본문내용
1. 물권법의 주요개념
1.1. 물권과 채권의 차이
물권은 타인의 행위를 거칠 필요 없이 물건을 직접 지배하는 권리인 반면, 채권은 특정인에 대하여만 급부를 청구할 수 있는 권리이다. 따라서 채권에는 배타성이 없지만 물권에는 배타성이 존재한다. 물권은 그 사용·수익을 보장하기 위하여 물권적 청구권이 인정되지만, 채권은 배타성이 없으므로 모든 사람에게 권리보호를 주장할 수 있는 물권적 청구권을 인정할 수 없다. 또한 물권은 내용이 서로 양립할 수 없는 물권간에 병존할 수 없지만 채권은 동시에 수개의 같은 채권이 병존할 수 있다. 물권과 물권은 먼저 성립한 것이 우선하고, 물권과 채권은 언제나 물권이 우선한다. 물권의 양도는 자유이지만 채권은 그렇지 못하다. 이와 같이 물권은 채권에 비하여 광범하고 강한 효력을 가지므로, 일반인들을 보호하기 위하여 공시방법이 요청되며 또 그 종류를 법정하여 함부로 약정할 수 없도록 하고 있다.
1.2. 물권적 청구권의 내용
물권적 청구권이란, 물권내용의 완전한 실현이 어떤 사정으로 인하여 방해받고 있거나 방해받을 염려가 있는 경우에, 그 방해자에 대하여 방해의 제거 또는 예방에 필요한 행위 등 물권내용의 실현을 가능하게 하는 행위를 청구할 수 있는 권리를 말하며, 물상청구권이라고도 한다." 물권적 청구권은 물권의 실현을 위해 인정되는 중요한 권리이다. 물권이 실현되지 못하거나 방해받는 경우 물권자는 방해자에게 방해제거나 예방에 필요한 조치를 청구할 수 있다. 이는 물권의 완전한 실현을 보장하기 위한 제도로, 물권의 강력한 효력을 발휘하게 해준다. 따라서 물권적 청구권은 물권 제도의 핵심적인 부분이라 할 수 있다.인 권리이다. 이러한 물권적 청구권은 달리 말해 "물권자가 자기 물건을 자유로이 사용·수익·처분할 수 있도록 하기 위하여 인정되는 권리"이다. 이는 물권자 자신의 권리를 방해하는 자에 대하여 그 방해의 배제와 예방을 청구할 수 있는 권리이다. 물권적 청구권은 그 발동요건 및 범위가 물권의 종류와 내용에 따라 달라지는데, 소유권에 기초한 물권적 청구권은 가장 넓고 강력한 권능을 갖는다.
물권적 청구권에는 물건의 반환을 구하는 물권적 반환청구권과 방해의 제거 혹은 예방을 구하는 물권적 방해제거청구권이 있다. 물권적 반환청구권은 자신의 권리에 속하는 물건을 부당하게 점유하고 있는 자에 대하여 그 물건의 반환을 구할 수 있는 권리이다. 물권적 방해제거청구권은 자신의 물건에 대한 방해를 제거하거나 예방할 것을 청구할 수 있는 권리이다. 예를 들어 소유자가 자신의 토지에 타인이 무단으로 건물을 짓는 경우 그 건물의 철거를 청구할 수 있다.
물권적 청구권은 물권과 밀접하게 결부되어 있어서 물권 자체가 소멸하면 물권적 청구권도 소멸한다. 또한 물권적 청구권은 물권의 내용과 범위에 따라 그 권리의 내용과 범위가 결정된다. 즉, 물권의 성질과 내용에 따라 물권적 청구권의 내용과 권능이 달라진다. 소유권에 기초한 물권적 청구권이 가장 강력하고 포괄적이며, 다른 물권에 기초한 물권적 청구권은 상대적으로 그 권능이 약하다고 볼 수 있다.
1.3. 등기청구권의 의의 및 성질
등기청구권의 의의 및 성질은 다음과 같다.
등기청구권은 공동신청주의의 실현을 위하여 등기권리자와 등기위무자의 일방이 타방에 대하여 등기에 협력하여 줄 것을 청구할 수 있는 실체법상 권리이다. 이는 법률행위로 인한 물권변동의 경우에는 판례가 채권적 청구권으로 보고 있으며, 실체관계와 등기가 일치하지 않는 경우에는 일종의 물권적 청구권으로 인정된다. 그리고 시효로 인한 물권의 득실의 경우에는 판례가 채권적 청구권으로 보고 있다. 한편, 임차권이나 부동산 환매권의 경우에는 채권적 청구권으로 인정되고 있다.
이처럼 등기청구권의 성질은 상황에 따라 채권적 청구권 또는 물권적 청구권으로 구분되며, 이는 등기와 실체관계의 일치 여부에 따라 달라진다. 등기청구권은 공동신청주의의 실현을 위해 인정되는 권리로서, 실체적 법률관계와 등기 사항의 불일치를 해소하는데 그 목적이 있다고 할 수 있다.
1.4. 등기의 추정력
어떤 등기가 있으면 그 등기의 유효, 무효 관계없이 등기부가 공시하는대로 적법, 유효한 권리관계가 존재하는 것으로 인정받는 것을 등기의 추정력이라고 한다. 따라서 어떤 등기가 있으면 적법한 등기원인, 등기절차, 권리자로 일단은 인정받는다. 이는 등기부의 기재가 진실하게 그 부동산의 권리관계를 나타내고 있다고 믿게 하기 위해 인정되는 추정력이다. 다만 이러한 추정력은 간단한 입증으로도 번복될 수 있는 간단한 추정력에 지나지 않으며, 실체적 권리관계와 부합하지 않는 경우 말소의 대상이 된다.
1.5. 가등기
가등기란 본등기를 할 수 있는 요건을 갖추지 못한 경우 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위한 수단의 등기이다. 이와같은 사례의 경우 또는 개인이 주택을 매입하며 계약금을 지금하고 잔금을 늦게 지급하고자 할 경우에 원 주인이 이중매매를 하거나 근저당 설정 등을 하는 위험을 없애고자 할 때 가등기를 해야 한다. 가등기를 하게 되면 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등에 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 갖게 된다. 따라서 부동산에 가등기를 해 놓으면 가등기 이후에 부동산이 제3자에게 처분되거나 근저당 설정, 가압류 등이 발생하더라도 본등기를 하게 되면 가등기 이후의 등기는 모두 소멸하게 되는 것이다.
1.6. 중복등기의 효력
중복등기의 효력은 두 가지 견해로 나누어 볼 수 있다. 하나는 선행등기를 유지하고 후행등기의 말소 및 그 등기부를 폐쇄하자는 입장(절차법설)이고, 다른 하나는 실체관계에 부합하는 등기를 유지하고 다른 등기의 말소 및 폐쇄하자는 입장이다.
판례는 "동일부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 중복된 소유권보존등기가 경료 된 경우에는 먼저 이루어진 소유권보존등기가 원인무효가 되지 아니하는 한 뒤에 된 소유권보존등기는 비록 그 부동산의 매수인에 의하여 이루어진 경우에는 1부동산1용지주의를 채택하고 있는 부동산등기법 아래에서는 무효라고 해석함이 상당하다"라고 판단하고 있다.
이에 따르면 중복등기 중 후행등기는 부동산 소유자뿐만 아니라 그 부동산의 매수인에 의해 이루어진 경우에도 무효가 된다.
이러한 판례의 입장은 절차법설에 해당하는 것으로, 실체관계에 부합하지 않는 등기는 원칙적으로 말소되어야 한다는 것이다. 다만 예외적으로 선행등기가 원인무효인 경우에는 후행등기가 유효할 수 있다.
따라서 중복등기의 경우 원칙적으로 선행등기가 유효하고 후행등기는 무효가 된다고 볼 수 있다. 이는 부동산등기의 신뢰성과 안전성을 확보하기 위한 것이다.
1.7. 중간생략등기의 효력
중간생략등기의 효력은 대체로 유효한 것으로 보고 있다. 판례에 따르면 3자 간 합의가 있는 경우는 물론이거니와 그러한 합의가 없더라도 이미 중간생략 등기가 행하여진 경우에는 그 등기는 유효하다고 한다. 다만 토지거래허가를 생략한 경우 3자 합의가 있어도 소유권이전등기는 무효이다.
중간생략등기란 중간에 있는 소유권이전등기를 생략하고 연결하여 등기하는 것을 말한다. 예를 들어 A가 토지 소유자이고 B가 이를 매수하여 B 앞으로 소유권이전등기를 하였다고 하자. 그런데 B가 다시 C에게 그 토지를 매도하면서 A 소유로 C 앞으로 바로 소유권이전등기를 한 경우가 중간생략등기에 해당한다.
이러한 중간생략등기를 유효하다고 보는 것이 절대다수의 견해이다. 판례에 따르면 3자 간 합의가 있는 경우는 물론이거니와 그러한 합의가 없더라도 이미 중간생략 등기가 행하여진 경우에는 그 등기는 유효하다고 한다. 다만 토지거래허가를 생략한 경우 3자 합의가 있어도 소유권이전등기는 무효이다.
중간생략등기를 유효하다고 보는 이유는 다음과 같다. 첫째, 중간생략등기로 인하여 등기부상의 순위가 변경되는 것은 아니므로 그로 인해 제3자의 권리를 해하지 않는다. 둘째, 등기는 물권변동의 공시방법일 뿐이므로 등기부상 실체적 권리관계와 차이가 있더라도 등기 자체가 무효가 되지는 않는다. 셋째, 중간생략등기가 유효하다고 인정하면 거래의 안전을 도모할 수 있고 번거로운 절차를 간소화할 수 있다.
다만 토지거래허가 절차를 생략한 경우에는 중간생략등기가 무효가 된다. 토지거래허가는 부동산 거래의 질서와 공공복리를 위한 강행법규이므로, 이를 위반한 등기는 무효로 보아야 한다.
종합하면, 판례는 중간생략등기를 대체로 유효한 것으로 보고 있으며, 이는 등기부상 순위변경이 없고 실체적 권리관계와의 차이가 있더라도 등기 자체가 무효가 되지 않으며 거래의 안전과 편의를 위한 것이다. 다만 토지거래허가를 생략한 경우에는 예외적으로 중간생략등기가 무효로 인정된다.
1.8. 무효등기의 유용
어떤 등기가 행하여져 있으나, 그것이 실체적 권리관계에 부합하지 않는 것이어서 무효가 된 경우에, 그 등기에 부합하는 실체적 권리관계가 있게 된 때에, 이 등기는 유용하다고 볼 수 있다. 이는 무효등기에도 일정한 법률효과를 부여함으로써 등기와 실체관계의 괴리를 조정하려는 것이다.
민법 제108조 제2항은 무효등기라 하더라도 등기 당시 그 등기에 부합하는 실체관계가 존재하는 경우에는 유효하다고 규정하고 있다. 이는 등기부를 통해 나타나는 외관과 실제 법률관계가 불일치하는 경우라도 외관을 중시하여 권리관계의 안전을 보호하려는 취지라고 볼 수 있다. 따라서 무효등기라 하더라도 실체관계가 그에 부합하게 변동되면 유용할 수 있다는 것이다.
예를 들어, A가 자기 명의로 B의 토지에 건물을 등기하였으나 이는 무효등기라고 볼 수 있다. 그러다가 B가 A에게 그 토지를 매도하면 A의 명의의 건물등기가 유용하게 된다. 무효였던 등기가 실체관계의 변동으로 인해 유효하게 된 것이다.
이러한 무효등기의 유용은 등기공신력에 기반한 것으로, 등기부의 외관을 신뢰한 제3자를 보호하기 위한...
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19