상가 임대차에서 임차권의 존속보장을 위한 입법적 개선방안 ― 계약갱신요구권과 묵시적 갱신을 중심으로 ― (Legislative improvement Plan to guarantee the continuation of the leasehold in commercial buildings ― Focusing on the Right to Request a Contract Renewal and Implied Renewal ―)

서지정보

· 발행기관 : 전남대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 법학논총 / 41권 / 4호 / 33 ~ 65페이지
· 저자명 : 김경세

초록

상가 임대차시장에서 당사자들은 차임 등의 이해관계로 임대차 기간에 대하여 민감하게 반응하고 있어서 계약만료 시 계약 기간 갱신 여부에 따라 임차인의 영업권 존폐 여부가 좌우되기도 한다. 계약만기가 되었을 때 갱신을 하게 되면 영업을 계속적으로 할 수 있으나, 갱신을 하지 못하면 임차인은 그동안 영업하던 점포에서 쫓겨나게 되는 심각한 문제가 발생한다. 그래서 임차인들이 바라는 것은 한 점포에서 기간에 구애받지 않고 안정적으로 오랫동안 영업하는 것을 희망하는 것이다.
이와 같은 임차인의 염원과는 달리 당사자 간의 이해관계 충돌로 임대차시장에서 다양한 임대차 분쟁이 발생하고 있다. 임대차 분쟁은 존속보장을 비롯한 권리금, 임대료, 원상복구 등 여러 측면에서 많이 발생하고 있다. 이러한 임대차시장의 문제점 등을 개선하고 임차인의 법적 지위를 강화시키기 위해서 상가건물임대차보호법이 제정되었다. 특히 임차인의 안정적인 영업을 보호하기 위해 계약갱신요구권을 도입하는 등 존속보장을 강화시키고 있다. 계약갱신요구권과 묵시적 갱신의 도입으로 임차인의 존속보장이 강화되어 일정한 계약기간 동안 영업을 보장받게 된 것은 사실이다.
그러나 존속보장제도의 불비점과 문제점으로 인해서 임차인 보호에 미흡하다는 문제가 제기되고 있다. 계약갱신요구권을 살펴보면 우선 계약갱신요구권의 행사 기간은 10년의 범위 내에서 행사할 수 있기 때문에 10년 이상의 장기임차인의 영업을 보호하는데 기간이 짧다는 문제가 있다. 따라서 장기임차인들의 영업을 보호하기 위해서는 갱신요구권 행사기간을 10년에서 15년으로 연장할 필요가 있다. 이와 함께 갱신요구권 행사기간 연장으로 인한 임대인의 재산권 행사의 제한을 최소화하기 위해서 행사기간이 연장되는 기간은 차임 등의 인상률 제한을 5%에서 7%로 완화할 필요가 있을 것이다.
둘째로, 존속보장제도 중 묵시적 갱신의 경우에는 임차인의 권리행사를 요하지 않으나, 계약갱신요구권은 임차인의 적극적인 권리행사를 요구하고 있으며, 임대인에게 갱신요구를 하지 않게 되면 이 제도의 갱신 효과를 볼 수 없어서 큰 낭패를 보는 경우가 있다. 따라서 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 동안 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않는 한 갱신요구를 한 것으로 간주할 필요성이 있다.
셋째로, 계약을 체결하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 내에서 묵시적 갱신이 되는 경우도 있다. 그 이후 다시 갱신요구를 할 경우 문제가 될 수도 있는데, 이때 임차인의 갱신요구권의 입법 취지를 살리기 위해서는 갱신요구권 행사는 계약 만료시 하거나 또는 묵시적 갱신 후 다시 행사할 수 있도록 명시적으로 규정하는 것이 필요하다.
한편 임대차계약을 체결하고 계약만료 즈음에 임대인과 임차인이 아무런 의사표시가 없어서 묵시적 갱신이 되는 경우도 다반사이다. 묵시적 갱신이 되면 존속기간은 1년이 되는데, 존속기간이 짧다는 문제 제기가 있다. 따라서 임차인의 안정적인 영업을 보장하기 위해서는 주택임대차보호법처럼 2년이 적당하다고 본다. 또한 환산보증금을 초과하는 임대차에는 상가건물임대차보호법의 묵시적 갱신이 적용되지 않고 민법의 묵시적 갱신이 적용되어 존속보장이 어려워지게 된다. 따라서 많은 임차인을 보호하기 위해서는 환산보증금을 초과한 임대차에도 상가건물임대차보호법의 묵시적 갱신이 적용될 수 있도록 입법 개선이 필요하다.
상가임대차에서 임차인의 안정적인 영업을 지원하는 것은 임대차기간의 존속보장이다. 그러나 이 제도들을 적용받는 데에는 여러 가지 제약과 차별이 존재한다. 따라서 존속보장제도의 취지에 맞게 임차인의 영업을 보호할 수 있도록 존속보장제도의 현실적인 문제점과 입법적 불비점을 입법 개선할 필요가 있다고 본다.

영어초록

Generally, in the lease market, parties are sensitive to the length of the lease due to interests such as rent at stake, and the existence of the lessee's business right depends on whether the lease period is renewed when the contract expires. The renewal of the contract allows the tenant to continue operating, but failure to renew creates a serious problem where the tenant is forced to vacate the premises. Thus, tenants often hope to be able to run their store stably regardless of lease term.
Contrary to tenants' wishes, there are a number of lease disputes arising on lease markets due to conflicts of interests between the parties. Lease disputes involve various aspects, such as existence guarantees, premiums, rents, and restorations. In order to improve the problems of the lease market and strengthen the legal status of tenants, the Commercial Building Lease Protection Act was enacted. In particular, the guarantee of continued existence has been reinforced to protect tenants' stable operation of business by introducing right to request renewal for contracts. It is true that introducing the right to request contract renewals and the implied renewal have strengthened the security of tenants' existence, ensuring their business for a certain amount of time.
However, due to the shortcomings and problems of the system of guaranteeing continued existence, concerns have been raised about a lack of adequate tenant protection. First, with respect to the right to request a contract renewal, the problem is that it should be exercised within a period of 10 years, which is insufficient to protect the business of long-term tenants of more than 10 years. To safeguard the interests of long-term tenants, it is necessary to extend the exercise period of the right to request renewal from 10 to 15 years. Further, to minimize the restriction on the lessor's exercise of property rights as a result of the extension of the right to request renewal, the restriction on the increase rate, such as rent, would need to be eased from 5% to 7%.
Secondly, as for implied renewal, another way to guarantee continued existence, the tenant does not have to expressly exercise the right. The right to request renewal, however, must be exercised actively by the tenant, and if the tenant fails to explicitly request renewal, he will not be entitled to the benefit of renewal. Therefore, unless the tenant shows that he does not intend to renew the contract during the time when the tenant can exercise such right, it is necessary to consider the request for renewal as exercised.
Third, there are times when an implied renewal occurs during the period in which the right to request renewal can be exercised. If a renewal request is made after that point, it may pose a problem. In order to revive the legislative purpose of the right of renewal by the tenant, it is necessary to stipulate explicitly that the right to renew can be exercised either at the expiration of the contract or after implicit renewal.
Meanwhile, it is common for landlords and tenants to renew implicitly because they do not express their intentions near the end of the lease. If the lease is impliedly renewed, the lease's duration is extended by one year, but the problem is that this period is too short. For this reason, two years are considered ideal, as in the Housing Lease Protection Act, in order to ensure the steady operation of tenants' business. Furthermore, a lease exceeding the conversion deposit does not qualify for implied renewal under the Commercial Building Lease Protection Act. Instead, implied renewal of civil law is applied, making it difficult to ensure continued existence. To protect many tenants, it is therefore necessary to improve legislation so that implied renewals of the Commercial Building Lease Protection Act can apply even to leases that exceed conversion deposit amount.
It is a system of guaranteeing the continuation of lease periods in commercial leases that assures the stable operation of tenants’ businesses. Nevertheless, this system is subject to several restrictions and discrimination. Therefore, it is important that legislation be amended to address the practical problems and to correct the legislative deficiencies of the guarantee of the continuance of the lease in order to protect the business of the tenant in accordance with the purposes of the system.

참고자료

· 없음