법인의 부동산 양도방식에 따른 조세 부담의 현금흐름비교

소개

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목차

Ⅰ. 서 론
Ⅱ. 기본가정
1. 제도적인 전제조건
2. 분석을 단순화하기 위한 가정
Ⅲ. 부동산 양도방식별 조세부담 분석
1. 직접매매방식
가. 매도자
나. 매수자
2. 자회사 설립 후 주식양수도방식
가. 매도자(모회사)
나. 매수자
3. 직접매매방식과 주식양수도 방식의 비교
가. 매도자
나. 매수자
4. 감가상각비 절세효과의 차이
가. 부동산이 대도시 안에 있는 경우
나. 부동산이 대도시 밖에 있는 경우
5. 취· 등록세의 차이
Ⅳ. 결 론
참고문헌

본문내용

Ⅰ. 서 론
올해 상반기에 용역의뢰된 대상지의 소유법인이 매도방식을 통상적인 직접매매방식이 아닌 주식양수도방식을 요구하였다. 이후 대상지를 현물출자한 방식으로 spc를 설립하였고, 그 법인을 매입하는 방식으로 매매를 성사시킨 경험이 있다. 이를 계기로 법인의 사업용부동산 양도방식에 따른 조세부담의 현금흐름을 공부하게 되었다. 본고에서는 이를 더욱 체계화하여 기업이 사업용 부동산을 양수도 하는데 있어서 하나의 의사결정기준을 제시하고 한다.
법인은 영업활동에 활용할 목적 이외에 여유자금의 장기적인 투자나 안정적인 자산운용 등을 위하여 부동산을 취득하기도 하고, 유동성 확보나 구조조정의 일환으로 보유 부동산을 매각하기도 한다. 부동산의 취득은 초기에 거액의 자금이 소요되고, 취득 후에는 단기간에 처분하는 것이 곤란하기 때문에 의사결정에 있어 많은 시간과 노력이 소요된다.
부동산 매매의 가장 전형적인 방식은 매도자가 부동산의 법률적․경제적 소유권을 매수자에게 이전하는 직접매매방식이지만, 이 경우는 매수자가 부동산 취득시점에 취득세와 등록세를 부담해야 한다. 그러나 매도자가 구조조정이나 재무적 곤경 등의 이유로 긴급하게 자금이 필요하거나 부동산 양도거래가 전적으로 매수자의 협상능력에 의존하는 경우에는 매수자의 요구에 의하여 매도자가 부동산을 현물출자 하여 자회사를 설립한 후 그 자회사의 주식을 양도함으로써 매수자가 부담하여야 할 지방세를 매도자가 부담하기도 한다. 이러한 주식양수도방식은 매수자가 부동산에 대한 법률적 소유권이 있는 자회사의 주식을 취득함으로써 부동산의 경제적 소유권을 취득하는 것이다.
법인의 사업용 부동산 양수도 하는 과정에서 검토될 수 있는 방법 중 직접매매방식, 자회사 설립 후 주식양수도방식의 2가지 형태로 나누고 각각의 현금흐름과 조세부담을 매도자와 매수자 측면에서 분석함으로써, 매매 당사자의 세무관리 측면에서 어떤 방식이 효율적이고 유리한 현금흐름을 가질 수 있는가를 살펴봄으로써 보다 유리한 의사결정을 할 수 있도록 돕고자 한다.


Ⅱ. 기본가정
법인의 사업용 부동산 양도방식을 직접매매방식, 자회사 설립 후 주식양수도방식의 2가지로 나누어 매도자와 매수자의 조세부담을 현금흐름 측면에서 분석하였다. 여기서, 사업용 부동산(이하, “부동산”이라 함)이란 지방세법 시행 령 제84조의 2 ③항에 의한 본점 또는 주사무소의 사업용 토지와 건축물을 말한다. 법인이 여유자금을 투자하기 위하여 취득하거나, 재무구조의 악화 등으로 자금을 조달하기 위하여 매각하는 부동산은 일반적으로 생산과 직접적인 관련이 없는 본점 또는 주사무소의 사업용 토지와 건축물(예를 들면，본사사옥)이기 때문에 부동산을 본점 또는 주사무소의 사업용 토지와 건축물로 한정하였다.
부동산 양도방식이 현행 법제도하에서 실현가능하고 현금흐름분석을 단순화하기 위해서는 몇 가지 기본가정을 제도적인 전제조건과 분석의 단순화를 위한 가정으로 구분하였다. 제도적인 전제조건은 부동산 양도방식이 현행 법제도하에서 실현가능하기 위한 것이다. 또한, 실제 부동산 양도에는 예기치 않은 현금 흐름이 있을 수 있으므로 현금흐름에 영향을 미치는 변수(예를 들면, 처분가액이나 장부가액, 임대료, 관리비 등)를 단순화할 필요가 있다.

참고자료

· 김용구, 알기쉬운 부동산세법, 탐진출판사, 2007.
· 이준규.이은상, “기업의 조세전략”,(주)조세통람사, 2001.
· 김완석, “법인세법론”, 광교TNS, 2002.
· 유상열.강경규, “법인의 사업용부동산 양도방식과 조세부담분석”, 세무학연구 21권 제2호, 2004