「부동산가격공시법」상 표준지공시지가의 적용 및 효력에 관한법적 문제 (Legal Issues Regarding the Application and Effect of Officially Announced Price of Representative Land According to 「Act on the Public Announcement of Real Estate Values」)

서지정보

· 발행기관 : 한국토지공법학회
· 수록지 정보 : 토지공법연구 / 86권 / 33 ~ 60페이지
· 저자명 : 배명호

초록

2016. 1. 19. 이른바 감정평가 선진화 3법의 제･개정으로 「부동산가격공시법」이 전면개정 되면서, 법 제8조 “표준지공시지가의 적용” 규정의 개정을 비롯하여, 부동산가격공시에 관한 규정이 대폭 개정되었다. 현행법 제8조는 1983년 「국토이용관리법」의 개정으로 도입되었지만, 동 규정의 해석을 놓고 헌법재판소나 소관부서에서는 단지 국가 등이라는 특정 산정의 주체가 토지의 수용･사용보상 또는 국･공유지 취득･처분 등의 특정 산정의 목적을 위해 국토교통부장관이 공시하여 생산된 표준지공시지가를 적용할 수 있는 근거 규정으로 이해하고 있는데, 이는 문법적 해석에 맞지 않고 오히려 현행법 제8조가 국민의 재산권을 보호하는 감정평가제도의 취지에 반하기 때문에 국민의 재산권 보장을 침해하는 위헌적인 조항으로 이해된다. 연혁적으로 1983년 “국가에 의한 직접 산정”이 도입된 이 후 현재까지 약 34년이라는 연혁을 갖는 동안 본칙 규정의 핵심규정이지만, 실질은 사문화 내지 실효성이 없는 규정이다. 비교법적으로 日本의 「地価公示法」은 표준지공시가격(標準地公示価格)을 기준으로 국가 등이 직접 산정하는 규정을 두고 있지 않다. 법 제8조 단서 규정에 따라, 국가 등이 직접 산정하거나 감정평가액으로 산정한 지가에 대하여, 국가 등이 필요하다고 인정할 때를 판단하여, 가감 조정하여 적용하지도 않는다. 따라서 국가 등에 의한 지가의 직접산정 규정은 법규범으로서 실효성이 없다. 그리고 감정평가업자가 관계법령에 따라 감정평가를 하는 것처럼 국가 등이 행정목적을 위하여 표준지공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 직접 산정하는 방법은, 개별공시지가의 산정방법과 같은 것으로 헌법재판소는 이미 토지초과이득세에 대한 헌법불합치결정 등에서 개별공시지가 산정에 대하여 비판적인 견해를 견지하고 있다. 또한 비전문가인 국가 등의 수족인 공무원 등이, 감정평가업자가 산정한 지가에 대하여 불확정 개념으로서 필요하다고 인정할 때에, 동법이나 하위법령에 구체적인 기준이나 방법을 명시하지 않은 현행 법제도하에서, 행정실무상 가감 조정하여 적용하고 있지도 않다. 그리고 법 제8조 및 제9조 표준지공시지가의 적용 및 효력 규정이 본칙의 핵심규정이기 때문에, 「부동산가격공시법」 제3조의 표준지공시지가 조사･평가 및 공시권자 논란과 무관할 수 없다. 입법론으로 조사･평가와 조사･산정은 감정평가로 통일하여 규정할 필요가 있다는 입법과제도 제시하였다. 입법자는 입법론에서 제기한 법률 개정을 통하여 보다 더 헌법합치적으로 법률개선의무를 다하여야 한다.

영어초록

As of January 19, 2016 when 「Act on the Public Announcement of Real Estate Values」 was entirely amended through the establishment and amendment of the so-called three laws for Advancement of Real Estate Appraisal, the rules and regulations related to the announcement of real estate price were also amended in full scale, including the revision of the article 8, “The Application of Officially Announced Price of Representative Land”.
Even though the article 8 of the current law was introduced in the amendment of 「National Land Use and Management Act」 in 1983, it has been used for the purpose of expropriation, use compensation of land or specific calculation for acquisition and sale of national and public lands by entities of specific calculations, such that it just serves as an applicable provisions by the Constitutional Court and authorities concerned to apply officially announced price of representative land announced and produced by the Minister of Land, Infrastructure, and Transport. However, interpreting the article 8 in this way is against literal interpretation, and rather it can be understood as unconstitutional because it infringes the property rights of citizens contradictory to the intent of the appraisal system which tries to protect the property rights of citizens. Since the “Direct Calculation by the governmental entities” has been implemented in 1983, it is a core regulation of this act which has about 34 years of history. But it is a no longer enforced, or ineffective regulation in reality. In terms of comparative law, 「Public Notice of Land Prices Act」 of Japan does not have a regulation by which the governmental entities perform direct calculations based on officially announced price of representative land.
According to the provisos to the article 8 of the act, the governmental entities can apply a new price by adjusting addition and subtraction when the governmental entities think it is needed without applying the land price calculated directly by the governmental entities or the land price calculated on the basis of appraisal price. Therefore, the regulation on the direct calculation of land price by the governmental entities has no effect as a legal norm. Just as appraisers appraise according to relevant regulations, the method of calculating the land price directly by the governmental entities based on officially announced price of representative land using the Land Price Index Table is the same as the calculation by individual officially announced prices. The Constitutional Court already holds negative stance against the individual officially announced price in such precedents as the decision of constitutional discordance related to excessively increased valuable land tax.
Additionally, the governmental entities including non-expert government employees do not apply the adjustment of addition or subtraction to the price for convenience's sake in public administration practice even when the adjustment of addition or subtraction is needed for the land price calculated by appraisers under uncertainty because there aren’t any specific standards or manuals in the act or lower statutes.
Since the article 8 and the article 9 of the act, the application and effect of officially announced price of representative land are the core provisions of this act, they cannot be irrelevant to the issues regarding inspection & assessment of officially announced price of representative land in the article 3 of 「APAREV」 and public notice.
As for ‘de lege ferenda’, this study suggests a legislative task that Inspection & Assessment and Inspection & Calculation should be regulated as a unified form of appraisal. Legislators should fulfill their obligations to improve the laws to become more constitutional through amendment of laws suggested by ‘de lege ferenda’.

참고자료

· 없음