신탁수익증권을 통한 부동산개발사업의 자금조달방안 (A Study on Financing of Real Estate Development Business Planthrough Trust Beneficiary Certificates)

서지정보

· 발행기관 : 한국증권법학회
· 수록지 정보 : 증권법연구 / 16권 / 3호 / 19 ~ 70페이지
· 저자명 : 최승재, 김용진

초록

부동산개발사업은 긴 시간과 많은 비용이 들어가는 사업이다. 그러나 개발사업의 체계적인 자금조달을 위한 금융의 발전은 아직 미비하다. IMF 구제금융 이전에는 개발대상 부동산을 담보로 한 대출금융이 성행하였다. 그러나 IMF 구제금융 당시 시공사가 보유한 부동산 가격이 폭락하자 부동산을 담보로 하였던 금융기관에서 이를 처분하는데 어려움이 있었다. 이후 개발사업의 자금조달은 대출금융 대신 자산유동화 및 펀드와 같은 투자금융이 PF방식과 결합하는 형태로 발전하였다. 그러나 이러한 PF방식의 실질은 프로젝트의 현금흐름만을 담보로 하는 비소구금융인 본래 PF의 취지와 달리 시공사의 신용도에 기초한 것이었다.
글로벌 금융위기가 발생하자 비교적 재무구조가 튼튼한 시공사도 도산위험에 처하였다. 시공사의 신용도에 기초한 PF구조에서는 시공사가 책임준공과 시행사의 부채까지 부담해야 했기 때문이다. 이러한 형태의 PF는 부동산경기 하락에 매우 취약하여 경기 전반에 영향을 미칠 수 있다는 우려가 제기되었다.
이에 최근 시공사의 의존도를 줄이는 새로운 형태의 PF 구조화금융이 정착되고 있는 바 이에 대하여 검토하였다. PF 구조화금융은 PF와 구조화금융을 합성한 용어로 대출채권을 유동화하는 단계에서 순차적으로 위험을 참여자가 일정부분 분담할 수 있도록 한 것이다. 그러나 이러한 PF 구조화금융 역시 결과적으로는 시공사의 부도시 PF 대출권이 디폴트될 위험이 있다. 이런 문제점을 감안하여, 개정신탁법 및 자본시장법 개정안을 중심으로 신탁수익증권 발행을 통하여 부동산개발사업에 자금을 조달하는 방안을 검토하였다.

영어초록

Real estate development business is the business taken a long time and a lot of cost. However, financial funding system for development business is still insufficient. Before the IMF bailout loan, mortgage finances for development target real estate were prevalent. During the IMF season, financial institutions were difficult to dispose of real estate as collateral, because property prices dropped sharply.
After the IMF season, financing of development projects developed into investment finance such as ABS combined with the PF scheme instead of mortgage lending. However, this PF scheme was not the original PF scheme's meaning which is collateral for only project's cash flow, but was based on the credit of construction company.
Construction companies which had relatively strong financial structure also were threatening by insolvency risk in the global financial crisis, because they had obligation to complete the building, also pay a debt of developer. The PF structure based on the credit of construction company was very vulnerable to the real estate downturn. For this reason, it has possibility to cause bad effect to the overall economic system.
Recently, a new form of 'structured PF financing' to reduce the dependence of the construction companies has been settled. 'Structured PF financing' is a synthesis term 'the PF' and 'structured financing'. It is structured that participants can share the risk when the loans is converted securitization. As a matter of fact, this type of structured PF financing is also exposed to risk when the construction company is collapsed.
In this reason, the trust beneficiary certificates which was from the Trust Law amended in 50years and the Financial Investment Services and Capital Markets Law, was studied as a financing measure to the real estate development business.

참고자료

· 없음