주택시장에서의 적정 시장가치와 가격 변동성에 관한 고찰 (A Study on the Optimal Market Value and Price Volatility in the Housing Market)

서지정보

· 발행기관 : 한국주거학회
· 수록지 정보 : 한국주거학회논문집 / 32권 / 2호 / 9 ~ 22페이지
· 저자명 : 김상욱

초록

본 연구는 주거라는 효익을 제공하고 시장에서 거래되는 사유재인 주택의 적정 가치 요인 및 특성을 연구하고자 한다. 주택시장에서의 시장가치(market value)는 현재의 거래된 가격뿐만 아니라 미래의 사용 가치를 현실화한 개념으로, 임대를 통한 임대가치 혹은 내재가치와 미래에 상승할 것이라는 기대가 반영된 거품으로 구성되며 시간의 흐름에 따라 변화하는 특성이 있다. 변화하는 시장가치가 변동성이 적어지며 안정적일 때 균형상태로 수렴하며 적정 가치는 장기균형상태로 수렴한 시장가치를 의미한다. 이러한 적정 가치가 임대료의 함수임을 실증하고 시간이 지남에 따라 안정적으로 수렴한다는 가정으로 소비자물가지수를 고려한 실질가격의 변동요인과 변동성에 관한 연구를 통하여 그 특징과 성격에 관해 분석하였다.
첫 번째 변동요인 분석에서는 통화정책과 부동산정책과 같은 정책적 요인, 내재가치와 관련된 실질임대료, 노령화지수, 경제활동인구 대비 노인 인구비율, 실업률, 소득 변수, 부동산 소비심리를 사용하여 추정하였다. 두 번째 변동성 분석에서는 매매시장과 임대시장의 연관성을 가정한 통화정책 및 부동산정책의 효과와 그 변동성의 특징을 살펴보았다.
그 결과 통화정책의 변수 중 가계대출이자는 양의 부호로 물가상승률은 음의 부호, 통화량의 경우 매매의 경우 약한 유의 관계를 전세와는 유의하지 않았다. 내재가치와 관련된 실질임대료(월세)와 실질가격과의 관계는 매매에서는 양의 관계로 전세에선 음의 관계로 나타났으며 소득 측면에서는 매매와 전세 모두 양의 관계로 나타났다. 인구구조 측면에서는 노령화지수가 양의 관계로 유의하게 나타났으며 경제활동인구 대비 노인 인구비율과 실업률에서는 유의하지 않았다. 부동산정책변수는 가격 안정의 방향으로 유의하였으며 부동산소비심리의 경우 양의 영향력으로 유의하였다. 변동성 분석에서는 전세와 매매의 연관성이 정책변수의 영향보다 큰 것으로 나타났으며 Arch 효과에 있어 매매의 경우가 전세 경우보다 큰 것으로 나타났다.
연구 결과로부터 얻을 수 있는 부분은 시간의 흐름에 따라 주거서비스가 발전하고 가치의 상승에 따른 주택시장의 가격변동 과정은 적정 가치의 수렴으로 이해해야 하고 주거서비스의 대가를 비용 측면의 접근만이 아닌 가치 측면의 관점과 함께 살펴야 하며 장기적으로 안정적인 적정 가치 변동요인과 변동성 특징에 관한 연구가 정책 시행 및 시장참여자들에게 도움이 되길 기대한다.

영어초록

In this study, the optimal value of a house, which is a private property, consists of intrinsic value and a rational bubble. and The optimal value have characteristics that change over time and will be stable over the long term. Thus, It is assumed that the optimal value is a function of rent and will be stable over time. I would like to analyze the nature of the optimal value through research on the factors and volatility of real price considering the consumer price index.
First, The factors of real estate change were estimated in consideration of real estate rent, demographic aspects and variables, unemployment, income variables, real estate consumer sentiment, monetary policy and real estate policies.
Second, It was assumed that the effects of monetary and real estate policies and the nature of their volatility were related to the market for the sale price and the chunsei price. The cost of housing services should be viewed in conjunction with a value perspective, not just a cost-based approach of rising housing costs. and What the study suggests is that it understands the process of value changes in the housing market and hopes that research on causes and characteristics will help policy implementation and market participants.

참고자료

· 없음