개정 상가건물임대차보호법상 권리금 규정의 해석론과 문제점의 개선방안에 관한 소고 (A Study on the Interpretation and Improving Methods of the Premium Regulation in accordance with Revised Commercial Building Lease Protection Act)

서지정보

· 발행기관 : 경상국립대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 법학연구 / 24권 / 4호 / 172 ~ 198페이지
· 저자명 : 이근영, 김상진

초록

2001년 제정된 상가건물임대차보호법은 임차인의 생존권적 법익의 보호차원에서 임대인의 소유권 행사의 일부분을 제한하여 임차인의 권리를 보호하고 있다. 그러나 오랜 관행으로 지속되어 오던 권리금에 관한 규정을 두지 않아서 사회적 문제가 되고 있었기에, 2015년에 제10조의3부터 제10조의7까지 5개의 조문을 신설함으로써 권리금 회수기회 보호를 통한 임차인 보호를 꾀하고 있다.
그런데 권리금에 관한 규정들이 많은 해석상의 문제점을 갖고 있고, 그에 따른 문제점이 다수 존재한다. 본 논문은 이에 대한 해석론을 전개하고 문제점을 지적한 후 그 개선방안과 함께 가능한 범위에서 개정론을 제시하였다.
제10조의5에서 권리금 회수기회 보장 등을 정한 제10조의4의 적용되지 않는 상가건물을 인정한 것은 문제가 있으며, 모든 상가건물임차인이 제10조의4의 보호대상이 되도록, 제10조의5를 삭제하는 것이 바람직하다고 본다. 또한 권리금의 정의규정에서는 임대인과 임차인 모두를 권리금의 받는 주체로 규정하고 있지만, 권리금계약의 정의규정에서는 임차인만을 권리금의 받는 주체로 규정하고 있는 상임법의 규정은 그 해석과 적용범위 등에 혼란을 초래할 수 있다는 문제점이 있다. 개정론으로는, 제10조의3 제2항을 “권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임대인 또는 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다”라고 개정하는 것이 바람직할 것이다.
제10조의4 제2항의 정당한 사유와 관련하여, 제1호에서 피주선인이 되려는 자가 차임을 지급할 자력이 없는 경우를 규정한 것은 문제이며 이를 삭제하여야 한다. 또한 제10조 제1항 사유로 계약갱신이 불가능한 경우와 차임연체로 인한 해지의 경우 권리금 회수 가능 여부와 관련하여, 보증금보다 권리금이 더 많은 경우가 상당수이라는 점 등을 고려할 때, 계약갱신거절사유가 있으면 임차인이 신규임차인으로 권리금을 수수할 수 있는 기회를 전적으로 배제하는 것은 문제가 있다고 본다. 따라서 제10조 제1항 단서가 들고 있는 계약갱신거절사유 중 제6호, 제7호”에 해당하는 사유로 제한해서 해석하는 것이 입법취지에 부합한다고 본다. 개정론으로는 제10조의4 제1항 단서를 “다만 제10조 제1항 제6호, 제7호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 개정하여야 할 것이다. 이러한 문제는 3기의 차임연체와 해지의 경우(제10조의8)에도 동일하게 논란이 될 수 있는바, 이 경우에도 임차인은 권리금 회수의 기회를 보장되는 것으로 해석하여야 할 것이다.

영어초록

The Commercial Building Lease Protection Act revised in 2001 is protecting the right of the tenant by partially restricting a landlord in executing the ownership to protect tenant’s fundamental benefit and protection of the law. However, it does not have a regulation on the premium that has been continued with a long practice which, in turn, has been emerged as a social issue. In this regard, in 2015, 5 provisions from Article 10.3 to Article 10.7 are amended to protect the opportunity of collecting premiums while seeking the protection of the tenant. * Department of Law, Semyung University, Porfessor ** Department of Real Estate, Semyung University, Porfessor

However, the regulation on premium has many conflicting issues in its interpretation leading to invite plenty of problems. This study will look into the varied interpretations, point out the problems and then suggest the revised version along with the improving methods within the possible scope.
It has a problem that Article 10.5 approves a commercial building that is not subjected to Article 10.4 which specifies the guarantee of an opportunity to collect the premium. It will be desirable to delete Article 10.5 to let all tenants of a commercial building be protected in accordance with Article 10.4.
The regulation on the definition of the premium regulates all tenants and leaseholders as a subject of receiving the premium but the regulation on the definition of premium contract regulates the subject of receiving the premium to a landlord exclusively. These problematic regulations could invite confusions on its interpretations and application scopes. For the revision, it will be desirable to amend Paragraph 2 of Article 10.3, “Premium contract means the one who will be a new tenant strict a contract to pay the premium to the landlord or the leaseholder.” In regards to the proper cause specified in Paragraph 2 of Article 10.4, it is problematic to specify the case that the one who wants to strike a contract does not have a capability of paying the rent so it shall be deleted.
In terms of possibility of collecting the premium for a case that the contract is nullified due to the rent delay or contract renewal is not possible under the reason of Paragraph 1 of Article 10, given that having more premiums than that of deposit is a common case, if there is a clear cause of rejecting the contract renewal, it seems to be problematic to totally exclusive the opportunity for the leaseholder to collect the premium as a new leaseholder. Accordingly, it will be accord with the purpose of the legislation that among the causes of rejecting the contract renewal that the conditions of Paragraph 1 of Article 10 hold, it shall be interpreted by being restricted to the cause of subparagraph 6 and 7. For the revision, the condition of Paragraph 1 of Article 10.4 shall be amended to “However, it shall not be applied when the cause is involved with one of Subparagraph 6 and 7 of Paragraph 1, Article 10.” This issue could be equally controversial to the case of three times of rent delay and contract nullification (Article 10.8) so this case also should be interpreted to guarantee the opportunity of collecting the premium for the leaseholder.

참고자료

· 없음