신탁법과 민사법의 교착 - 신탁부동산에 대한 임대차 및 저당권 설정행위를 중심으로 - (Interdependency between the Trust Code and the Civil Law)

서지정보

· 발행기관 : 사단법인 한국신탁학회
· 수록지 정보 : 신탁연구 / 5권 / 2호 / 75 ~ 108페이지
· 저자명 : 서종희

초록

위탁자가 주택을 임대한 후 임차인이 대항력을 취득한 상태에서 위탁자가 임대주택을 신탁한 경우에 수탁자가 주택임대차보호법 제3조 제4항의 양수인에 해당하므로 임차인은 양수인인 신탁자에게 임대차보증금의 반환 등을 주장할 수 있으며 대항력 및 우선변제권을 주장할 수 있다.
신탁재산에 대해 수탁자가 대내외적 소유권을 취득하므로 임차인이 수탁자와 임대차 계약을 체결하고 전입신고 및 확정일자를 받았다면, 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다.
소유권이 없는 위탁자가 적법한 임대권한 없이 임대한 후 신탁계약의 종료 등에 의해 위탁자가 소유권을 취득하였다면 그 임차인은 주택의 새로운 양수인에게 임차권으로 대항할 수 있다.
한편 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095 판결에 의하면 신탁 후 위탁자가 수탁자의 동의를 얻어 임대차계약을 체결하였는데 신탁원부에 공시된 신탁계약서에서“신탁기간 중 임대차 계약기간의 만료 또는 임대차계약의 해지 등으로 인하여 임대인 명의를 위탁자로 하는 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 제9조 제2항에 따라 수탁자의 사전승낙을 득하여야 한다. 이 경우 수탁자는 임대차계약과 관련하여 권리의무를 부담하지 않으며, 제18조의 경우에 임차인에 대한 인도청구 등 수탁자의 조치사항을 임대차계약서에 명기하여야 한다.”고 규정하고 있다면 임차인은 수탁자 및 수탁자로부터 소유권을 넘겨 받은 제3자에게 임차권으로 대항할 수 없다. 그러나 신탁법상의 신탁원부에 의한 대항력이 임차인을 보호하기 위해 형성된 모든 법리를 예외 없이 무너뜨릴 만큼의 힘을 가지고 있는 것인지에 대해서는 재평가가 필요하다. 특히 주임법상의 대항력이 가지는 실질적 기능과 보증금반환채무를 부담하는 자와 대항력을 일치시키기 위한 주택임대차보호법 제3조 제4항의 입법적인 취지 및 다른 판결과의 정합성 등을 종합적으로 고려하며면 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095 판결은 타당하지 않다. 신탁원부에 의해 공시된 신탁계약의 조항이 제3자를 구속하는 효력의 존부 및 범위에 관하여는 개별사안별로 신중히 검토할 필요가 있다. 현재와 같이 신탁원부에 신탁계약서를 첨부하는 방식으로 공시를 인정하고 그 공시에 의한 대항력을 매우 넓게 인정하면 종국적으로 신탁재산의 거래당사자는 첨부된 신탁계약서의 내용을 면밀하게 조사하고 분석해야 하는 부담을 안게 된다. 이는 모두 거래당사자의 비용부담으로 이어지고 종국적으로 신탁제도의 활성화의 장애요인이 될 수 있다.
신탁부동산에 근저당권이나 전세권을 설정할 때, 저당권 및 전세권 설정행위는 처분행위에 해당하므로 처분권한 있는 자의 설정행위가 아니면 무효가 된다. 신탁의 경우에 목적부동산에 대한 처분권한은 수탁자가 가지므로 당연히 수탁자가 근저당권설정자나 전세권설정자가 되어야 한다. 만약 채무자이자 저당권설정자인 수탁자와 저당권자가 수탁자가 피담보채무를 부담하지 않기로 하는 합의를 하였다면, 수탁자의 채무는 자연채무가 되므로 저당권자는 수탁자에게 소구할 수는 없으나 담보권인 저당권은 소멸되지 않기 때문에 신탁재산에 대해 담보권 실행을 할 수 있을 것이다.

영어초록

If the trustee leases a house and the tenant acquires a defense setting up against a third party, and the trustee trusts the leased house, the tenant can claim the return of the rental deposit from the trustee, who is the transferee of Article 3, paragraph 4 of the Housing Lease Protection Act, and can claim the right of opposing power and preferential right of satisfaction.




If the trustee leased the property without a valid lease while the trustee was not in possession and the trustee subsequently acquired possession, such as by termination of the trust, the tenant claim a defense setting up against the new transferee of the property. Meanwhile, according to the Supreme Court Decision2019Da300095 delivered on February 17, 2022, courts recognize the trust registration has a priority to a wide range f trust agreements attached to the trust ledger. This means that the trust agreement between the trustor and the trustee has a binding effect even to a third party. However, it is simple and desirable for transaction safety to say that the effect of rust registration only extends to the fact that the relevant real estate belongs to the rust property, and that other trust-related matters cannot be asserted against third parties.




In the case of a trust, the trustee has the ownership, so naturally, the trustee must be the mortgagee. If the trustee incurs a debt and mortgages the trust property, and the creditor and the trustee agree that the trustee will not incur the debt, the trustee's obligation will not be extinguished but will be converted into a natural obligation.

참고자료

· 없음