개정 주택임대차보호법의 문제점 및 개선방안 (Problems of revised Housing Lease Protection Act and the solution)

서지정보

· 발행기관 : 원광대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 원광법학 / 38권 / 4호 / 123 ~ 140페이지
· 저자명 : 최단비

초록

2020년 7월 개정된 주택임대차보호법이 시행된 이후 개정법의 문제점들이 적지 않게 지적되고 있다. 먼저 개정 주택임대차보호법의 갱신청구권 도입으로 인하여, 기존 임차인들이 소급적으로 적용된 갱신청구권을 행사하게 되면서 전세공급량이 줄고 있다. 또한, 전세계약을 유지한 채로 임대인이 목적물을 매도하는 때에 목적물의 매수인이 임차인의 갱신청구권에 대항할 수 없는 경우가 생기는 문제점 등으로 인하여 실거주를 선택하는 비율이 늘어나고 있고, 이로 인하여 시장에 전세매물보다 월세매물이 증가하고 있으며, 이는 전세보증금 및 월차임 상승, 임차인의 주거비 급등이라는 악순환으로 이어지고 있다. 또한 계약갱신 시 차임이나 보증금을 5% 이상 증액하지 못하도록 임대료 상승폭을 제한함으로써, 임대인들이 향후 임대보증금 또는 차임을 인상할 수 없는 기간인 4년 동안의 물가상승률과 목적물의 감가상각, 주변 시세 상승대비 인상분 등을 고려하여 임대차계약 시 보증금을 책정하게 되므로 전세보증금이 급등하는 현상을 보이고 있다. 여기에 임대차3법 등의 규제로 임대인들이 전세를 월세로 전환하는 비율이 늘어나면서 임차인의 주거비 부담이 더욱 가속화되고 있다. 개정 주택임대차보호법의 이러한 여러 문제는 전국적으로 모든 주택에 일괄적으로 주택임대차보호법의 규제를 적용하기 때문에 나타나는 문제점인 것으로 보인다. 따라서 임차인의 주거안정이 상대적으로 강하게 필요한 지역을 일정 기간마다 지정하고, 상승하는 임대료를 지급할 수 없는 경제적 약자 계층에 속하는 임차인의 범위를 정하여 양질의 주거공급이 부족하여 주거안정이 필요한 지역의 임대차계약이나 법의 보호를 필요로 하는 경제적 약자에 해당하는 임차인이 체결한 임대차계약에만 개정된 주택임대차보호법 상의 계약갱신청구권 및 전월세상한제를 적용해 위와 같은 문제발생을 감소시킬 수 있다. 이러한 법 적용 범위 제한을 위하여 본 논문에서는 미국, 영국, 독일 등의 입법례를 참고하여 다음과 같은 개선방안을 제안하였다. 첫째, 공급이 부족하고 임대료가 급등하는 지역의 기준을 정하고 일정 기간마다 해당 지역을 지정하여 동 지역에만 주택임대차보호법의 규제를 적용하는 것을 고려해 볼 수 있다. 둘째, 대규모 수선의 정도에 상응하는 주택개량비용이 임대차목적물인 주택에 임대인의 비용으로 투입된 경우에는 임대차기간 중 또는 갱신 시 차임증감청구권 또는 전월세상한제의 상한비율 적용제외를 고려해볼 수 있다. 셋째, 고액 임대료 주택 및 일정수준 이상의 가계합산 소득 조건을 충족하는 임차인과의 임대차계약은 주택임대차보호법의 적용제외로 규정하는 것을 고려할 수 있다. 넷째, 일정 기간 공실이 발생한 임대차목적물의 경우 주택임대차보호법의 적용제외로 규정하고 일정 기간 단위로 이를 다시 심사하는 방안을 개선방안으로 검토할 수 있다. 다섯째, 임대차계약에 대해 규제를 받는 임대인에게는 세제 혜택을 주는 방안의 도입을 고려할 수 있다. 여섯째, 전･월세 상한을 정할 때 물가상승률, 임대차 목적물 개량비용 등을 반영하는 방법을 고려할 수 있다.

영어초록

After the Housing Lease Protection Act is revised, the problems of revised Act was criticized by many people. At first, adoption of the tenant’s right of request for renewal of contract makes supplies of Chonse to reduce because existing tenants exercise the right of request for renewal of contract retroactively. In addition, when the landlord sells the house with the existing Chonse contract, the new owner of the house by buying the house cannot against with the existing tenant’s exercise the right of request for renewal of contract. Therefore, the landlord has difficulty to sell the house if the house has existing Chonse contract so they choose to live the house by themselves gradually. As the result, the portion of monthly rent is increased in the market and vicious circle which are increase of deposit money of Chonse, monthly rent fee and the tenant’s hosing expense is caused. Next, when a lease agreement is renewed, deposit may be increased within 5%. Therefore, the deposit money rises sharply because the landlord decides the deposit money when new lease agreement is made considering inflation rate, depreciation of the house and the increase ration comparing with the neighborhood during 4 years which are the period the landlord cannot increase the deposit money.
These problems of revised Housing Lease Protection Act are caused from the application the Act to the every house of whole country all at once. Designation of region where the resident stability of tenant is required relatively strong and range of economical weak who cannot pay the increase deposit money and rent fee is required. When the Act is applied only to lease agreement which are made in the region and with the range of economical weak, the problems can be solved.
For this limitation of the application of the Act, the following solutions are suggested in this article referring to the legislation cases of USA, England and Germany. First, deciding the standard of the area where the supply of the high quality house is insufficient and rent fee is increased sharply is required for every certain period. The Act needs to be applied only to these areas. Second, excluding application of limitation on increase of deposit money when the agreement is renewed or new agreement is made can be considered when huge improvement cost is invested into the house by the landlord. Third, excluding application of the Act when the agreement for the house where the rent fee is high or with the tenant who household income is over the certain standard can be considered. Forth, excluding application of the Act into the house where is vacant for certain period and evaluating the house again for every certain period can be considered. Fifth, providing the tenant who are regulated by the Act with a tax favor can be considered. Sixth, Reflection of inflation, improvement cost of the house needs to be considered when the limitation on increase of deposit money or rent fee is decided.

참고자료

· 없음