[부동산 임대차 보호법]부동산 임대차 보호법

소개

상가건물 임대차 보호법과 주택 임대차 보호법에 대한 설명과 적용 범위, 기준등을 기술.

목차

상가건물 임대차 보호법
대항력
우선변제권
확정일자의 적용 방법과 효력
주택 임대차 보호법
소액보증금과 최우선 변제권

본문내용

★상가건물임대차보호법이란 무엇인가★

상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 의원입법으로 제정, 2001.12.29. 공포되어 2002.11.1.부터 시행되는 법률.

이 법률의 핵심은 일정요건을 갖춘 임차인에게 다음과 같은 권리를 부여한데 있다.
① 임대차 존속기간 보장 : 최대 5년간의 계약갱신요구권 보장
② 대항력 발생 : 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장
③ 우선변제권 보장 : 대항력 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권등기와 같은 효력을 인정하여 경매·공매시 후순위 채권자보다 우선 변제
④ 임대료 인상상한선 설정 : 연 12%의 범위내 인상 가능
★주택임대차보호법 ★
1. 적용범위
(1) 주택의 전부 또는 일부에 대한 임대차
* 주택의 소유자는 아니지만 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인 과 사이에 임대차 계약이 체결된 경우도 포함되므로 주택의 명의신탁자로부터 임차한 자가 대항력을 갖추면 명의 수탁자에 대해서도 임차권을 주장할 수 있다.(95다22283)
(2) 임차주택의 일부가 주거이외의 목적으로 사용되는 경우에 주거외 부분에도 적용
* 어디까지나 주된 것은 주거용이고 주거외 부분이 부수적일 경우에만.
* 비주거용에 부수적으로 주거용인 경우에느 적용안된다.(다방판례, 여관판례)
* 주거용인지 여부는 공부상 표시를 기준으로 하는 것이 아니라 그 실지용도에 따라 결정된다는 것이 판례
(3) 등기되지 아니한 전세계약에도 적용
(4) 일시사용 임대차에는 적용이 없다.
(5) 법인은 주임법의 보호대상이 아니므로 법인의 직원이 주민등록을 갖추고 인도 받아 확 정일자를 갖추었다고 하여도 우선변제권을 주장할 수 없는 것이 판폐의 태도

참고자료

· 부동산학개론