재건축조합의 일반분양용 토지 취득 시 취득세 과세 및 회계상 문제점에 관한 연구 (A Study on acquisition tax and accounting issues on the housing association acquires for parcels of land for the general public sale)

서지정보

· 발행기관 : 한국조세법학회
· 수록지 정보 : 조세논총 / 8권 / 2호 / 49 ~ 99페이지
· 저자명 : 배영석, 배한빈

초록

대부분 재건축조합(“조합”)은 재건축과정에서 조합원이 소유하던 토지 중 일부를 일반분양용 토지로 취득하여 일반분양용 주택 등을 신축, 분양해서 사업비를 조달한다. 그런데 이 일반분양용 토지가 취득세 과세대상이 되는지 여부에 대하여 종래 논란이 많았고, 대법원이 당시 지방세법 규정상으로는 과세할 수 없다고 판결한 이후 과세대상이 되도록 지방세법이 개정되었다.
이 일반분양용 토지에 대한 취득세 과세가 타당한지에 대한 종래의 논의는, 이 토지가 조합이 조합원으로부터 신탁받은 신탁재산 중에서 조합원에게 반환되지 않고 남은 것이라고 전제한 논의이었다. 이러한 전제는 현행 지방세법의 입법과 과세당국의 해석에도 영향을 주고 있다.
그러나 이 일반분양용 토지는 조합원분 건축물에 대한 신축비용을 조합이 부담하는 대가로 도시정비법의 규정에 의하여 체비지로 취득하는 것이므로, 조합원의 현물출자에 따라 신탁행위라는 법률행위로 조합이 취득한 ‘신탁재산’이 아니라 법률의 규정에 의하여 원시취득한 조합의 ‘고유재산’이다. 따라서 조합의 이 토지 취득에 대해서 취득세를 과세하는 것은 당연하다.
재건축사업에서 재건축된 조합원분 건축물은 조합원이 소유자이므로 조합원 명의로 보존등기를 한다. ‘내집 내가 짓기’로 조합원이 원시취득하는 것이지, ‘헌집주고 새집 받기’로 조합이 원시취득한 것을 조합원이 승계취득하는 것이 아니다. 그러면 조합원은 새집(신축 아파트)을 조합으로부터 받는 것이 없으므로 헌집(종전 아파트)을 조합에 주는 과정인 ‘현물출자’를 한다는 전제가 성립하지 않는다. 조합이 일반분양용 토지를 무상취득한다면 이 토지를 조합원이 조합에 무상으로 주었다는 것이 성립해야 하는데, 조합원이 조합에 이 토지를 무상으로 줄 까닭이 없으므로 조합이 ‘무상취득’했다는 것은 성립하지 않는다. 결국 조합은 일반분양용 토지를 현물출자로 승계취득하거나 무상 취득한 것이 아니다.
그러나 취득세를 과세할 때 이 토지 취득이 ‘유상원시취득’이 아니라 ‘무상승계취득’이라고 보고 있는데, 이것은 취득세 뿐만 아니라 ‘조합의 법인세의 계산 및 회계처리’와 ‘조합원의 배당소득 계산’에도 영향을 미치므로 중요한 문제다.
조합의 회계처리를 규정한 서울시 정비사업회계는 조합이 이 일반분양용 토지를 승계취득한다는 전제 하에 조합과 조합원 간의 거래를 교환거래로 보는데, 교환이 성립하려면 재건축된 조합원분 건축물(부속토지 포함)과 조합원의 종전 토지 간에 교환이 성립해야 한다. 그러나 신축된 조합원분 건축물과 조합원의 종전 토지는 모두 조합원 소유이므로 교환의 대상이 될 수 없다.
조합이 취득하는 일반분양용 토지의 본질이 ‘유상원시취득’인데도 ‘무상승계취득’인 것으로 보고 취득세를 과세함에 따라 여러 가지 문제를 야기하므로 관련 지방세법령과 조합의 회계처리는 이 본질에 맞게 개정되어야 한다.
취득세 관련 개정은, ① 취득세 과세상 원시취득의 범위를 정한 지방세법 제6조 제1호에서 ‘과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우’는 원시취득에서 제외되도록 규정한 것을 삭제하고 그 대신 2.8%의 원시취득세율을 정한 지방세법 제11조 제3호에 이 내용을 신설하며, ② 조합의 일반분양용 토지의 취득시기를 승계취득한다는 전제 하에 규정하고 있는 지방세법 시행령 제20조 제7항을 개정하여 원시취득한 경우가 적용되도록 개정하고, ③ 조합원으로부터 취득하는 부동산 중 취득세 과세대상(일반분양용 토지)을 계산하도록 정한 지방세법 시행령 제11조의2의 산식의 분자는 신탁이 없이 취득하는 경우도 적용될 수 있도록 개정하여야 한다. 회계처리면에서는 조합원에 대한 분양을 교환거래로 보는 서울시 정비사업회계를 전면 개정하여야 한다.
이렇게 개선되면 조합의 일반분양용 토지 취득에 따른 조합의 법인세 및 조합원의 배당소득세의 문제도 해결되고, 조합의 회계ㆍ세무상 수치가 상호 상이함에 따른 조합원 간 갈등 문제도 발생하지 않게 될 것이다.

영어초록

Almost every housing reconstruction association(hereafter referred to as “Association”) acquires land parcel from the association members (hereafter refer to as “member”), to raise construction cost for the general public sales portion. There are a several acquisition tax issues and problems resulting from the association acquiring land on an acquisition tax when the association acquired the land from the members. To eliminate this controversy issues, the government authority amended The Local Tax Act after The Supreme Court judged that acquisition tax is not liable under the Local Tax Act law at that time.
According to previous discussions whether there is acquisition tax liability on the land acquired by the association from the association members on the general public sales portion of reconstructed houses, this is based on the theory that the land was remaining portion of trust property which was received on trust from the member of association to the reconstruction association. This logic influenced tax and the legislative authorities on interpretation of the relevant regulations.
However, these land parcels acquired by the association from the members to provide construction cost for the members’ house, i.e. the land is in recompense for development outlay by the regulation of the Act on the Improvement of Urban Area and Residential Environments. Therefore, this land is not trust property to the association by investment-in-kind from the members according by the legal act. Instead it is intrinsic property by the original acquisition to the association according to the regulation of law. So, it is proper and correct to tax this acquisition of land from the members to the association.
After the housing reconstruction completed, the newly reconstructed houses were registered under the name of association members because members owned the land. It means logic of “I built my own house by myself” based on the original acquisition, it is not the acquisition by succession from the association to the members based on the logic of “giving old house and receiving new house”.
Based on this kind of logic, there is no investment-in-kind of the newly constructed house received by the members from the association after transferring the old house to the association.
On other hand, we can say, if that the association received a parcel of land for free from the members to build the general public sale house, this does not also make sense because no one will provide his/her real property without proper consideration, i.e. it means the association did not acquire by succession by the investment-in-kind or free of cost from the members for the general public sale portion of house.
However, tax authorities deem that the association acquired the land by succession without cost instead of original acquisition with payment when government tax levy on the acquisition tax. This assumes very important issues because it affect the corporate income tax, accounting regulations for the association including acquisition tax to the association and dividend income tax to the association members.
According to the accounting ordinance of the Rearrangement and Reconstruction of housing in Seoul City, the city deemes that the association acquired the parcel of land by exchange between the association and its members which is the view of acquisition by succession theory. However, in order to apply view of exchange, there should be an actual exchange of the association’s the newly constructed real estate and previously owned land by the members. But no exchange existed because both the newly-built-house and previously owned land were owned by the members.
The sales of land to the general public sales is characterized as an original acquisition with consideration, but tax authorities impose acquisition tax under the view of acquisition by succession without consideration. Accordingly a lot of issues occurred in taxation, so we suggest that amendments of the local tax act and accounting rules for the reconstruction of house.
Our suggested tax law amendments are: Article 6-1 defines the category of original acquisition, the Local Tax Act should be eliminated regarding excluding of original acquisition when already taxable object existed. Instead, insert the 2.8% of acquisition tax rate as an original acquisition at the Local Tax Act Article 11-3.
The association’s acquisition date of the parcel of land by the association from the members which is not belonging to its members implied succession of such land from the members by the Article 20-7 the Enforcement of Local Tax Act, the phrase “acquiring from the members” should be deleted, so that it refers to the original acquisition date.
The acquisition tax calculation method under the Enforcement of Local Tax Act, Article 11-2 indicates the amount of numerator should be on the parcel of land for general public sale of house even if land acquired from the member by the association without trust. Also accounting regulations regarding exchange transaction for the portion of general public sale between the member and association under the accounting ordinance of the Housing Rearrangement Project of Seoul City should be amended.
If the tax law and regulations are amended according to our suggestion, issues concerning corporate income taxes for the association and the dividend income tax on the members will be eliminated. Also disputes of interest among association members will be eliminated because of different association’s accounting treatments and tax issues.

참고자료

· 없음