주택임대차보호법상 차임 등의 증감청구권과 소액보증금 제도에 관한 소고 (A Study on the Right to Claim for change and theSmall Deposit System in the House Leasing Protection Act)

서지정보

· 발행기관 : 한양대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 법학논총 / 33권 / 4호 / 175 ~ 205페이지
· 저자명 : 손연우

초록

주택임대차 보호법 제1조의 목적에서 “이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.”고 규정하고 있는데, 이때의 ‘주거생활의 안정을 보장함’의 대상이 되는 국민은 타인의 집을 임차하는 사람들이다. 다시 말해 주택임대차 보호법은 임대인에 비해 상대적으로 영세한 임차인을 보호하기 위해 제정한 법률이므로 임차인이 제대로 이해하기 힘들다면 그 법률의 목적에 위배되는 입법이고, 예견된 법적분쟁을 내포하고 있다고 감히 말할 수 있겠다. 임차인은 임대인에 비하여 고급한 법률 서비스를 제공받기가 어려운 것이 보편적인 현실이기에 그들의 권리를 보호하는 법률은 그들이 이해하기 쉽게 제정되어야 함이 마땅하다. 물론, 법을 제정하는 과정에서는 각각의 분쟁 및 서로의 이해관계를 해결하기 위한 공평한 기준을 도출해야 하므로 복잡한 관련이론에 대한 이해, 필요하다면 비교법적인 검토 그리고 통계 등을 반영한 법적·전문적인 논의가 필요함은 당연한 일이다. 다만, 그러한 어려운 과정을 통한 결과물로서의 법률은 하나의 규칙 내지는 기준일 뿐이다. 더도 덜도 아니다. 수범자인 국민들에게 서로 같이 지키자고 만든 질서이고 규칙이므로 가급적 그들이 이해하기 편하게 제시되어야 하는 것이 옳다고 생각된다. 이것은 우리사회에서 한 집안의 ‘가훈’이나, 학교의 ‘학칙’· 회사의 ‘사규’ 심지어는 한 학급의 ‘반훈’ 등이 정해질 때, 그 대부분의 구성원이 알 수 없는 ‘희브리어’로 제정되어서는 안 될 것이라는 보편적인 상식과 별반 다르지 않다.
그러므로 ‘주택임대차 보호법’에 “당해 주택의 말소되지 않은 최초의 근저당이 설정된 해를 그 적용연도 내지 기준연도로 한다.” 또는 “제8조의 적용은 담보물권 설정 당시의 법령을 기준으로 한다”라는 규정을 주택임대차 보호법 내지 그 시행령의 본문에 산입함이 옳다. 또한 다른 단행 법률에서의 예와 같이, 제8조의 근거기준변화를 별표로 시행령에 넣어 일반국민에게 확인을 용이하도록 하는 편이 더 나으리라고 생각된다. 덧붙여서 주택임대차보호법의 ‘차임 등의 증감청구권’이 실제 주택임대차에서 그 효용이 찾기 위해서는 상가임대차보호법에서의 ‘계약갱신청구권’과 같은 규정이 입법화되어야 한다. 그 기간에 대해서는 주택임대차보호법 제4조에서의 최단기간의 보장을 2년으로 규정하고 있는 것을 반영하여, 2년 정도가 적당하리라고 생각된다.

영어초록

The Housing Lease Protection Law and its enforcement ordinance reflect the reality by placing the central objective of the law on guaranteeing the dwellings of the citizens, especially the duration of residence of small tenants and the stable collection of deposits It is a fact that we have worked on relief of the tenants's rights through multiple revisions made. Despite the actual provisions on leasehold rules under the Civil Code, it provides special provisions for tenant protection against the conventional Real rights system.
However, in spite of the exaggerated positive nature of such a law, there are provisions that are still divergent from reality in the housing lease protection law and its enforcement ordinance, which are composed of many notes. I think that these parts are revised, and some are incorrect to incorporate additional provisions and make them more consistent with the purpose of the law.
Under the Housing Lease Protection Act, the highest priority payment standard for small deposits is not based on the law at the time of the contract of the housing lessee, but the first revolving mortgage that is still effective for registering real estate is the standard. In Article 2 of the Supplementary Provisions of the Enforcement Order, the revised provisions of Article 10 (Applications Concerning Small Deposit Protection, etc.) and Article 11 shall also apply to lease contracts that survive the enforcement of this Order, For those who acquired collateralized property rights for rental housing in advance, they will obey the previous provision. "Since the transitional provision is in the supplementary provision of the enforcement ordinance, it is not easy for the public to understand. The Housing Lease Protection Act is a law enacted to protect tenants who are relatively small compared to the landlord. Where it is difficult for the tenants to understand the law established for the protection of the tenants, it is a legislation that is contrary to the purpose of the law and encompasses the foreseeable legal dispute. The enactment of the law should not take the way to rule the general public with its difficulty as a weapon.
The fact that the tenants is more difficult to receive advanced legal services than the landlord is because it is a general reality that the laws that protect their rights are necessary for them to be easy to understand, but it is natural . Of course, in the process of enacting the law, we must derive fair standards for resolving each dispute. Therefore, although it is necessary to have legal and specialized discussions reflecting complicated theoretical discussions, comparative legal examinations as necessary, statistics etc., it is natural. However, as a result of such a difficult process, the only law is a just rule or reference date. It's not less than anything. Therefore, it must be legible and understandable for citizens to apply for relief by applying the law. There should be no difficulty to understand. Think about creating a family home, a school rule, a company rule, and a class rule, etc. In the process, It is not different from the universal common sense that it can not be done if the “Hebrew-language" where most of the people can not know.
“The first revolving mortgage for which the housing has not been deleted is set as the reference year from the application year" or ”The application of Article 8 is based on the setting of the pledge right, the law at the time" shall be included in the text of the provisional housing lease protection law or its enforcement order. In the enforcement ordinance, the standards of the revised fiscal year(of Article 8) should be tabulated so that the citizens can more easily understand. In the current Housing Lease Protection Law and its enforcement ordinance there is a limitation of “Claim for change”.
However, this is an actual housing lease, and legislation such as ‘Claim for contract renewals' under Commercial Building Lease Protection Act is necessary to find its utility. For that period, it is considered that about two years will be appropriate, reflecting that the shortest term guarantee under Article 4 of the Housing Lease Protection Act is stipulated as two years.
KeyWords:House Leasing Protection Act. Preferred Right, Small Tenant, Landlord, Registration of Lease, Security Deposit, Claim for contract renewals, Claim for change

참고자료

· 없음