아파트 분양광고에 포함된 주변 개발사업이 무산된 경우의 법률관계－ 대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다24327 판결에 대한 평석 － (Avoidance of Pre-sale Contract or Damages for Loss for Reason of the Real Estate Development Plans Included in the Advertisement for Apartments Pre-sale － Comments on the Supreme Court Decision 2014da)

서지정보

· 발행기관 : 서울대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 서울대학교 법학 / 58권 / 2호 / 127 ~ 168페이지
· 저자명 : 김수정

초록

본고는 아파트 분양광고에 포함된 기반시설사업이 무산된 경우, 수분양자들에게어떤 구제수단이 허용될 것인지에 관해 대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다24327 판결을 비판적으로 검토하는 것을 내용으로 한다. 대상판결 사안에서는 무산된 기반시설사업의 종류도 다양하고 원고들이 주장한 법리도 다양했지만, 결과적으로 법원은 제3연륙교 개발사업이 무산된 것을 이유로 분양가의 5%의 손해배상을 인정하는데 그쳤다.
대법원은, 사기취소 주장에 대해서는 선전 광고에 다소의 과장이 수반되었다고 하더라도 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것이라면 이를 기망행위라고 할 수 없다는 이유로, 착오취소 주장에 대해서는 원고들의 착오는동기의 착오에 불과한데 이 사건 개발사업이 이 사건 아파트에 입주할 무렵 모두실현될 것이 아파트 분양계약의 내용으로 되었다거나 분양계약 내용의 중요부분에해당한다고 볼 수 없다는 이유로 취소를 부정했다. 개발사업들 모두 사업계획 초기에 있었고 향후 상황의 변화에 따라 취소⋅변경 또는 지연될 가능성이 있었으며 피고들에게 이 점이 고지되었다는 것을 이유로 사정변경을 이유로 한 계약해제 주장도 배척했다. 다만 무산된 개발사업 중 하나인 제3연륙교에 대해서는 국토해양부의반대 등의 상황을 고려했을 때 오인가능성 있는 광고라는 이유로 표시광고법상의허위⋅과장광고 규정 위반을 인정했다. 그리고 이 위반에 대한 손해배상으로, 재산적손해액은 산정하는 것이 사실상 불가능하다는 이유로 배척하고, 대신 재산적 손해를위자료 액수의 산정에 참작하겠다고 하면서 결과적으로 분양대금의 5%를 손해배상액으로 인정했다.
본고에서는 우선 계약 자체의 취소나 해제가 인정될 가능성이 있는지 대상 판결을 비판적으로 검토하기로 한다. 필자의 견해로는 광고가 다소의 과장을 수반했더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 허용되는 광고라고 하는 판시에는 문제가 있다. 오히려 본 사건에서 사기취소가 인정되지 않는 이유는 기망의 고의를 인정하기 어려운 데서 찾아야 할 것이다. 또한 법원이 당사자의 주장을 간과하긴 했으나, 수분양자들이 광고에 의해 착오에 빠지게 되었다면 유발된 착오에 해당하므로 개발사업이 아파트 분양계약의 내용으로 되었는지에 상관없이 착오취소가 인정될 가능성이 있다는 것 또한 검토되어야 한다. 마지막으로 법원이 재산적 손해액은 산정하는 것이 사실상 불가능하다는 이유로 재산적 손해배상 대신 위자료배상을 인정했으나, 이는 다른 재판례와도 합치하지 않는 이론 구성이라는 점을 지적하며 논문을 마무리하기로 한다.

영어초록

One of the controversial issues in the area of the advertisement and vitiated consent is the one of real estate development plans included in the advertisement for apartments pre-sale which are postponed or suspended in the end. Does postponement or suspension of the plan entail avoidance of the pre-sale contract or payment of damages? The jurisprudence shows a tendency to deny avoidance of the contract and to allow only damage claims. In this article I analyse one of the recent case dealing with this issue and examine the legitimacy of the pre-buyers’ claim.
The judgement of the Supreme Court of Korea denied the claim of avoidance of the pre-sale contracts on the ground that a little bit exaggerated or false advertisement is allowed in the light of good faith and the practice of business.
Additionally, the judgement was based on that a misrepresentation is fraudulent only if it is made intentionally. But the judgement didn’t consider that apart from the lack of intention at the time of the advertisement the pre-sellers could be liable for non-disclosure of information that the development plans had been already suspended at the time of conclusion of the pre-sale contract and non-disclosure of this information could be fraudulent. Even if the pre-sellers violated the duty of disclosure of information by negligent or even without negligence, the pre-buyers should have been able to claim at least that their mistake has been caused by their pre-sellers and also is avoidable.
As a result, the Supreme Court granted not the avoidance of the contract but only the damage claim. It is to be noted that the damages granted is not compensation for material damage but for non-material damage (damage for pain and suffering).
After comparing this case with other similar cases the conclusion is drawn that the Supreme Court would opt for damages for pain and suffering just because it wanted to award the plaintiffs the lump sum damages of 5% of the pre-sale price. In view of other judgements in which the lump sum compensation for material damage was granted it is legitimate to infer that the Court had no special interest on the construction of damage-doctrine. Rather the Court seems to be attracted by the non-material compensation because it allowed the Court to limit the compensation to a relatively small sum.

참고자료

· 없음