토지신탁이 주택사업에 미치는 영향 분석

소개

필자는 현재 시행되고 있는 주택사업의 불안정성을 파악하고, 좀 더 안정적인 주택사업의 사업구도로 부동산신탁사의 토지신탁(차입형, 비차입형 토지신탁 포함)을 이용하여 사업을 하였을 경우, 다른 기타요인과 비교하여 좀 더 안정성있는 결과가 나왔는지 여부를 확인하고자하였다.
이와 같은 사업구조에 있어 사업주체를, ① 토지신탁으로 진행하여 신탁사가 사업주체가 되는경우와, ② 사업주체가 재건축, 재개발 등 조합형태로 진행되는경우, ③ 국토해양부에서 고시한 시공능력평가 순위 10위 안의 시공사가 주체가되는 경우, ④ 기타 일반 사업주체가 사업시행자가 되는 경우의 총 4가지 독립변수들을 비교하여 보았다.
필자는 독립변수 자료를 추출하기위하여, 정부기관인 대한주택보증주식회사에 2007년부터 2009년까지 3년동안의 데이터를 요청하였고, 총 1896건의 내용을 분석하여 해당 프로젝트의 준공여부와 사업의 지연여부를 조사하였다.
연구결과 부동산신탁의 특성상 고유의 계정과 분리하여 진행하는 SPC성격의 토지신탁은 기타 독립변수들보다 사업의 안정적인 진행 및 준공에 대하여 긍정적인 영향을 미치는 것으로(유의하다) 판단할 수 있었으며, 이에 따라 본 논문은 주택사업의 안정적인 사업진행과 관련하여 토지신탁의 우수성을 실증한 최초의 문건이라 하겠다. 향후 부동산신탁시장의 활성화를 위하여 조금이나마 본 문건이 보탬이 되기를 바라며, 향후 부동산신탁을 연구하는 많은 전문가들에게 참조가 되기를 바란다.
(단, 이 논문은 아직 학교의 심사를 거치지 않은 논문으로, 무단복제를 금합니다.)

목차

국문요약 ………………………………………………………………………………………5

제1장 서론 ……………………………………………………………………………………7
제1절 연구의 목적 ………………………………………………………………………7
제2절 연구의 방법 ………………………………………………………………………10
제2장 본론 ……………………………………………………………………………………12
제1절 관련법의 관점에서 본 주택의 이해 ……………………………………12
제2절 토지신탁의 이해 ………………………………………………………………13
제3절 가설의 검증 ……………………………………………………………………23
제3장 결론 …………………………………………………………………………………26
제1절 검증 결과 ………………………………………………………………………26
제2절 결과 분석 ………………………………………………………………………29

참고문헌 ……………………………………………………………………………………34
별첨 …………………………………………………………………………………………35
ABSTRACT ……………………………………………………………………………………37

표 목 차

<표1> 연도별 주택보급률 ……………………………………………………………………7
<표2> 공동주택보급률 통계지표……………………………………………………………7
<표3> 건축법 시행령 별표1 ………………………………………………………………12
<표4> 정권별 주택법 개정 현황 ……………………………………………………………13
<표5> 신탁회사의 수탁 현황보고 …………………………………………………………16
<표6> 관리형토지신탁의 구조 ………………………………………………………………20
<표7> 2009년 국토해양부 고시 시공능력 평가 공시 …………………………………24
<표8> 분양사업장 현황 자료 ………………………………………………………………24
<표9> 대한주택보증 사고사업장 정리………………………………………………………25

본문내용

제1장 서론
Ⅰ. 제1절 연구의 목적
우리나라의 주택 보급률은 2008년말 현재 109.9%로 2000년 이후 꾸준히 증가하였다. 그중에서도 공동주택의 보급은 부동산의 시장의 쇠락과 관계없이 꾸준히 증가하고 있는 것을 볼 수 있는데, 이는 주택이 전 국민이 모두 사용하여야만 하는 필수 사용재이고 15-20년 주기로 새로 건축되어야하는 소모품의 하나라고 말할 수 있으며, 주택건설시장이 꾸준히 지속될 수밖에 없는 시장이라는 것을 반증해준다. 또한 최근에는 시공사와 금융기관들의 요청으로 주택사업 진행시 토지신탁으로 사업을 진행하는 빈도수가 점점 증가하고 있으며, 이로 인하여 토지신탁의 안정적인 사업진행의 검증의 필요성이 고조되고 있다.
1991년 상반기 정부는 부동산신탁 제도를 도입하여 1997년까지 단기간에 급성장을 이루었으나, 2006년 2월 신탁업법, 증권거래법, 간접투자자산운용업법을 합하여 ‘자본시장과금융투자업에관한법률’을 제정하여, 신탁회사는 동법에 의한 금융투자회사와의 무한경쟁이 도래할 것으로 예측된다. 2009년 자본시장 및 금융투자업에 관한 법률이 시행되면서 자산운용협회, 증권업협회, 선물협회, 신탁업협회가 통합하여 금융투자협회에 배속되었으나, 현재까지 부동산 개발의 공시의무가 없는 관계로 인하여, 주택사업 중 토지신탁이 차지하는 비중과 결과 치를 측정할 수 없게 되어있어, 기관과 일반 수분양자들에게 토지신탁의 우수성을 알릴 수 없었던 것이 사실이다. 이에 필자는 신탁업을 6년째 접하고 있는 업무담당자로서 주택사업과 토지신탁간의 관련성과 이에 따른 안정적인 사업진행여부 즉, 안정적인 건물 준공과 정해진 사업계획대로 사업이 지연되지 않고 진행되는지에 대한 여부를 조사하였다

주택사업에서 가장 중요한 것이 얼마나 사업이 안정적으로 흘러가고 정해진 약속대로 수분양자들에게 주택을 공급할 수 있을 것인가에 관한 내용인데 이 요건들을 종합해보면 결국 주택 건축물의 ‘준공’과 연관된다.

참고자료

· 1. 프로젝트 파이낸싱의 대출조건 영향요인 실증분석, 메리츠증권 부동산 우수논문, 한양대, 이광민, 2008
· 2. 부동산 신탁업의 발전방안에 관한 연구, 지의종, 단국대, 2007.06
· 3. 부동산 신탁회사의 서비스 품질이 고객만족 및 재이용의도에 미치는 영향 연구
· 서울벤처정보대학원, 강성범 박사, 2008
· 4. 부동산신탁제도의 발전방향에 관한 연구, 대한주택공사 주택연구소, 1997.4
· 5. 프로젝트파이낸스의 이자율 결정요인에 관한연구, 전주대, 박만순, 2008.
· 6. PFV와 관리형토지신탁의 겸용, 한국외대, 윤동진, 2009.
· 7. 2009.10.27 법무부 공고-신탁 개정안
· 8. 2009년 국토해양부 고시(2009-07-30) 건설업체 시공능력 평가 공시
· 9. 주택보급률 통계지표(e-나라지표, http://www.index.go.kr)
· 10. 공동주택보급률 통계지표(e-나라지표, http://www.index.go.kr)
· 11. 신탁회사의 수탁 현황보고 공시 (금융감독원 일반은행서비스국)2009
· 12. 대한주택보증주식회사 정보공개통지문