본문내용
1. 부동산 시장의 변화와 대응
1.1. 문재인 정부의 출범과 부동산 시장 예측
문재인 정부의 출범과 함께 부동산 시장에 대한 다양한 예측이 쏟아지고 있다. 새 정부가 이전 정부의 부동산 대책을 대부분 승계할 것으로 보이는 만큼 시장에 큰 변화가 없을 것이라고 생각할 수 있다. 그러나 변화가 적을 때 오히려 더 큰 변화가 생기는 것이 국내 주택 시장의 아이러니다. 대선 이후 부동산 시장에 나타날 변화와, 특히 아파트를 거래할 때 앞으로 반드시 알아야 할 내용이 다루어졌다.
집은 자산이기 이전에 의식주의 기본인 삶이 담기는 공간이다. 그래서 시장을 전망하고 평가하기란 항상 조심스럽다. 그러나 시장에 대한 정확한 정보를 제공하고자 애널리스트의 직업윤리와 자존심을 걸고 객관적인 분석이 이루어졌다. 2016년 저자의 첫 작품인 이 책은 2015년 뉴스테이법의 탄생으로 인한 데이터와 정책을 바탕으로, 부동산 시장에 대한 빅픽처를 제공했다는 평가를 받으며 독자들에게 큰 사랑을 받았다.
이 책의 저자는 현재 하나금융투자의 건설·부동산 애널리스트로서 국내 건설·부동산 시장을 분석하고 전망하고 있으며, 꾸준한 분석 리포트를 통해 베스트 애널리스트로 평가받고 있다. 또한 다양한 주택·부동산 포럼과 민간 협력 단체 등에서도 활동 중이다.
1.2. 집값 하락 우려에 대한 분석
집값 하락 우려에 대한 분석은 크게 두 가지 측면에서 살펴볼 수 있다. 첫째, 향후 공급물량 증가로 인한 집값 하락 가능성이다. 문헌에 따르면 2018년 이후 공급물량이 증가할 것으로 예상되며, 우리나라 인구가 2030년을 기점으로 감소할 것이라는 전망이 있다. 또한 미국의 금리인상으로 인한 국내 부동산 시장의 영향 가능성도 제기된다. 특히 최근 미분양물량 증가로 인한 과잉공급 상황에서 주택가격 하락론이 제기되고 있다는 것이다.
그러나 이에 대한 반론으로 우리나라는 여전히 절대적인 주택 부족 현상이 지속되고 있다는 점을 들 수 있다. 특히 수도권과 서울의 경우 주택보급률이 각각 100%와 90% 미만으로 매우 심각한 수준이다. 또한 인구구조 변화로 인한 가구 수 증가로 실제 주택 수요는 오히려 더 늘어날 것으로 예상된다. 즉, 공급물량 증가에도 불구하고 구조적인 주택 부족 문제가 지속될 것이라는 분석이다.
둘째, 재건축 초과이익환수제 부활로 인한 공급 감소와 집값 상승 가능성이다. 문헌에 따르면 이 제도는 재건축을 통한 개발이익의 10~50%를 조세로 거둬가는 것으로, 실질적인 개발이익을 반으로 줄이는 수준이다. 이에 따라 재건축 사업이 위축될 수밖에 없으며, 결과적으로 신규 아파트 공급이 크게 감소할 것으로 예상된다. 특히 정비형 분양이 줄어들면서 2018년부터 향후 5년간 전체 아파트 물량이 크게 감소할 가능성이 높다고 지적한다. 이는 결과적으로 신축 아파트 프리미엄을 높이고 전반적인 집값 상승 압력으로 작용할 것이라는 분석이다.
종합하면, 부동산 시장의 공급 및 수요 측면을 종합적으로 고려할 때 단순한 집값 하락론에 대해서는 의문이 제기되며, 오히려 재건축 규제로 인한 공급 감소로 인한 집값 상승 가능성이 더 크다고 볼 수 있다. 다만 지역별 편차가 존재할 수 있으므로 세부적인 시장 동향을 지속적으로 파악할 필요가 있다.
1.3. 전세 푸어 문제의 대두
우리나라 주택시장의 절반이 다주택자들이 지배하고 있다고 해도 과언이 아니다. 우리나라의 다주택자가 998만호, 정부의 장기임대주택은 116만호, 뉴스테이는 15만호에 불과하다. 이처럼 다주택자의 압도적인 지위는 전세나 월세 등 임대형태를 결정할 수 있는 수준이다. 다주택자들이 집값 상승을 기대하며 '갭투자'를 하기 시작하면 전세공급이 증가하고, 집값의 하락을 예상하...
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