표준지공시지가 기준 토지보상액 산정의 공법적 쟁점 ― 헌법재판소 2009. 11. 26. 2009헌바141 전원재판부 결정 ― (Public Law Issues Regarding the Calculation of Amount of Compensation for Land Based on Officially Announced Price of Reference Land - Full Bench Decision of the Constitutional Court, November 26, 200)

서지정보

· 발행기관 : 행정법이론실무학회
· 수록지 정보 : 행정법연구 / 36호 / 351 ~ 374페이지
· 저자명 : 허강무

초록

토지수용에서 보상액 산정은 매우 중요하고 어려운 문제이다. 토지는 전체 보상액 중 80% 이상을 차지하고 있으나, 객관적 가치를 산정하는 데 어려움이 있다. 헌법 제23조 제3항은 “공공필요에 의한 재산권의 수용․사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다”고 규정하고 있다. 헌법재판소는 토지의 경우에는 그 특성상 인근 유사토지의 거래가격을 기준으로 하여 토지의 가격형성에 미치는 제 요소를 종합적으로 고려한 합리적 조정을 거쳐서 객관적인 가치를 평가할 수밖에 없음을 전제로, 토지수용으로 인한 손실보상액의 산정을 ‘표준지공시지가’를 기준으로 한 것이 헌법상의 정당보상의 원칙에 위배되는 것이 아니라고 판단하고 있다.
그러나 공시지가가 시가(market value)에 미달되는 등의 문제로 정당보상이 이루어지고 있지 않다는 논란이 지속적으로 제기되고 있다. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에서는 감정평가사가 표준지공시지가를 기준으로 평가한 평가금액이 정당보상액에 미치지 못할 경우 사업시행자가 이를 ‘가감조정’하도록 규정하고 있다. 그러나 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에서는 사업시행자가 보상금액을 산정함에 있어 감정평가사가 평가한 금액을 가감 조정할 수 있도록 하는 조항이 없다. 현재와 같이 판례 또는 법률의 해석을 통하여 기타요인보정의 타당성을 찾을 수는 있다고 하더라도, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에서 명시적으로 규정하고 있지 않고 있어 한계가 있으므로 이를 법제화하는 것이 합리적인 해결책이라고 판단된다.
이 논문은 표준지공시지가 기준 보상액 산정의 공법적 쟁점을 헌법재판소 2009. 11. 26. 2009헌바141 전원재판부 결정을 중심으로 비판적 관점에서 평석한 것이다. 주요 쟁점은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」상 표준지공시지가의 ‘가감조정’ 의미, 공시지가 기준 보상액 산정의 위헌성, 개별공시지가와 정당보상 문제, 토지가격비준표의 성격 등이다.

영어초록

The calculation of the compensation amount in the case of expropriation of land is a very important and difficult issue. The land value comprises of 80% or more of the total compensation amount, but it is difficult to calculate because of the lack of comparable sales.
Article 23(3) of the Constitution stipulates that "expropriation, use or restriction of private property from public necessity and compensation therefor shall be governed by Act: Provided, That in such a case, just compensation shall be paid." Based on the premise that land may only be assessed by its objective value due to its nature by undergoing a reasonable adjustment which comprehensively takes into consideration of all of the elements affecting the formation of the price of the land based on the market price of a similar neighboring land, the Constitutional Court held that the calculation of compensation damages resulting from expropriation of land based on "officially announced price of reference land" does not violate the principle of just compensation under the Constitution.
However, the argument that just compensation is not being made due to issues such as the officially announced value of land falls short of the market value has been constantly brought up. The Public Notice of Values and Appraisal of Real Estate Act provides that, where the value of land appraised by the certified public appraiser based on the officially announced price of reference land does not meet a just compensation amount, the project implementer may add, subtract or adjust the appraised value. However, the Act on Acquisition of Land and Compensation for Land, Etc. for Public Works does not provide for a provision which allows the project implementer to add, subtract or adjust the land value appraised by a certified public appraiser in calculating the compensation amount. Even if it is possible to find a valid cause for adjustment based on other factors through the interpretation of relevant laws and cases as it is done now, it is a limited alternative as the Act on Acquisition of Land and Compensation for Land, Etc. for Public Works does not expressly stipulate a relevant provision and it is determined that it can be reasonably resolved by legislating such provision.
This study annotates public law issues surrounding the calculation of compensation amounts based on officially announced price for reference land from a critical point of view based on the full bench decision of the Constitutional Court in November 26, 2009, 2009HunBa141. The main issues include the meaning of "addition, subtraction or adjustment" of the officially announced price of reference land under the Public Notice of Values and Appraisal of Real Estate Act, the constitutionality of the calculation of compensation amounts based on appraised value of land, issues concerning officially assessed individual land prices and just compensation and the nature of the standard comparison table of land price.

참고자료

· 없음