임차인의 임차목적물 원상회복의무 (The lessee’s restoration obligation in a lease contract)

서지정보

· 발행기관 : 한양대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 법학논총 / 34권 / 4호 / 225 ~ 247페이지
· 저자명 : 정은아

초록

임차인은 임대차가 종료하면 임차목적물을 원상에 회복하여 반환하여야 한다. 이러한 원상회복의무의 구체적 범위와 관련하여서는 임차목적물에 발생한 변형의 유형을 나누어, 임차목적물의 사용·수익에 따라 발생하는 훼손, 마모 등의 손상과 임차목적물의 증·개축과 같이 임차인이 적극적으로 인위적인 변형을 가하는 경우를 다른 기준에 따라 검토할 필요가 있다. 먼저, 임차목적물의 마모 등의 손상에 관하여는 다수의 하급심 판결에서 나타나는 법리에 비추어 볼 때, 임차인이 임차목적물을 통상적으로 사용·수익하는데 수반하여 발생하는 통상의 손모는 임차인의 원상회복 대상이 아닌 것으로 실무상 이해되고 있다. 통상의 손모에 해당하는지 여부에 관하여는 임차목적물의 원 상태, 임차목적물 사용·수익 방법과 임대차의 목적 등 여러 요소를 종합하여 개별적, 구체적으로 판단함이 타당할 것이지만, 이러한 분쟁을 예방하기 위하여는 통상 손모 여부에 관한 일반적 기준을 마련하는 방안도 고려해볼만 하다. 임차목적물이 손상된 경우 임대인의 수선의무가 있느냐 여부는 임차인의 임차목적물 사용·수익에 장해가 되느냐를 기준으로 결정되는 것이지만, 임차인이 임차목적물을 통상적이지 않은 방식으로 사용·수익하는 등 임차인에게 귀책사유 있는 행위로 수선이 필요하게 된 경우에는 임차인의 원상회복의무만을 인정하는 것이 타당하다.
임차인이 임차목적물에 적극적인 변형을 가한 경우에는 이러한 행위가 임대차계약에 따른 것이든, 계약에 위반하여 이루어진 것이든 구분하지 않고, 원칙적으로는 원상에 회복되어야 할 것이지만, 이러한 변형의 결과가 임차인의 비용상환청구권, 부속물매수청구권, 매수청구권의 요건을 충족하는 경우에는 그와 같은 권리의 대상이 될 뿐이다. 임차인이 사전에 비용상환청구권 포기 약정을 한 경우에는 이러한 특약은 대개 원상회복의무의 면제를 포함하는 것으로 해석된다.
임차인의 특정물 보존의무는 원상회복의무를 판단하는 한 요소로 고려될 수 있다. 가령, 임차인이 특정물 보존의무를 위반하는 사용·수익을 함으로써 발생한 임차물의 변형은 임차인의 원상회복의무 대상이 된다. 그러나 임차인의 특정물 보존의무 위반이 있어야만 임차인의 원상회복의무가 발생하는 것은 아니다.

영어초록

The lessee is obligated to perform restorative and reparative work at the end of the lease period. This restoration obligation is usually construed that the lessee should restore the condition of the leasing objective as the object had been delivered to the lessee.
The range of this restoration obligation may be reviewed depending on the category of the leasing object’s altered condition, and this study divides it into two categories; (1) the leasing object’s damaged state by the lessee’s use and (2) the leasing object’s changed state made intentionally by the lessee.
With regard to the first category, it should be noted that it is not possible to restore the exact condition of the leasing object as same as it was in the beginning of the lessee’s use. Thus, the precedents in Korean court has denied the lessee’s obligation to restore ‘ordinary were and tear’ on the basis that the such depreciation cost and natural damage of the leasing object are included in the rent paid to the lessor. In short, the restoration costs for ordinary wear and tear is borne by the lessor in principle.
As for the second category, in principle, the lessee always restore the change in the leasing object he/she had intentionally made. However, in case where the lessee has the right to compensation for improvements, the lessee is not obliged to restore the change in the leasing object. In this regard, the Korean courts has its tendency to construe that the parties’ agreement to waive the lessee’s right to compensation for improvements also includes waiver of the lessee’s restoration obligation.
Also, the lessee’s restoration obligation should be construed together with other obligation such as the obligation stipulated in the Article 374 of Civil Act.

참고자료

· 없음