oac(○,2) 특정 자산의 초과수익이 아닌 각 자산이 가지고 있는 시장수익률을 최적 자산배분을 통하여 얻고자 함- 거시적 관점: 장기적으로 투자목적 달성을 위한 포트폴리오를 형성하는 의사결정(전략적 자산배분)- 미시적 관점: 중기 or 단기적으로 수익률 제고를 위해 자산집단의 구성비율을 적극적으로 변경하는 행위 (전술적 자산배분)2) 자산배분 전략의 중요성에 관한 연구 eq oac(○,1) 기관투자자의 투자성과는 시장지수 or 벤치마크에 의해 영향을 받는 부분이 매우 크다는 연구 결과 -> 투자자들 역시 자산배분 효과가 투자수익률 결정에 절대적인 영향을 끼침을 인식 eq oac(○,2) 이런 인식의 확산으로 기관투자자들은 종목 선택이나 단기 주가, 금리 예측보다 장기적인 자산배분과 같은 거시적 활동을 중요시 eq oac(○,3) 투자대상 자산군의 증가로 투자상품이 다양해지고 위험을 적절히 분산시킬 필요성이 생겨남2. 종합적 투자관리과정1) 투자목표 설정 및 사전 투자분석 실시 eq oac(○,1) 재무목표 -> 투자목표(RR

금융/회계/경영| 2024.03.16| 15페이지| 5,000원| 조회(164)

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