주택임차인이 법인인 경우의 대항력과 우선변제력 - 중소기업 법인을 중심으로 - (The Opposing Power and the Right to Preferential Payment in Case That Housing Lessee Is Juristic Person - Focusing on the Medium or Small Enterprises -)

서지정보

· 발행기관 : 한국재산법학회
· 수록지 정보 : 재산법연구 / 33권 / 3호 / 123 ~ 142페이지
· 저자명 : 이성진

초록

대법원 판례는 국민의 주거생활 안정의 보장을 목적으로 하는 주택임대차보호법 제1조의 규정을 근거로 이 법은 법인을 그 보호 대상으로 삼고 있다고는 할 수 없을 뿐만 아니라 법인은 애당초 주민등록을 구비할 수 없으므로 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없다고 판시하여, 법인에게 대항력과 우선변제력을 인정하지 않고 있다. 그러나 법인의 대항력과 우선변제력을 부정하는 대법원 판례의 위 논거는 부당하며, 법인이 임차한 주택에 거주하는 직원의 주거생활 안정의 보장을 위하여 법인에게 대항력과 우선변제력을 인정하여야 한다고 생각한다.
한편, 법인의 대항력을 인정하지 않는 대법원 판례를 극복하기 위하여, 주택임대차보호법은 중소기업 법인에게 대항력과 우선변제력을 인정하는 규정을 두었지만, 중소기업 법인의 직원이 변경된 경우 대항력이 단절되는 등의 문제를 야기시키고 있다. 따라서 해석론으로는, 법인에게도 원칙적으로 대항력을 인정하여 해당 주택에 거주하는 직원의 주거생활의 안정을 보장하는 것이 타당할 것이다. 즉 임차인인 법인의 직원 등이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 하면 그 법인도 원칙적으로 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추었다고 보아야 한다. 다만, 예외적으로 법인이 주택을 임차하였음에도 이를 직원의 주거용 목적으로 사용하지 않거나, 그 직원이 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖추지 않았다면 이 법상의 대항력을 부정하는 것이 타당하다. 그리고 입법론으로는, 중소기업 법인에게만 한정하여 대항력을 인정할 것이 아니라 모든 법인에게 대항력을 인정하도록 제3조 제3항의 규정을 개정하는 것이 바람직할 것이다. 특히 중소기업 법인의 직원이 변경된 경우, 대항력을 단절시키는 주택임대차보호법 제3조 제3항 후문의 규정을 삭제하여야 할 것이다.

영어초록

The Housing Lease Protection Act Article 3 (Opposing Power, etc.) (3) Paragraph (1) shall apply mutatis mutandis where a corporation that constitutes a small or medium enterprise referred to in Article 2 of the Framework Act on Small and Medium Enterprises, leased a house for residential purpose of its employees, and delivered such house to an employee selected by the corporation, who in turn completed the resident registration. When such employee is replaced before the termination of the lease, the lease shall take effect against a third person on the day immediately following the date the new employee selected by the corporation completed the resident registration after being delivered such house.
The Supreme Court did state that the Housing Lease Protection Act don’t protect a juristic person on the ground of Article 1 aiming at stability in the residential life of national citizens and moving-in report of employee of juristic person isn’t regarded as moving-in report of juristic person. Therefore The Supreme Court has none of the opposing power and right to preferential payment of juristic person. But these arguments is unfai and the opposing power and right to preferential payment of juristic person must be recognized for stability in the residential life of employee of juristic person.
The Housing Lease Protection Act recently established regulations that recognizes the opposing power and right to preferential payment of medium or small enterprises. But, these regulations is bringing to a problem such as severance of opposing power. Therefore the opposing power and right to preferential payment of juristic person must be recognized in principle. Namely, moving-in report of employee of juristic person must be regarded as moving-in report of juristic person. Exceptively, if juristic person don't use housing as residential premises or employee of juristic person don’t moving-in report, the opposing power and right to preferential payment of juristic person must not be recognized. It is unreasonable that the opposing power is recognized within only medium or small enterprises. It is right that the Housing Lease Protection Act Article 3 (3) is amended to recognize the opposing power of whole juristic person and the second sentences of Article 3 (3) on severance of opposing power must be removed.

참고자료

· 없음