오피스빌딩 가치평가 소논문

목차

1. 서론
1.1 연구의 배경 및 목적
1.2 연구의 범위 및 방법
1.3 선행 연구 고찰

2. 오피스빌딩에 관한 이론적 고찰
2.1 오피스빌딩의 개념 및 구분
2.2 자본환원율의 의의와 특징

3. 오피스빌딩 영향요인별 시장 현황 및 사례 분석
3.1 오피스빌딩 시장 현황 분석
3.2 사례연구 대상의 선정 및 개요
3.3. 오피스빌딩 사례종합분석

4. 오피스빌딩 가치평가 자본환원율 영향요인 분석
4.1 YBD권역 오피스빌딩 자본환원율 영향요인
4.2 영향요인 특성분석

5. 결론
5.1 연구의 요약 및 결론
5.2 연구의 한계 및 향후 과제

6. 참고문헌

본문내용

1. 서론

1.1 연구의 배경 및 목적

외환위기 이후 기업의 구조조정으로 인해 기업이 보유하고 있던 오피스빌딩이 시장에 대향으로 쏟아지고, 부동산투자회사를 포함한 외국 및 REITs 자본의 국내 오피스 빌딩 투자가 증가하면서 빌딩 가치평가 방식에 대한 시각에 변화가 나타났다. 오피스 빌딩에 대한 증폭되는 관심에도 불구하고 그에 대한 가치평가 기준이 모호하다.

오피스 빌딩 투자에 있어 국내에서 주로 사용하던 비용접근법(cost approach)이 한계를 드러내는 계기가 되었고, 소득접근법(income approach)의 필요성이 대두 되었다. 이외에도 실무적으로는 신뢰성을 주요 목적으로 하는 원가접근법(cost approach) 적용의 편의성 및 비교가능성을 주요 목적으로 하는 시장접근법(market approach) 등을 가치평가의 한 방법으로 이용하고 있다.

자본환원율은 소득접근법 중에서도 핵심 요소라 할 수 있다. 자본환원율이란 순운영수입(NOI)를 부동산 가치(V)로 나누어 준 것으로 수익부동산 가치평가 시 환원율로 이용되기도 하지만, 수익률의 개념으로서 부동산투자 시 투자지표로 이용되기도 한다. 따라서, 자본환원율에 관한 파악은 수익부동산을 매입하거나 혹은 평가할 때 중요하게 고려되어야 할 사항이다. 수익형 부동산은 현금흐름 측면에서 초기투자비가 크게 발생하는 반면, 운영기간 중 매출액 대비 현금지출 고정비는 낮은 수준이므로 경기변동에 따른 영업이익의 변동성이 비교적 적은 편이다.

부동산자산관리의 중요성이 부각되고 있음에도 불구하고, 오피스관리방식에 관한 연구는 아직 미약한 실정이다. 지금까지의 연구들은 관리방식에 관한 연구 또한 관리방식이 임대료에 미치는 영향과 관리방식의 결정요인을 도출에 편중되었다. 매매가격 및 NOI자료 구득이 쉽지 않아 자본환원율에 대한 연구가 국내에서 부족한 것이 현실이다. 기존의 국내 연구를 보더라도 자료에 대한 문제점이 연구의 한계점으로 끊임없이 지적되고 있다.

<이하생략>

참고자료

· 김경환·서승환, 「도시경제론」, 홍문사, 1996, p.276
· 안정근, 「부동산 평가이론」, 양현사, 2009.
· 조성국, 「부동산감정평가론」, 사법행정문화원, 2005.
· 조성희·채훈, 「감정평가이론」, 희경사, 2007.
· 노용호·박정화·백일현, 「감정평가론」, 2007.
· Brueggeman and Fisher, 「부동산 금융과 투자」, 부연사, 2000.
· 조주현, 「부동산학원론」, 건국대학교출판부, 2004.
· 박상우외 2인, “대도시 업무공간 변화에 관한 연구”, 국토개발연구원, 1996.12.
· 주종원, “서울시 미래형 비즈니스타운 개발구상”, 서울대학교 공학연구소, 1992.
· 이상경·이현석, “서울 오피스시장의 자본환원율과 조소득승수 추정에 관한 연구”, 대한국토·도시계획학회지 제40권 제6호 통권145호, 2005.
· 박유선, “서울 도심지역 오피스빌딩 자본환원율과 거시경제변수의 상관성 분석”, 단국대학원 석사학위논문, 2009.
· 이관창, “서울시 오피스빌딩 임대료 결정요인에 관한 연구”, 건국대학교 석사학위논문, 2007,
· 윤민선, “서울 오피스빌딩 자본환원율의 결정요인 분석”, 건국대학교 석사학위논문, 2006.
· 이시엽, “Cap.rate spread를 이용한 서울시 아파트 가격 평가에 관한 연구”, 건국대학교 석사학위논문, 2005.
· 신영에셋, 오피스 시장 동향보고서, 2012. 4.
· BOMAI, Fundamentals of Real Property Adminstration, Building Owners and Managers Association Institute, Maryland, 1996, pp.53-56.
· B. R. Bruce, Real Estate Portfolio Management, (Chjcago, Illinois: Probus Publishing Co.), 1991, pp.23-32.
· Chen, J, Hudson‐Wilson, S and Nordby, H. “Real Estate Pricing: Spread & Sensibilities: Why Real Estate Pricing is Rational", 2004.
· Brent W. Ambrose and Hugh O. Nourse,「Factors Influencing Capitalizatio
· -n Rates」, Journal of Real Estate Research 8(2), 1993, pp.221-237.
· Philip Conner and Youguo Liang, 「The complex interaction between real estate cap rates and interest rates」, Briefings in Real Estate Finance 4(3), 2005, p.185.