재개발·재건축사업상 동의서 효력에 관한 연구 -사업연기에 의한 비용증가현상 방지에 대해- (A study on the validity of a written consent in Housing redevelopment and Reconstruction Projects - cost increase phenomenon prevention for projects delay -)

서지정보

· 발행기관 : 한국법학회
· 수록지 정보 : 법학연구 / 41호 / 153 ~ 175페이지
· 저자명 : 황영두

초록

재개발 재건축 사업에서 각종 처분에 법률적 하자가 발생했다면 그 처분에 대해 취소하는 것이 법치주의에 맞다. 그러나 수많은 조합원이 각자의 이익을 다양하게 주장하고 사업의 대규모성으로 말미암아 많은 분쟁이 계속 발생하며 복잡한 법규와 절차 때문에 사업 진행이 매우 어려운 것이 현실이다.
동의서의 제출에 의하여 사업진행 후에 그 동의가 무효라고 한다면, 사업이 진행 중인 재개발·재건축 사업이 원점으로 돌아가서 조합의 설립 자체가 의결정족수에 미달되어 무효가 되고, 그 효력이 소급하여 조합이 무효이므로 조합설립 이후에 조합이 행한 각종 법률행위, 즉 시공사 선정계약과 사업시행인가 등도 무효가 되는 결과가 발생한다.
그래서 사업이 장기간 연기되어 결국 사업비용이 막대하게 증가하게 되는데, 이러한 문제들을 방지하기 위해서는 첫째, 사업의 계획단계에서 조합 임원 등 자격과 능력이 있는 자가 책임을 지고 사업을 추진해야 한다. 둘째, 동의를 받을 때 사업의 필요성과 사업추진 절차와 사업의 수익성에 대해 충분히 설명을 해야 하며, 명확한 내용이 기재된 동의서와 인감증명서를 제출하도록 해야 한다.
셋째, 조합설립인가가 되면 동의 철회를 할 수 없도록 해야 하며 매도청구는 가능하도록 한다.
넷째, 사업의 투명성을 높이기 위해서 조합원과 공공기관이 공동으로 참여하여 조합의 회계감사를 정기적으로 실시할 수 있는 권한을 가진 독립된 기구를 법규로 만들어야 한다.
다섯째, 공공시설 설치에 대한 정부의 보조를 의무조항으로 하고 이주비에 대한 정부의 지원이 이루어진다면 조합의 이주비에 대한 비용증가로 분양가 상승하는 것을 방지할 수 있다.
재개발과 재건축 사업이 사업시행인가를 받았다면 사업무산으로 이익을 보는 자의 이익액과 손해를 보는 자의 손해액을 비교·형량 하여, 개인의 이익을 침해당했다고 주장하는 자의 이익침해가 조합의 사업추진 지연으로 발생하는 손해액 전체보다 적다면 그 개인의 침해당한 손해를 보충해주는 방법을 찾는 것이 바람직하다.

영어초록

Large cities become overcrowded with people, which, in turn, resulted in the housing problem due to in sufficient housing supply. In order to solve the housing problem in urban areas, a large number of aggregate buildings represented by apartments were constructed for rapid housing supply. In large city, aggregate buildings such as apartments and town houses were built to solve the housing problem. Most of apartment in large city which had been constructed in the 1970s and 1980s, were so dilapidated that demand for reconstructing all of them at once ware increasing high. In response to the demand, it was necessary to manage the reconstruction in a planned way.
Housing Reconstruction is a system designed to enhance housing life quality by efficiently improving aging and deteriorated houses and it is an important means of recognizing the fundamental rights including the right to pursue happiness, right to own property, right to freedom of residence, and others under the Korean constitution. Housing Reconstruction is performed for the practical purpose of generating profits from development. Evokes speculations and causes serious social problems such as sense of comparative resentments and deprivations. There have been many legal disputes or conflicts in the past or even the present time concerning the Housing Reconstruction.
Especially in the reconstruction of old and defective buildings the fundamental purpose of reconstruction and redevelopment is changed to pursue as a means of making real estate profit and thus many social problems are caused.
Redevelopment and reconstruction projects is making dispute of written consent validity about the association cost share. And, consent retractors assert invalidity because they didn't listen to explanation about cost share. If written consent become invalidity, association establishment is invalid so legal act is invalid about builder selection contract.
For prevent to projects cost increase, first, at the planning stage of projects, association officer responsible for the projects. Second, when consent to projects must explain necessity and projects propulsion process and profitability. Third, after association establishment permission have to block consent revocation. Fourth, for projects' transparency must found organization of a public in cooperation with financial audit. Fifth, government must support to cost about a public facilities establishment.

참고자료

· 없음