부동산법제

소개

"부동산법제"에 대한 내용입니다.

목차

[문 1] 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오.
[문 2] 위 Y주택이 2억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 2억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오.

본문내용

대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 본다고 되있는데 이는 “그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 하는 것은 다음 날 0시부터 대항력이 생긴다는 말이다. 甲 과 같이 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 Y주택을 乙에게 매도하고 이집에 그대로 임차하여 살기로 한 경우에는 처음 주택을 취득한 시점부터 주민등록을 전입해 살고 있었던 것이기 때문에 그 대항력의 발생 시기는 어떻게 되는지가 문제되는데 이미 이루어진 주민등록의 전입은 소유권에 의하여 한 것이었고 임차권을 매개로 한 전입은 소유권이전등기 이후로 볼 수 있다. 따라서 임차권에 기한 대항력은 소유권이전등기 다음날 0시로 보게 된다.
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제 1항에 따르면, 임차인이 주택을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록을 한 경우, 그임차권은 임대인의 권리 변동과 무관하게 제3자에게 대항할 수 있다. 즉, 임차인은 임대인이 주택을 양도하거나 담보로 제공한 경우에도 계약한 기간 동안 주택을 사용할 수 있으며, 보증금 등의 변제를 청구할 수 있다. 하지만 이러한 대항력은 일정한 요건을 갖추어야만 성립되며, 그 요건은 아래와 같다.

□ 주택임대차계약의 체결
□ 주택의 인도와 실제 점유
□ 전입신고

따라서 甲이 위의 요건을 모두 충족한 경우에는 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있다. 하지만 만에 하나라도 甲이 전입신고를 하지 않았더나, 재임대차 계약 시점에서 이미 근저당권이 설정된 경우네는 A가 근저당권자로서 우선변제권을 행사할 수 있으므로 甲의 대항력이 상실될 가능성이 있다.

참고자료

· 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결 [건물명도] > 종합법률정보 판례