주택 공공분양에 있어서 중복당첨시의 법리 (The principle of law on duplication prize winning in the public sale of apartment)

서지정보

· 발행기관 : 홍익대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 홍익법학 / 13권 / 1호 / 317 ~ 348페이지
· 저자명 : 사동천

초록

공공분양주택의 사전예비청약에 있어서 예비당첨은 조건부 사전분양 예약으로 해석된다. 여기서 예비청약에서의 당첨자는 주택개발이 이루어진다는 조건부로 본계약을 체결할 수 있는 권리를 부여받으므로, 조건부 예약자로서의 지위를 갖는다. 그러나 예약의무자에 대하여 예약완결의 의사표시를 하면 자동적으로 본계약이 성립한다는 일반론이 주택 예비청약에서의 당첨자에게는 적용되지 않는다. 반드시 본계약을 체결하여야 예비당첨이 의미를 갖게 된다.
「주택공급에 관한 규칙」제19조제1항에 의하여 보금자리주택은 생애 1회에 한하여 공급되므로, 공공분양에서 당첨된 자는 다시 공공분양에서 당첨될 수 없음이 원칙이고, 규칙 제5조제5항에 의하여 당첨으로 사용된 주택청약저축은 다른 분양의 자격으로서의 요건을 상실한다. 그러나 당첨이 확정되기 전에 다른 지역의 분양에 청약할 수 있으며, 이 경우 양 지역 모두 당첨될 수 있는 경우를 대비하여 규칙 제10조제5항이 존재한다. 즉 당첨확정되기 전에 다른 지역에 청약하여 중복 당첨된 경우에는 당첨자가 선택하여 계약을 체결할 수 있되, 분양가 상한제 적용지역과 그렇지 않은 지역에서 당첨되고, 분양가 상한제 적용지역에서 먼저 당첨된 경우에 한하여 분양가 상한제 적용지역의 당첨에만 본계약을 체결할 수 있다. 이는 기관추천이 시기적으로 중복되어 중복 당첨된 경우에도 적용된다. 중복 당첨시 당첨자가 선택하여 계약을 체결할 수 있는 권리는 민법상 선택채권과는 무관하며, 법령에 의하여 중복공급을 제한하고 있는 것에 지나지 않는다. 「주택공급에 관한 규칙」상 권리제한에 관한 사항은 국민이나 법원을 기속하는 법규명령에 속한다. 따라서 우월적 지위에 있는 국가기관 등이 중복당첨을 박탈함으로써 동 규칙에 위반하여 집행하는 경우 피해자는 처분금지청구는 물론, 채무불이행 내지 불법행위에 따른 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상은 이행이익을 내용으로 하는 통상손해를 원칙으로 한다. 여기서 통상손해는 채무불이행 내지 불법행위시의 분양대금과 시가와의 차액으로 산정할 수 있다. 손해액을 산정함에 있어서 건축되지 않은 주택의 시가를 정하는 것은 쉽지 않다. 불법행위로 인한 손해배상청구소송에서 재산적 손해의 발생 사실은 인정되나 구체적인 손해액을 증명하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우에는 여러 간접사실들을 통하여 손해액을 산정하여야 한다. 이러한 간접사실로는 분양주택의 인근지역 주택의 평균시세를 들 수 있고, 인근지역을 정함에 있어서는「수도권 개발제한구역 해제지구 주택 전매제한 시행지침」을 들 수 있다. 여기서 인근지역을 정하는 행위는 국가기관 등의 재량행위에 해당하나 자의적으로 일관된 기준을 적용하지 않는 경우에는 평등원칙, 비례원칙, 신뢰보호원칙 위반을 이유로 하는 행정청의 재량권을 일탈ㆍ남용한 위법한 행위로써 불법행위가 성립될 수 있다.

영어초록

In a preliminary offer of pre-sale housing, preliminary winner will be interpreted as a conditional pre-sale reservations. The winner in the preliminary offer are granted the conditional right that is made ​​in housing developments. However, it does not apply to winners in the preliminary offer that the theory is established automatically the formal contract, when one party be displayed against on the other party intention to commit booking.
Because shelter houses are supplied only once a lifetime by "Rules on Housing Supply" Article 19(1), the winner in the public sale can not re-apply for a public sale. And house offer savings used to the public sale is lost as eligibility requirements by "Rules on Housing Supply" Article 5(5). But before the winner is confirmed, he can offer in other regions sale. In this case, if he can win in the two regions, he can in principle choose one or the other by the Paragraph 5 of Article 10. These options are recognized, even if a man hit on the duplication in the agency recommendations. These options is independent of the optional claim in the civil law, and it is enough to interpretation of that be restricted on duplication supply by law.
The regulations on "Rules on Housing Supply" are correspond to the regulation-order to bound the public or the courts.
Thus, if national authorities in the superior position have deprived of right on duplication prize winning, the victim can be claimed prohibit disposal, of course, damages due to insolvency or tort.
Damages for the benefit of the implementation would normally be “typical damages”. The typical damages can be calculated as: those of the difference between the sale price and the market price for insolvency or tort.
It is not easy to calculate typical damages for a house that is not building. If difficult to prove specific damages, damages should be calculated through various indirect. The important thing as various indirect is the average price of an residential housing in the vicinity. As for a way to specify Vicinity, there is “Capital district housing resale restrictions greenbelt release implementation guidance”. Conduct to determine Vicinity belongs to within the discretion of the administrative offices, but because of violation on the principle of equality, the proportional principle, contrary to the principle of trust protection rights, tort liability can be established.

참고자료

· 없음