새로운 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신거절권 (수원지방법원 2022. 4. 22. 선고 2021나89299 항소심 판결) (Right of refusal of contract renewal for Actual Residence by a New Lessor)

서지정보

· 발행기관 : 경희대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 경희법학 / 57권 / 4호 / 138 ~ 170페이지
· 저자명 : 이오현, 김대희

초록

주택시장의 불안정 속에 주택 임대료가 상승함에 따라 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있다. 그러나 임차인의 계약갱신요구권을 보장함으로써 보장기간을 현행 2년에서 4년으로 임대차를 연장하고, 계약갱신 시 차임이나 보증금의 증액청구는 최초 임대차계약에서 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의금액을 초과하지 못하게 하는 제한으로 임대인의 불만이 상당히 큰 편이다. 계약당사자인임차인 입장에서는 전세를 구하기가 어렵고, 전세가격이 급격하게 인상된다는 것이다. 또한임대인 입장에서는 임대료 인상에 대한 통제, 주택을 매수하고도 임차인의 계약갱신요구로입주하기 어렵고, 필요에 따라 적기에 주택을 매도하기 어렵다는 점과 양도세 비과세 거주요건을 계약갱신으로 충족하기 어렵고, 임대차2법을 소급적용하게 한 점 등으로 임대인의재산권을 침해한다는 것이다. 그리고 양 당사자는 공통적으로 전월세 실거래 신고를 통해과세부담의 우려이다.
실거주를 목적으로 양수인이 주택을 매입했더라도 소유권이전등기 이전에 현재 거주 중인 임차인이 임대인(매도인)에게 계약갱신 요구을 행사하는 경우 해당 주택에 거주할 수 없는 상황이 발생할 수 있다. 현행법에 따르면 소유권의 이전은 등기를 하여야만 효력이 생기고, 임차주택의 양수인은 기존 임대인의 지위를 승계하기 때문에, 유효하게 행사된 계약갱신요구는 임차주택의 양수인에게 승계된다. 그러므로 갱신요구권 행사 후 임차목적물의 소유권 변동으로 인한 임대인의 승계가 있었다고 하여 행사 가능한 기간 내에 존재하는 갱신거절권이 소멸한다거나 임대인의 갱신거절이 불가능해지게 되는 것은 아니다. 따라서 승계임대인은 법에서 정한 기간 내에 승계 임대인 자신이 가지는 갱신거절권을 적법 유효하게행사하였거나, 이전 임대인의 유보된 갱신거절권을 승계 받아 행사함으로써 임대차계약은갱신되지 아니한 상태의 원래 계약만료기간에 종료될 것이다. 개정된 주택임대차법의 시행으로 임차인의 갱신요구권과 임대인의 갱신거절권을 둘러싸고 많은 분쟁이 일어났는데, 문제가 된 임차인의 갱신요구권 행사 후 임대주택을 매입한 새로운 임대인이 실거주 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하고 임대목적물 주택을 인도받을수 있는지가 문제된다.
주택임대차법 개정 명분으로 임차인 보호를 내세웠지만 결국 4년치 전세값을 한 번에 올려주도록 해 임차인 고통만 커졌다. 개정 주택임대차법의 짧은 시행 기간으로 아직까지는하급심 판결만 다수 선고되고 이번에 최초의 대법원 판결이 선고 된 바 있어 대상판결과같은 태도를 취하였다.
주택임대차법에 따른 정당한 사유가 있는 경우 갱신요구권 행사 후에 구 임대인의 갱신거절 기간 내에 임대인의 지위를 승계한 양수인이 실거주를 목적으로 갱신거절권을 행사할수 있어야 할 것이다. 향후에는 임대차법 전면 재검토를 포함한 유지 자체에 대한 논의도 필요하다.

영어초록

As housing costs rise and the housing market becomes unstable, there is an accelerated transition from Chonse to monthly rent, causing housing instability and increasing the burden of housing costs on lessees. By ensuring the lessee's right to renew the lease, the lease guarantee period has been increased from two years to four years. Increases in rent or security deposits upon contract renewal are limited to 1/20 of the agreed amount. Consequently, the lessor has a great deal of complaints.
In the lessee's situation, Chonse is hard to find, and the Chonse price increases sharply. The lessor also finds it difficult to raise the lease fee. Moreover, even after the lessor purchases the house, the lessor has difficulty moving in due to the lessee's application for contract renewal.
The lessor also suffers greatly. The timely sale of a home as needed, the completion of residence requirements that are exempt from transfer taxes, and the retroactive application of two rental laws (the 「Housing Lease Protection Act」 and Real Estate Transaction Reporting Act). Therefore, the lessor's property rights are being violated.
Both parties express concern about tax burden due to actual transaction report of Chonse and monthly fee.
It may not be possible for the assignee to reside in their newly acquired home if the lessee residing there applies to renew their lease to the lessor (a seller) prior to registration of ownership transfer.
In accordance with current law, the transfer of ownership takes effect only after registration, and the assignee inherits the status of the lessor. Due to this, the assignee of the leased house had the right to refuse contract renewals.
The lessor's right to refuse renewal does not expire, even if ownership of the leased object changes after the application right to renewal is exercised. The lessor can also refuse to renew the lease. Consequently, the lessor is legally and effectively entitled to refuse renewal within the period stipulated by law. The lessor can also exercise the renewal refusal right of the previous lessor. The lease contract will thus be terminated in the non-renewal state during the original contract expiry period.
The amended 「Housing Lease Protection Act」 led to many disputes over the rights of lessees to renew their leases. A typical situation is when a lessee exercises their right to renew their lease where the new lessor acquires ownership of the house from the previous lessor, and on the basis of the actual residence, the new lessor rejects the lessee's renewal application.
Although the purpose of the amendment of the 「Housing Lease Protection Act」 was to protect the lessee, the only effect was to increase the pain of the lessee as the Chonse price increased at once for four years. The amended 「Housing Lease Protection Act」 has only been enacted recently, and a number of lower court decisions have been issued, but This was first Supreme Court ruling. If there is a legitimate reason under the「Housing Lease Protection Act」After exercising the Application right of contract renewal, within the renewal refusal period of the old lessor the transferee who has succeeded to the leasehold status must be able to exercise the right of refusal of contract renewal for the purpose of Actually Reside.
A full review of the 「Housing Lease Protection Act」 is also necessary in the future, as well as a discussion about the need for a 「Housing Lease Protection Act」.

참고자료

· 없음