본문내용
1. 부동산의 이해
1.1. 부동산의 개념
부동산은 토지와 그에 부착되는 정착물을 의미하는 물리적인 측면의 자산의 특성을 강조하는 용어이다. 국내에서는 민법 제99조 제1항에서 부동산을 토지 및 그 정착물로 규정하고 있다. 그러나 부동산은 자원으로서 갖고 있는 경제·법률·사회·물리적인 특성과 이들이 복합적으로 부동산 관련 의사결정 및 활동에 직·간접적으로 영향을 주는 학문적 대상이라고 볼 수 있다. 즉, 부동산은 단순히 토지와 건물만을 의미하는 것이 아니라 공간과 시간에 따라 다양한 효용을 창출하고 가치가 결정되는 상품이라고 할 수 있다. 따라서 부동산의 개념은 단순한 물리적 실체뿐만 아니라 경제적·법적·사회적 특성을 종합적으로 고려해야 한다고 볼 수 있다"."
1.2. 부동산의 특성
1.2.1. 물리적 특성
부동산의 물리적 특성은 부동산의 고정성 또는 비이동성, 영속성, 이질성 등으로 나타난다.
부동산은 토지와 그 지물로 구성되어 있어 고정적이고 이동할 수 없는 특성을 가지고 있다. 이로 인해 부동산 소유자들은 지리적 위치와 입지에 큰 영향을 받게 된다. 토지의 경우 입지에 따라 농지, 도시 토지 등으로 그 가치가 달라지며, 토지에 부착된 건물들 또한 입지에 따라 다른 가치를 지니게 된다. 즉, 부동산의 비이동성은 토지이용과 관련된 외부효과의 문제를 발생시키며, 이는 부동산의 가치에 직접적인 영향을 미치게 된다.
또한 부동산은 영속적인 특성을 지닌다. 토지는 물리적으로 영구불멸의 자원이지만, 그 가치는 상황 변화에 따라 파괴될 수 있다. 부동산 공급 측면에서 볼 때, 기존의 건물은 시장에 재공급되는 재고시장의 역할이 크므로 부동산의 재건축이나 재개발에는 지속적인 투자가 필요하다.
마지막으로 부동산은 이질적인 특성을 지닌다. 토지 이용과 판매계약에 있어 법적 대체가능성이 없어 유사하지만 다른 속성을 가진 부지나 자산을 비교하기 어렵다. 건물 또한 규모, 외관, 구조, 자재, 입지 등이 모두 다르기 때문에 이러한 이질성으로 인해 전문적인 감정평가가 필요하게 된다.
이처럼 부동산의 물리적 특성은 부동산 시장의 지역성, 정부의 개입, 부동산 투자의 특성 등에 영향을 미치게 된다. 따라서 부동산 정책을 수립할 때에는 이러한 물리적 특성을 고려하여 접근해야 한다.
1.2.2. 제도적 특성
부동산은 토지와 그 정착물로 구성되는데, 부동산의 제도적 특성은 부동산에 대한 소유권, 이용권, 거래권 등 다양한 권리와 관련된 법적 규제를 의미한다. 부동산은 단일 재화로서는 드물게 이와 같은 법적 규제의 대상이 되는데, 이는 부동산이 가지는 공공적 성격 때문이다.
첫째, 부동산에 대한 사법(私法)은 개인의 사적 이익을 위한 소유권에 관한 규정들을 포함한다. 예를 들어 민법 제99조 제1항에서는 부동산을 토지와 그 정착물로 정의하고 있다. 이러한 사법적 규제는 개인의 재산권을 보호하는 데 초점을 맞추고 있다.
둘째, 부동산에 대한 공법(公法)은 공공의 이익을 위한 재산권의 제한에 관한 규정들을 포함한다. 예를 들어 지역·지구제, 토지이용규제, 개발제한구역 지정 등은 공익 실현을 위해 개인의 재산권을 제한하는 대표적인 공법적 규제들이다. 이를 통해 정부는 도시계획, 환경보호, 토지이용의 합리화 등을 도모할 수 있다.
셋째, 부동산 관련 법규는 금융, 조세, 거래 등 부동산의 다양한 활동에 적용된다. 모기지 금융, 부동산 관련 세금, 토지 거래 신고 제도 등이 대표적이다. 이러한 법규들은 부동산을 하나의 재화 또는 상품으로 바라보고, 그 활동을 규제하고 있다.
넷째, 부동산 거래에는 지역적 관습도 제도적 특성으로 작용한다. 예를 들어 도시 외곽의 넓은 마당을 가진 주택이나 대도시의 아파트 등은 지역별로 다른 관습과 문화적 특성을 반영하고 있다.
이처럼 부동산은 개인의 사적 이익과 공공의 이익이 복합적으로 작용하는 대상으로, 이에 따라 다양한 법적 규제의 대상이 되고 있다. 이러한 제도적 특성은 부동산 시장의 작동 원리를 이해하고, 정부의 부동산 정책을 수립하는 데 중요한 요소로 작용한다.
1.2.3. 경제적 특성
부동산의 경제적 특성은 부동산의 물리적 특성인 비이동성과 밀접하게 관련되어 있다. 부동산의 경제적 특성은 다음과 같이 설명할 수 있다.
첫째, 부동산은 위치성을 가진다. 부동산의 위치는 개인이나 단체가 특정 부지를 선택하는 선호의 결과이며, 이 위치에 대한 접근성이 중요한 요인이 된다. 즉, 특정 부동산으로의 이동에 드는 상대적 비용이 낮을수록 높은 접근성을 가지게 된다. 또한 인구 성장 방향, 서비스와 기반시설의 사용가능성, 상업 중심지역, 제조업체의 위치, 삶의 방식 변화 등이 위치성과 관련된 요인이 된다.
둘째, 부동산은 희소성 또는 공급의 한정성을 가진다. 토지의 물리적 공급은 언제나 고정되어 있고, 건물 역시 ...
