(부동산법제) 甲은 2020년 4월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택

소개

교과목명: 부동산법제
[과제명]
[문제] 甲은 2020년 4월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택(서울특별시 종로구 소재)을, 2022년 4월 10일에 乙에게 3억 원에 매도하면서, 이를 다시 임대차(보증금 1억 5천만 원, 임대차기간 2년)하여 거주하기로 약정하였다. 이후 乙은 2022년 5월 10일에 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료한 후, 丙으로부터 2억 원을 빌리면서 2022년 5월 10일에 丙 명의로 근저당권 등기를 경료해주었다. 그런데 乙이 차용금 2억 원을 변제하지 못하자, 2023년 4월 1일 丙은 근저당권에 기한 경매를 신청하였고, 경매절차가 진행되어 2023년 5월 20일 A에게 낙찰되었다. (차용금에 대한 이자 및 손해배상과 경매비용은 논외로 함)

[문 1] 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오. (10점)

[문 2] 위 Y 주택이 2억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 2억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오. (20점)

목차

1
1) 임차권의 개념과 대항력
2) 갑의 대항력 검토
가. 갑의 대항력 발생 시기
나. 병의 근저당권 취득 시기
3) 결론

2
1) 임차인의 우선변제권
2) 갑의 최우선변제권
가. 대항력을 갖출 것
나. 소액
다. 해당 주택이 경매나 공매될 것
3) 우선변제 금액

3 참고문헌

본문내용

1) 임차권의 개념과 대항력
타인의 목적물을 사용, 수익하고 그 대가로 차임을 지급하는 권리를 임차권이라고 한다(민법 제618조). 엄밀한 의미에서 임차권은 타인의 물건을 사용, 수익할 수 있는 권리이고, 차임을 지급하는 것은 임차인의 의무이며 동시에 임대인의 권리이다. 흔히 월세를 사는 사람이 매달 내는 월세가 차임이다.
다른 사람의 물건, 그 중에서도 특히 부동산을 사용, 수익하는 권리라는 점에서 임차권은 전세권과 비슷하다. 그러나 전세권과 임차권 사이에는 상당한 차이가 있다. 예를 들어 존속 기간, 갱신청구권, 대항력 따위에서 차이가 있다. 그 중에서도 대항력에 대해 살펴보면 전세권은 타인의 부동ㅅ나을 점유하고 그 부동산의 용도에 맞게 사용, 수익할 수 있는 권리이면서 그 성질이 물권이기 때문에 그 권리 자체로 타인에게 대항력을 가진다. 전세권자는 타인에게 물건을 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 존속 기간 내에서 그것을 타인에게 다시 전세하거나(전전세) 임대할 수도 있다. 한편, 민법 제303조 제1항과 부동산등기법 제72조 제1항에 따르면 전세권은 등기하는 것이 원칙이다. 등기를 하기 때문에 제3자에 대해 대항력을 가지는 것이다. 그리고 이 대항력은 전세계약이 만료되었을 때 전세권자가 전세금을 우선변제 받아 회수하는 데 유용하게 활용된다.

참고자료

· 주택임대차보호법
· 민법
· 주택임차인의 우선변제권, 하갑용, 2011.11.30. 경북일보
· [보증금반환] 최우선변제권, 최우선변제금을 너무 믿지는 마세요, 주거상담 FAQ, 민달팽이 유니온 홈페이지